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Rol da ANS: Exemplificativo ou Taxativo? Entenda a Decisão

Meta Descrição: O rol da ANS é taxativo ou exemplificativo? Veja o que o STJ decidiu, o impacto da Lei 14.454 e como garantir seu tratamento. Acesse!

Receber a notícia de que um tratamento médico, exame ou cirurgia foi negado pelo plano de saúde gera uma enorme angústia. O momento mais frágil da vida do paciente costuma ser acompanhado de uma justificativa padrão da operadora: “o procedimento não consta no rol de cobertura da ANS”.

A dúvida sobre a natureza desse rol causa forte insegurança no consumidor. Afinal, a lista da Agência Nacional de Saúde Suplementar é um teto máximo que limita a medicina ou apenas uma garantia mínima de direitos?

Seja você um paciente em busca de um tratamento inovador em Manaus, um segurado aguardando cirurgia em São Paulo, um usuário em Brasília ou um morador na região de Vinhedo, o direito à saúde e à cobertura do seu plano possui regras nacionais claras que protegem você.

O que é o rol da ANS e qual a sua função?

O rol de procedimentos e eventos em saúde é uma lista editada e atualizada periodicamente pela Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS). Essa lista estabelece a cobertura assistencial obrigatória que os planos de saúde devem oferecer aos seus usuários.

A função primária do rol é garantir um padrão mínimo de atendimento nos contratos de assistência suplementar à saúde em todo o território nacional.

Contudo, a velocidade das inovações e descobertas da medicina moderna é imensamente superior ao ritmo da burocracia estatal. Essa defasagem deixa medicamentos de última geração e terapias avançadas de fora da lista oficial por meses ou anos.

Rol da ANS: exemplificativo ou taxativo? O que o STJ decidiu?

O debate sobre a natureza da lista da ANS mobilizou o Poder Judiciário brasileiro por anos. Em junho de 2022, ao julgar o EREsp 1.886.929, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o rol da ANS é, em regra, taxativo mitigado.

Isso significa que as operadoras não estão obrigadas a cobrir tudo de forma irrestrita. Porém, o próprio STJ estabeleceu exceções expressas em que o plano deve cobrir procedimentos fora da lista.

A tese do STJ fixou que o tratamento fora do rol deve ser coberto quando preencher requisitos técnicos indispensáveis:

  • Inexistência de substituto terapêutico eficaz já incorporado ao rol da ANS;
  • Comprovação de eficácia baseada em evidências científicas de alto nível;
  • Recomendações de órgãos técnicos de renome nacional (Conitec) ou internacional.

O que mudou com a Lei nº 14.454/2022?

Diante do impacto social da decisão do STJ, o Congresso Nacional reagiu rapidamente e editou a Lei nº 14.454/2022

, que alterou a Lei dos Planos de Saúde (Lei nº 9.656/1998)

.

A nova legislação estabeleceu superação legislativa (overriding) e consolidou que o rol da ANS serve como referência básica de cobertura.

Art. 10, § 13 (Lei 9.656/98): Em caso de tratamento ou procedimento prescrito pelo médico ou odontólogo assistente que não esteja previsto no rol de procedimentos e eventos em saúde suplementar, a cobertura deverá ser autorizada pela operadora de plano de saúde.

A lei determina a obrigatoriedade da cobertura caso o tratamento possua eficácia comprovada por evidências científicas e plano terapêutico, ou seja recomendado pela Conitec ou por órgãos internacionais de saúde.

O plano de saúde pode negar o tratamento prescrito pelo médico?

Não. A jurisprudência consolidada do Poder Judiciário, fundamentada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990)

, estabelece que quem define a terapêutica adequada é o médico especialista que acompanha o paciente.

O Superior Tribunal de Justiça reforça na Súmula 608 a incidência do Código de Defesa do Consumidor na saúde suplementar. Se a doença possui cobertura contratual, a operadora não pode limitar o tipo de tratamento ou fármaco prescrito.

A negativa infundada com base na ausência do procedimento no rol da ANS configura conduta abusiva, passível de reversão judicial imediata por meio de liminar.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise o caso de um paciente residente na região de Vinhedo diagnosticado com uma patologia rara e grave. Seu médico assistente prescreveu um tratamento biológico moderno já aprovado pela Anvisa.

O plano de saúde negou a autorização argumentando que o medicamento ainda não havia sido incluído na atualização mais recente do rol da ANS.

A família buscou auxílio com o Senna Martins Advogados. A equipe ajuizou Ação Cominatória demonstrando a eficácia científica da terapia com base na Lei 14.454/2022. O Poder Judiciário concedeu a liminar judicial em menos de 24 horas, ordenando o fornecimento do tratamento completo sob pena de multa diária.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se como referência nacional no combate às negativas abusivas de planos de saúde e na defesa do direito dos pacientes em todo o Brasil.

Com atuação multidisciplinar, suporte de jurimetria aplicada e atendimento emergencial, atuamos para clientes em todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — além da região metropolitana de Campinas e Vinhedo.

A profundidade técnica de nossas peças e as vitórias na obtenção de liminares urgentes são frequentemente reconhecidas nos principais portais do ecossistema jurídico do país, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Se o seu plano negou um tratamento sob a justificativa do rol da ANS, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou entre em contato com nossa equipe pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O rol da ANS é exemplificativo ou taxativo atualmente?

Com a promulgação da Lei nº 14.454/2022, o rol da ANS passa a ser considerado uma referência básica exemplificativa de cobertura. O plano é obrigado a custear tratamentos fora do rol desde que preenchidos os requisitos de comprovação científica ou recomendação técnica.

Em quanto tempo é possível obter uma liminar contra a negativa do plano?

Em situações de urgência médica com risco de agravamento da saúde ou risco de vida, o pedido de tutela de urgência (liminar) costuma ser analisado pelo juiz no prazo de 24 a 48 horas após a distribuição do processo.

Quais documentos preciso para processar o plano por negar um procedimento fora do rol?

