O condomínio quer construir uma área gourmet na cobertura, instalar câmeras de segurança ou fechar varandas em todos os apartamentos? Antes de qualquer obra em área comum, é preciso saber: qual é o quórum de deliberação exigido? E, em alguns casos, a resposta é a mais rígida possível — a unanimidade dos condôminos.

Entenda a classificação das obras, os quóruns legais e, especialmente, quando a unanimidade é exigida.

A classificação das obras (art. 1.341 do Código Civil)

O art. 1.341 do Código Civil classifica as obras no condomínio e define os quóruns:

“A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”

Obras necessárias (conservação e reparo — ex.: troca de telhado, reparo de rede de esgoto, contenção de talude)

• Independem de deliberação da assembleia — o síndico pode executá-las; em caso de omissão, qualquer condômino (art. 1.341, §1º)
• Se urgentes e capazes de comprometer a segurança ou habitabilidade, a execução é imediata, com prestação de contas posterior

Obras úteis (aumentam ou facilitam o uso — ex.: elevador, câmeras, automação de portão)

• Exigem maioria dos condôminos (art. 1.341, II)

Obras voluptuárias (mero deleite ou recreio — ex.: área gourmet, sauna, brinquedoteca, paisagismo)

• Exigem 2/3 dos condôminos (art. 1.341, I)

Obras em acréscimo às partes comuns (art. 1.342 do CC)

• Exigem 2/3 dos votos dos condôminos — e são vedadas construções que prejudiquem a utilização das partes próprias ou comuns por qualquer condômino

Quando é exigida a unanimidade?

A unanimidade é o quórum mais rígido do Direito Condominial — e é exigida em hipóteses específicas:

1. Alteração de fachada (art. 1.336, III do CC e art. 10, §2º da Lei 4.591/1964) A alteração da fachada — forma, cor, esquadrias externas, elementos que compõem a harmonia arquitetônica — depende da unanimidade dos condôminos.

O art. 1.336, III do CC impõe ao condômino o dever de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes esconsas e das esquadrias externas”. E o art. 10, §2º da Lei 4.591/1964 é expresso: a alteração da fachada depende da unanimidade.

O STJ consolidou: a alteração de fachada exige unanimidade mesmo quando a obra está confinada à área de uso exclusivo de um condômino (REsp 1.483.733).

2. Obras que alteram a substância da propriedade individual Quando a obra em área comum altera a substância do direito de propriedade — como a construção de varandas em todas as unidades, que amplia a área privativa de cada apartamento e modifica a fachada — a unanimidade é exigida.

A tese, defendida na doutrina especializada (Migalhas Edilícias), sustenta que:

• A obra amplia a área privativa de cada unidade — tocando a substância do direito individual de propriedade (art. 5º, XXII da CF)
• A assembleia não pode impor ao condômino dissidente a modificação física do seu próprio imóvel
• A regra especial da Lei 4.591/1964 (art. 10, §2º) continua a exigir unanimidade para a modificação da fachada — não afastada pela Lei 14.405/2022

3. Quórum convencional (a convenção pode exigir mais) A convenção do condomínio pode aumentar o quórum exigido para certas obras — inclusive exigir unanimidade para hipóteses em que a lei exige menos. O que a convenção não pode é reduzir o quórum abaixo do mínimo legal (STJ, REsp 1.169.865).

O que NÃO exige unanimidade

Após a Lei 14.405/2022, que alterou o art. 1.351 do CC, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária e a alteração da convenção dependem de 2/3 dos votos dos condôminos — e não mais de unanimidade.

Importante: a mudança de destinação (ex.: de residencial para comercial) é categoria distinta da alteração da substância da propriedade (ex.: ampliação de área privativa). Mudar a destinação não altera a área do imóvel — e, por isso, sujeita-se ao quórum de 2/3.

A consequência da deliberação sem quórum: nulidade

A deliberação assemblear que não observa o quórum exigido é nula (art. 1.353 do CC). Na prática:

• A obra aprovada sem o quórum correto pode ser desfeita (obrigação de fazer — remoção e restituição ao estado anterior)
• O condômino pode ajuizar ação anulatória da deliberação
• A multa do art. 1.337 do CC pode ser aplicada ao condômino que construiu sem autorização (até 5 vezes a contribuição mensal; 10 vezes em caso de comportamento antissocial reiterado)

O que fazer na prática?

