Sua empresa precisa de um imóvel construído exatamente sob medida — galpão logístico, centro de distribuição, loja, sede corporativa — mas não quer (ou não pode) imobilizar capital na obra? O contrato Built to Suit (BTS) — a “locação sob encomenda” — é a solução: um investidor constrói o imóvel conforme as especificações da empresa, e ela o ocupa por prazo longo, pagando aluguel que remunera o investimento.

Mas a segurança jurídica dessa operação depende de estruturação contratual cuidadosa — e do regime do art. 54-A da Lei 8.245/1991. Entenda como funciona.

O que é o contrato Built to Suit?

O Built to Suit (em português, “construído para se adequar” ou “feito para servir”) é o contrato em que:

• O locador-empreendedor adquire o terreno e constrói ou reforma substancialmente o imóvel
• A construção segue especificações técnicas rigorosas ditadas pelo futuro locatário (a empresa)
• A empresa ocupa o imóvel por prazo longo, pagando aluguel que cobre os custos da obra e gera lucro ao investidor

É um negócio jurídico complexo e híbrido: combina elementos de construção (obrigação de fazer), locação (uso e fruição) e, muitas vezes, financiamento (o locador investe e recupera ao longo do contrato).

A base legal: art. 54-A da Lei 8.245/1991

O art. 54-A da Lei do Inquilinato, incluído pela Lei 12.744/2012, trouxe segurança jurídica ao modelo:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na modalidade built to suit, aplicam-se as disposições desta Lei, no que couber, e as condições livremente pactuadas entre as partes.”

O que isso significa:

• Liberdade contratual — as partes podem pactuar livremente as condições do contrato
• Aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato — as disposições procedimentais da lei se aplicam no que couber
• Reconhecimento legal do modelo — o BTS deixou de ser um contrato meramente atípico para ter previsão expressa

A natureza jurídica: contrato híbrido

A doutrina e a jurisprudência reconhecem que o BTS não é um contrato puramente de locação — é um contrato híbrido ou atípico, em que a locação é apenas uma das facetas.

Como destacou o STJ, o built to suit pode ser traduzido como uma construção sob medida — um negócio jurídico análogo ao contrato de locação, no qual um contratante se compromete a construir o imóvel conforme as necessidades do outro.

Consequências práticas da natureza híbrida:

• Não se aplica automaticamente toda a Lei do Inquilinato — apenas no que couber
• Prevalência das condições pactuadas — o contrato é a lei entre as partes
• Maior risco para o locador — que investe na obra e depende do contrato longo para recuperar

As cláusulas essenciais do contrato BTS

Para garantir segurança jurídica, o contrato deve conter:

1. Especificações técnicas detalhadas O projeto, as especificações, os materiais e o padrão da obra — definidos com precisão para evitar disputas sobre o que foi prometido e o que foi entregue.

2. Prazo longo e regras de vigência O BTS exige prazo longo (10, 15, 20 anos ou mais) para que o locador recupere o investimento. O contrato deve prever o prazo, as renovações e as condições de prorrogação.

3. Valor do aluguel e reajuste O aluguel deve remunerar o investimento (custo da obra + lucro). As regras de reajuste (índice, periodicidade) devem ser claras — e a cláusula de irrevisibilidade é comum no BTS.

4. Cláusula de irrevisibilidade Muitos contratos BTS preveem a impossibilidade de revisão do aluguel — o valor pactuado é fixo (com reajuste por índice), pois o locador estruturou o investimento com base nele. A jurisprudência tem reconhecido a validade dessa cláusula, salvo desequilíbrio extraordinário.

5. Garantias locatícias Caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de recebíveis — as garantias protegem o locador-investidor contra o inadimplemento.

6. Responsabilidade pela obra e manutenção Quem responde pelos vícios da construção, pelas reformas e pela manutenção — o contrato deve distribuir claramente essas responsabilidades.

7. Hipóteses de rescisão e indenização As condições de rescisão antecipada, as multas e a indenização pelo investimento não amortizado — essenciais para proteger o locador.

8. Registro do contrato O registro em Cartório de Registro de Imóveis confere publicidade e oponibilidade a terceiros — um cuidado que minimiza problemas futuros.

O que o STJ decidiu recentemente?

Em julho de 2026, a Terceira Turma do STJ (REsp 2.229.517, rel. Min. Nancy Andrighi) decidiu um ponto processual relevante: nas ações de rescisão de contrato built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel (art. 58, III da Lei 8.245/1991) — e não ao valor integral do contrato.

