Meta Descrição: Fiador de aluguel pode perder o único imóvel familiar por dívida de locação? Veja o entendimento do STJ, STF e como proteger seu bem. Acesse!
Assumir a posição de fiador em um contrato de locação residencial ou comercial é um gesto comum entre parentes e amigos. Contudo, quando o inquilino deixa de pagar os aluguéis, o garantidor é surpreendido com a execução judicial e o risco real de perder o seu único imóvel residencial.
A ideia de que a casa própria é intocável gera uma falsa sensação de segurança. A penhora do bem de família do fiador causa angústia e ameaça o patrimônio construído ao longo de uma vida inteira.
Seja você um fiador em Manaus, um proprietário em São Paulo, um investidor em Brasília ou um morador na região de Vinhedo, as regras jurídicas sobre a penhorabilidade da moradia do garantidor aplicam-se com validade em todo o território nacional.
O que diz a lei sobre a penhora do bem de família?
A proteção à moradia é regida no Brasil pela Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/1990)
. Em regra, o único imóvel utilizado pelo casal ou entidade familiar para moradia permanente é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, trabalhistas ou tributárias.
Contudo, a própria legislação estabeleceu exceções expressas a essa garantia no Artigo 3º do mesmo diploma legal:
Art. 3º: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, comercial, trabalhista, previdenciária ou de outra natureza, salvo se movido:
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Esse dispositivo legal foi incluído pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
e abre margem para que o único imóvel do fiador seja levado a leilão para quitar os débitos do locatário.
O que diz a jurisprudência do STF e do STJ sobre o tema?
A discussão sobre a constitucionalidade dessa exceção mobilizou os tribunais superiores por anos. Atualmente, a jurisprudência está consolidada, mas faz uma distinção crucial entre locação residencial e locação comercial.
- Fiança em Locação Residencial (Tema 295 do STF): O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificaram o entendimento de que é constitucional a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial.
- Fiança em Locação Comercial (Tema 1127 do STF): O STF definiu que também é legítima a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, mantendo a eficácia da exceção do Artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 para ambas as modalidades.
Essa orientação foi consolidada no STJ por meio do enunciado da Súmula 549:
Súmula 549 do STJ: É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação.
Como proteger o patrimônio do fiador contra cobranças abusivas?
Embora a lei permita a penhora do imóvel do fiador, a execução não pode ocorrer de forma arbitrária. Existem tese jurídicas sólidas para afastar ou anular a constrição do bem:
- Benefício de Ordem: O fiador pode exigir judicialmente que os bens do devedor principal (inquilino) sejam executados primeiro, desde que não tenha renunciado a esse direito no contrato.
- Nulidade por Ausência de Outorga Uxorizada: Se o fiador for casado e a fiança tiver sido prestada sem a autorização do cônjuge, a garantia é nula (Súmula 332 do STJ).
- Excesso de Execução e Abusividade de Encargos: Revisão das planilhas de débito para expurgar juros abusivos, multas indevidas e cobranças que ultrapassem o período contratado.
Exemplo Prático: Estudo de Caso
Analise a situação de um morador na região de Vinhedo que prestou fiança em um contrato de locação para um familiar. O inquilino desocupou o imóvel deixando parcelas em aberto, e o locador ajuizou execução pedindo a penhora da casa do fiador.
Ao analisar o contrato, a equipe do Senna Martins Advogados identificou que o fiador era casado sob o regime de comunhão parcial de bens e não havia a assinatura de outorga do cônjuge.
A equipe apresentou exceção de pré-executividade demonstrando a nulidade absoluta da garantia. O juízo acolheu a tese com base na jurisprudência do STJ, desconstituindo a penhora e liberando o bem de família do fiador.
Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional
Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se como referência nacional na defesa do patrimônio, revisão de garantias locatícias e litígios imobiliários em todo o Brasil.
Com atuação multidisciplinar, suporte de jurimetria avançada e atendimento personalizado em todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe atua com rigor técnico para reverter execuções abusivas e proteger os direitos das famílias.
Nossa expertise e atuações de destaque em casos complexos são constantemente citadas nos principais veículos do ecossistema jurídico do país, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.
Para tirar dúvidas sobre contratos de locação ou defender seu bem de família, acesse o site do Senna Martins Advogados
ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)
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Perguntas Frequentes (FAQ)
O fiador pode perder o único imóvel mesmo que o inquilino tenha outros bens?
Se o fiador renunciou ao “benefício de ordem” no contrato de locação (cláusula muito comum em contratos padrão), o locador pode cobrar a dívida diretamente do fiador. Contudo, o fiador que paga a dívida sub-roga-se nos direitos do credor e pode cobrar o inquilino posteriormente.
A penhora do bem de família do fiador se aplica à locação comercial?
Sim. O Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Tema 1127 de Repercussão Geral, fixou a tese de que é constitucional a penhora do bem de família do fiador tanto na locação residencial quanto na locação comercial.
Como evitar a penhora do imóvel ao assinar um contrato como fiador?
A forma mais segura de evitar riscos ao seu patrimônio é optar por modalidades alternativas de garantia locatícia previstas na Lei do Inquilinato, como o seguro-fiança, a caução em dinheiro ou o título de capitalização, dispensando a exigência da fiança pessoal.
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