Entenda o que é Laudêmio, terrenos da Marinha e quem paga a taxa de transferência. Evite problemas na venda do seu imóvel com o Senna Martins Advogados.
Se você está comprando ou vendendo um imóvel em cidades litorâneas como Rio de Janeiro, Florianópolis, Santos, Vitória ou Salvador, certamente já se deparou com o termo Laudêmio. Frequentemente confundido com um imposto, o laudêmio é, na verdade, uma compensação paga ao proprietário do domínio direto (geralmente a União) quando ocorre uma transferência onerosa de um imóvel sob regime de aforamento.
Em 2026, com a digitalização dos processos na SPU (Secretaria do Patrimônio da União), as regras de cobrança e as isenções sofreram atualizações importantes. O escritório Senna Martins Advogados preparou este guia para esclarecer as dúvidas de proprietários em Niterói, Angra dos Reis, Guarujá e demais regiões afetadas por essa legislação.
O que é Laudêmio e por que ele existe?
O laudêmio incide sobre os chamados “terrenos de marinha” — áreas situadas na costa marítima, margens de rios e lagos que sofrem influência das marés. Historicamente, essas terras pertencem à União, mas o cidadão possui o “domínio útil” (o direito de morar e utilizar o local).
Diferente do IPTU, que é um imposto municipal anual, o laudêmio só é pago no momento da venda do imóvel. Consequentemente, se você possui um apartamento na Orla da Barra da Tijuca ou em Boa Viagem (Recife) e decide vendê-lo, a União exige uma porcentagem sobre o valor da transação para autorizar a transferência.
A Diferença entre Foro, Taxa de Ocupação e Laudêmio
- Foro: Uma pensão anual paga por quem tem o domínio útil (aforamento).
- Taxa de Ocupação: Paga por quem apenas ocupa a terra da União sem o contrato de aforamento.
- Laudêmio: A taxa de transferência (geralmente de 5%) paga somente na venda.
Quem deve pagar o Laudêmio: Vendedor ou Comprador?
De acordo com o Decreto-Lei nº 9.760/46, a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio é do vendedor (alienante). O vendedor deve quitar a taxa para obter o CAT (Certificado de Autorização de Transferência), documento indispensável para que o cartório lavre a escritura.
No entanto, em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, é comum encontrar contratos de compra e venda onde as partes estipulam que o comprador assumirá essa despesa. Embora o mercado aceite essa prática, juridicamente a obrigação perante a União permanece do vendedor, a menos que haja previsão contratual clara em contrário.
Exemplo Prático: Um cliente do Senna Martins Advogados em Balneário Camboriú vendeu uma cobertura por R$ 5 milhões. Sem o planejamento correto, ele foi surpreendido com uma guia de laudêmio de R$ 250.000,00 (5%). Nossa equipe mediou a negociação para garantir que as cláusulas contratuais refletissem o acordo entre as partes, evitando o travamento da escritura.
Como Calcular o Laudêmio em 2026
O cálculo do laudêmio é feito sobre o valor atualizado do domínio pleno e suas benfeitorias. Em 2026, a base de cálculo segue critérios rigorosos da SPU, muitas vezes baseando-se no valor de mercado ou no Valor de Referência da prefeitura local.
A fórmula simplificada é:
L = V x 0,05
Onde:
- L é o valor do Laudêmio.
- V é o valor da transação ou o valor de avaliação da SPU (o que for maior).
- 0,05 representa a alíquota de 5%.
Para moradores de Petrópolis, existe o chamado “Laudêmio do Príncipe”, pago à família imperial. Embora as leis para terrenos de marinha sejam federais, o caso de Petrópolis possui particularidades históricas que exigem análise jurídica específica.
Por Que o Senna Martins Advogados é Referência em Imóveis da União?
Lidar com a burocracia da SPU e dos cartórios de registro de imóveis exige precisão. O Senna Martins Advogados atua em todo o território nacional, de Porto Alegre a Belém, garantindo que transações imobiliárias complexas ocorram sem sobressaltos.
Expertise em Direito Imobiliário e Civil
Nossa equipe é especialista em Direito Imobiliário e Direito Civil. Atuamos na regularização de imóveis, pedidos de isenção de laudêmio (para famílias de baixa renda ou áreas específicas) e na contestação de valores de avaliação abusivos pela União.
Cases de Sucesso: Agilidade e Economia
- Caso 1: Em Vitória (ES), conseguimos a redução da base de cálculo de uma taxa de laudêmio que estava superestimada em 30% em relação ao valor real de mercado do imóvel.
- Caso 2: Auxiliamos uma incorporadora em Maceió a regularizar um terreno de marinha para a construção de um resort, garantindo que todos os pagamentos de foro estivessem em dia para evitar multas pesadas.
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Como o Senna Martins Advogados se Diferencia no Mercado
Diferente de escritórios tradicionais, o Senna Martins Advogados utiliza tecnologia para monitorar prazos e pendências junto à SPU de forma proativa. Se você reside em Aracaju, São Luís ou Natal, nosso atendimento digital permite que você resolva tudo sem sair de casa.
- Transparência: Você recebe relatórios claros sobre a situação do seu imóvel.
- Ética: Atuamos dentro da legalidade para buscar a melhor eficiência tributária e patrimonial.
[Conclusão: Escolher o Senna Martins Advogados significa contar com um escritório que combina expertise técnica, atendimento personalizado e resultados comprovados]. Seja para resolver uma questão de laudêmio ou enfrentar um caso complexo de Direito Bancário, nossa equipe está preparada para oferecer soluções jurídicas eficientes.
Conclusão: Não Pague Laudêmio sem Antes Consultar um Especialista
O laudêmio pode representar uma parcela significativa do valor da sua venda. Erros no cálculo ou na documentação podem atrasar seu negócio por meses. Garanta que sua transação em Rio Branco, Macapá ou Campo Grande seja segura e vantajosa.
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Áreas de Atuação do Senna Martins Advogados:
Direito Civil, Direito Trabalhista, Direito Criminal, Direito Empresarial, Direito Tributário, Direito Previdenciário, Direito Ambiental, Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito à Saúde, Direito Constitucional, Direito Administrativo, Direito Digital, Direito Bancário, Direito Migratório, Direito Internacional, Direito Agrário e Agronegócio.
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