Tem um terreno grande e quer dividir em dois para vender ou construir? Ou quer unir dois lotes vizinhos? Entenda como funciona o desmembramento e o remembramento com a Senna Martins Advogados.
Muitos proprietários em Vinhedo, Louveira e Valinhos possuem lotes com áreas generosas e desejam realizar o desmembramento (dividir um lote em dois ou mais) para rentabilizar o patrimônio, ou o remembramento (unificar dois lotes menores) para construir um projeto arquitetônico maior. Contudo, esse processo não depende apenas da vontade do dono; ele precisa respeitar o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins orienta: “Cada prefeitura define uma ‘fração mínima de parcelamento’. Se você tentar dividir um lote abaixo dessa metragem, a prefeitura não aprova o projeto e o cartório não abre a nova matrícula”.
1. Entendendo os Conceitos Técnicos
- Desmembramento: É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente (não há abertura de novas ruas).
- Remembramento: É a fusão de dois ou mais terrenos vizinhos (confrontantes) que pertencem ao mesmo proprietário, transformando-os em uma única matrícula no cartório.
2. Passo a Passo Jurídico: O Caminho da Aprovação
O processo é híbrido, envolvendo a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis:
A. Consulta de Viabilidade (Prefeitura)
Antes de contratar o engenheiro, verificamos na prefeitura se o seu bairro permite o desmembramento. Algumas zonas residenciais exigem lotes mínimos de 300 m² ou 500 m². Se o seu lote original tem 400 m² e a regra exige 250 m² para cada novo lote, o desmembramento será negado.
B. Projeto e Memorial Descritivo
Um engenheiro civil ou agrimensor elabora as plantas mostrando como ficarão as novas divisas, as metragens de frente, fundo e laterais, e a área total de cada nova unidade.
C. Certidão de Aprovação e Averbação
Após a prefeitura carimbar o projeto, o advogado protocola o pedido no Registro de Imóveis. O oficial encerrará a matrícula antiga e abrirá as novas (no caso de desmembramento) ou criará uma matrícula única (no caso de remembramento).
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Erros na medição ou na interpretação da lei municipal podem travar o seu investimento por anos. O Senna Martins Advogados oferece:
- Consultoria em Legislação Urbanística: Analisamos o zoneamento de Vinhedo e região para garantir que o seu projeto de divisão seja aprovado de primeira.
- Regularização de IPTU: Auxiliamos na atualização cadastral junto à prefeitura para que os carnês de imposto venham individualizados logo após a divisão.
- Contratos de Compra e Venda Específicos: Se você está vendendo uma “metade” que ainda será desmembrada, redigimos contratos com cláusulas de condição suspensiva para proteger o seu sinal e o comprador.
Cases de Sucesso
Caso 1: Divisão de Lote para Herdeiros em Vinhedo Dois irmãos herdaram um terreno de 1.000 m². Em vez de venderem e dividirem o dinheiro, realizamos o desmembramento. Hoje, cada um tem sua matrícula de 500 m², construíram suas casas e o patrimônio individual valorizou significativamente.
Caso 2: Remembramento para Indústria em Itatiba Uma empresa precisava ampliar seu galpão, mas os lotes vizinhos estavam em matrículas separadas, impedindo o alvará de construção única. Unificamos os três lotes em uma só matrícula em tempo recorde, permitindo o início das obras de expansão.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso desmembrar um terreno que tem financiamento?
Apenas com a autorização do banco credor. Como o banco tem a garantia sobre o lote todo, ele precisa concordar com a divisão e com a forma como a dívida será distribuída entre as novas matrículas.
Qual a diferença entre Desmembramento e Loteamento?
No desmembramento, você usa a rua que já existe. No loteamento, você precisa abrir novas ruas, criar sistemas de esgoto, iluminação e destinar áreas verdes para a prefeitura. O loteamento é muito mais complexo e caro.
Preciso pagar imposto para unificar lotes (Remembramento)?
Não há incidência de ITBI no remembramento, pois não há transferência de propriedade (você já é dono de ambos). Há apenas as taxas de averbação do cartório.
Multiplique o Valor do seu Solo
Dividir para vender ou unir para crescer: o manejo inteligente do solo é o segredo dos grandes investidores imobiliários.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Estratégia jurídica para o máximo aproveitamento do seu imóvel.
Você tem um terreno que parece “grande demais” para uma casa só e gostaria de saber se a lei de Vinhedo permite dividi-lo em dois hoje mesmo?
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