Recebeu uma cobrança — ou até uma execução — de cotas condominiais atrasadas e não sabe o que fazer? O tema envolve duas faces: o condomínio tem um instrumento poderoso de cobrança (a execução de título extrajudicial), mas o proprietário tem prazos e defesas que podem reduzir ou até extinguir o débito — começando pela prescrição.

Entenda como funciona a cobrança, o prazo de prescrição e as formas de defesa do proprietário.

A cota condominial é título executivo extrajudicial

O art. 784, X do Código de Processo Civil define como título executivo extrajudicial:

“O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”

Na prática: o condomínio pode executar o condômino inadimplente diretamente — sem passar por uma ação de conhecimento. Basta comprovar o crédito com:

• A convenção do condomínio (que prevê as contribuições)
• A ata da assembleia que fixou o valor das cotas
• Os comprovantes do débito (planilha de cálculo, extratos)

A jurisprudência (TJRJ) reconhece que, para a execução, o condomínio precisa apresentar apenas a convenção e a ata que fixou o valor — sem formalidades excessivas.

A prescrição: 5 anos (Tema 949/STJ)

O ponto mais importante para o proprietário: a cobrança das cotas condominiais prescreve em 5 anos.

O STJ, em julgamento de recurso repetitivo (Segunda Seção, dezembro/2016 — Tema 949), fixou que o prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais é de 5 anos, com fundamento no art. 206, §5º, I do Código Civil (dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular).

Termo inicial: o prazo conta-se do vencimento de cada parcela — ou seja, cada cota vencida tem seu próprio prazo de 5 anos. As cotas vencidas há mais de 5 anos estão prescritas e não podem ser cobradas.

Importante: a prescrição pode ser interrompida pela citação válida na ação de cobrança ou execução — e o condomínio pode ajuizar a ação antes do fim do prazo para preservar o crédito.

As formas de defesa do proprietário

O proprietário que recebe uma cobrança ou execução de cotas condominiais tem várias linhas de defesa:

1. Prescrição quinquenal A defesa mais comum: verificar se as cotas cobradas venceram há mais de 5 anos. As parcelas prescritas devem ser excluídas do débito.

2. Embargos à execução (art. 914 do CPC) O executado pode opor embargos à execução no prazo de 15 dias úteis (contados da juntada da citação aos autos ou da intimação da penhora), alegando:

• Inexigibilidade do título — ausência de comprovação documental das cotas
• Falta de liquidez, certeza e exigibilidade — planilha incorreta, valores indevidos
• Nulidade da convenção ou da deliberação que fixou as cotas
• Excesso de execução — valores a maior, juros e multas indevidos
• Ilegitimidade passiva — o executado não é (ou não era) proprietário do imóvel

3. Exceção de pré-executividade Em hipóteses de vício grave e evidente — como a prescrição, a ilegitimidade ou a nulidade do título — o proprietário pode usar a exceção de pré-executividade, sem necessidade de embargos, para extinguir ou reduzir a execução. É cabível quando a matéria é de ordem pública e pode ser conhecida de ofício.

4. Nulidade de deliberações assembleares (art. 1.353 do CC) Se a cota cobrada decorre de deliberação assemblear nula — por vício de convocação, ausência de quórum ou aprovação de despesa indevida —, o proprietário pode alegar a nulidade. O art. 1.353 do CC prevê que as deliberações em desacordo com a lei ou a convenção são nulas.

5. Rateio indevido O proprietário pode questionar o rateio de despesas que não são condominiais ou que não foram aprovadas corretamente:

• Despesas sem previsão na convenção ou sem aprovação em assembleia
• Obras sem o quórum exigido (art. 1.341 e 1.342 do CC)
• Multas infracionais incluídas indevidamente na cobrança

6. Ilegitimidade passiva Se o executado não é o proprietário do imóvel (vendeu a unidade, não é mais condômino, ou o débito é de outra pessoa), a ilegitimidade é defesa cabível — desde que comprovada a transferência da propriedade.

7. Vícios de citação e de processo Nulidade da citação, ausência de intimação da penhora e outros vícios processuais podem ser alegados nos embargos.

