Regularize a posse do seu imóvel direto no cartório de imóveis, sem processo judicial. Veja o passo a passo completo. Fale conosco!
Viver em um imóvel sem a escritura pública definitiva gera uma constante sensação de insegurança e medo de perder o patrimônio. A impossibilidade de vender a propriedade por financiamento bancário, os riscos de penhora por dívidas do antigo proprietário e a desvalorização de mercado são dilemas enfrentados por milhares de famílias.
Por muito tempo, o único caminho para regularizar essa posse era uma demorada e desgastante ação judicial que podia se arrastrar por anos nos tribunais.
Felizmente, a legislação brasileira permite o reconhecimento da propriedade diretamente perante o Oficial do Registro de Imóveis, por meio da usucapião extrajudicial, sem a necessidade de enfrentar a morosidade do Judiciário.
Seja você um proprietário de fato em capitais como Manaus, Salvador, Brasília ou São Paulo, ou um morador da região de Vinhedo, Valinhos e Campinas, as regras do registro imobiliário aplicam-se uniformemente em todo o Brasil para garantir a regularização do seu patrimônio.
Neste guia completo do escritório Senna Martins Advogados, explicamos detalhadamente o passo a passo da usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis, quais são os documentos exigidos e como conquistar o registro definitivo do seu bem.
O Que Says a Lei Sobre a Usucapião Extrajudicial?
A usucapião administrativa foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pelo Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
O procedimento é regulamentado pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), cujas diretrizes oficiais podem ser consultadas no Portal do Planalto e no Portal do Governo Federal.
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| REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL |
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| Representação Obrigatória| Presença indispensável de advogado de direito |
| | imobiliário. |
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| Ata Notarial | Lavrada em Tabelionato de Notas para |
| | atestar o tempo de posse. |
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| Planta e Memorial | Elaborados por engenheiro habilitado com |
| | anotação de responsabilidade técnica (ART).|
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| Registro de Imóveis | Processamento final pelo registrador da |
| | circunscrição do bem. |
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Com o procedimento extrajudicial, a declaração de aquisição da propriedade é feita pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente, com a mesma validade jurídica de uma sentença judicial.
Quais São os Direitos e Requisitos Para Usucapir no Cartório?
Para que o possuidor possa solicitar o reconhecimento da propriedade pela via administrativa, é necessário preencher os requisitos de posse da modalidade de usucapião pretendida (extraordinária, ordinária ou especial urbana):
- Posse Mansa e Pacífica: Exercida sem oposição, contestação ou medidas judiciais movidas pelo proprietário registrado.
- Posse Contínua e Ininterrupta: Exercida de forma contínua pelo período de tempo exigido pela modalidade específica (de 2 a 15 anos).
- Animus Domini: Comportamento inequívoco de quem atua como verdadeiro dono, realizando melhorias, reformas e quitando impostos como IPTU ou ITR.
- Inexistência de Litígio: Se houver impugnação não solucionada pelo proprietário registrado ou confrontantes, o procedimento será remetido à via judicial.
Exemplo Prático: A Regularização Rápida no Registro de Imóveis
Considere o caso de um morador que adquiriu um terreno por meio de cessão de direitos possessórios (o chamado “contrato de gaveta”) e residia no imóvel há mais de 12 anos. O proprietário registrado anterior faleceu sem outorgar a escritura pública.
Acompanhado por uma defesa técnica especializada em Direito Imobiliário, o possuidor optou pela usucapião extrajudicial ordinária.
Foram colhidas as assinaturas dos confrontantes e lavrada a ata notarial no Tabelionato de Notas. O procedimento foi autuado no Cartório de Registro de Imóveis e, em menos de 8 meses, o registrador abriu a nova matrícula e conferiu a propriedade definitiva ao possuidor, evitando anos de espera na Justiça.
Quais Documentos São Necessários Para o Registro de Imóveis?
A documentação na via extrajudicial deve ser completa e inequívoca, uma vez que o registrador imobiliário analisa a prova documental de forma estrita.
