Comprou um imóvel, pagou tudo, mas o vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura? Conheça a Adjudicação Compulsória em Vinhedo e Campinas com a Senna Martins Advogados.
Um dos problemas mais frustrantes no mercado imobiliário de Vinhedo, Valinhos e região é o chamado “vendedor paradeiro”. Você assinou o Compromisso de Compra e Venda, pagou todas as parcelas, mas na hora de passar a escritura definitiva, o vendedor faleceu, a empresa faliu ou ele simplesmente se recusa a assinar. A Adjudicação Compulsória é o remédio jurídico para que o juiz (ou o cartório) supra a assinatura do vendedor e transfira a propriedade para o seu nome.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “Ninguém é obrigado a ficar com um ‘contrato de gaveta’ para sempre. Se você provar que pagou o preço ajustado, a lei garante que você receba a propriedade, mesmo contra a vontade ou sem a presença do vendedor”.
1. Quando cabe a Adjudicação Compulsória?
Para utilizar essa via, é necessário preencher três requisitos fundamentais:
- Existência de um Contrato: Deve haver um instrumento de compra e venda (pode ser particular ou público).
- Prova de Quitação Total: Você deve ter os recibos, comprovantes de transferência ou o termo de quitação que prove que não deve mais nada.
- Recusa ou Impossibilidade do Vendedor: Seja por má-fé do vendedor, morte sem herdeiros, paradeiro desconhecido ou extinção da empresa incorporadora.
2. A Nova Adjudicação Extrajudicial (Em Cartório)
Assim como a Usucapião, a Adjudicação Compulsória agora também pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 14.382/2022), sem a necessidade de um processo judicial demorado.
O Passo a Passo no Cartório:
- Notificação: O oficial do cartório notifica o vendedor para que ele assine a escritura em 15 dias.
- O Silêncio como Concordância: Se o vendedor for notificado e não se manifestar ou não for encontrado após editais, o oficial pode realizar a transferência de propriedade diretamente para o comprador.
- Ata Notarial: O advogado providencia uma ata notarial constatando a quitação e a inadimplência da obrigação de fazer do vendedor.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Regularizar um imóvel via adjudicação exige um “pente-fino” na cadeia de contratos anteriores. O Senna Martins Advogados oferece:
- Rastreamento de Vendedores: Localizamos sucessores ou representantes legais de empresas extintas para viabilizar a notificação.
- Ação Judicial com Pedido de Multa: Caso a via extrajudicial não seja possível, entramos com a ação judicial pedindo a Adjudicação e uma multa diária contra o vendedor que está dificultando o processo.
- Regularização de Cadeia de Transmissão: Se o imóvel passou por vários “contratos de gaveta” antes de chegar a você, organizamos a documentação para que a justiça reconheça a sua legitimidade.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
O contrato de compra e venda precisa estar registrado no cartório?
Não. O STJ já decidiu (Súmula 239) que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
O vendedor morreu e não deixou inventário. E agora?
Nesse caso, a adjudicação é o caminho ideal. O processo será movido contra o espólio ou herdeiros, e o juiz assinará pelo falecido, garantindo o seu registro.
Qual a diferença entre Adjudicação e Usucapião?
Na Adjudicação, você tem um contrato e prova que pagou por ele (é uma relação de compra). Na Usucapião, você foca no tempo de posse, independentemente de como ela começou ou se houve pagamento.
Transforme seu Recibo em uma Escritura Registrada
Um imóvel sem registro é um patrimônio em risco. Regularize sua situação e tenha a tranquilidade de ser o dono de fato e de direito.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Especialistas em destravar registros imobiliários.
Deixe um comentário