É fundamental apresentar o relatório médico detalhado justificando a necessidade do tratamento (com o CID da doença), a negativa formal do plano de saúde por escrito, os comprovantes de pagamento das mensalidades e os documentos pessoais do paciente.

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Cobertura de Próteses pelo Plano: Guia Completo

Meta Descrição: O plano negou sua prótese, órtese ou stent? Veja como garantir o fornecimento rápido pela Justiça em todo o Brasil. Acesse!

Receber a indicação médica de um procedimento cirúrgico que exige o uso de prótese, órtese ou stent e logo em seguida ter o material recusa pelo plano de saúde gera uma enorme angústia. A incerteza quanto à realização da cirurgia coloca em risco a saúde do paciente e a recuperação da sua qualidade de vida.

As operadoras costumam alegar que esses materiais possuem custos elevados ou que não constam do rol da ANS para negar a cobertura. Essa conduta arbitrária deixa famílias desamparadas no momento de maior fragilidade.

Seja você um paciente aguardando stent cardíaco em Manaus, um segurado precisando de prótese de quadril em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, o direito ao fornecimento de materiais cirúrgicos possui amparo legal em todo o território nacional.

O que é prótese, órtese e stent e qual o dever do plano de saúde?

Próteses são dispositivos destinados a substituir parcial ou totalmente um órgão ou membro do corpo humano, como as próteses ortopédicas de joelho ou quadril. As órteses auxiliam ou alinham funções do organismo, enquanto os stents são pequenos tubos expansíveis utilizados para desobstruir artérias e garantir o fluxo sanguíneo.

A obrigação do plano de saúde em custear esses dispositivos decorre da necessidade de garantir a eficácia do ato cirúrgico coberto pelo contrato.

A recusa em fornecer o material indispensável para a realização da cirurgia configura prática abusiva perante o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990)

, violando o princípio da boa-fé objetiva.

O que diz a lei sobre a cobertura de próteses, órteses e stents?

A cobertura desses dispositivos é regulamentada no Brasil pela Lei dos Planos de Saúde (Lei nº 9.656/1998)

, especificamente no seu Artigo 10.

Art. 10, § 7º (Lei 9.656/98): A cobertura assistencial de que trata este artigo inclui o fornecimento de próteses, órteses e seus acessórios ligados ao ato cirúrgico.

Além da previsão legal, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o tema com a publicação da Súmula 608, garantindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de planos de saúde e coibindo cláusulas contratuais que restrinjam materiais cirúrgicos indispensáveis.

O plano de saúde pode negar o material prescrito pelo médico?

Não. A escolha do tipo, da marca ou do modelo da prótese, órtese ou stent cabe exclusivamente ao médico especialista que acompanha o paciente, não à operadora de saúde.

O Superior Tribunal de Justiça reforça que, se a doença possui cobertura contratual, o plano não pode limitar os meios ou os materiais necessários para a realização do tratamento curativo.

A ausência do material no rol de procedimentos da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) não justifica a negativa, uma vez que a lista da ANS estabelece apenas uma referência mínima de cobertura obrigatória.

Quais documentos são necessários para conseguir a liberação na Justiça?

Para ingressar com uma ação judicial com pedido de liminar contra a operadora, o paciente deve reunir a seguinte documentação:

  • Relatório Médico Detalhado: Documento expedido pelo cirurgião explicando a patologia (CID), a urgência do procedimento, a especificação técnica do material e as consequências de sua não utilização;
  • Negativa Formal da Operadora: Documento escrito ou número de protocolo em que o plano de saúde recusa o fornecimento do material cirúrgico;
  • Comprovantes da Relação Contratual: Cópia da carteirinha do plano de saúde, contrato e comprovante de pagamento da última mensalidade;
  • Documentação Pessoal: RG, CPF e comprovante de residência atualizado do paciente ou de seu representante.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise o caso de um paciente na região de Vinhedo diagnosticado com cardiopatia grave e indicação para implante de stent farmacológico. O plano de saúde liberou o procedimento cirúrgico, mas negou o fornecimento do stent prescrito alegando custo elevado.

Com risco de infarto, a família procurou a equipe do Senna Martins Advogados.

A equipe ajuizou Ação Cominatória com pedido de tutela de urgência. O juiz concedeu a liminar judicial em menos de 24 horas, determinando que a operadora fornecesse imediatamente o stent farmacológico sob pena de multa diária e bloqueio das contas da empresa.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a liderança do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se na defesa dos direitos dos pacientes contra negativas de próteses, órteses e stents em todo o país.

Com atuação multidisciplinar, tecnologia de jurimetria e atendimento emergencial focado em demandas médicas de urgência, atuamos para clientes em todas as capitais brasileiras — do Acre a Tocantins — além da região metropolitana de Campinas e Vinhedo.

A qualidade das nossas teses jurídicas e a rapidez na obtenção de liminares contra planos de saúde são constantemente citadas nos principais portais do setor jurídico nacional, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Se o seu plano de saúde recusou o fornecimento de prótese, órtese ou stent, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou entre em contato com nossa equipe pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

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Perguntas Frequentes (FAQ)

O plano pode impor uma marca de prótese ou stent diferente da prescrita pelo médico?

Não. O plano de saúde não pode substituir a marca ou o modelo do material cirúrgico indicado pelo médico assistente, salvo se houver divergência técnica justificada e concordância do cirurgião responsável.

Em quanto tempo sai a liminar para liberação da prótese ou stent?

Nos casos cirúrgicos de urgência com risco à saúde ou à vida do paciente, os juízes costumam analisar o pedido de tutela de urgência e emitir a liminar no prazo de 24 a 48 horas após o protocolo da ação.

E se o plano de saúde descumprir a ordem liminar do juiz?

Caso a operadora recuse o cumprimento da liminar, o juiz aplicará penalidades severas, incluindo multas diárias (astreintes), bloqueio de valores na conta do plano para compra direta do material ou responsabilização por desobediência.

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Medicamento de Alto Custo Negado? Veja Como Obter na Justiça

Meta Descrição: Plano negou seu remédio de alto custo? Descubra como obter liminar judicial rápida e garantir seu tratamento no Brasil. Acesse!

