Saiba como averbar sua construção no cartório: documentos, habite-se, custos e passo a passo. Regularize sua obra. WhatsApp (19) 4042-1216.

Guia Completo: Averbação de Construção

O que é a averbação de construção?

A averbação de construção é o ato pelo qual a edificação é oficialmente registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras, é o procedimento que “lança” a área construída na matrícula do terreno, fazendo com que a lei reconheça que ali existe uma construção — e não mais apenas um terreno vazio.

Esse ato é essencial porque, sem a averbação, o imóvel continua sendo tratado juridicamente como terreno vazio, mesmo que a casa esteja pronta e habitada. Isso gera consequências sérias: trava financiamentos, reduz o valor de venda, impede a instituição de condomínio e pode gerar multas da prefeitura.

A base legal está na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que prevê a averbação das construções na matrícula (art. 167, II, e art. 247-A), e na Lei 13.865/2019, que trouxe regras facilitadoras para construções unifamiliares.

O Senna Martins Advogados atende proprietários em todo o Brasil, de forma presencial e online, na regularização de obras e averbação de construções junto aos cartórios e prefeituras.

Por que a averbação é tão importante?

Averbar a construção não é uma mera formalidade — é uma necessidade prática e jurídica:

• Permite vender o imóvel — sem averbação, a venda é travada ou desvalorizada;
• Permite financiar — bancos exigem a matrícula com a construção averbada para liberar crédito;
• Permite instituir condomínio — necessário para registrar unidades autônomas;
• Valoriza o imóvel — um imóvel regularizado vale mais (uma casa sem averbação pode valer até 30% menos);
• Evita multas — a construção não averbada pode gerar autuações da prefeitura;
• Garante segurança jurídica — a matrícula passa a refletir a realidade do imóvel, evitando disputas.

⚠️ Importante: a averbação é uma obrigação legal. Os tribunais e os registradores condicionam a transferência ou oneração do imóvel (venda, hipoteca) à prévia regularização tabular — ou seja, sem averbação, o imóvel não pode ser regularmente vendido ou dado em garantia.

Quando a averbação é necessária?

A averbação de construção é necessária em diversas situações:

• Construção nova — você construiu uma casa e quer regularizar;
• Ampliação ou reforma — você aumentou a área construída sem atualizar o registro;
• Construção antiga sem registro — o imóvel foi construído há anos e nunca foi averbado;
• Compra de imóvel irregular — você comprou e descobriu que a construção não está na matrícula;
• Regularização de área — a área construída difere da que consta na matrícula.

O passo a passo para regularizar a obra

Passo 1 — Analise a matrícula do imóvel

O primeiro passo é obter a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e analisar:

• Se há averbações pendentes;
• Se há construções não declaradas;
• Se há inconsistências documentais.

Essa análise define o caminho da regularização.

Passo 2 — Regularize a obra na prefeitura (habite-se)

Para averbar, é preciso, em regra, que a obra esteja regularizada perante a prefeitura. Isso envolve:

• Projeto de regularização aprovado (quando a obra não seguiu o projeto original);
• Alvará de construção ou de regularização;
• Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra) — documento que atesta que a edificação foi concluída conforme o projeto aprovado e a legislação municipal;
• Verificação de anistias municipais e de decadência do ISS de obra, quando aplicável.

💡 Exceção importante: a Lei 13.865/2019 dispensou o habite-se para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, desde que cumpridos os requisitos legais (texto da Lei 13.865/2019 no Planalto). Isso facilita a regularização de muitas casas.

Passo 3 — Regularize a obra na Receita Federal (aferição)

A obra de construção civil precisa passar pela aferição junto à Receita Federal, que calcula as contribuições sociais (INSS de obra) devidas pelo uso de mão de obra. Esse procedimento permite a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra — documento exigido para a averbação (Receita Federal — como regularizar minha obra).

Em alguns casos, é possível verificar a decadência total ou parcial do INSS de obra, reduzindo ou eliminando o valor devido.

