Vai investir em um imóvel na planta? Saiba o que é o Memorial de Incorporação e como o Patrimônio de Afetação protege seu dinheiro com a Senna Martins Advogados.
Comprar um imóvel na planta é uma das formas mais comuns de investimento e de realização do sonho da casa própria. No entanto, o comprador está adquirindo uma promessa: um prédio que ainda não existe. Para que esse negócio seja seguro, a lei exige que a construtora registre a Incorporação Imobiliária. Sem esse registro, a venda de unidades é ilegal e pode configurar crime contra a economia popular.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “A incorporação é o que dá lastro ao contrato. É através dela que o comprador sabe exatamente o que está comprando, desde o acabamento do piso até a área exata da garagem”.
1. Entendendo seus Direitos: O Memorial de Incorporação
Antes de vender a primeira unidade, a incorporadora deve arquivar no Cartório de Registro de Imóveis um conjunto de documentos chamado Memorial de Incorporação.
O que você deve conferir no Memorial:
- Projeto Aprovado: Prova de que a prefeitura autorizou a construção.
- Quadro de Áreas: Define a área privativa, a área comum e a fração ideal de cada apartamento.
- Memorial Descritivo: Lista os materiais que serão usados (marca do elevador, tipo de revestimento, louças sanitárias). Se a construtora entregar algo inferior, você tem direito a indenização.
- Certidões Negativas: Prova de que a construtora não possui dívidas que possam impedir a conclusão da obra.
O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, realiza a auditoria completa desses documentos para compradores e investidores de Campinas, Valinhos e Jundiaí.
2. Passo a Passo Jurídico: A Proteção do Patrimônio de Afetação
Um dos maiores avanços do Direito Imobiliário foi a criação do Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/04).
Como ele funciona?
O terreno e o dinheiro pago pelos compradores ficam “blindados” em uma contabilidade separada da construtora. Isso significa que:
- Proteção contra Falência: Se a construtora quebrar, o dinheiro do prédio não pode ser usado para pagar dívidas de outras obras da empresa.
- Continuidade da Obra: Os próprios compradores podem assumir a obra e terminá-la usando os recursos que estão guardados nesse patrimônio separado.
- Transparência: A construtora é obrigada a prestar contas periodicamente a uma Comissão de Representantes formada pelos próprios compradores.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Comprar na planta exige uma análise de risco que vai além da beleza do apartamento decorado. O Senna Martins Advogados oferece:
- Análise de Contratos de Adesão: Eliminamos cláusulas abusivas que permitem atrasos injustificados ou repasses de custos ilegais para o comprador.
- Acompanhamento de Obras: Verificamos se a evolução da construção condiz com os pagamentos realizados, alertando sobre sinais de paralisação.
- Ações de Indenização por Atraso: Se a obra atrasar, buscamos judicialmente o pagamento de lucros cessantes (o valor do aluguel que você deixou de receber) e a multa contratual.
Cases de Sucesso
Caso 1: Retomada de Obra em Paulínia Uma construtora abandonou o canteiro de obras. Como o empreendimento estava sob o regime de Patrimônio de Afetação, auxiliamos os compradores a destituir a incorporadora e contratar uma nova empresa para finalizar o prédio, salvando o investimento de 60 famílias.
Caso 2: Indenização por Diferença de Metragem em Vinhedo Um cliente recebeu o apartamento com uma varanda 10% menor do que o prometido no Memorial de Incorporação. Entramos com ação judicial e garantimos o abatimento proporcional do preço, resultando em uma restituição de R$ 80.000,00 para o proprietário.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
O que é a Taxa de Evolução de Obra?
É um valor pago ao banco durante o período de construção em financiamentos pelo sistema de crédito associativo (como o Minha Casa Minha Vida). Atenção: Ela só pode ser cobrada até o prazo previsto para a entrega. Se a obra atrasar, a construtora deve assumir esse custo, e não o comprador.
Posso desistir da compra se o projeto for alterado?
Sim. Se a incorporadora alterar significativamente o projeto (mudar a posição da piscina, reduzir o número de vagas ou alterar o padrão de acabamento) sem aprovação da assembleia, o comprador pode rescindir o contrato com devolução integral dos valores.
A construtora pode cobrar “Juros de Obra” antes da entrega das chaves?
Os chamados “Juros no Pé” (juros compensatórios antes da entrega) são permitidos pelo STJ, mas devem estar previstos de forma clara no contrato. O que não pode haver é a cobrança de juros sobre juros (anatocismo).
Seu Investimento Merece Segurança Máxima
Não compre uma promessa sem verificar a base jurídica. O sucesso da sua aquisição na planta depende da solidez da incorporação.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Blindando o seu patrimônio do alicerce ao telhado.
Você está pensando em comprar um imóvel na planta ou já assinou o contrato e a obra está atrasada? Gostaria que analisássemos o Memorial de Incorporação do seu empreendimento?
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