O contrato de locação da sua loja em um shopping center está chegando ao fim — e o empreendedor não quer renovar? A ação renovatória de locação é o instrumento que protege o seu fundo de comércio (o ponto comercial, a clientela, o investimento) e permite renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos legais.

Mas a locação em shopping center tem peculiaridades — e o tema das luvas exige atenção redobrada. Entenda como funciona.

O que é a ação renovatória e por que ela existe?

A ação renovatória de locação é o instrumento que permite ao locatário comercial renovar seu contrato independentemente da vontade do locador, protegendo o fundo de comércio — o conjunto de bens formado pela clientela, pelo nome, pela reputação e pelos investimentos feitos no ponto.

Como destacou a ministra Nancy Andrighi (STJ, REsp 1.971.600), a ação renovatória protege simultaneamente o fundo de comércio e o direito de propriedade — buscando o equilíbrio entre o locatário que investiu no ponto e o locador que é dono do imóvel.

O objetivo central é evitar o enriquecimento injustificado do locador, que se beneficiaria de toda a clientela e do investimento construído pelo lojista.

Os requisitos da ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/1991)

Para ter direito à renovação compulsória, o lojista deve preencher requisitos cumulativos:

1. Contrato escrito com prazo determinado O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado (art. 51, I).

2. Prazo mínimo de 5 anos O contrato a renovar — ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos — deve ser de, no mínimo, 5 anos (art. 51, II). A chamada acessio temporis permite somar contratos sucessivos para atingir o prazo.

3. Exploração do mesmo ramo por 3 anos O lojista deve estar explorando o mesmo ramo de atividade, de forma ininterrupta, há pelo menos 3 anos (art. 51, III).

4. Prazo de ajuizamento A ação deve ser proposta entre 6 meses e 1 ano antes do término do contrato (art. 51, §5º). Perder esse prazo significa perder o direito à renovação.

A locação em shopping center: art. 54 da Lei 8.245/1991

A locação em shopping center tem regime próprio (art. 54 da Lei do Inquilinato):

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Isso significa que:

• Prevalência da autonomia privada — as condições livremente pactuadas no contrato têm força
• Aplicação das regras procedimentais — a ação renovatória se aplica ao lojista de shopping (STJ reconhece expressamente)
• Contrato atípico/misto — o contrato de shopping combina locação com outras obrigações (mix, horário, fundo de promoção)

Peculiaridades do contrato de shopping:

• Aluguel mínimo + aluguel percentual — sobre as vendas do lojista
• Fundo de promoção — contribuição para divulgação do empreendimento
• Cláusulas de mix — controle das atividades permitidas
• Regras de funcionamento — horários, padronização, obras

O que é “luvas” e quais os cuidados?

As luvas são o pagamento feito pelo locatário ao locador pela cessão do ponto — o valor pago para “comprar” o direito de explorar aquele espaço, vinculado ao fundo de comércio.

Origem histórica: a expressão vem da antiga Lei de Luvas (Decreto 24.150/1934), que protegia o locatário do ponto comercial. A lei foi revogada pela Lei 8.245/1991, mas o conceito permanece na prática contratual.

Cuidados com as luvas:

1. Equivalência com o fundo de comércio As luvas devem ter equivalência com o fundo de comércio disponibilizado pelo locador. Se o valor pago não corresponder ao que foi entregue, o lojista pode discutir a devolução ou a redução das luvas.

2. Shopping não construído ou infraestrutura inferior A doutrina e a jurisprudência reconhecem a possibilidade de devolução das luvas quando:

• O shopping não foi construído como prometido
• A infraestrutura é muito inferior à prometida
• O fluxo de clientes prometido não se concretiza

3. Documentação Guarde todos os comprovantes do pagamento das luvas — recibos, contratos, transferências. A prova é essencial para qualquer discussão de devolução.

4. Previsão contratual Analise com atenção as cláusulas sobre luvas no contrato: valor, forma de pagamento, condições de devolução e hipóteses de rescisão.

Quando o locador pode negar a renovação?

O locador pode denegar a renovação em hipóteses de justo motivo (art. 52 da Lei 8.245/1991):

• Uso próprio — o locador precisa do imóvel para uso próprio ou de familiar
• Reforma substancial — reforma que importe em modificação substancial do imóvel
• Valorização — proposta de terceiro com valor significativamente maior
• Inadimplemento — descumprimento contratual do locatário

No shopping center, a denegação pode envolver peculiaridades:

• Alteração do mix — mudança na composição de lojas do empreendimento
• Plano de reforma ou expansão do shopping
• Relações de concorrência entre lojistas

Importante: se a renovação for denegada por justo motivo, o locador pode dever indenização pelo fundo de comércio (art. 52, §3º) — especialmente nos casos de uso próprio e reforma.

