Você comprou um lote e descobriu que o loteamento não foi aprovado pela Prefeitura ou que as obras de infraestrutura nunca foram entregues? Ou você é loteador e enfrenta questionamentos sobre a regularidade do empreendimento? O tema envolve duas realidades distintas — loteamento irregular e clandestino — e um conjunto de responsabilidades civis e criminais que recaem sobre o loteador.

Entenda a diferença, como funciona a regularização e quem responde pelo quê.

A diferença entre loteamento irregular e clandestino

A distinção é essencial para definir o caminho da regularização e as responsabilidades:

Loteamento clandestino É aquele nunca aprovado pelo poder público: não passou pela aprovação da Prefeitura (art. 12 da Lei 6.766/1979) nem pelo registro especial (art. 18). Nasceu à margem da lei — sem projeto aprovado, sem registro, sem infraestrutura.

Loteamento irregular É aquele aprovado, mas executado em desacordo com o projeto: foi aprovado pela Prefeitura e registrado, mas as obras de infraestrutura não foram concluídas conforme o projeto, ou os contratos não foram registrados, ou houve descumprimento de condicionantes.

A Lei 13.465/2017 (REURB) trata ambos como núcleos urbanos informais — “aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes”.

A regularização: REURB (Lei 13.465/2017)

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto 9.310/2018, é o instrumento que permite regularizar núcleos urbanos informais. Ela tem duas modalidades:

REURB-S (Interesse Social)

• Para núcleos ocupados por população de baixa renda
• A regularização é conduzida pelo poder público, que pode custear o projeto e a infraestrutura
• Benefícios: titulação gratuita ou facilitada, prioridade na análise

REURB-E (Específico)

• Para núcleos que não se enquadram na REURB-S (população de renda média ou alta)
• A regularização é conduzida pelo interessado (loteador, adquirentes, associação de moradores)
• O interessado elabora e custeia o projeto e a infraestrutura essencial

O que a REURB permite:

• Aprovação do projeto de regularização pelo Município
• Registro dos lotes em nome dos ocupantes
• Titulação dos adquirentes de boa-fé
• Solução de problemas de parcelamento irregular do solo

A responsabilidade civil do loteador

O loteador responde civilmente por diversas frentes:

1. Obrigação de fazer: infraestrutura O loteador é obrigado a executar as obras de infraestrutura prometidas (pavimentação, rede de água e esgoto, iluminação, áreas verdes). A inexecução gera obrigação de fazer — e a jurisprudência reconhece o direito dos adquirentes de exigir a conclusão das obras.

2. Responsabilidade solidária com o Município O art. 40 da Lei 6.766/1979 estabelece a solidariedade entre o loteador e o Município quanto às consequências da inexecução das obras de infraestrutura. A jurisprudência (STJ, REsp 1.164.893, rel. Min. Herman Benjamin) reconhece essa responsabilidade solidária — o adquirente pode acionar ambos.

3. Aplicação do CDC O loteador é fornecedor e o adquirente é consumidor — o Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação. Isso significa:

• Publicidade enganosa (art. 37 do CDC) — vender lotes prometendo infraestrutura que não será entregue é ilícito
• Responsabilidade objetiva pelos danos causados
• Proteção do adquirente de boa-fé contra as consequências da irregularidade

4. Dano ambiental Se o loteamento irregular causou dano ambiental (supressão de vegetação, ocupação de área de preservação, ausência de saneamento), o loteador responde pela reparação — responsabilidade objetiva e solidária, com base na legislação ambiental.

5. Cancelamento do loteamento O art. 40 da Lei 6.766/1979 prevê o cancelamento do loteamento em hipóteses de irregularidade — mas o cancelamento não prejudica os adquirentes de boa-fé, que mantêm seus direitos.

A responsabilidade criminal do loteador

A Lei 6.766/1979 tipifica crimes específicos do parcelamento ilegal do solo:

Art. 50 — Crimes contra a Administração Pública:

• I — dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com a lei — pena: reclusão de 1 a 4 anos e multa
• II — dar início ou efetuar loteamento em desacordo com o projeto aprovado, ou vender lotes sem registro — pena: reclusão de 1 a 5 anos e multa
• III — divulgar ou anunciar loteamento não aprovado ou não registrado — pena: reclusão de 1 a 4 anos e multa
• Parágrafo único — o crime é qualificado se cometido em área de preservação ecológica ou se causar dano a bens de interesse histórico, artístico, turístico, paisagístico ou ecológico — pena: reclusão de 1 a 5 anos e multa

Art. 51 — Crimes contra a incolumidade pública: Parcelar solo em terrenos alagadiços, aterrados com material nocivo, ou em áreas de risco — com penas específicas.

Art. 52 — Crimes contra a economia popular: Vender lotes sem registro, com promessas enganosas ou em desacordo com a lei — com penas específicas.

