O dono do imóvel não quer renovar o aluguel da sua empresa? Conheça a Ação Renovatória e garanta a permanência do seu negócio com a Senna Martins Advogados.
Para um comerciante ou empresário, o Ponto Comercial costuma ser o seu ativo mais valioso. É ali que a clientela está consolidada e onde foram feitos investimentos em infraestrutura e marca. No entanto, muitos empreendedores correm o risco de serem despejados ao final do contrato simplesmente porque o proprietário quer aumentar o aluguel abusivamente ou retomar o imóvel para um terceiro.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O empresário tem o direito de renovar o aluguel compulsoriamente, desde que siga prazos rigorosos. Se você perder a janela da Ação Renovatória, o dono do imóvel passa a ter o poder total de pedir o seu despejo”.
1. Entendendo seus Direitos: O Direito à Renovação
A Lei do Inquilinato (8.245/91) protege o fundo de comércio através da Ação Renovatória. Para ter esse direito, o locatário deve preencher três requisitos cumulativos:
- Contrato Escrito e com Prazo Determinado: O contrato deve ser formal e ter duração mínima de 5 anos (ou a soma de vários contratos ininterruptos que somem 5 anos).
- Exploração do mesmo Ramo: O inquilino deve estar explorando o mesmo ramo de atividade no local há pelo menos 3 anos ininterruptos.
- Prazo Fatal (O Pulo do Gato): A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes da data de término do contrato. Se passar desse prazo, o direito à renovação compulsória “caduca”.
O escritório Senna Martins Advogados, em Vinhedo/SP, realiza o monitoramento de contratos de franquias e empresas em Campinas, Jundiaí e Paulínia, garantindo que nenhum prazo seja perdido.
2. Passo a Passo Jurídico: A Estratégia da Renovação
Quando o proprietário e o inquilino não chegam a um acordo sobre o novo valor do aluguel, o juiz decide com base em perícias técnicas.
A. A Proposta do Inquilino
Na ação, o inquilino apresenta uma proposta de aluguel baseada no valor de mercado. É essencial ter o fiador (ou seguro-fiança) atualizado e provar o pagamento de todos os impostos e taxas.
B. A Defesa do Proprietário (Exceção de Retomada)
O dono do imóvel só pode negar a renovação se:
- Tiver proposta de terceiro substancialmente melhor (o inquilino pode cobrir).
- For realizar reforma que valorize o imóvel ou por determinação do poder público.
- For usar o imóvel para uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano (pertencente a ele, cônjuge ou descendentes).
C. Indenização pelo Ponto Comercial
Caso o locatário não consiga a renovação por motivos alheios à sua vontade (como uma proposta de terceiro ou reforma), ele pode ter direito a uma indenização pela perda do ponto, cobrindo lucros cessantes e despesas de mudança.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Negociar aluguéis comerciais exige visão de negócio e agressividade jurídica. O Senna Martins Advogados oferece:
- Auditoria de Contratos Comerciais: Revisamos cláusulas de “luvas”, reformas e benfeitorias para garantir que o inquilino não seja lesado.
- Avaliação de Mercado: Trabalhamos com peritos imobiliários em Valinhos e Vinhedo para definir o valor real do m², evitando aumentos abusivos.
- Mediação em Shoppings Centers: Temos expertise nas relações complexas entre lojistas e administradoras de Shopping, onde as taxas e fundos de promoção costumam ser focos de conflito.
Cases de Sucesso
Caso 1: Vitória contra Multinacional em Campinas Uma rede de farmácias estava prestes a perder seu ponto mais lucrativo porque o fundo imobiliário dono do imóvel se recusava a renovar. Ingressamos com a Ação Renovatória dentro do prazo e o juiz fixou o aluguel abaixo do pedido pelo proprietário, garantindo a permanência da loja por mais 5 anos.
Caso 2: Indenização por Fundo de Comércio em Jundiaí Um restaurante foi impedido de renovar porque o dono alegou uso próprio. Provamos que a intenção era abrir um negócio idêntico no local. O cliente foi indenizado em um valor que permitiu a abertura de uma nova sede em local superior.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
O que são as “Luvas” (Res Sperata)?
É o valor pago pelo inquilino ao entrar no imóvel para garantir a reserva do ponto. A lei só permite a cobrança de luvas no início da locação. É proibido cobrar luvas para renovar um contrato já existente.
Posso sublocar o imóvel comercial?
Apenas se houver autorização expressa e por escrito do locador. Se sublocar sem permissão, o proprietário pode rescindir o contrato e pedir o despejo imediato.
O contrato de 5 anos precisa ser um só?
Não. Se você tiver, por exemplo, cinco contratos sucessivos de 1 ano cada, sem interrupção, você já preenche o requisito temporal para pedir a renovação judicial.
Garanta o Futuro da Sua Empresa
Não deixe a renovação do seu contrato para a última hora. O sucesso do seu negócio depende da segurança do local onde ele funciona.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Blindando o seu ponto, fortalecendo o seu negócio.
Seu contrato comercial vence em menos de 2 anos? Gostaria de uma análise para saber se você já tem direito à Ação Renovatória?
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