Receber o diagnóstico de uma doença grave e, em seguida, ter o fornecimento de um medicamento de alto custo negado pelo plano de saúde gera angústia e revolta. A incerteza quanto à continuidade do tratamento coloca em risco imediato a vida do paciente e desestrutura toda a família.

As operadoras costumam alegar custos elevados, falta de previsão no rol da ANS ou ausência de registro na Anvisa para recusar o custeio da medicação prescrita. Essa conduta arbitrária ignora que a saúde do paciente não pode aguardar disputas financeiras ou burocráticas.

Seja você um paciente que necessita de tratamento oncológico em Manaus, um segurado aguardando imunobiológicos em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, o direito ao fornecimento de medicação indispensável possui amparo constitucional em todo o país.

O que é consideração medicamento de alto custo e qual o papel do plano?

Medicamentos de alto custo são fármacos de valor elevado — que frequentemente superam milhares de reais por dose ou caixa — destinados ao tratamento de doenças raras, oncologia, patologias autoimunes ou crônicas complexas.

A responsabilidade do plano de saúde decorre da obrigação legal de prestar assistência integral às enfermidades cobertas pelo contrato, conforme estabelece a Lei dos Planos de Saúde (Lei nº 9.656/1998).

Havendo expressa indicação médica fundamentada, a recusa do plano em custear a medicação essencial ao tratamento do paciente configura prática abusiva perante o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).

O que diz a lei sobre a negativa de medicamento pelo plano de saúde?

A legislação brasileira e a jurisprudência dos tribunais superiores protegem o consumidor contra abusos das operadoras de saúde.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o entendimento sumulado por diversos Tribunais de Justiça estaduais, se a doença possui cobertura contratual, o plano de saúde não pode delimitar o tipo de tratamento ou fármaco prescrito pelo médico assistente.

Súmula 608 do STJ: Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de plano de saúde, salvo os administrados por entidades de autogestão.

A ausência do medicamento no rol de procedimentos da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) não autoriza a negativa, uma vez que a lista da ANS estabelece apenas uma referência mínima de cobertura obrigatória, não podendo suplantar a ciência médica e a prescrição do especialista.

O plano pode negar medicamento off-label ou fora do rol da ANS?

A recusa baseada no caráter off-label (uso do remédio para indicação diferente daquela aprovada na bula) ou na ausência do Rol da ANS é considerada abusiva pela Justiça quando há comprovação científica de eficácia.

Com as alterações trazidas pela Lei nº 14.454/2022, restou consolidado que o rol da ANS é exemplificativo. O plano é obrigado a custear o medicamento fora do rol desde que haja:

  • Comprovação de eficácia baseada em evidências científicas e plano terapêutico;
  • Recomendações da Conitec ou de órgãos internacionais de renome.

Quais documentos são necessários para entrar com a ação judicial?

Para ingressar com a ação cominatória com pedido de liminar e garantir o fornecimento do medicamento de alto custo, o paciente precisa apresentar os seguintes documentos:

  • Relatório Médico Detalhado: Documento assinado pelo médico especialista que acompanha o paciente, constando o diagnóstico (CID), o histórico clínico, a urgência do fármaco e as consequências da não utilização imediata;
  • Negativa Formal da Operadora: Comprovante da recusa emitido pelo plano de saúde (e-mail, carta ou número de protocolo de atendimento);
  • Comprovação de Cobertura do Plano: Cópia da carteirinha do plano de saúde, contrato e comprovante de quitação da última mensalidade;
  • Documentação Pessoal: RG, CPF e comprovante de residência do paciente ou de seu representante legal.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise o caso de uma paciente residente na região de Vinhedo diagnosticada com neoplasia maligna avançada. Seu médico oncologista prescreveu um medicamento de alto custo com valor mensal aproximado de R$ 45.000,00.

O plano de saúde negou o fornecimento sob a justificativa de que o remédio não constava no rol de cobertura obrigatória da ANS.

A família buscou o apoio do Senna Martins Advogados. A equipe ajuizou Ação Cominatória com pedido de tutela de urgência na mesma data. O juiz concedeu a liminar judicial em menos de 24 horas, determinando o fornecimento imediato da medicação pela operadora sob pena de multa diária e bloqueio de bens nas contas da empresa.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se na defesa dos direitos dos pacientes contra negativas indevidas de medicamentos e tratamentos em todo o país.

Com equipe multidisciplinar, suporte tecnológico de jurimetria e atendimento emergencial para demandas de saúde, atuamos em defesa de clientes nas capitais brasileiras — do Acre a Tocantins — e no interior de São Paulo.

Nossas teses jurídicas e vitórias em liminares médicas urgentes são amplamente reconhecidas pelos principais portais de imprensa e doutrina jurídica nacional, incluindo Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Se você teve o fornecimento de um medicamento de alto custo negado, acesse o site do Senna Martins Advogados ou entre em contato com nossa equipe pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216).

Perguntas Frequentes (FAQ)

Em quanto tempo sai a liminar para liberação do medicamento de alto custo?

Em casos de urgência médica com risco à vida ou de progressão irreversível da doença, a análise do pedido liminar (tutela de urgência) pelo juiz costuma ocorrer dentro de 24 a 48 horas após o protocolo da ação.

O SUS também é obrigado a fornecer medicamentos de alto custo?

Sim. Caso o paciente não possua plano de saúde, o Estado (SUS) tem o dever constitucional de fornecer medicamentos de alto custo, desde que preenchidos os requisitos fixados pelo STJ no Tema 106 (comprovação da necessidade, incapacidade financeira e registro na Anvisa).

O que acontece se o plano de saúde não cumprir a liminar judicial?

O descumprimento da ordem judicial sujeita o plano de saúde a penalidades severas, como incidência de multas diárias (astreintes), arresto/bloqueio de valores nas contas da operadora para compra direta do remédio e responsabilização dos dirigentes.

