Arrematou um imóvel no leilão e ele está ocupado? Entenda como funciona a Ação de Imissão na Posse e os prazos para desocupação com a Senna Martins Advogados.
Arrematar um imóvel em leilão (seja ele judicial ou extrajudicial) em cidades como Vinhedo, Campinas ou Valinhos é apenas a primeira metade do investimento. A segunda metade, e muitas vezes a mais desafiadora, é tomar a posse efetiva do bem, especialmente quando o antigo proprietário ou um inquilino se recusa a sair. Para isso, utilizamos a Ação de Imissão na Posse.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “Muitos investidores têm medo de leilão por causa da ocupação. Mas a lei protege o arrematante de boa-fé. Com a Carta de Arrematação em mãos, a desocupação é uma questão de tempo e estratégia jurídica”.
1. Entendendo seus Direitos: A Posse do Arrematante
Diferente de um despejo comum, a imissão na posse baseia-se no direito de propriedade recém-adquirido:
- Carta de Arrematação: É o documento que substitui a escritura. Após o pagamento do lance e dos impostos, o juiz (no judicial) ou o leiloeiro (no extrajudicial) emite este documento.
- Registro na Matrícula: Assim que a Carta de Arrematação é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante torna-se o dono oficial.
- Liminar de Desocupação: Na grande maioria dos casos, o juiz concede uma liminar determinando que o ocupante saia em um prazo que varia de 15 a 60 dias, sob pena de despejo forçado com auxílio policial.
2. Passo a Passo Jurídico: Como Desocupar o Imóvel?
A estratégia do Senna Martins Advogados foca na velocidade para que o capital do investidor não fique parado:
A. Notificação Extrajudicial (A “Porta de Saída Amigável”)
Antes de judicializar, enviamos uma notificação ao ocupante informando a arrematação e oferecendo um prazo para saída voluntária. Em alguns casos, negociamos o pagamento de uma pequena quantia para ajudar na mudança (o chamado “acordo de chaves”), o que costuma ser mais rápido e barato que um processo longo.
B. Ação de Imissão na Posse com Pedido de Liminar
Se não houver acordo, entramos imediatamente com a ação. O argumento principal é que o arrematante possui o título de propriedade e o ocupante não tem mais base legal para permanecer no local.
C. Cobragem de Taxa de Ocupação
Enquanto o ocupante não sai, ele está causando um prejuízo ao investidor. Pedimos ao juiz que arbitre uma taxa de ocupação (uma espécie de aluguel), geralmente de 1% sobre o valor do imóvel por mês, retroativa à data da arrematação.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Retomar um imóvel exige cuidado para não gerar nulidades no leilão. O Senna Martins Advogados oferece:
- Agilidade Processual: Atuamos em toda a região de Campinas, Jundiaí e Paulínia, conhecendo a rotina dos tribunais locais para acelerar a expedição do mandado de imissão.
- Acompanhamento de Oficiais de Justiça: Monitoramos o cumprimento do mandado para garantir que a desocupação ocorra de forma segura e dentro da lei.
- Blindagem contra Recursos do Devedor: Defendemos o arrematante contra tentativas do antigo dono de anular o leilão através de embargos à arrematação infundados.
Cases de Sucesso
Caso 1: Desocupação de Mansão em Vinhedo Um investidor arrematou uma casa de alto padrão ocupada pelo antigo dono, que apresentava diversos recursos protelatórios. Conseguimos a liminar de imissão e, após a saída, o ocupante ainda foi condenado a pagar R$ 40 mil em taxas de ocupação ao nosso cliente.
Caso 2: Acordo Estratégico em Valinhos O ocupante era uma família com crianças, o que poderia sensibilizar o juiz e atrasar o processo. Mediamos um acordo onde o investidor pagou o frete da mudança e o primeiro aluguel da família em outro local. O imóvel foi entregue limpo e com as chaves em 20 dias.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
E se o imóvel estiver alugado para um terceiro?
Se o contrato de aluguel não tiver uma “cláusula de vigência em caso de alienação” registrada na matrícula, o arrematante pode denunciar o contrato e dar 90 dias para o inquilino sair.
O arrematante responde por danos causados pelo ocupante antes de sair?
Infelizmente, alguns ocupantes depredam o imóvel ao sair. Nesses casos, documentamos tudo com fotos e laudos e entramos com uma ação de Indenização por Danos Materiais contra o antigo dono/ocupante.
Quanto tempo demora, em média, para entrar no imóvel?
Em uma situação amigável, de 15 a 30 dias. Via judicial, com liminar, a média em nossa região tem sido de 3 a 6 meses, dependendo da agilidade do oficial de justiça.
Coloque as Chaves no Bolso e Comece a Lucrar
Arrematar é apenas o começo. A verdadeira posse exige estratégia jurídica qualificada. Não deixe seu investimento travado pela ocupação de terceiros.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Segurança jurídica do lance até a entrega das chaves.
Você arrematou um imóvel recentemente e descobriu que ele está ocupado? Gostaria que analisássemos o edital e a situação do processo para traçar a melhor estratégia de desocupação?
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