Vai comprar um imóvel? Descubra o que é a Certidão de Ônus e Alienações e evite fraudes no negócio. Fale com o Senna Martins Advogados!
Comprar ou vender um imóvel é um dos passos financeiros mais marcantes na vida de qualquer pessoa ou empresa. No entanto, fechar negócio sem analisar o histórico do bem no Cartório de Registro de Imóveis pode transformar o seu investimento em uma enorme dor de cabeça e prejuízos irreparáveis.
Descobrir que o imóvel possui dívidas trabalhistas, penhoras judiciais, hipotecas ou que foi vendido a terceiros é uma das piores surpresas do mercado imobiliário.
A boa notícia é que a Certidão de Ônus Reais e Alienações funciona como o “histórico de saúde” completo da propriedade. Esse documento público revela toda a situação jurídica do bem e garante a máxima segurança na transação.
Seja você um investidor ou comprador em capitais como Manaus, Salvador, Brasília ou São Paulo, ou um morador da região de Vinhedo, Valinhos e Campinas, a análise dessa certidão é um requisito indispensável em todo o território nacional.
Neste guia definitivo do escritório Senna Martins Advogados, explicamos o que é a Certidão de Ônus e Alienações, para que ela serve, como solicitá-la e os cuidados essenciais antes de assinar qualquer contrato.
O Que Diz a Lei Sobre a Certidão de Ônus e Alienações?
A Certidão de Ônus Reais e Alienações é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e possui respaldo na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). As diretrizes gerais do sistema registral podem ser consultadas no Portal do Planalto e no Portal do Governo Federal.
O documento consolida as informações constantes da matrícula do imóvel, atestando a presença ou ausência de encargos, gravames e transferências de propriedade.
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| INFORMAÇÕES CONSTANTES NA CERTIDÃO DE ÔNUS |
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| Ônus Reais | Revela pendências como hipoteca, penhora, |
| | servidão, usufruto ou alienação fiduciária. |
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| Alienações | Demonstra o histórico de transferências de |
| | propriedade e se o imóvel foi vendido. |
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| Ações Reais ou Pessoais | Informa sobre disputas judiciais relativas |
| Reipersecutórias | ao bem. |
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Trata-se do documento com fé pública exigido por tabeliães de notas para a lavratura de escrituras públicas e por bancos para a concessão de financiamentos imobiliários.
Para Que Serve a Certidão de Ônus Reais e Quais os Seus Direitos?
Para realizar uma aquisição imobiliária sem riscos, é essencial compreender termos como matrícula do imóvel, gravame registral, averbação premonitória, promessa de compra e venda e fé pública registral.
A emissão da certidão é um direito universal garantido a qualquer cidadão, sem a necessidade de apresentar justificativa para o pedido:
- Segurança Jurídica na Compra: Confirma a verdadeira identidade do proprietário atual e afasta o risco de golpes praticados por falsos vendedores.
- Mapeamento de Dívidas e Penhoras: Mostra se o bem está garantindo dívidas judiciais, execuções fiscais ou débitos de alienação fiduciária junto a bancos.
- Exigência para Financiamento Imobiliário: As instituições financeiras exigem a certidão com emissão recente (máximo de 30 dias) para aprovar crédito imobiliário.
- Comprovação de Propriedade Plena: Atesta que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus para negociação imediata.
Exemplo Prático: Como a Certidão Evitou a Perda de um Investimento
Considere o caso de um comprador que negociou a aquisição de um imóvel urbano oferecido por um preço bem abaixo do valor de mercado. O vendedor afirmava que a propriedade estava totalmente quitada e livre de compromissos.
Antes de efetuar o pagamento do sinal, o comprador buscou assessoria jurídica especializada para realizar a auditoria imobiliária (due diligence).
Ao emitir a Certidão de Ônus e Alienações no Cartório de Imóveis, constatou-se a presença de uma penhora judicial averbada decorrente de um processo trabalhista contra o vendedor. A identificação prévia impediu a perda do dinheiro cobrado e livrou o comprador de ver o bem ser futuramente levado a leilão.
Como Solicitar a Certidão de Ônus Reais e Alienações?
A solicitação da certidão pode ser feita de forma simples e desburocratizada por qualquer pessoa, podendo ser presencial ou online:
- Pela Internet (ONR): Através do portal do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) ou centrais registradoras estaduais, permitindo receber a certidão digital no formato PDF assinado.
- Presencialmente no Cartório de Imóveis: Comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado e informando o número da matrícula ou dados do imóvel.
A certidão possui validade jurídica habitual de 30 dias a contar da data de sua expedição.
Passo a Passo Para Analisar a Certidão Antes de Fechar Negócio
Para garantir a máxima proteção patrimonial e evitar prejuízos, siga este roteiro preventivo:
- Obtenha a Certidão Atualizada: Solicite o documento emitido há menos de 30 dias diretamente no Registro de Imóveis.
- Verifique se o Vendedor É o Real Proprietário: Confirme se o nome e documentos do vendedor coincidem com o último registro de propriedade efetuado na matrícula.
- Cheque o Campo de Ônus e Averbações: Certifique-se de que conste a declaração explícita de “nada consta” ou ausência de gravames.
- Analise a Matrícula com um Advogado Especialista: A consultoria de um profissional qualificado previne falhas na interpretação do texto registral.
- Entre em Contato: Você pode realizar a análise de certidões e a auditoria imobiliária completa conversando diretamente com nossa equipe pelo WhatsApp do Senna Martins Advogados.
Diferencial Senna Martins Advogados
Com ampla experiência e atuação sólida em Direito Imobiliário, Direito Registral e Proteção Patrimonial em todo o Brasil, o Senna Martins Advogados destaca-se pela agilidade técnica, inovação e rigor preventivo.
Liderado pelo Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, nosso escritório atua de forma multidisciplinar. Combinamos o conhecimento detalhado das normas de registros públicos com recursos modernos de Visual Law, entregando relatórios de auditoria imobiliária límpidos e objetivos para compradores, vendedores e investidores.
Nossa produção técnica e atuação em transações e regularizações imobiliárias de alta complexidade são frequentemente citadas nos maiores veículos de imprensa jurídica do país, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas, consolidando o escritório como referência na segurança dos negócios imobiliários.
Para saber mais sobre nossa estrutura, nossa equipe deadvogados especialistase áreas de atuação, acesse o portal oficial doSenna Martins Advogados.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Qualquer pessoa pode pedir a Certidão de Ônus Reais de um imóvel?
Sim. No Brasil, os registros públicos são regidos pelo princípio da publicidade. Qualquer pessoa pode solicitar a certidão de ônus e alienações de qualquer imóvel sem precisar justificar o motivo do pedido ao cartório.
2. Qual a diferença entre Certidão de Ônus Reais e Certidão de Matrícula?
A Certidão de Matrícula é a cópia integral de toda a folha do imóvel no cartório (histórico completo). A Certidão de Ônus Reais e Alienações é um extrato específico focado em certificar se existem ou não ônus, penhoras ou transferências pendentes averbadas sobre o bem.
3. O que fazer se a certidão indicar a presença de uma penhora ou hipoteca?
Se a certidão apresentar algum gravame, é necessário investigar a origem do débito. O imóvel só poderá ser negociado com segurança após a quitação da dívida e a devida averbação do termo de cancelamento e baixa do ônus na matrícula perante o cartório.
Rodapé de Conversão e Áreas de Atuação
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