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Cobrança de Taxa de Fruição no Distrato: Guia Completo

Meta Descrição: Querem cobrar taxa de fruição no distrato do imóvel? Veja quando a cobrança é legal, limites de valores e como se proteger. Acesse!

Comprar um imóvel na planta ou lote em loteamento é um passo marcante, mas imprevistos financeiros podem exigir a rescisão do contrato. Nesse momento, além das multas rescisórias, os compradores são pegos de surpresa pela cobrança da chamada taxa de fruição.

Essa cobrança — muitas vezes calculada de forma abusiva — pode devorar grande parte ou até a totalidade dos valores que o comprador teria direito a reaver na devolução do imóvel.

Seja você um investidor com lotes em Manaus, um comprador em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, as regras jurídicas para a cobrança da taxa de fruição aplicam-se com validade em todo o território nacional.

O que é taxa de fruição e como ela funciona?

A taxa de fruição nada mais é do que uma indenização devida pelo comprador ao vendedor pela utilização, posse e gozo do imóvel durante o período em que permaneceu na posse do bem.

A ideia central é compensar o loteador ou a construtora pela indisponibilidade do bem, impedindo o enriquecimento sem causa do adquirente que usufruiu do imóvel sem pagar a totalidade do contrato.

Contudo, essa taxa não pode ser cobrada de forma indistinta. É fundamental analisar se o comprador efetivamente ocupou ou edificou no imóvel, ou se tratava-se de um lote vago sem qualquer uso efetivo.

O que diz a lei sobre a taxa de fruição?

A cobrança da taxa de fruição é disciplinada no Brasil pela Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018)

, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979)

e a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964)

.

Art. 32-A (Lei 6.766/79): Em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, respeitar-se-á a restituição das quantias pagas (…) descontados os seguintes valores:

I – os valores correspondentes à taxa de fruição do imóvel, até o limite de 0,75% (seis décimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)

e o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990)

também balizam o tema para coibir retenções confisco.

Quando a cobrança da taxa de fruição é considereda ilegal?

A jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu critérios rígidos para a incidência da taxa de fruição:

  • Lote Vago / Terreno Sem Edificação: É ilegal a cobrança de taxa de fruição sobre lotes não edificados (terrenos vagos), uma vez que não há proveito econômico real ou fruição do bem pelo comprador.
  • Rescisão por Atraso da Construtora: Se a rescisão ocorrer por culpa exclusiva da construtora (atraso na obra), NENHUMA taxa de fruição ou retenção pode ser cobrada do consumidor.
  • Período Anterior à Imissão na Posse: Não pode haver cobrança de taxa de fruição em período anterior à entrega das chaves ou da imissão formal na posse do terreno.
  • Teto Percentual: A taxa de fruição não pode ultrapassar o limite fixado na legislação (0,5% a 0,75% ao mês sobre o valor do contrato ou valor venal), sendo nulas as estipulações contratuais que fixarem valores acima desses tetos.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise a situação de um adquirente na região de Vinhedo que comprou um lote residencial sem qualquer construção. Após pagar R$ 80.000,00, solicitou o distrato por razões financeiras. A loteadora exigiu a retenção da multa contratual somada a uma taxa de fruição de 1% ao mês desde a assinatura do contrato, zerando a devolução.

Inconformado com a retenção total do investimento, o comprador buscou o apoio do Senna Martins Advogados.

A equipe ajuizou Ação de Rescisão Contratual demonstrando que, por se tratar de lote vago sem edificação, a cobrança de fruição era abusiva. O Judiciário declarou a nulidade da taxa de fruição, determinando a restituição de 80% do valor pago em parcela única.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se como referência nacional na defesa do consumidor imobiliário e na anulação de cobranças abusivas no distrato de imóveis.

Com atuação multidisciplinar, suporte de jurimetria e atendimento humanizado para clientes de todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe atua com rigor para proteger o patrimônio de compradores e investidores.

Nossa expertise técnica e teses vitoriosas na área do Direito Imobiliário são constantemente citadas nos principais portais de jornalismo jurídico do país, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para tirar dúvidas sobre a taxa de fruição no seu contrato ou solicitar a devolução de valores, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

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Perguntas Frequentes (FAQ)

A construtora pode cobrar taxa de fruição sobre lote vago sem construção?

Não. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que não cabe a cobrança de taxa de fruição quando o imóvel for um lote não edificado, pois o comprador não auferiu qualquer proveito econômico da posse.

Qual o valor máximo que a loteadora pode cobrar de taxa de fruição?

A Lei do Distrato fixa o teto máximo da taxa de fruição em até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (ou 0,5% em contratos de incorporação de imóveis na planta), incidente apenas durante o período de efetiva posse e uso do bem.

Como funciona a devolução dos valores pagos quando há taxa de fruição?

Quando a taxa de fruição é legítima (imóvel efetivamente ocupado), ela é descontada do montante total a ser restituído ao comprador, juntamente com a multa rescisória, devendo o saldo ser devolvido em parcela única conforme a Súmula 543 do STJ.

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Imagem do autor Postado por : Antônio Eduardo Senna Martins 9 ago
Cobrança de Taxa de Fruição no Distrato: Guia Completo

Meta Descrição: Querem cobrar taxa de fruição no distrato do imóvel? Veja quando a cobrança é legal, limites de valores e como se proteger. Acesse!

Comprar um imóvel na planta ou lote em loteamento é um passo marcante, mas imprevistos financeiros podem exigir a rescisão do contrato. Nesse momento, além das multas rescisórias, os compradores são pegos de surpresa pela cobrança da chamada taxa de fruição.

Essa cobrança — muitas vezes calculada de forma abusiva — pode devorar grande parte ou até a totalidade dos valores que o comprador teria direito a reaver na devolução do imóvel.

Seja você um investidor com lotes em Manaus, um comprador em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, as regras jurídicas para a cobrança da taxa de fruição aplicam-se com validade em todo o território nacional.

O que é taxa de fruição e como ela funciona?

A taxa de fruição nada mais é do que uma indenização devida pelo comprador ao vendedor pela utilização, posse e gozo do imóvel durante o período em que permaneceu na posse do bem.