O que NÃO é defesa válida

Algumas alegações não prosperam na cobrança de cotas condominiais:

• Compensação — o condomínio não pode ser compensado com créditos que o condômino tenha contra ele (a jurisprudência é restritiva)
• Discussão de mérito da assembleia — a validade da deliberação deve ser questionada em ação própria (anulatória), salvo nulidade evidente
• Inadimplemento de outro condômino — a obrigação de pagar as cotas é individual e não depende do pagamento dos demais

O que fazer na prática?

Se você é condômino inadimplente:

1. Verifique a prescrição — as parcelas vencidas há mais de 5 anos estão prescritas
2. Confira a planilha — valores, juros, multas e correção devem estar corretos
3. Analise a origem do débito — a cota decorre de deliberação válida? O rateio é correto?
4. Avalie os embargos ou a exceção de pré-executividade — dentro dos prazos legais
5. Busque orientação especializada — a estratégia depende do título e das provas

Se você é síndico ou administrador:

1. Cobre dentro do prazo — a prescrição de 5 anos exige ação tempestiva
2. Mantenha a documentação em ordem — convenção, atas e comprovantes
3. Execute com título completo — art. 784, X do CPC exige comprovação documental
4. Evite cobranças indevidas — rateios e multas sem base legal geram defesas

Conclusão

A cobrança de cotas condominiais é facilitada pela natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, X do CPC) — o condomínio pode executar diretamente o inadimplente. Mas o proprietário tem defesas importantes, começando pela prescrição quinquenal (Tema 949/STJ, art. 206, §5º, I do CC).

As principais defesas: prescrição, embargos à execução (art. 914 do CPC), exceção de pré-executividade, nulidade de deliberações (art. 1.353 do CC), rateio indevido e ilegitimidade passiva. A análise técnica do título e das provas é essencial para definir a melhor estratégia.

Se você recebeu uma cobrança ou execução de cotas condominiais — ou se é síndico enfrentando inadimplência —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para proteger seus direitos.

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⚙️ FAQ

1. Qual é o prazo de prescrição da cobrança de cotas condominiais? 5 anos, conforme o Tema 949/STJ (recurso repetitivo, Segunda Seção, 2016), com fundamento no art. 206, §5º, I do Código Civil. O prazo conta-se do vencimento de cada parcela.
2. A cota condominial é título executivo extrajudicial? Sim. O art. 784, X do CPC define as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício como título executivo extrajudicial, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas.
3. Quais são as defesas do proprietário na execução de cotas condominiais? Prescrição quinquenal, embargos à execução (art. 914 do CPC), exceção de pré-executividade, nulidade de deliberações assembleares (art. 1.353 do CC), rateio indevido, ilegitimidade passiva e vícios processuais.
4. O condômino pode compensar o débito com créditos contra o condomínio? Em regra, não. A jurisprudência é restritiva quanto à compensação na cobrança de cotas condominiais — a obrigação de pagar é individual e não se compensa com créditos do condômino.
5. O que fazer ao receber uma execução de cotas condominiais? Verificar a prescrição das parcelas, conferir a planilha de cálculo, analisar a origem do débito (validade da deliberação e do rateio) e, se necessário, opor embargos à execução no prazo de 15 dias úteis ou usar a exceção de pré-executividade.

📚 Fontes de referência

[1] STJ — Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos (Segunda Seção, recurso repetitivo — Tema 949, 09/12/2016): prazo quinquenal com base no art. 206, §5º, I do CC. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2016/2016-12-09_09-27_Prazo-de-prescricao-para-cobranca-de-taxa-condominial-e-de-cinco-anos.aspx

[2] Conjur — Prescrição quinquenal da cobrança de taxas condominiais (Tema repetitivo 949 do STJ) (29/01/2025): termo inicial no dia seguinte ao vencimento de cada prestação. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-jan-29/prescricao-quinquenal-da-cobranca-de-taxas-condominiais-tema-repetitivo-949-do-stj

[3] Código de Processo Civil — art. 784, X (cotas condominiais como título executivo extrajudicial) e art. 914 (embargos à execução).

[4] Código Civil — art. 206, §5º, I (prescrição quinquenal das dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular) e art. 1.353 (nulidade das deliberações em desacordo com a lei ou a convenção).

[5] TJRJ — Terceira Turma confirma dispensa de formalidades excessivas para execução extrajudicial de taxas condominiais: basta a convenção e a ata da assembleia que fixou o valor. Disponível em: https://www.tjrj.jus.br/web/portal-conhecimento/noticias/noticia/-/visualizar-conteudo/5736540/290873229