Se você é síndico ou administrador:

1. Classifique a obra — necessária, útil, voluptuária ou de acréscimo?
2. Verifique o quórum — art. 1.341, art. 1.342 e a convenção
3. Confira se há unanimidade exigida — fachada, substância da propriedade ou quórum convencional
4. Registre a deliberação em ata — com o quórum comprovado

Se você é condômino:

1. Verifique o quórum da deliberação — se não foi observado, a deliberação é nula
2. Ajuíze a ação anulatória — dentro do prazo legal
3. Exija a remoção da obra — se ela atinge a fachada ou compromete a estrutura
4. Busque orientação especializada — a análise da convenção e do tipo de obra é essencial

Conclusão

As obras em áreas comuns de condomínios edilícios seguem a classificação do art. 1.341 do CC: necessárias (sem deliberação), úteis (maioria) e voluptuárias (2/3), além das obras de acréscimo (2/3, art. 1.342).

A unanimidade dos condôminos é exigida em hipóteses específicas: alteração de fachada (art. 1.336, III do CC e art. 10, §2º da Lei 4.591/1964), obras que alteram a substância da propriedade individual (como varandas que ampliam a área privativa) e quóruns convencionais que exijam mais do que a lei.

A deliberação sem o quórum correto é nula (art. 1.353 do CC) — e a obra pode ser desfeita. Se você enfrenta uma disputa sobre obras em áreas comuns, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para avaliar a convenção, o tipo de obra e o quórum aplicável.

Dúvidas sobre obras em condomínio, quóruns de deliberação ou validade de assembleia? Fale com a Senna Martins Advogados.

• Site: www.sennamartins.com.br
• WhatsApp: 19 4042-1216
• Instagram: @senna_martins_advogados
• Avalie no Google: https://g.page/r/CWYQ6nsmcRTIEBM/review

---

⚙️ FAQ

1. Quando é exigida unanimidade dos condôminos para obras em áreas comuns? Em três hipóteses: alteração de fachada (art. 1.336, III do CC e art. 10, §2º da Lei 4.591/1964), obras que alteram a substância da propriedade individual (ex.: varandas que ampliam a área privativa) e quando a convenção exige quórum maior que o legal.
2. Qual é o quórum para obras voluptuárias? 2/3 dos condôminos (art. 1.341, I do CC). Obras voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, como área gourmet, sauna e brinquedoteca.
3. Qual é o quórum para obras úteis? Maioria dos condôminos (art. 1.341, II do CC). Obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso, como elevador, câmeras e automação de portão.
4. Obras necessárias precisam de deliberação da assembleia? Não. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou por qualquer condômino em caso de omissão (art. 1.341, §1º do CC).
5. O que acontece se a obra for aprovada sem o quórum correto? A deliberação é nula (art. 1.353 do CC). A obra pode ser desfeita, e o condômino pode ajuizar ação anulatória. A multa do art. 1.337 do CC pode ser aplicada a quem construiu sem autorização.

📚 Fontes de referência

[1] Código Civil — art. 1.331 (condomínio edilício), art. 1.336, III (dever de não alterar a fachada), art. 1.341 (classificação das obras e quóruns: voluptuárias 2/3, úteis maioria, necessárias sem deliberação), art. 1.342 (obras em acréscimo às partes comuns: 2/3), art. 1.351 (alteração da convenção e destinação: 2/3, após Lei 14.405/2022), art. 1.353 (nulidade das deliberações sem quórum) e art. 1.337 (multa por construção sem autorização). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm

[2] Lei 4.591/1964 — art. 10, §2º (alteração da fachada depende da unanimidade dos condôminos). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

[3] Lei 14.405/2022 — Alteração do art. 1.351 do CC: mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária e alteração da convenção dependem de 2/3 dos votos.

[4] STJ — REsp 1.483.733: alteração de fachada exige unanimidade, mesmo que a obra esteja confinada à área de uso exclusivo de um condômino.

[5] STJ — REsp 1.169.865: a convenção não pode reduzir o quórum abaixo do mínimo legal — pode apenas aumentá-lo.

[6] Migalhas — Construção de varandas e alteração de fachada: Maioria ou unanimidade? (21/05/2026, José Pontes): tese da unanimidade para obras que alteram a substância da propriedade individual. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/456355/construcao-de-varandas-e-alteracao-de-fachada-maioria-ou-unanimidade