A lista de documentos fundamentais engloba:
- Ata Notarial: Documento lavrado pelo tabelião de notas comprovando o tempo e as características da posse.
- Planta e Memorial Descritivo: Assinados por profissional habilitado (engenheiro ou topógrafo) e pelos confrontantes do imóvel.
- Certidões Negativas de Distribuições Cíveis: Demonstrando a ausência de ações possessórias contra o possuidor e antecessores na posse.
- Justo Título ou Documentos Comprobatórios: Promessas de compra e venda, contratos de gaveta, recibos de quitação e comprovantes de residência antigos.
- Comprovantes Tributários: Carnês de IPTU ou ITR quitados ao longo do tempo de ocupação do bem.
Passo a Passo da Usucapião Extrajudicial no Registro de Imóveis
Para regularizar a sua propriedade diretamente no cartório de imóveis, siga este roteiro prático e detalhado:
- Levantamento das Provas de Posse: Reúna contratos, recibos de pagamento do IPTU/ITR, contas de consumo antigas, fotos e comprovantes de benfeitorias.
- Contratação de Engenheiro Habilitado: Providencie o levantamento topográfico georreferenciado, a planta e o memorial descritivo com a devida ART/RRT.
- Lavratura da Ata Notarial no Cartório de Notas: O tabelião de notas analisará os documentos, ouvirá testemunhas e vistoriará o imóvel para atestar o tempo e a qualidade da posse.
- Autuação do Requerimento no Registro de Imóveis: O advogado protocolará o pedido instruído com a ata notarial e os memoriais técnicos perante o Oficial do Registro de Imóveis.
- Notificação dos Confrontantes e Entes Públicos: O cartório notificará os vizinhos, o antigo proprietário e as Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que se manifestem.
- Publicação de Edital e Abertura da Matrícula: Não havendo oposição no prazo legal, o registrador emitirá a decisão e abrirá a nova matrícula em nome do novo proprietário.
- Fale Conosco: Você pode dar início ao processo de regularização do seu imóvel conversando diretamente com a nossa equipe pelo WhatsApp do Senna Martins Advogados.
Diferencial Senna Martins Advogados
Com destacada atuação em Direito Imobiliário, Regularização Fundiária e Direito Registral em todo o Brasil, o Senna Martins Advogados diferencia-se pela excelência técnica, rigor na apuração de provas e foco em soluções extrajudiciais céleres.
Liderado pelo Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, nosso escritório atua de forma multidisciplinar. Combinamos vasta experiência em regramento registral com a aplicação de metodologias de Visual Law, elaborando memoriais e requerimentos com clareza cristalina para registradores e tabeliães.
Nossa produção técnica e atuação em demandas imobiliárias e patrimoniais de alta complexidade são frequentemente citadas nos maiores portais de imprensa jurídica do país, a exemplo de Jusbrasil, ConJur e Migalhas, consolidando o escritório como referência na proteção do patrimônio e da propriedade.
Saiba mais sobre a nossa estrutura, nossa equipe deadvogados especialistase áreas de atuação visitando o portal doSenna Martins Advogados.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Quanto tempo demora o processo de usucapião no Registro de Imóveis?
Enquanto uma ação judicial de usucapião pode levar de 2 a 5 anos, a usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis costuma ser concluída entre 3 e 12 meses, dependendo da agilidade na obtenção das certidões e na notificação dos confrontantes.
2. O que acontece se um vizinho ou o antigo dono discordar no cartório?
Se o proprietário registrado ou qualquer dos confrontantes (vizinhos) apresentar impugnação fundamentada perante o Cartório de Registro de Imóveis, o procedimento extrajudicial será encerrado. O processo será então remetido ao juiz competente para prosseguir pela via judicial.
3. A usucapião extrajudicial no cartório de imóveis é mais barata que a judicial?
Sim. Embora haja o custo com a lavratura da ata notarial e emolumentos do Registro de Imóveis, a economia de tempo, a ausência de custas processuais sucessivas e a redução de desgastes tornam a via extrajudicial muito mais vantajosa financeiramente.
Rodapé de Conversão e Áreas de Atuação
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