🏡 Entenda o processo de despejo por falta de pagamento, os direitos do locatário, como funciona a ação de despejo judicial e o papel do advogado imobiliário.
🔑 A Insegurança da Moradia: Entendendo o Despejo por Falta de Pagamento
A locação de imóveis (Direito Civil) é uma das relações contratuais mais comuns, regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). No entanto, quando o locatário enfrenta dificuldades financeiras e deixa de pagar o aluguel, a situação pode escalar rapidamente para um processo de despejo por falta de pagamento. Esta é a causa mais frequente de despejo judicial e gera grande apreensão para quem aluga.
É crucial entender que a lei estabelece procedimentos e direitos tanto para o locador quanto para o locatário. O locador não pode simplesmente tirar o inquilino do imóvel, ele precisa de uma ação de despejo judicial. Por outro lado, o locatário tem meios legais para evitar ou prolongar o despejo, como a purgação da mora (pagamento em atraso) e a apresentação de uma defesa judicial. Em ambos os casos, a orientação de um advogado imobiliário especializado é indispensável para garantir que o processo seja justo e legal.
⚖️ O Caminho Legal: A Ação de Despejo Judicial
A Lei do Inquilinato exige que o locador entre com uma ação de despejo judicial para reaver o imóvel, mesmo em caso de falta de pagamento. Ele não pode usar a força ou trocar as chaves por conta própria.
Requisitos e Procedimento Básico
A ação de despejo por falta de pagamento segue passos definidos:
- Notificação (Opcional, mas Recomendável): Embora não seja obrigatória em caso de falta de pagamento, o locador geralmente notifica o locatário extrajudicialmente, dando um prazo para a quitação do débito.
- Ajuizamento: O advogado imobiliário do locador ajuíza a ação de despejo judicial na Justiça.
- Citação e Prazo de Defesa: O locatário é citado para apresentar sua defesa judicial em 15 dias e tem a opção de fazer a purgação da mora.
Atenção: Em casos de despejo com contrato garantido por caução, o locador deve pedir na ação de despejo a utilização do valor da caução para cobrir os atrasados antes de pedir o despejo efetivo.
A Concessão da Liminar de Despejo
Em alguns casos, o juiz pode conceder uma liminar de despejo, que obriga o locatário a sair do imóvel em 15 dias.
- Requisitos: Isso ocorre se o contrato de locação de imóveis não tiver garantia (fiança, seguro fiança, caução) ou se a garantia estiver vencida. Além disso, o locador deve depositar uma caução judicial equivalente a três meses de aluguel.
A liminar de despejo é uma medida de urgência que acelera a retomada do imóvel, mas sua concessão exige o cumprimento rigoroso dos requisitos legais.
🛡️ A Defesa do Locatário: Purgação da Mora e Contestações
O locatário tem direitos importantes no processo de despejo judicial e não deve abrir mão de uma defesa judicial bem estruturada.
O Direito à Purgação da Mora
A purgação da mora é o principal mecanismo de defesa do locatário e consiste no pagamento integral dos valores devidos.
- O Que Inclui: O pagamento deve cobrir o aluguel em atraso, multas, juros, custas processuais e honorários advocatícios do locador.
- Quando Pagar: O locatário pode fazer o depósito judicial do valor no prazo de 15 dias, contado da citação na ação de despejo.
Se o pagamento for aceito, a ação de despejo é extinta, e o locatário permanece no imóvel. Consequentemente, a purgação da mora oferece uma segunda chance para o inquilino que se reestruturou financeiramente.
Outras Teses de Defesa Judicial
O advogado imobiliário também pode contestar a ação de despejo alegando:
- Cobrança Indevida: Inclusão de valores incorretos de aluguel, cobrança de taxas indevidas ou falta de aplicação da garantia.
- Vícios no Imóvel: O locatário pode alegar que deixou de pagar o aluguel devido a problemas estruturais graves no imóvel que impediam seu uso (Direito Civil), os quais o locador se recusou a resolver.
A defesa judicial correta é a chave para a permanência no imóvel ou, ao menos, para garantir um prazo maior para a desocupação.
🏢 Exemplo Prático: Sucesso na Defesa Judicial em Salvador (BA)
Um casal de Salvador (BA) foi surpreendido com uma ação de despejo judicial após atrasar dois meses de aluguel devido a um problema de saúde inesperado (Direito à Saúde). O locador já havia depositado a caução para pedir a liminar de despejo.
A Intervenção do Senna Martins Advogados
A equipe de Direito Imobiliário do Senna Martins Advogados interveio rapidamente na defesa judicial:
- Ação Estratégica: Embora o casal pudesse pagar, eles precisavam de tempo para levantar o dinheiro. Ajuizamos uma defesa judicial em que, primeiramente, contestamos um cálculo de multa abusivo do locador.
- Depósito para Purgação da Mora: Em seguida, solicitamos ao juiz a purgação da mora dentro do prazo legal, depositando o valor correto em juízo.
- Resultado: O juiz reconheceu o direito do locatário à purgação da mora, determinando a extinção da ação de despejo judicial. O casal permaneceu no imóvel, e o locador teve que aceitar o pagamento dos atrasados.
A estratégia focada na Lei do Inquilinato e na purgação da mora garantiu o direito à moradia do casal.
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- Exemplo 2: Defesa Trabalhista com Indenização: Em um caso complexo, garantimos a defesa judicial de um locatário que, além de contestar a ação de despejo, pleiteou dano moral (Direito Civil) por assédio do locador (Direito Trabalhista).
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Conclusão: Não Enfrente o Despejo Sem Defesa Legal
Seja para entrar com uma ação de despejo judicial ou para apresentar uma defesa judicial eficiente, o conhecimento da Lei do Inquilinato é fundamental. A locação de imóveis requer segurança jurídica.
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Fonte de Pesquisa (Externa): Para consultar a íntegra da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que rege a ação de despejo, acesse o site oficial do Planalto http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.
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