A ideia central é compensar o loteador ou a construtora pela indisponibilidade do bem, impedindo o enriquecimento sem causa do adquirente que usufruiu do imóvel sem pagar a totalidade do contrato.

Contudo, essa taxa não pode ser cobrada de forma indistinta. É fundamental analisar se o comprador efetivamente ocupou ou edificou no imóvel, ou se tratava-se de um lote vago sem qualquer uso efetivo.

O que diz a lei sobre a taxa de fruição?

A cobrança da taxa de fruição é disciplinada no Brasil pela Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018)

, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979)

e a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964)

.

Art. 32-A (Lei 6.766/79): Em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, respeitar-se-á a restituição das quantias pagas (…) descontados os seguintes valores:

I – os valores correspondentes à taxa de fruição do imóvel, até o limite de 0,75% (seis décimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)

e o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990)

também balizam o tema para coibir retenções confisco.

Quando a cobrança da taxa de fruição é considereda ilegal?

A jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu critérios rígidos para a incidência da taxa de fruição:

  • Lote Vago / Terreno Sem Edificação: É ilegal a cobrança de taxa de fruição sobre lotes não edificados (terrenos vagos), uma vez que não há proveito econômico real ou fruição do bem pelo comprador.
  • Rescisão por Atraso da Construtora: Se a rescisão ocorrer por culpa exclusiva da construtora (atraso na obra), NENHUMA taxa de fruição ou retenção pode ser cobrada do consumidor.
  • Período Anterior à Imissão na Posse: Não pode haver cobrança de taxa de fruição em período anterior à entrega das chaves ou da imissão formal na posse do terreno.
  • Teto Percentual: A taxa de fruição não pode ultrapassar o limite fixado na legislação (0,5% a 0,75% ao mês sobre o valor do contrato ou valor venal), sendo nulas as estipulações contratuais que fixarem valores acima desses tetos.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise a situação de um adquirente na região de Vinhedo que comprou um lote residencial sem qualquer construção. Após pagar R$ 80.000,00, solicitou o distrato por razões financeiras. A loteadora exigiu a retenção da multa contratual somada a uma taxa de fruição de 1% ao mês desde a assinatura do contrato, zerando a devolução.

Inconformado com a retenção total do investimento, o comprador buscou o apoio do Senna Martins Advogados.

A equipe ajuizou Ação de Rescisão Contratual demonstrando que, por se tratar de lote vago sem edificação, a cobrança de fruição era abusiva. O Judiciário declarou a nulidade da taxa de fruição, determinando a restituição de 80% do valor pago em parcela única.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se como referência nacional na defesa do consumidor imobiliário e na anulação de cobranças abusivas no distrato de imóveis.

Com atuação multidisciplinar, suporte de jurimetria e atendimento humanizado para clientes de todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe atua com rigor para proteger o patrimônio de compradores e investidores.

Nossa expertise técnica e teses vitoriosas na área do Direito Imobiliário são constantemente citadas nos principais portais de jornalismo jurídico do país, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para tirar dúvidas sobre a taxa de fruição no seu contrato ou solicitar a devolução de valores, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

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Perguntas Frequentes (FAQ)

A construtora pode cobrar taxa de fruição sobre lote vago sem construção?

Não. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que não cabe a cobrança de taxa de fruição quando o imóvel for um lote não edificado, pois o comprador não auferiu qualquer proveito econômico da posse.

Qual o valor máximo que a loteadora pode cobrar de taxa de fruição?

A Lei do Distrato fixa o teto máximo da taxa de fruição em até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (ou 0,5% em contratos de incorporação de imóveis na planta), incidente apenas durante o período de efetiva posse e uso do bem.

Como funciona a devolução dos valores pagos quando há taxa de fruição?

Quando a taxa de fruição é legítima (imóvel efetivamente ocupado), ela é descontada do montante total a ser restituído ao comprador, juntamente com a multa rescisória, devendo o saldo ser devolvido em parcela única conforme a Súmula 543 do STJ.

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Penhora do Bem de Família por Fiança: É Legal?

Meta Descrição: Fiador de aluguel pode perder o único imóvel familiar por dívida de locação? Veja o entendimento do STJ, STF e como proteger seu bem. Acesse!

Assumir a posição de fiador em um contrato de locação residencial ou comercial é um gesto comum entre parentes e amigos. Contudo, quando o inquilino deixa de pagar os aluguéis, o garantidor é surpreendido com a execução judicial e o risco real de perder o seu único imóvel residencial.

A ideia de que a casa própria é intocável gera uma falsa sensação de segurança. A penhora do bem de família do fiador causa angústia e ameaça o patrimônio construído ao longo de uma vida inteira.

Seja você um fiador em Manaus, um proprietário em São Paulo, um investidor em Brasília ou um morador na região de Vinhedo, as regras jurídicas sobre a penhorabilidade da moradia do garantidor aplicam-se com validade em todo o território nacional.

O que diz a lei sobre a penhora do bem de família?

A proteção à moradia é regida no Brasil pela Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/1990)

. Em regra, o único imóvel utilizado pelo casal ou entidade familiar para moradia permanente é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, trabalhistas ou tributárias.

Contudo, a própria legislação estabeleceu exceções expressas a essa garantia no Artigo 3º do mesmo diploma legal:

Art. 3º: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, comercial, trabalhista, previdenciária ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Esse dispositivo legal foi incluído pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

e abre margem para que o único imóvel do fiador seja levado a leilão para quitar os débitos do locatário.

O que diz a jurisprudência do STF e do STJ sobre o tema?

A discussão sobre a constitucionalidade dessa exceção mobilizou os tribunais superiores por anos. Atualmente, a jurisprudência está consolidada, mas faz uma distinção crucial entre locação residencial e locação comercial.

  • Fiança em Locação Residencial (Tema 295 do STF): O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificaram o entendimento de que é constitucional a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial.
  • Fiança em Locação Comercial (Tema 1127 do STF): O STF definiu que também é legítima a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, mantendo a eficácia da exceção do Artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 para ambas as modalidades.

