Vai comprar um imóvel na planta em Vinhedo ou região? Saiba o que é o Memorial de Incorporação e como ele garante que o prédio será entregue conforme o prometido.
A Incorporação Imobiliária é o conjunto de atividades exercidas com o intuito de promover a construção de edificações compostas de unidades autônomas (apartamentos ou casas em condomínio). Em cidades com lançamentos constantes como Vinhedo, Paulínia e Campinas, o comprador muitas vezes adquire apenas uma “promessa” no papel. Para que essa promessa tenha valor jurídico, a incorporadora é obrigada por lei (Lei nº 4.591/64) a registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “Nunca compre um imóvel na planta sem verificar se o número do registro da incorporação consta no material de venda. Sem esse registro, a venda é ilegal e o risco para o consumidor é altíssimo”.
1. Entendendo seus Direitos: O Memorial de Incorporação
O Memorial é o “DNA” do empreendimento. Nele, a incorporadora deve arquivar:
- Projeto Aprovado: A planta aprovada pela prefeitura, com as áreas exatas de cada unidade.
- Cálculo das Áreas: A metragem privativa, comum e a fração ideal de cada apartamento.
- Memorial Descritivo de Acabamento: O documento que detalha qual marca de elevador será usada, o tipo de piso do hall, a fiação e os metais dos banheiros.
- Certidões da Incorporadora: Provas de que a empresa não tem dívidas fiscais ou trabalhistas que possam travar a obra.
2. Passo a Passo Jurídico: O Patrimônio de Afetação
Para proteger o comprador de falências ou má gestão da construtora, existe uma blindagem jurídica fundamental:
A. O Regime de Afetação
Muitas incorporadoras adotam o Patrimônio de Afetação. Isso significa que o terreno e as parcelas pagas pelos compradores formam um patrimônio separado da empresa. Se a construtora falir por causa de outras obras, o dinheiro deste prédio específico não pode ser usado para pagar dívidas de outros empreendimentos.
B. Comissão de Representantes
Os compradores têm o direito de formar uma comissão para fiscalizar o andamento da obra e o uso dos recursos. Se o cronograma atrasar injustificadamente, a comissão pode, inclusive, destituir a incorporadora e contratar outra para terminar o prédio.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Comprar na planta exige uma análise de risco preventivo. O Senna Martins Advogados oferece:
- Auditoria de Contrato (Due Diligence): Analisamos se as cláusulas de tolerância de atraso (180 dias) e as multas de distrato estão de acordo com a nova lei.
- Verificação de Matrícula: Consultamos o Cartório de Registro de Imóveis para confirmar se a incorporação está ativa e se não há ônus (como hipotecas da construtora com bancos) que não foram informados.
- Acompanhamento de Entrega: Auxiliamos na vistoria final das chaves para garantir que o que foi entregue condiz com o memorial descritivo assinado anos antes.
Cases de Sucesso
Caso 1: Identificação de Venda Irregular em Vinhedo Um cliente estava prestes a dar um sinal de R$ 50 mil para um “pré-lançamento”. Identificamos que a incorporação ainda não havia sido registrada no cartório. Notificamos a empresa e evitamos que o cliente colocasse seu capital em um negócio juridicamente inexistente.
Caso 2: Substituição de Materiais Inferiores Na entrega das chaves, a construtora instalou janelas de alumínio de baixa qualidade, diferentes do que constava no Memorial Descritivo. Entramos com uma Ação de Obrigação de Fazer e garantimos a troca de todas as esquadrias do apartamento pelo padrão luxo prometido em contrato.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
O que acontece se a área do apartamento for menor que a do contrato?
A lei permite uma variação de até 5% (ad mensuram). Se a diferença for maior que isso, o comprador tem direito a pedir o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato com perdas e danos.
A construtora pode cobrar “Taxa de Anuência” na revenda?
Muitas incorporadoras cobram uma taxa (geralmente 1% a 2%) para “autorizar” que o comprador venda o ágio para outra pessoa antes das chaves. A justiça brasileira considera essa taxa abusiva, pois o direito de cessão é do comprador.
Posso perder o imóvel se a construtora não pagar o banco financiador da obra?
Sim, esse é o risco da hipoteca sobre a unidade. No entanto, a Súmula 308 do STJ protege o comprador de boa-fé: a hipoteca firmada entre a construtora e o banco não tem eficácia perante quem adquiriu o imóvel.
Construa o seu Futuro sobre uma Base Jurídica Sólida
Investir em um imóvel na planta é um passo importante. Certifique-se de que a empresa é idônea e que o contrato protege seus interesses, não apenas os da incorporadora.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Vigilância técnica para o seu investimento imobiliário.
Você está analisando um contrato de compra na planta e ficou com dúvidas sobre as cláusulas de entrega ou multas? Gostaria que fizéssemos a conferência do Memorial de Incorporação no Cartório para você hoje?
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