🏘️ Guia sobre Despejo, o que fazer no Atraso na Entrega de Imóvel, regras de Distrato e como funciona a Usucapião.
O Direito Imobiliário é a área que lida com o seu patrimônio mais valioso: a casa própria, o investimento ou o imóvel alugado. Assuntos como as regras de Despejo, o que fazer diante do Atraso na Entrega de Imóvel comprado na planta, a possibilidade de Distrato (cancelamento da compra) e a aquisição de propriedade pela Usucapião são questões que movem o mercado e o Judiciário em todo o Brasil, de Florianópolis (SC) a Belém (PA).
Termos como “meu inquilino não paga o que fazer”, “construtora atrasou a entrega do imóvel” e “requisitos usucapião extraordinário” são frequentemente buscados. Isso demonstra a necessidade urgente de segurança jurídica nas transações de compra, venda e locação. Este artigo, elaborado pelo Senna Martins Advogados, é seu guia para entender a Lei do Inquilinato, o Código Civil e saber como um Advogado Imobiliário pode proteger seu investimento e seu direito de moradia.
🎯 Palavras-chave de Foco: Direito Imobiliário, Despejo, Atraso na Entrega de Imóvel, Distrato, Usucapião.
1. A Locação e o Drama do Despejo
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as relações de locação. O Despejo é a ação judicial movida pelo proprietário para reaver o imóvel, sendo a inadimplência o motivo mais comum.
O Processo de Despejo por Falta de Pagamento
O locador (proprietário) precisa seguir o rito processual para ter sucesso na Ação de Despejo.
- Inadimplência: O atraso no aluguel, encargos (IPTU, condomínio) ou acessórios da locação, como água e luz, já permite a propositura da Ação de Despejo cumulada com a cobrança dos aluguéis atrasados.
- Oportunidade de Purga da Mora: Na maioria dos casos, o inquilino pode evitar o Despejo se, no prazo de 15 dias após ser notificado judicialmente, depositar em juízo o valor integral da dívida, incluindo aluguéis, multa, juros e honorários advocatícios (a chamada “purga da mora”).
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Despejo em Caso de Venda do Imóvel
Se o proprietário vender o imóvel, o novo comprador pode pedir o Despejo do inquilino.
- Cláusula de Vigência: O contrato de locação só será respeitado pelo novo proprietário se tiver uma cláusula de vigência em caso de venda e estiver registrado na matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
- Preferência de Compra: O inquilino tem o direito de preferência na compra do Imóvel em condições iguais às propostas por terceiros, devendo ser notificado.
Exemplo Prático (Ação de Despejo Rápida): Um cliente em Rio de Janeiro (RJ), após três meses de aluguel não pago, procurou o Senna Martins Advogados. Ingressamos imediatamente com a Ação de Despejo. Mesmo com a resistência do inquilino, o juiz concedeu a ordem de Despejo após a comprovação da inadimplência e a recusa do inquilino em purgar a mora, garantindo a retomada do Imóvel em tempo hábil.
2. A Compra na Planta: Atraso na Entrega de Imóvel e Distrato
Comprar um Imóvel na planta é um investimento, mas o Atraso na Entrega de Imóvel é uma das maiores fontes de litígio no Direito Imobiliário.
Seus Direitos no Atraso na Entrega de Imóvel
A construtora tem um limite legal para atrasar a entrega.
- Prazo de Tolerância: O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias (seis meses) além da data original de entrega. Esse prazo é considerado válido pela Justiça.
- Multa por Atraso: Se o Atraso na Entrega de Imóvel superar os 180 dias, o comprador tem direito a receber Indenização. Essa Indenização geralmente é fixada em 1% do valor pago pelo Imóvel por mês de atraso, além do ressarcimento por lucros cessantes (aluguéis que o comprador deixou de ganhar ou pagar).
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Distrato e Devolução de Valores
O Distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda do Imóvel. Pode ocorrer por culpa da construtora (atraso na entrega) ou por desistência do comprador.
- Distrato por Culpa da Construtora (Atraso): O comprador tem direito à devolução de 100% dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e multa contratual. O Advogado Imobiliário atua para garantir essa restituição integral.