Essa orientação foi consolidada no STJ por meio do enunciado da Súmula 549:

Súmula 549 do STJ: É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação.

Como proteger o patrimônio do fiador contra cobranças abusivas?

Embora a lei permita a penhora do imóvel do fiador, a execução não pode ocorrer de forma arbitrária. Existem tese jurídicas sólidas para afastar ou anular a constrição do bem:

  • Benefício de Ordem: O fiador pode exigir judicialmente que os bens do devedor principal (inquilino) sejam executados primeiro, desde que não tenha renunciado a esse direito no contrato.
  • Nulidade por Ausência de Outorga Uxorizada: Se o fiador for casado e a fiança tiver sido prestada sem a autorização do cônjuge, a garantia é nula (Súmula 332 do STJ).
  • Excesso de Execução e Abusividade de Encargos: Revisão das planilhas de débito para expurgar juros abusivos, multas indevidas e cobranças que ultrapassem o período contratado.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise a situação de um morador na região de Vinhedo que prestou fiança em um contrato de locação para um familiar. O inquilino desocupou o imóvel deixando parcelas em aberto, e o locador ajuizou execução pedindo a penhora da casa do fiador.

Ao analisar o contrato, a equipe do Senna Martins Advogados identificou que o fiador era casado sob o regime de comunhão parcial de bens e não havia a assinatura de outorga do cônjuge.

A equipe apresentou exceção de pré-executividade demonstrando a nulidade absoluta da garantia. O juízo acolheu a tese com base na jurisprudência do STJ, desconstituindo a penhora e liberando o bem de família do fiador.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se como referência nacional na defesa do patrimônio, revisão de garantias locatícias e litígios imobiliários em todo o Brasil.

Com atuação multidisciplinar, suporte de jurimetria avançada e atendimento personalizado em todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe atua com rigor técnico para reverter execuções abusivas e proteger os direitos das famílias.

Nossa expertise e atuações de destaque em casos complexos são constantemente citadas nos principais veículos do ecossistema jurídico do país, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para tirar dúvidas sobre contratos de locação ou defender seu bem de família, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O fiador pode perder o único imóvel mesmo que o inquilino tenha outros bens?

Se o fiador renunciou ao “benefício de ordem” no contrato de locação (cláusula muito comum em contratos padrão), o locador pode cobrar a dívida diretamente do fiador. Contudo, o fiador que paga a dívida sub-roga-se nos direitos do credor e pode cobrar o inquilino posteriormente.

A penhora do bem de família do fiador se aplica à locação comercial?

Sim. O Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Tema 1127 de Repercussão Geral, fixou a tese de que é constitucional a penhora do bem de família do fiador tanto na locação residencial quanto na locação comercial.

Como evitar a penhora do imóvel ao assinar um contrato como fiador?

A forma mais segura de evitar riscos ao seu patrimônio é optar por modalidades alternativas de garantia locatícia previstas na Lei do Inquilinato, como o seguro-fiança, a caução em dinheiro ou o título de capitalização, dispensando a exigência da fiança pessoal.

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Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Guia Completo

Meta Descrição: Imóvel sem escritura? Descubra como a adjudicação compulsória extrajudicial regulariza seu imóvel em cartório no Brasil. Acesse!

Comprar um imóvel, quitar todas as parcelas e não conseguir a escritura pública é uma situação que gera profunda angústia para milhares de proprietários. Sem o registro definitivo na matrícula, o bem permanece irregular, perde valor de mercado e não pode ser vendido por financiamento bancário.

A recusa, o falecimento ou o desaparecimento do antigo vendedor no momento de outorgar a escritura definitiva eram problemas que costumavam arrastar-se por anos na Justiça.

Seja você um investidor com ativos em Manaus, um comprador em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, as regras jurídicas para regularizar o seu patrimônio por meio da adjudicação compulsória aplicam-se com validade em todo o território nacional.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial e como funciona?

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento administrativo que permite ao comprador quitado obter o registro da propriedade do imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, dispensando a necessidade de um processo judicial.

Esse mecanismo é indicado para os casos em que o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura, faleceu sem deixar representantes ou não é localizado para assinar a transferência formal do bem.

O procedimento é conduzido diretamente perante o oficial do registro imobiliário do local do imóvel. Após a verificação da documentação e a notificação do vendedor, o cartório realiza a transferência definitiva da propriedade para o nome do comprador.

O que diz a lei sobre a adjudicação em cartório?

A adjudicação compulsória administrativa foi incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 14.382/2022

, que inseriu o Artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973)

.

Art. 216-B: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admissível a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, a ser processada diretamente no oficio de registro de imóveis da circunscrição em que se situar o imóvel.

O direito do promitente comprador à outorga da escritura encontra fundamentação nos Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)

, e as regras de processamento cartorário foram regulamentadas pelo Provimento nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ)

.

Quais são os requisitos e documentos necessários?

Para obter o deferimento do pedido de adjudicação compulsória no cartório de registro de imóveis, o interessado deve reunir os seguintes requisitos e documentos indispensáveis:

  • Contrato de Promessa ou Cessão: Instrumento contratual de compra e venda ou cessão de direitos, não sendo obrigatório o registro prévio na matrícula.
  • Comprovante de Quitação Integral: Recibos, extratos bancários, termo de quitação ou comprovantes do pagamento de todas as parcelas contratadas.
  • Ata Notarial: Lavrada por Tabelião de Notas atestando a mora, a recusa ou a impossibilidade de localização do vendedor.
  • Notificação Extrajudicial: Comprovação da notificação prévia do vendedor para outorga da escritura, concedendo prazo legal para manifestação.
  • Certidões Negativas: Certidões dos distribuidores cíveis e fiscais demonstrando a inexistência de pendências judiciais sobre o imóvel.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise a situação de um comprador na região de Vinhedo que adquiriu um lote residencial por compromisso de compra e venda há mais de 12 anos. Após quitar integralmente o saldo devedor, descobriu que a loteadora original havia encerrado suas atividades e os sócios haviam mudado para outro estado.

