Construiu em cima da casa da família? Entenda o que é o Direito de Laje e como obter a escritura individual do bem. Fale conosco!
Construir uma nova moradia na laje ou no subsolo do imóvel da família é uma das alternativas mais comuns encontradas pelos brasileiros para garantir a casa própria. No entanto, viver anos sem a escritura individualizada traz uma constante sensação de insegurança jurídica e financeira.
A falta da matrícula própria impede a venda do imóvel por meio de financiamento bancário, inviabiliza o uso da casa como garantia em empréstimos e gera severos conflitos no momento de uma partilha de bens ou inventário.
A boa notícia é que a legislação brasileira criou o Direito de Laje, um direito real autônomo que permite regularizar e obter a escritura definitiva da construção sem precisar alterar a propriedade do imóvel principal.
Seja você um cidadão em capitais como Manaus, Salvador, Brasília ou São Paulo, ou um morador da região de Vinhedo, Valinhos e Campinas, as regras do registro imobiliário aplicam-se uniformemente em todo o Brasil para resguardar o seu patrimônio.
Neste guia completo do escritório Senna Martins Advogados, explicamos o que é o Direito de Laje, quais os requisitos legais exigidos, a documentação necessária e o passo a passo para conquistar a matrícula do seu imóvel.
O Que Diz a Lei Sobre o Direito de Laje?
O Direito de Laje foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 13.465/2017 e devidamente incorporado ao Código Civil (Lei nº 10.406/2002) nos artigos 1.510-A a 1.510-E. As normas e regulamentações oficiais podem ser consultadas no Portal do Planalto e no Portal do Governo Federal.
O instituto autoriza a coexistência de unidades imobiliárias autônomas e independentes em uma mesma construção, situadas acima (laje) ou abaixo (subsolo) da edificação base, desde que possuam acesso independente à via pública.
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| REQUISITOS DO DIREITO DE LAJE |
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| Autonomia Funcional | Acesso independente e individualizado |
| Isolamento Físico | A edificação não pode ser mera extensão |
| Matrícula Própria | Abertura de nova matrícula no Registro |
| Inexistência de Fração | Não confere fração ideal do solo ao titular |
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Com o registro do Direito de Laje, a nova unidade imobiliária passa a ter vida própria no Cartório de Registro de Imóveis, possuindo um cadastro do IPTU exclusivo e matrícula individual.
QUAIS SÃO OS SEUS DIREITOS AO REGULARIZAR O DIREITO DE LAJE?
Para compreender o alcance desse direito real, é fundamental dominar conceitos como unidade imobiliária autônoma, acesso independente, matrícula individualizada, imposto predial exclusivo e escritura pública.
Ao instituir o Direito de Laje, o titular da nova construção passa a contar com garantias jurídicas sólidas resguardadas pela lei:
- Propriedade Plena da Construção: O titular da laje é dono exclusivo da sua edificação, podendo vendê-la, doá-la, alugá-la ou aliená-la fiduciariamente.
- Acesso à Linha de Crédito e Financiamento: Com a matrícula aberta no Registro de Imóveis, a construção pode ser financiada por instituições financeiras ou dada em garantia de empréstimos.
- Isolamento de Riscos e Dívidas: Eventuais dívidas, penhoras ou obrigações do proprietário do solo (ou da edificação base) não atingem a unidade constituída em laje.
- Direito de Preferência: Caso o dono da laje ou o dono do solo desejem vender suas respectivas unidades, a outra parte terá direito de preferência em igualdade de condições.
Exemplo Prático: A Regularização Rápida de um Imóvel Familiar
Considere a situação de um jovem casal que construiu sua moradia no segundo andar da casa dos pais, utilizando economias de uma vida. Anos depois, ao tentarem obter um empréstimo bancário para expandir os negócios da família, o banco recusou a garantia por faltar matrícula própria da laje.
Acompanhados por uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário, foi elaborado o projeto arquitetônico com a especificação do acesso independente pela lateral da rua.
O processo administrativo foi aprovado na prefeitura e a escritura de instituição de Direito de Laje foi registrada no Cartório de Imóveis. O casal obteve a matrícula exclusiva do imóvel, conquistando a independência patrimonial e o crédito necessário sem afetar a propriedade da casa dos pais.
QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS PARA A REGULARIZAÇÃO?
Para dar entrada no procedimento de instituição do Direito de Laje perante o Cartório de Registro de Imóveis, são exigidos:
- Documentos Pessoais: RG, CPF e comprovante de estado civil dos proprietários do solo e da laje.
- Certidão de Matrícula Atualizada: Documento do imóvel principal emitido pelo Cartório de Imóveis competentemente.
- Projeto Arquitetônico Aprovado: Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto com anotação de responsabilidade técnica (ART/RRT).
- Habite-se / Certidão de Conclusão de Obra: Documento expedido pela Prefeitura Municipal atestando a regularidade da construção.
- Comprovante de Quitação do ITBI: Imposto de transmissão municipal recolhido no momento da lavratura da escritura.
PASSO A PASSO PARA REGULARIZAR O DIREITO DE LAJE
Para obter a matrícula individualizada da sua moradia sem burocracia ou demoras desnecessárias, siga este roteiro essencial:
- Contrate um Profissional Técnico: Um engenheiro ou arquiteto deverá elaborar a planta e o memorial descritivo atestando o isolamento funcional e o acesso independente do imóvel.
- Aprove o Projeto na Prefeitura: Submeta a documentação técnica ao município para obter o Habite-se ou Certidão de Regularização da Edificação.
- Consulte um Advogado Especialista: A assessoria jurídica é indispensável para minutar o instrumento público e garantir que as cláusulas sobre áreas comuns e servidões fiquem perfeitas.
- Lavre a Escritura no Tabelionato de Notas: As partes assinam a escritura pública de instituição do Direito de Laje.
- Registre no Cartório de Imóveis: Apresente a escritura e o projeto aprovado no Cartório de Registro de Imóveis para a abertura da nova matrícula.
- Fale Conosco: Você pode dar início ao processo de regularização da sua laje conversando diretamente com a nossa equipe pelo WhatsApp do Senna Martins Advogados.
DIFERENCIAL SENNA MARTINS ADVOGADOS
Com ampla expertise e atuação consolidada em Direito Imobiliário, Registral e Regularização Patrimonial em todo o Brasil, o Senna Martins Advogados destaca-se pelo rigor técnico, agilidade e excelência na condução de processos cartorários.
Fundado pelo Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, nosso escritório combina vasta experiência prática com soluções modernas de tecnologia. Utilizamos abordagens de Visual Law para elaborar requerimentos e minutas com absoluta clareza e facilidade de interpretação para registradores e tabeliães.
Nossa atuação ética e multidisciplinar é frequentemente reconhecida e citada nos maiores veículos de imprensa jurídica do país, a exemplo de Jusbrasil, ConJur e Migalhas, consolidando o escritório como referência na proteção e formalização da propriedade imobiliária.
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PERGUNTAS FREQUENTES (FAQ)
1. Quem tem Direito de Laje se torna dono do terreno (solo)?
Não. A instituição do Direito de Laje não atribui ao titular da laje qualquer fração ideal do terreno onde a construção está erguida. O solo continua sendo de propriedade exclusiva do dono do imóvel base, cabendo ao titular da laje apenas a propriedade da unidade aérea ou subterrânea construída.
2. É possível vender ou financiar o imóvel construído sobre a laje?
Sim. Uma vez registrado o Direito de Laje e aberta a matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, a nova unidade pode ser vendida, doada, alugada ou dada como garantia em financiamento bancário de forma totalmente independente do imóvel base.
3. Posso construir um terceiro andar em cima do Direito de Laje já existente?
Em regra, o Código Civil veda a “sobre-elevação”, ou seja, a criação de novas lajes sobre a laje já constituída, a menos que haja autorização expressa no contrato de instituição original ou concordância unânime de todos os proprietários das unidades e aprovação técnica da Prefeitura.
RODAPÉ DE CONVERSÃO E ÁREAS DE ATUAÇÃO
O escritório Senna Martins Advogados atua de forma multidisciplinar para defender seus direitos e proteger o seu patrimônio:
- Advogados Especialistas e Equipe
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- Direito Digital e Proteção de Dados
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Possui um imóvel em laje e deseja obter a escritura pública e a matrícula individualizada em cartório?
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