O vendedor do imóvel sumiu ou se recusa a assinar a escritura? Saiba como obter o registro definitivo via Adjudicação Compulsória com a Senna Martins Advogados.
Um dos problemas mais frustrantes para quem compra um imóvel em Vinhedo, Louveira ou Valinhos é quitar o pagamento e, na hora de passar a escritura definitiva, descobrir que o vendedor faleceu, mudou-se para local incerto ou, por má-fé, exige mais dinheiro para assinar. Para esses casos, existe a Adjudicação Compulsória.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “A lei não permite que o direito de propriedade do comprador fique refém da vontade ou da localização do vendedor. Se você provar o contrato e o pagamento integral, o juiz ou o cartório supre a assinatura do vendedor e transfere o imóvel para o seu nome”.
1. Adjudicação Judicial vs. Extrajudicial (Novidade)
Até pouco tempo, esse processo só ocorria na justiça. Agora, a Lei 14.382/22 permitiu a Adjudicação Extrajudicial, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis:
- Via Extrajudicial (Rápida): Se você tem o contrato, o comprovante de quitação e o vendedor não é encontrado, o advogado pode conduzir o processo no cartório. É muito mais rápido (média de 3 a 6 meses).
- Via Judicial (Conflito): Se o vendedor está vivo e se recusa ativamente a assinar alegando algum motivo, a via judicial é necessária para que o juiz decida a questão e expeça a “Carta de Adjudicação”.
2. Requisitos para Exigir a Escritura
Para que a ação tenha sucesso, o Senna Martins Advogados verifica o preenchimento de três requisitos:
- Instrumento Contratual: Pode ser um compromisso de compra e venda, uma promessa de cessão ou até um “contrato de gaveta”, desde que contenha os dados do imóvel e das partes.
- Prova da Quitação: É o ponto crucial. Precisamos apresentar os recibos, transferências bancárias ou o termo de quitação dado pelo vendedor.
- Recusa ou Impossibilidade: Demonstrar que houve tentativa de contato sem sucesso ou a negativa injustificada do vendedor em comparecer ao cartório de notas.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Regularizar a matrícula através da adjudicação exige uma análise minuciosa da “cadeia sucessória” (quem vendeu para quem até chegar em você). Oferecemos:
- Saneamento da Cadeia de Contratos: Se o imóvel passou por três ou quatro “donos de gaveta” antes de você, organizamos os documentos para que o registro final seja aceito pelo cartório.
- Busca e Notificação de Vendedores: Utilizamos sistemas de busca para localizar vendedores desaparecidos ou seus herdeiros, cumprindo a exigência legal de notificação prévia.
- Economia de Tempo: Priorizamos a via extrajudicial sempre que possível, garantindo que você tenha a escritura no seu nome no menor tempo do mercado.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
O contrato precisa estar registrado no cartório para eu ter direito?
Não. Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O contrato particular é prova suficiente.
E se o vendedor era uma empresa que já faliu ou fechou?
A ação é movida contra a massa falida ou os sócios da empresa extinta. O juiz tem o poder de transferir o imóvel mesmo que o CNPJ não exista mais.
Posso pedir indenização junto com a adjudicação?
Sim. Se a demora do vendedor em assinar a escritura lhe causou prejuízos (como a perda de uma venda ou de um financiamento), podemos cumular o pedido de transferência com o de danos morais e materiais.
Regularize seu Patrimônio de Forma Definitiva
Quem paga o imóvel tem o direito sagrado de ser o dono no papel. Não deixe seu investimento em nome de terceiros e evite riscos de penhoras por dívidas que não são suas.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Especialistas em transformar contratos em escrituras reais.
Você quitou seu imóvel há anos e até hoje não tem a escritura no seu nome porque não encontra o antigo dono? Sabia que esse processo pode ser resolvido agora diretamente no cartório?
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