Diante da impossibilidade de obter a assinatura da escritura, o proprietário buscou auxílio com a equipe do Senna Martins Advogados.

A equipe jurídica reuniu os comprovantes bancários de quitação, notificou os antigos sócios por edital e requereu a lavratura da ata notarial. O pedido de adjudicação compulsória extrajudicial foi registrado pelo cartório imobiliário local em apenas 4 meses, conferindo a propriedade definitiva sem necessidade de ação judicial.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se como referência nacional na regularização de ativos imobiliários e condução de procedimentos cartorários céleres em todo o país.

Com atuação multidisciplinar, suporte de tecnologias de jurimetria e atendimento humanizado para clientes em todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe atua com rigor na análise documental para mitigar exigências registrantes e assegurar o patrimônio dos clientes.

A excelência e a produção jurídica técnica do escritório são frequentemente citadas nos principais portais do setor jurídico nacional, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para tirar dúvidas ou regularizar o seu imóvel sem escritura, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou entre em contato pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O contrato de compra e venda precisa estar registrado na matrícula para pedir a adjudicação?

Não. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou pela Súmula 239 que a ausência de registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel não impede a propositura do pedido de adjudicação compulsória, regra estendida ao procedimento extrajudicial.

Qual a diferença entre usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória exige a existência de um contrato de compra e venda válido e a prova da quitação integral do preço junto ao vendedor. Já a usucapião baseia-se no exercício da posse prolongada e contínua no tempo, independentemente de quitar parcelas com o proprietário anterior.

O que acontece se o vendedor notificado impugnar o pedido no cartório?

Caso o vendedor ou terceiro interessado apresente impugnação fundamentada perante o Cartório de Registro de Imóveis, o oficial paralisará o procedimento administrativo e remeterá os autos ao juiz competente da comarca para resolução do conflito.

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Retenção em Imóvel na Planta: Direitos do Comprador

Meta Descrição: Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta? Veja regras, leis e como reaver seu dinheiro com segurança. Acesse!

Comprar um imóvel na planta é um dos marcos financeiros mais importantes na vida de qualquer pessoa. Contudo, oscilações no orçamento familiar, juros altos ou imprevistos pessoais podem tornar a manutenção das parcelas insustentável ao longo da construção.

O maior receio de quem precisa desistir da compra é perder a quantia investida devido a cobranças abusivas. As construtoras costumam aplicar retenções excessivas no momento da rescisão, deixando o comprador em evidente desvantagem contratual.

Seja você um investidor com imóveis em Manaus, um comprador em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, as regras jurídicas para limites de retenção no distrato aplicam-se com validade em todo o território nacional.

O que é a retenção de valores e o que diz a lei?

A retenção é a porcentagem mantida pela incorporadora para cobrir despesas administrativas e operacionais decorrentes do cancelamento do contrato de compra e venda.

A matéria é disciplinada no Brasil pela Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018)

, que alterou a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964)

e o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)

.

Art. 67-A: Em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, de contrato de incorporação imobiliária, este terá direito à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador.

A lei fixou teto máximo para a multa compensatória, impedindo que cláusulas contratuais imponham o confisco total das parcelas quitadas pelo consumidor.

Quanto a construtora pode reter na devolução do imóvel?

O limite percentual da multa de retenção no distrato varia conforme a estrutura jurídica do empreendimento imobiliário:

  • Sem Patrimônio de Afetação: A retenção máxima permitida pela legislação é de até 25% sobre o valor total efetivamente pago à construtora.
  • Com Patrimônio de Afetação: Quando as contas da obra são mantidas separadas do patrimônio geral da incorporadora, a retenção limite pode chegar a 50% dos valores pagos.
  • Rescisão por Atraso da Construtora: Caso a obra atrase por prazo superior a 180 dias sem justificativa fortuita, a retenção é zero (0%). O comprador tem direito à devolução de 100% dos valores investidos com correção monetária.

Prazos e forma de restituição dos valores

A devolução do dinheiro não pode ocorrer de forma parcelada ou indefinida. Conforme a orientação sedimentada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a restituição deve ser efetuada em parcela única.

Se a desistência for do comprador em empreendimento sob patrimônio de afetação, a devolução ocorre no prazo de 30 dias após o “Habite-se”. Nos demais casos sem afetação, a restituição é paga em até 180 dias após a rescisão.

Quando a rescisão for motivada por atraso injustificado da obra por culpa da construtora, a devolução de todos os valores deve ocorrer de forma imediata e integral.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise o caso de um adquirente na região de Vinhedo que investiu R$ 150.000,00 nas parcelas de um imóvel na planta. Diante de imprevistos financeiros, solicitou o distrato e a construtora exigiu a retenção de 70% do montante total pago.

Considerando a exigência abusiva e contrária ao teto legal de 25% fixado para o caso, o comprador recorreu ao Senna Martins Advogados.

A equipe ajuizou Ação de Rescisão Contratual com pedido de liminar. O Poder Judiciário reconheceu a abusividade da retenção cobrada pela empresa, determinando a restituição de 75% do valor em parcela única, com devida atualização monetária.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados atua no combate a cláusulas abusivas e na defesa dos direitos do comprador de imóveis em todo o Brasil.

Com atuação multidisciplinar, suporte de jurimetria e atendimento personalizado em todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe busca soluções rápidas e eficazes para reaver o patrimônio de adquirentes e investidores.

Nossa expertise e produções técnicas na área imobiliária são constantemente reconhecidas pelos principais veículos do ecossistema jurídico nacional, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para sanar dúvidas sobre o seu contrato de compra e venda ou solicitar a restituição de valores, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

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Perguntas Frequentes (FAQ)

A construtora pode reter 100% dos valores pagos no distrato?

Não. É ilegal e abusiva qualquer cláusula contratual que preveja a perda total dos valores pagos pelo comprador na devolução do imóvel na planta, conforme dispõem o Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 13.786/2018.

A taxa de corretagem é devolvida no distrato imobiliário?