Pontos importantes da jurisprudência criminal:

• O crime do art. 50 é instantâneo de efeitos permanentes — consuma-se quando o agente dá início ao parcelamento
• A regularização tardia do loteamento, antes do oferecimento da denúncia, pode tornar atípica a conduta — por demonstrar ausência de dolo
• A responsabilidade penal da pessoa jurídica não é admitida por analogia (TJMG) — a imputação recai sobre a pessoa natural que praticou a conduta
• O crime específico da Lei 6.766/79 prevalece sobre o estelionato (art. 171 do CP) quando a conduta é o parcelamento irregular

A proteção do adquirente de boa-fé

O adquirente de boa-fé é a parte mais protegida no tema:

• Não pode ser prejudicado pelo cancelamento do loteamento (art. 40 da Lei 6.766/79)
• Tem direito à infraestrutura prometida — pode exigir do loteador e do Município (solidariedade)
• Pode regularizar o lote pela REURB, obtendo a titulação
• Pode buscar indenização por danos materiais e morais (CDC)
• Não responde criminalmente pela irregularidade do loteador

O que fazer na prática?

Se você é adquirente de lote:

1. Verifique a situação do loteamento — foi aprovado? Registrado? As obras foram concluídas?
2. Reúna a documentação — contrato de compra e venda, recibos, promessas de infraestrutura, publicidade
3. Busque a regularização — pela REURB, junto ao Município
4. Exija a infraestrutura — judicialmente, se necessário, contra o loteador e o Município
5. Avalie a ação de indenização — por danos materiais e morais (CDC)

Se você é loteador:

1. Regularize a situação — aprovação, registro e conclusão das obras
2. Conclua a infraestrutura — é a principal obrigação e a principal fonte de litígios
3. Evite a publicidade enganosa — não prometa o que não vai entregar
4. Busque orientação especializada — para evitar a responsabilidade criminal e estruturar a regularização

Conclusão

A regularização de loteamentos irregulares e clandestinos é um tema que envolve a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo), a Lei 13.465/2017 (REURB) e o CDC (proteção do adquirente). A distinção entre loteamento clandestino (não aprovado) e irregular (aprovado, mas executado em desacordo) define o caminho da regularização.

O loteador responde civilmente (infraestrutura, solidariedade com o Município, dano ambiental, CDC) e criminalmente (arts. 50, 51 e 52 da Lei 6.766/79 — parcelamento ilegal do solo). O adquirente de boa-fé é protegido: pode exigir a infraestrutura, regularizar o lote e buscar indenização.

Se você comprou um lote em loteamento irregular — ou se é loteador enfrentando questionamentos —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Urbanístico é essencial para regularizar a situação e proteger seus direitos.

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⚙️ FAQ

1. Qual é a diferença entre loteamento irregular e clandestino? O clandestino nunca foi aprovado pelo poder público (sem aprovação municipal e sem registro); o irregular foi aprovado, mas é executado em desacordo com o projeto (infraestrutura não concluída, contratos não registrados). A Lei 13.465/2017 trata ambos como núcleos urbanos informais.
2. O que é a REURB? É a Regularização Fundiária Urbana (Lei 13.465/2017, Decreto 9.310/2018), instrumento que permite regularizar núcleos urbanos informais em duas modalidades: REURB-S (interesse social, conduzida pelo poder público) e REURB-E (específico, conduzida pelo interessado).
3. Quem responde pela falta de infraestrutura do loteamento? O loteador é obrigado a executar as obras de infraestrutura, e o art. 40 da Lei 6.766/79 estabelece solidariedade entre o loteador e o Município. O STJ (REsp 1.164.893) reconhece essa responsabilidade solidária.
4. O loteador pode ser preso por loteamento irregular? Sim. O art. 50 da Lei 6.766/79 tipifica o parcelamento ilegal do solo como crime contra a Administração Pública, com pena de reclusão de 1 a 4 anos (qualificada: 1 a 5 anos), além dos crimes dos arts. 51 e 52.
5. O adquirente de boa-fé é prejudicado pela irregularidade? Não. O adquirente de boa-fé é protegido: não pode ser prejudicado pelo cancelamento do loteamento (art. 40), tem direito à infraestrutura, pode regularizar o lote pela REURB e buscar indenização com base no CDC.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 6.766/1979 — Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei Lehmann): art. 12 (aprovação municipal), art. 18 (registro), art. 40 (cancelamento e responsabilidade solidária), art. 50 (crimes contra a Administração Pública), art. 51 (incolumidade pública) e art. 52 (economia popular). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm

[2] Lei 13.465/2017 — Lei da Regularização Fundiária (REURB): núcleo urbano informal, REURB-S e REURB-E. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm

[3] Decreto 9.310/2018 — Regulamentação da REURB.

[4] STJ — REsp 1.164.893/SE (rel. Min. Herman Benjamin): responsabilidade solidária entre loteador e Município pela inexecução das obras de infraestrutura (art. 40 da Lei 6.766/79).

[5] TJMG — Apelação Criminal (2025): impossibilidade de responsabilidade penal da pessoa jurídica por analogia in malam partem nos crimes da Lei 6.766/79 — a imputação recai sobre a pessoa natural.

[6] Código de Defesa do Consumidor — art. 37 (publicidade enganosa) e responsabilidade objetiva do fornecedor (loteador).