Compra de imóvel: contrato, escritura, registro, ITBI e financiamento. Entenda o passo a passo com segurança. WhatsApp (19) 4042-1216.
Guia Completo: Como Funciona a Compra e Venda de Imóvel
Você sabia que a casa só é sua de verdade depois do registro?
Uma das maiores frustrações no mercado imobiliário acontece quando o comprador assinou o contrato, pagou e ocupa o imóvel — mas descobre anos depois que a propriedade nunca foi transferida. Isso porque, no Brasil, imóvel só muda de dono com o registro no cartório — não basta assinar contrato nem ter a chave.
Comprar um imóvel envolve etapas com formalidades legais: contrato, escritura pública, ITBI e registro na matrícula. Entender cada uma delas evita prejuízos, fraudes e anos de conflito judicial.
O Senna Martins Advogados atende compradores e vendedores em todo o Brasil, de forma presencial e online, na condução segura de compra e venda de imóveis — da negociação ao registro.
A regra de ouro: propriedade se adquire pelo registro
O ponto mais importante de todo o processo está no art. 1.245 do Código Civil combinado com a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73):
A transferência da propriedade do imóvel só se aperfeiçoa com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
Antes disso:
- O contrato particular e a escritura criam obrigações entre as partes — mas não transferem a propriedade;
- Quem compra sem registrar tem apenas um direito pessoal contra o vendedor (e o imóvel pode ainda responder a dívidas do antigo dono, ser leiloado ou vendido a terceiros).
(Lei 6.015/73 — matrícula e registro)
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel no cartório — um número único que reúne toda a história do bem: quem é o dono, localização, dimensões, ônus, hipotecas, ações e restrições.
Antes de fechar qualquer negócio, exija a certidão atualizada da matrícula. É nela que você verifica:
- Se o vendedor é, de fato, o proprietário;
- Se há ônus — hipoteca, alienação fiduciária, penhora;
- Se há ações judiciais ou restrições sobre o imóvel;
- Se a área e as características conferem com o anunciado.
⚠️ Importante: comprar imóvel sem consultar a matrícula é o erro mais perigoso do processo — é por ela que se evita comprar imóvel de quem não é dono, imóvel penhorado ou com dívidas que viram suas.
As etapas da compra e venda de imóvel
1. Negociação e promessa de compra e venda
As partes acordam preço, forma de pagamento e prazos. Em muitos casos, firma-se um contrato particular (ou “compromisso de compra e venda”) que formaliza a negociação e fixa as condições — sinal, datas, cláusulas de rescisão. Ele é válido entre as partes, mas não transfere a propriedade (Migalhas — compromisso de compra e venda).
2. Reunião da documentação
O vendedor deve reunir: matrícula atualizada, certidões de ônus e ações, comprovante de quitação de IPTU e condomínio, certidão de casamento (regime de bens!) e documentos pessoais. O comprador avalia a documentação e o financiamento, se houver.
3. Escritura pública
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública lavrada no Cartório de Notas (art. 108 do Código Civil) — o que, na prática, alcança praticamente todos os imóveis urbanos (Gallego Heusner — quando a escritura é obrigatória). Na escritura, as partes declaram o negócio perante o tabelião, com fé pública.
Exceções: financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) dispensam a escritura — o próprio contrato bancário, com alienação fiduciária, é levado a registro. E o CNJ recentemente eliminou a exigência de escritura pública para a alienação fiduciária em contratos fora dos sistemas de financiamento (CNJ valida alienação fiduciária sem escritura).
4. Pagamento do ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é devido pelo comprador ao município, calculado sobre o valor do imóvel. Sem a guia quitada, o cartório não registra a escritura. O fato gerador ocorre com o registro da transferência.
5. Registro na matrícula
Com a escritura (ou contrato de financiamento) e o ITBI pagos, o documento é levado ao Cartório de Registro de Imóveis para o registro na matrícula. É esse ato que transfere a propriedade de fato — e que protege o comprador contra terceiros.