O que o STJ decidiu sobre o tema?

1. Proteção simultânea (REsp 1.971.600) O STJ reconheceu que a ação renovatória protege ao mesmo tempo o fundo de comércio do locatário e o direito de propriedade do locador — buscando o equilíbrio.

2. Prazo máximo de 5 anos (REsp 1.990.552) O STJ fixou que a prorrogação judicial da locação não pode ultrapassar 5 anos — mesmo que o contrato original tenha prazo maior. A renovação é concedida pelo prazo de até 5 anos.

3. Aluguel percentual (REsp 1.947.694) O STJ decidiu que a alteração do aluguel percentual em shopping center, por meio da ação renovatória, só é viável se houver desequilíbrio econômico resultante de evento imprevisível ocorrido após a contratação. A simples discrepância com o valor de mercado não justifica a alteração.

Cuidados práticos para o lojista

1. Ajuíze no prazo — entre 6 meses e 1 ano antes do término do contrato
2. Comprove os requisitos — contrato escrito, 5 anos de locação, 3 anos no mesmo ramo
3. Documente o fundo de comércio — investimentos, benfeitorias, clientela, faturamento
4. Guarde os comprovantes das luvas — para discussões de devolução ou redução
5. Analise o contrato de shopping — aluguel mínimo e percentual, fundo de promoção, cláusulas de mix
6. Avalie o aluguel — a ação renovatória permite discutir o valor para adequá-lo ao mercado
7. Busque orientação especializada — as peculiaridades do shopping exigem estratégia técnica

Conclusão

A ação renovatória de locação é o instrumento que protege o fundo de comércio do lojista de shopping center — permitindo renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991: contrato escrito, 5 anos de locação e 3 anos no mesmo ramo.

A locação em shopping tem peculiaridades (art. 54): prevalência das condições pactuadas, aluguel mínimo e percentual, fundo de promoção e cláusulas de mix. E as luvas exigem atenção — especialmente quanto à equivalência com o fundo de comércio e à possibilidade de devolução.

A jurisprudência do STJ (REsp 1.971.600, REsp 1.990.552 e REsp 1.947.694) delimita os contornos do tema: proteção simultânea do fundo de comércio e da propriedade, prazo máximo de 5 anos e alteração do aluguel percentual apenas por desequilíbrio imprevisível. Se você é lojista e seu contrato está chegando ao fim, a orientação especializada é essencial para proteger seu ponto.

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⚙️ FAQ

1. O que é a ação renovatória de locação? É o instrumento que permite ao locatário comercial renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, protegendo o fundo de comércio (ponto comercial, clientela e investimentos). Está prevista nos arts. 51 a 58 da Lei 8.245/1991.
2. Quais são os requisitos da ação renovatória? Contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos (ou soma de prazos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos (art. 51 da Lei 8.245/1991). A ação deve ser ajuizada entre 6 meses e 1 ano antes do término do contrato.
3. A ação renovatória se aplica a lojas de shopping center? Sim. O STJ reconhece expressamente que o lojista de shopping center tem direito à ação renovatória, preenchidos os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991. A locação em shopping tem regime próprio (art. 54).
4. O que são as luvas? São o pagamento feito pelo locatário ao locador pela cessão do ponto, vinculado ao fundo de comércio. O lojista pode discutir a devolução ou redução das luvas quando não houver equivalência com o fundo de comércio (ex.: shopping não construído ou infraestrutura inferior).
5. Quando o locador pode negar a renovação? Em hipóteses de justo motivo (art. 52 da Lei 8.245/1991): uso próprio, reforma substancial, proposta de terceiro com valor maior ou inadimplemento. Nesses casos, pode haver indenização pelo fundo de comércio (art. 52, §3º).

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 51 (requisitos da ação renovatória), art. 52 (denegação da renovação e indenização do fundo de comércio), art. 54 (locação em shopping center) e art. 71 (procedimento). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade (REsp 1.971.600, rel. Min. Nancy Andrighi, 2022). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/25092022-Acao-renovatoria-a-protecao-simultanea-do-fundo-de-comercio-e-do-direito-de-propriedade.aspx

[3] STJ — REsp 1.990.552/RS (rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, 17/05/2022): prazo máximo de prorrogação judicial de 5 anos, admitida a acessio temporis. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=@CNOT=’019077‘

[4] STJ — REsp 1.947.694/SP (rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma): alteração do aluguel percentual em shopping center só é viável com desequilíbrio econômico por evento imprevisível. Cobertura: SEDEP.

[5] Conjur — Luvas em contratos de locação: origem e análise atual (18/12/2024): devolução das luvas quando não há equivalência com o fundo de comércio. Disponível em: https://conjur.com.br/2024-dez-18/luvas-em-contratos-de-locacao-origem-e-cenario-atual/