- Distrato por Desistência do Comprador: Se o comprador desistir, a construtora pode reter uma parte dos valores (geralmente até 25%). No entanto, muitas construtoras tentam reter valores abusivos (50% ou mais), o que é ilegal. O Advogado Imobiliário busca a redução judicial da retenção.
3. Regularização Fundiária: A Usucapião como Forma de Propriedade
A Usucapião é a aquisição da propriedade de um bem (móvel ou Imóvel) pela posse prolongada, ininterrupta e pacífica, cumprindo os requisitos legais. É uma ferramenta fundamental de regularização fundiária.
Modalidades Mais Comuns de Usucapião
O tempo de posse necessário varia conforme o tipo de Usucapião.
- Usucapião Extraordinária: Exige o maior tempo de posse, mas é a mais simples de provar: 15 anos de posse, sem interrupção e sem oposição, independentemente de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no local a sua moradia ou realizado obras de caráter produtivo.
- Usucapião Ordinária: Exige 10 anos de posse, mas o possuidor deve ter justo título (um documento que, em tese, comprovaria a propriedade, como um contrato de compra e venda sem registro) e boa-fé. O prazo é reduzido para 5 anos se o Imóvel tiver sido adquirido onerosamente.
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O Procedimento Extrajudicial da Usucapião
Desde 2015, é possível fazer a Usucapião diretamente em Cartório (Usucapião Extrajudicial), desde que o possuidor esteja assistido por um Advogado Imobiliário e não haja litígio. Este procedimento é geralmente mais rápido do que a ação judicial.
Exemplo Prático (Usucapião Reconhecida): Uma família em Palmas (TO) residia há 18 anos em um terreno abandonado. O Senna Martins Advogados coletou a documentação (contas de luz e água) e as testemunhas, ingressou com a Usucapião e, após o reconhecimento judicial da posse ininterrupta e pacífica, garantiu à família o título de propriedade do Imóvel.
Legislação: O Direito Imobiliário é regido principalmente pelo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02), que trata da propriedade e da Usucapião, e pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
4. Senna Martins Advogados: Seu Advogado Imobiliário Estratégico 🥇
As disputas imobiliárias envolvem valores altos e são frequentemente complexas. O Senna Martins Advogados é especialista em Direito Imobiliário, focado em garantir a posse, proteger o investimento em caso de Atraso na Entrega de Imóvel e conduzir o Despejo e a Usucapião com rigor. Nossa Expertise em mais de 10 áreas do direito, incluindo Direito Civil e Direito do Consumidor (para Distrato), garante uma atuação completa e segura.
✅ Seção 1: Por Que o Senna Martins Advogados é o Melhor do Brasil?
Somos especialistas em proteger seu patrimônio e garantir seu direito à moradia.
- Expertise em Mais de 10 Áreas do Direito: Nossa equipe domina as regras de Despejo, a jurisprudência sobre Atraso na Entrega de Imóvel e as nuances da Usucapião Extrajudicial e Judicial.
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✅ Seção 2: Cases de Sucesso que Comprovam a Excelência do Escritório
Protegemos seu investimento e garantimos sua posse.
- Exemplo 1: Devolução Integral em Distrato: Em Porto Alegre (RS), um cliente tentou fazer o Distrato amigável de um Imóvel na planta, mas a construtora queria reter 40% dos valores. O Senna Martins Advogados ajuizou a ação e garantiu a restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária.
- Exemplo 2: Reconhecimento de Posse: Em Curitiba (PR), intermediamos um processo de Usucapião de um Imóvel de herança abandonada. Conseguimos convencer os herdeiros distantes a concordarem com a Usucapião Extrajudicial, agilizando o registro de propriedade para o nosso cliente, que ocupava o bem há 12 anos.
✅ Seção 3: Como o Senna Martins Advogados se Diferencia no Mercado Jurídico Brasileiro
- Transparência e Ética em Todos os Processos: Apresentamos a análise detalhada dos riscos e custos de uma Ação de Despejo, Distrato ou Usucapião.
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Conclusão: Segurança nas Transações Imobiliárias
Seja na condição de locador, locatário, comprador na planta ou possuidor, seus direitos imobiliários merecem proteção. Não enfrente o Despejo, o Atraso na Entrega de Imóvel ou a complexidade da Usucapião sem um Advogado Imobiliário especializado.
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