Resumo: quem paga o quê?
| Custo | Quem paga (prática usual) |
|---|---|
| ITBI | Comprador |
| Escritura pública | Comprador (a menos que a venda seja à vista e negociado ao contrário) |
| Registro na matrícula | Comprador |
| Certidões e quitações do vendedor | Vendedor |
| Corretagem (imobiliária) | Quem contratou o serviço — normalmente o vendedor |
💡 Importante: não existe lei que fixe quem paga cada custo — isso é acordado entre as partes e deve constar do contrato (Jusbrasil — quem paga escritura, registro e ITBI). Por isso, deixe tudo previsto por escrito.
E o financiamento imobiliário?
No financiamento pelo SFH/SFI, o fluxo muda:
- O comprador contrata o banco, que avalia crédito e o imóvel;
- O contrato (com alienação fiduciária) é assinado diretamente com a instituição financeira — dispensando escritura pública;
- O banco paga o vendedor e registra o contrato na matrícula;
- O comprador fica na posse do imóvel e quita as parcelas — a propriedade fiduciária fica com o banco até a quitação;
- Após pagar tudo, o comprador requer a averbação da quitação e a transferência definitiva.
⚠️ Atenção: enquanto houver alienação fiduciária, o imóvel responde ao financiamento — a inadimplência pode levar à leilão extrajudicial (Lei 9.514/97). Conheça os prazos e as regras de purgação da mora.
Cuidados essenciais antes de comprar
- Consulte a matrícula e as certidões — proprietário, ônus, ações;
- Verifique o regime de bens do vendedor casado — pode exigir outorga conjugal;
- Confira IPTU, condomínio e contas em dia;
- Não pague o total antes da escritura — use sinal e cronograma de pagamentos;
- Cuidado com “contratinhos de gaveta” — promessas sem registro geram anos de litígio;
- Use um advogado — a condução profissional evita fraudes e retrabalho.
Passo a passo resumido
- Negocie e formalize a promessa por escrito;
- Consulte a matrícula e as certidões do imóvel e do vendedor;
- Reúna a documentação completa;
- Lavre a escritura (ou assine o contrato de financiamento);
- Pague o ITBI;
- Registre na matrícula — a propriedade é sua a partir daí;
- Avbebe quitações futuras (financiamento, reformas, casamento).
Quando procurar um advogado?
Busque orientação especializada quando:
- Você vai comprar ou vender um imóvel e quer segurança jurídica;
- A matrícula apresenta ônus, penhora ou irregularidades;
- O imóvel é financiado e você quer entender a alienação fiduciária;
- Há contrato de gaveta ou promessa sem registro;
- O imóvel é herdado, doado ou em inventário — situações que exigem cuidados extras;
- Você já comprou e não registrou o imóvel — é possível regularizar.
Como o Senna Martins Advogados pode ajudar?
No Senna Martins Advogados, você conta com equipe experiente em Direito Imobiliário com atuação em todo o Brasil. Oferecemos:
- Due diligence imobiliária — análise completa de matrícula, certidões e ônus;
- Elaboração e revisão de contratos de compra e venda e promessas;
- Acompanhamento da escritura, ITBI e registro;
- Orientação sobre financiamento e alienação fiduciária;
- Regularização de imóveis não registrados e contratos de gaveta;
- Atendimento presencial e online, com segurança em todas as etapas.
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Conclusão
Como funciona a compra e venda de imóvel? Em resumo: negocie por escrito, consulte a matrícula, lavre a escritura (salvo financiamento), pague o ITBI e — etapa decisiva — registre na matrícula. É o registro que transfere a propriedade de verdade e protege o comprador contra terceiros e dívidas do vendedor.
O erro mais comum é subestimar a documentação — assinar contrato e ficar “de posse”, sem registrar. Se você vai comprar ou vender um imóvel, não fique sozinho: o Senna Martins Advogados conduz todo o processo com segurança jurídica. Chame agora no WhatsApp (19) 4042-1216 e agende uma conversa inicial — o atendimento é em todo o Brasil, presencial e online.
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