O vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura? Conheça a Adjudicação Compulsória em Cartório e regularize seu imóvel rapidamente com a Senna Martins Advogados.
Você comprou um imóvel, pagou todas as parcelas, tem o contrato de compra e venda (o famoso “contrato de gaveta”) e, na hora de passar a escritura definitiva, descobre que o vendedor faleceu, a empresa faliu ou ele simplesmente se recusa a assinar. Até pouco tempo, a única solução era um processo judicial de anos. Agora, graças à Lei nº 14.382/2022, é possível realizar a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, resolvendo tudo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “Essa é a maior revolução recente na regularização imobiliária. Se você provar o pagamento e a recusa do vendedor, o Oficial de Registro supre a assinatura dele e emite a sua escritura”.
1. Entendendo seus Direitos: Quando cabe a Adjudicação?
Para fugir da justiça e resolver tudo no cartório, você precisa preencher requisitos claros:
- Prova da Quitação: Você deve ter todos os comprovantes de pagamento (recibos, transferências ou termo de quitação).
- Contrato Válido: O instrumento de compra e venda deve identificar claramente o imóvel e as partes.
- Inércia ou Impossibilidade do Vendedor: Deve-se comprovar que o vendedor foi notificado e não apareceu, ou que ele faleceu, está em local incerto ou a empresa foi baixada.
- Recusa Injustificada: O vendedor não tem um motivo legal para não assinar a escritura.
2. Passo a Passo Jurídico: O Rito no Cartório
O procedimento é célere e focado na prova documental:
A. Ata Notarial de Adjudicação
O advogado leva os documentos ao Tabelião de Notas, que lavrará uma Ata Notarial. Nela, o tabelião atesta que o comprador cumpriu sua parte e que o vendedor está inadimplente com a obrigação de transferir o bem.
B. Notificação do Vendedor
O Cartório de Registro de Imóveis notificará o vendedor (ou seus herdeiros) para que assinem a escritura em 15 dias. Se eles não se manifestarem ou não apresentarem uma contestação válida, o silêncio é interpretado como concordância.
C. Registro da Propriedade
Após o prazo, o Oficial de Registro faz a averbação na matrícula, transferindo a propriedade para o nome do comprador de forma definitiva. É necessário o pagamento do ITBI neste momento.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Embora seja um procedimento de cartório, a lei exige a presença de um advogado para fundamentar o pedido. O Senna Martins Advogados oferece:
- Montagem do Dossiê Probatório: Se você perdeu alguns recibos antigos, utilizamos estratégias jurídicas (como prova testemunhal e histórico bancário) para suprir a falta de documentos e convencer o oficial.
- Busca de Herdeiros e Sucessores: Localizamos os responsáveis legais por empresas extintas ou vendedores falecidos em toda a região de Campinas, Valinhos e Vinhedo.
- Conversão de Posse em Propriedade: Analisamos se o seu caso é de Adjudicação ou de Usucapião, escolhendo sempre o caminho mais rápido e econômico.
Cases de Sucesso
Caso 1: Empresa Extinta em Paulínia Um cliente comprou um lote de uma incorporadora que fechou as portas nos anos 90. O cliente tinha o contrato, mas não tinha quem assinasse a escritura. Realizamos a adjudicação extrajudicial e em 4 meses ele recebeu sua matrícula definitiva.
Caso 2: Vendedor Falecido em Jundiaí O vendedor morreu antes de assinar a escritura e os herdeiros não queriam abrir inventário apenas para isso. Usamos a via extrajudicial para notificar o espólio. Como não houve oposição, a propriedade foi transferida sem a necessidade de processo judicial.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
Qual a diferença entre Adjudicação e Usucapião?
Na Adjudicação, você tem um contrato com o dono e pagou por ele (é uma relação direta). Na Usucapião, você regulariza pela posse prolongada no tempo, independentemente de ter um contrato ou ter pago ao dono original. A Adjudicação costuma ser mais rápida quando se tem o contrato e a prova do pagamento.
O contrato de compra e venda precisa estar registrado?
Não. O STJ já pacificou (Súmula 239) que o direito à adjudicação compulsória não condiciona o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
É possível fazer adjudicação de contrato de gaveta muito antigo?
Sim, desde que seja possível comprovar a cadeia de pagamentos e a sucessão dos direitos sobre o imóvel.
Regularize o que é seu por Direito
Não deixe seu patrimônio em nome de terceiros. A falta da escritura impede financiamentos e desvaloriza o bem em caso de venda.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Garantindo a titularidade do seu patrimônio.
Você tem um contrato de compra e venda quitado mas ainda não tem a escritura no seu nome? Gostaria de saber se o seu caso se enquadra na nova lei de adjudicação rápida?
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