Passo 4 — Reúna os documentos para o cartório

No cartório, a averbação exige, em geral, os seguintes documentos:

• Requerimento assinado pelo proprietário e pelo responsável técnico, com firma reconhecida;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Documento de identidade do proprietário;
• Habite-se ou baixa de construção emitido pela prefeitura (quando exigido);
• CND da obra (certidão negativa de débitos, quando exigida);
• Projeto aprovado e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do arquiteto;
• Comprovante de pagamento das taxas e emolumentos.

💡 Dica: os documentos exatos variam conforme o cartório e o município. Antes de protocolar, consulte o cartório competente ou um profissional para confirmar a lista completa.

Passo 5 — Protocole a averbação no cartório

Com a documentação completa, o pedido de averbação é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis competente. O registrador analisa os documentos e, estando tudo em ordem, averba a construção na matrícula, lançando a área construída.

Quanto custa e quanto tempo leva?

• Custos: envolvem emolumentos cartorários, taxas da prefeitura e honorários do responsável técnico (engenheiro/arquiteto). O valor varia conforme o município e o porte da obra;
• Prazo: não há um prazo nacional fixo — depende do cartório, da prefeitura e da complexidade do caso. O cartório tem prazos legais para análise, mas a regularização prévia (habite-se, CND) costuma ser a etapa mais demorada.

⚠️ Atenção: cada município tem regras próprias de habite-se, anistia e regularização. O que vale em uma cidade pode não valer em outra — por isso, a orientação local é essencial.

O que acontece se eu não averbar?

Deixar a construção sem averbação gera riscos crescentes:

• Dificuldade ou impossibilidade de vender o imóvel;
• Recusa de financiamento pelos bancos;
• Desvalorização do imóvel;
• Multas da prefeitura pela construção irregular;
• Impedimento de instituir condomínio;
• Risco de disputas sobre a área construída.

Quanto antes você regularizar, menores os custos e os riscos.

Quando procurar um advogado?

Busque orientação especializada quando:

• Você construiu, ampliou ou reformou e ainda não averbou;
• O imóvel foi construído há anos sem regularização;
• A obra não tem habite-se e você não sabe por onde começar;
• Há divergência entre a área construída e a matrícula;
• A prefeitura está autuando a construção;
• Você comprou um imóvel e descobriu que a construção não está averbada;
• Há questões de INSS de obra, ISS ou decadência a analisar.

Como o Senna Martins Advogados pode ajudar?

No Senna Martins Advogados, você conta com equipe experiente em Direito Imobiliário e Registral com atuação em todo o Brasil. Oferecemos:

• Análise da matrícula e diagnóstico da situação do imóvel;
• Orientação e acompanhamento da regularização junto à prefeitura e à Receita Federal;
• Apoio na obtenção de habite-se, CND e documentos;
• Acompanhamento da averbação no cartório;
• Regularização de construções antigas, ampliações e reformas;
• Atendimento presencial e online, com acompanhamento próximo em todas as etapas.

Conheça a atuação completa na nossa página de áreas de atuação e o portal jurídico de referência.

Fale agora com um especialista: pelo WhatsApp (19) 4042-1216 ou pela nossa página de contato. O atendimento é em todo o Brasil, de segunda a sexta, das 9h às 18h.

Conclusão

A averbação de construção é o passo final e indispensável para regularizar a sua obra e dar segurança jurídica ao seu patrimônio. Sem ela, o imóvel continua sendo tratado como terreno vazio — com prejuízos na venda, no financiamento e na valorização.

O processo envolve a prefeitura (habite-se), a Receita Federal (CND) e o cartório (averbação) — e, embora pareça burocrático, é perfeitamente viável com a orientação certa. Se você construiu, ampliou ou comprou um imóvel sem averbação, não deixe para depois: o Senna Martins Advogados pode orientar você em cada etapa. Chame agora no WhatsApp (19) 4042-1216 e agende uma conversa inicial — o atendimento é em todo o Brasil, presencial e online.

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