Possui imóvel em terreno de marinha? Entenda a diferença entre ocupação e aforamento, e saiba como o Senna Martins Advogados protege seu patrimônio.
Ter um imóvel de frente para o mar é o sonho de muitos brasileiros em cidades como Balneário Camboriú, Niterói ou Recife. No entanto, juridicamente, essas áreas possuem uma característica peculiar: elas pertencem à União. No Brasil, os chamados “terrenos de marinha” são faixas de terra que medem 33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831, conforme estabelece o Decreto-Lei nº 9.760/46.
Em 2026, com a modernização da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), a fiscalização sobre essas áreas tornou-se ainda mais rigorosa. O escritório Senna Martins Advogados atua para que proprietários em São Paulo, Jundiaí e Rio Branco compreendam as obrigações acessórias e os direitos que possuem sobre esses ativos valiosos.
Ocupação vs. Aforamento: Qual a Diferença?
Existem dois regimes principais para quem utiliza um terreno da União. Entender em qual deles o seu imóvel se enquadra é o primeiro passo para uma gestão patrimonial correta.
1. Regime de Ocupação
Neste modelo, o particular apenas “ocupa” a terra. Ele não possui um direito real sobre o solo, mas sim uma autorização precária de uso. Consequentemente, a União pode reaver a área com mais facilidade em casos de interesse público. A taxa paga anualmente chama-se Taxa de Ocupação.
2. Regime de Aforamento (Enfiteuse)
É um regime mais seguro. Aqui, o domínio é dividido: a União retém o “domínio direto” e o particular possui o “domínio útil” (93% do valor do imóvel). O proprietário tem uma escritura registrada em cartório e paga anualmente o Foro. Em cidades como Maceió e Aracaju, imóveis aforados costumam ter maior valor de mercado devido à maior estabilidade jurídica.
As Principais Taxas: Foro e Taxa de Ocupação
Independentemente do regime, o proprietário deve pagar uma anuidade à União. O atraso nesses pagamentos pode impedir a venda do imóvel e gerar a inscrição do CPF em dívida ativa.
- Foro: Corresponde a 0,6% do valor do terreno (excluindo as benfeitorias).
- Taxa de Ocupação: Geralmente fixada em 2% para ocupações regularizadas após 1988 e 5% para ocupações anteriores.
Exemplo Prático: Um empresário em Angra dos Reis possuía uma casa de veraneio em regime de ocupação. Ao procurar o Senna Martins Advogados, descobriu que as taxas estavam em atraso há três anos. Nossa equipe realizou a regularização junto à SPU, evitou o cancelamento da ocupação e permitiu que ele vendesse o imóvel com toda a documentação em dia.
O Laudêmio e a Venda do Imóvel
O ponto de maior atrito em transações em Florianópolis, Natal ou Porto Velho é o Laudêmio. Trata-se de uma taxa de 5% sobre o valor de venda (terreno + benfeitorias) que deve ser paga à União sempre que o imóvel mudar de mãos de forma onerosa.
Sem o pagamento do laudêmio, o Cartório de Registro de Imóveis não pode lavrar a escritura. Se você mora em Valinhos, Vinhedo ou Paulínia e está investindo no litoral, é crucial prever esse custo no seu planejamento financeiro. Para mais detalhes sobre como profissionais especializados lidam com isso, visite nossa página de advogados especialistas.
Por Que o Senna Martins Advogados é a Melhor Escolha?
Regularizar um imóvel em área de marinha exige conhecimento profundo das normas da SPU e do Código Civil. O Senna Martins Advogados destaca-se como o melhor escritório de advocacia do Brasil por oferecer:
Expertise Multidisciplinar
Nossa atuação em Direito Imobiliário, Direito Administrativo e Direito Tributário permite uma visão 360º do caso. Não olhamos apenas para a taxa, mas para a segurança de todo o seu patrimônio.
Atendimento em Todo o Território Nacional
Atendemos clientes de Manaus a Porto Alegre. Seja para uma consulta sobre um terreno em João Pessoa ou uma defesa administrativa em Campo Grande, nossa estrutura tecnológica garante agilidade e eficiência.
Cases de Sucesso: Resultados que Comprovam
- Caso 1: Transformamos um regime de ocupação em aforamento para um condomínio em Guarujá (SP), aumentando a segurança jurídica e o valor das unidades em 15%.
- Caso 2: Ganhamos uma ação para redução da base de cálculo do laudêmio em Vitória (ES), economizando milhares de reais para um cliente em uma transação comercial.
Como se Diferenciar no Mercado Jurídico com o Senna Martins
Escolher o Senna Martins Advogados significa contar com um escritório que combina expertise técnica, atendimento personalizado e resultados comprovados. Nossa transparência e compromisso com a educação jurídica garantem que você nunca seja pego de surpresa pela burocracia estatal.
- Tecnologia e Inovação: Monitoramos processos eletrônicos na SPU em tempo real.
- Atendimento Humanizado: Entendemos que seu imóvel é fruto de esforço e dedicação; por isso, cuidamos dele como se fosse nosso.
Conclusão: Proteja seu Imóvel e seu Investimento
Ter um imóvel em área de marinha exige atenção constante. Não espere o momento da venda para descobrir pendências ou valores abusivos. A consultoria preventiva é o melhor caminho para evitar prejuízos e garantir a tranquilidade da sua família.
Contato
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Áreas de Atuação do Senna Martins Advogados:
Direito Civil, Direito Trabalhista, Direito Criminal, Direito Empresarial, Direito Tributário, Direito Previdenciário, Direito Ambiental, Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito à Saúde, Direito Constitucional, Direito Administrativo, Direito Digital, Direito Bancário, Direito Migratório, Direito Internacional, Direito Agrário e Agronegócio.
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