O vendedor do imóvel faleceu, sumiu ou se recusa a assinar a escritura? Conheça a Adjudicação Compulsória Extrajudicial e regularize seu bem com a Senna Martins Advogados.
Um problema clássico em Vinhedo e Valinhos ocorre quando o comprador quita o imóvel, mas, na hora de passar a escritura definitiva, o vendedor não está disponível. Seja porque a empresa faliu, o vendedor faleceu ou simplesmente há uma recusa injustificada. Para esses casos, a lei oferece a Adjudicação Compulsória.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “Desde 2022, com a Lei 14.382, não é mais obrigatório entrar na justiça para isso. Se você tem o contrato e o comprovante de pagamento, podemos resolver tudo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis“.
1. Quando cabe a Adjudicação Compulsória?
Diferente da usucapião (onde você prova a posse pelo tempo), na adjudicação você prova o contrato. Os requisitos são:
- Instrumento de Compra e Venda: Pode ser um compromisso de compra e venda ou uma promessa de cessão de direitos.
- Quitação Integral: É fundamental provar que o valor total do imóvel foi pago (recibos, transferências bancárias ou termo de quitação).
- Recusa ou Impossibilidade do Vendedor: Provar que o vendedor não pode ou não quer assinar a escritura (ex: notificação extrajudicial sem resposta).
2. A Inovação do Caminho Extrajudicial
Antes, o comprador esperava anos por uma sentença judicial que servisse como escritura. Agora, o rito no cartório é muito mais ágil:
- Ata Notarial: O advogado formaliza no Tabelionato de Notas os fatos (contrato, pagamento e tentativa de contato).
- Pedido ao Registro de Imóveis: Protocolamos o pedido de adjudicação no cartório onde o imóvel está registrado.
- Notificação: O oficial do cartório notifica o vendedor para se manifestar em 15 dias.
- Registro: Se o vendedor não aparecer ou não apresentar justificativa legal, o oficial faz o registro da propriedade diretamente no nome do comprador.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
A adjudicação exige que o “fio condutor” dos contratos esteja perfeito. Se o imóvel passou por várias mãos, precisamos provar a cadeia de sucessão. O Senna Martins Advogados oferece:
- Análise da Cadeia de Contratos: Verificamos se todos os instrumentos de cessão estão juridicamente válidos para que o cartório não negue o registro.
- Localização de Vendedores: Utilizamos ferramentas de busca para notificar vendedores ou herdeiros que mudaram de endereço, agilizando o processo.
- Economia Tributária: Orientamos sobre o recolhimento correto do ITBI, que é necessário nesta modalidade, garantindo que o valor seja calculado sobre a base correta.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
O vendedor morreu e não deixou inventário. Posso fazer a adjudicação?
Sim. Esta é uma das principais utilidades. A adjudicação compulsória evita que você tenha que abrir o inventário do vendedor ou depender da boa vontade de todos os herdeiros dele para assinar a escritura.
Precisa de registro do contrato na matrícula para pedir a adjudicação?
Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação não depende do registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel. Basta ter o contrato particular assinado e a prova da quitação.
E se o vendedor for uma empresa que já fechou (extinta)?
Ainda é possível. Através da via judicial ou extrajudicial (com as provas da extinção e quitação), o juiz ou o oficial do cartório supre a vontade da empresa e autoriza a transferência do bem.
Garanta a Propriedade do que você já Pagou
Não deixe o seu patrimônio “no nome de terceiros” por falta de assinatura. O contrato quitado é o seu maior trunfo para obter a escritura definitiva.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Soluções modernas para regularização de escrituras.
Você tem um contrato de compra e venda antigo, o imóvel já está pago, mas a documentação ainda está no nome do antigo dono ou da construtora que desapareceu?
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