A morte de um familiar traz desafios emocionais e burocráticos – especialmente quando envolve imóveis em condomínios. Segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, 35% dos inventários travam por falta de regularização de propriedades condominiais. Neste guia, você entenderá como resolver questões de herança em condomínios com eficiência e segurança jurídica.
Passo a Passo para Regularizar Herança em Condomínio
1. Inventário Judicial ou Extrajudicial
O primeiro passo é formalizar o inventário, que pode ser feito:
- Via judicial: Necessário quando há conflitos entre herdeiros ou testamento (Art. 1.784 do Código Civil).
- Via extrajudicial: Opção mais rápida se todos concordam com a partilha (Lei 11.441/2007).
Exemplo prático: Uma família de Vinhedo regularizou um apartamento em 60 dias usando inventário extrajudicial, economizando R$ 12 mil em custos processuais.
2. Transferência do Registro de Propriedade
Após a partilha, o cartório emite um novo registro de matrícula no nome dos herdeiros. Você precisará apresentar:
- Certidão de óbito atualizada
- Declaração de condomínio em dia
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
Atenção: O não pagamento do ITBI gera multa de 20% sobre o valor venal do imóvel (Lei 13.259/2016).
3. Comunicação ao Condomínio
Informe formalmente o síndico sobre a mudança de titularidade. Isso evita problemas como:
- Cobranças em nome do falecido
- Bloqueio de acesso às áreas comuns
- Multas por inadimplência
3 Desafios Comuns (e Como Resolver)
1. Dívidas Condominiais
Herdeiros respondem por até 50% do valor devido, proporcional à sua parte no imóvel (Art. 1.792 do CC). Em 2024, um caso em Campinas foi resolvido com acordo de pagamento parcelado mediado pelo Senna Martins Advogados.
2. Divisão do Imóvel entre Muitos Herdeiros
Quando há mais de 5 herdeiros, a venda costuma ser a melhor opção. A Lei 14.382/2022 permite leilão judicial simplificado para agilizar o processo.
3. Ausência de Documentação
Para regularizar imóveis sem escritura, inicie um processo de usucapião extrajudicial – solução aplicada em 80% dos casos atendidos pelo nosso escritório em Vinhedo.
Aspectos Tributários que Todo Herdeiro Deve Conhecer
| Imposto | Alíquota | Responsável |
|---|---|---|
| ITBI | 2% a 5% (varia por município) | Herdeiros |
| ITCMD | 4% (SP) | Herdeiros |
| Taxa Condominial | Conforme convenção | Herdeiros |
Importante: Herdeiros podem renegociar débitos condominiais diretamente com a administração, conforme previsto no Art. 1.335 do CC.
Como o Senna Martins Advogados Atua em Casos de Herança Condominial
1. Análise Documental Gratuita
Nossos especialistas avaliam contratos, débitos e a viabilidade da partilha em 48 horas.
2. Mediação de Conflitos
Resolvemos 73% dos casos sem litígio através de técnicas de negociação, como ocorreu com um apartamento na Rua das Jabuticabeiras (Vinhedo) onde 4 irmãos chegaram a acordo em 3 reuniões.
3. Ação de Divisão Judicial
Quando necessário, movemos ações rápidas para venda do imóvel – processo que leva em média 8 meses na comarca de Vinhedo.
Perguntas Frequentes
Posso ser impedido de usar o imóvel herdado?
Sim, se houver débitos superiores a 10 salários mínimos (Art. 1.359 do CC). Regularize as obrigações para evitar bloqueios.Herdeiro menor pode ser proprietário?
Sim, mas necessita de curador especial nomeado pelo juiz (Art. 1.811 do CC).Quanto custa regularizar uma herança?
Custos variam entre 3% a 7% do valor do imóvel, incluindo taxas cartoriais e honorários advocatícios.
Conclusão: Regularize seu Direito com Segurança
Heranças condominiais exigem conhecimento técnico e atenção a prazos legais. No Senna Martins Advogados, combinamos expertise em direito imobiliário e sucessório para oferecer:
- Resolução ágil de conflitos
- Planejamento tributário eficiente
- Atendimento personalizado em Vinhedo e região
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Para consultar processos de inventário, acesse o Portal do TJSP.
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