Os fundamentos:

• O art. 54-A estabelece que se aplicam ao BTS as condições pactuadas e as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato
• Por isso, em matéria de valor da causa, o regramento especial da lei locatícia prevalece sobre a regra geral do CPC
• A empresa que pretendia fixar o valor da causa em R$ 68,4 milhões (valor total do contrato) teve o recurso negado

Na prática: a decisão confirma que o BTS é tratado, para fins processuais, como locação — reforçando a aplicação da Lei 8.245/1991 ao modelo.

Vantagens e riscos do BTS

Para a empresa-locatária:

• ✅ Imóvel sob medida, sem imobilizar capital na obra
• ✅ Ocupação em prazo compatível com o planejamento do negócio
• ✅ Foco no core business — o investidor cuida da construção

Para o locador-empreendedor:

• ✅ Retorno do investimento via aluguel ao longo do contrato
• ✅ Valorização do imóvel
• ⚠️ Maior risco — depende do contrato longo e das garantias

Riscos comuns:

• Disputas sobre especificações e qualidade da obra
• Inadimplemento do locatário
• Discussões sobre revisão do aluguel
• Problemas de registro e oponibilidade a terceiros

Conclusão

O contrato Built to Suit é a solução ideal para empresas que precisam de imóvel sob medida sem imobilizar capital — e o art. 54-A da Lei 8.245/1991 (Lei 12.744/2012) trouxe a segurança jurídica que o modelo exigia: liberdade contratual, reconhecimento legal e aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato.

A natureza híbrida do contrato (construção + locação) e o maior risco do locador-investidor exigem estruturação contratual cuidadosa: especificações detalhadas, prazo longo, aluguel que remunere o investimento, garantias, cláusula de irrevisibilidade e registro. A jurisprudência recente do STJ (REsp 2.229.517) confirma a aplicação da Lei do Inquilinato ao modelo.

Se sua empresa quer construir sob medida — ou se você é investidor interessado em financiar uma operação BTS —, a estruturação jurídica adequada é essencial para proteger o investimento e garantir a segurança da operação.

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⚙️ FAQ

1. O que é um contrato Built to Suit? É o contrato em que um investidor (locador) constrói ou reforma substancialmente um imóvel conforme as especificações de uma empresa (locatária), que o ocupa por prazo longo pagando aluguel que remunera o investimento. Também é chamado de “locação sob encomenda”.
2. Qual é a base legal do Built to Suit? O art. 54-A da Lei 8.245/1991, incluído pela Lei 12.744/2012, que reconhece a modalidade e estabelece a prevalência das condições livremente pactuadas, com aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato.
3. O Built to Suit é um contrato de locação? É um contrato híbrido/atípico: combina construção (obrigação de fazer), locação (uso e fruição) e financiamento. A locação é uma das facetas — e a Lei do Inquilinato se aplica no que couber.
4. O aluguel do Built to Suit pode ser revisado? Muitos contratos preveem cláusula de irrevisibilidade, pois o locador estrutura o investimento com base no valor pactuado. A jurisprudência reconhece a validade da cláusula, salvo desequilíbrio extraordinário.
5. Qual é o valor da causa em ação de rescisão de contrato BTS? O STJ (REsp 2.229.517, julho/2026) decidiu que o valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel (art. 58, III da Lei 8.245/1991), e não ao valor integral do contrato.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 54-A (locação na modalidade built to suit, incluído pela Lei 12.744/2012) e art. 58, III (valor da causa em ações de rescisão). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — Valor da causa em rescisão de contrato built to suit deve seguir Lei do Inquilinato (Terceira Turma, REsp 2.229.517, rel. Min. Nancy Andrighi, 27/07/2026): valor da causa de 12 aluguéis, aplicação do art. 54-A e prevalência do regramento locatício sobre o CPC. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/27072026-Valor-da-causa-em-rescisao-de-contrato-built-to-suit-deve-seguir-Lei-do-Inquilinato.aspx

[3] Migalhas — Contratos Built to Suit: O que são, vantagens e segurança jurídica (29/08/2025): natureza do contrato, necessidade de longa duração, art. 54-A e liberdade contratual. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/438303/contratos-built-to-suit-o-que-sao-vantagens-e-seguranca-juridica

[4] Conjur — Scalassara: Contrato built to suit — locação sob medida (09/05/2021): o BTS não é contrato típico de locação, pois envolve prestação de fazer do empreendedor. Disponível em: https://conjur.com.br/2021-mai-09/scalassara-contrato-built-to-suit-locacao-medida/

[5] Conjur — É preciso reiterar: built to suit não pode ser revisado (18/11/2024): validade da cláusula de irrevisibilidade do aluguel no BTS. Disponível em: https://conjur.com.br/2024-nov-18/e-preciso-reiterar-built-to-suit-nao-pode-ser-revisado/