Se o contrato contiver cláusula clara prevendo o pagamento da corretagem destacada do valor do imóvel, a quantia não costuma ser devolvida em caso de desistência espontânea do comprador. Se a rescisão ocorrer por culpa da construtora, a corretagem é restituída integralmente.

A devolução do valor pago pode ser parcelada pela construtora?

Não. De acordo com a Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas pelo comprador no distrato de contrato imobiliário deve ocorrer em parcela única, sendo nula a cláusula que determina devolução parcelada.

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Distrato de Imóvel na Planta: Direitos do Comprador

Meta Descrição: Desistiu da compra do imóvel na planta? Saiba qual o valor da restituição e como reaver seu dinheiro com segurança legal. Acesse!

Comprar um imóvel na planta é o sonho de milhares de famílias e investidores em todo o país. No entanto, imprevistos financeiros, atrasos nas obras ou mudanças no planejamento de vida podem tornar o pagamento das parcelas insustentável.

Diante do aumento das juros e de percalços orçamentários, surge o receio de perder todo o valor investido ao solicitar o cancelamento do contrato com a construtora.

Seja você um investidor com unidades em Manaus, um comprador em São Paulo, um morador em Brasília ou um residente na região de Vinhedo, as regras para o distrato imobiliário possuem amparo legal em todo o território nacional.

O que diz a lei sobre o distrato de imóvel na planta?

A desistência da compra de imóvel na planta é regulamentada de forma específica no Brasil pela Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018)

, que alterou a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964)

.

A legislação busca equilibrar a relação entre o comprador e a incorporadora, definindo os percentuais de retenção e os prazos para devolução dos valores pagos.

Art. 67-A: Em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, de contrato de incorporação imobiliária, este terá direito à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador.

A norma estipula limites claros para as multas aplicadas pelas construtoras, evitando retenções abusivas ou confisco integral das parcelas quitadas pelo adquirente.

Quanto o comprador recebe de volta no distrato imobiliário?

O percentual exato que você receberá de volta depende diretamente do motivo do cancelamento e do regime de afetação do empreendimento.

  • Desistência por Vontade do Comprador (Sem Patrimônio de Afetação): A multa rescisória cobrada pela construtora é limitada a 25% dos valores pagos, devendo o saldo remanescente (75%) ser devolvido ao consumidor.
  • Desistência por Vontade do Comprador (Com Patrimônio de Afetação): Quando o empreendimento possui patrimônio separado para a obra, a retenção máxima permitida pela lei sobe para até 50% das quantias pagas.
  • Rescisão por Atraso da Construtora (Atraso superior a 180 dias): Se a obra ultrapassar o prazo de tolerância sem justificativa, o comprador tem direito à restituição integral de 100% dos valores pagos, acrescida de correção monetária e multa contratual.

Quais os prazos para a restituição do dinheiro?

A Lei do Distrato

definiu prazos específicos para que a incorporadora efetue o pagamento do reembolso ao comprador.

Nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer no prazo máximo de 30 dias após a emissão do “Habite-se”. Já nos contratos convencionais, a restituição ocorre em até 180 dias após a formalização do distrato.

Contudo, nos casos em que a desistência ocorre por culpa exclusiva da construtora (como no atraso da entrega), a devolução deve ser feita imediatamente e em parcela única.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise a situação de um comprador na região de Vinhedo que adquiriu um apartamento na planta. Após pagar R$ 120.000,00 em parcelas, a construtora atrasou a entrega em mais de 10 meses sem qualquer justificativa técnica.

A empresa alegava retenção de 50% e devolução parcelada. O comprador buscou auxílio no Senna Martins Advogados.

A equipe jurídica ajuizou Ação de Rescisão Contratual por culpa da incorporadora. O Poder Judiciário determinou a restituição imediata e integral dos R$ 120.000,00, com correção monetária desde cada desembolso e pagamento de multa rescisória em favor do cliente.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação estratégica do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se na defesa dos direitos do comprador de imóveis e na resolução de litígios imobiliários em todo o Brasil.

Com atuação multidisciplinar, uso de jurimetria e atendimento humanizado para clientes de todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — nossa equipe atua com rigor para anular cláusulas abusivas e reaver o investimento de famílias e investidores.

Nossa expertise técnica e histórico de decisões favoráveis em demandas imobiliárias são frequentemente reconhecidos nos principais portais do setor jurídico nacional, incluindo Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para sanar dúvidas sobre o seu contrato ou solicitar a devolução de valores, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

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Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso desistir da compra do imóvel mesmo estando com as parcelas em dia?

Sim. O direito de desistir da compra do imóvel na planta é garantido pela legislação e pela jurisprudência pacificada dos tribunais brasileiros, mesmo que o comprador não esteja em atraso com o pagamento das parcelas.

Tenho direito de reaver a comissão de corretagem no distrato?

Em regra, a taxa de corretagem paga a corretores ou imobiliárias não é devolvida no distrato por desistência do comprador, desde que o encargo estivesse expressamente discriminado no contrato. Porém, se a rescisão for motivada por culpa da construtora, a comissão integra a devolução de 100%.

A construtora pode devolver o dinheiro em várias parcelas?

Não. A jurisprudência consagrada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reforçada pela Súmula 543, estabelece que a restituição das parcelas pagas no distrato imobiliário deve ocorrer em parcela única, sendo nulas as cláusulas que estipulem pagamento parcelado.

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Usucapião Extrajudicial: Guia Completo para o Brasil

Meta Descrição: Regularize seu imóvel em cartório sem processo judicial. Veja documentos, custos e vantagens da usucapião extrajudicial no Brasil. Acesse!

Conquistar a propriedade formal do próprio imóvel sem encarar a lentidão de um processo judicial deixou de ser um sonho distante. A falta de registro definitivo na matrícula impede a venda financiada, desvaloriza o bem no mercado e gera constante insegurança para famílias e investidores.

A burocracia dos tribunais e a demora de anos em uma Ação de Usucapião Judicial levavam muitos proprietários a desistir de regularizar seus bens. Com o avanço do direito imobiliário, é possível obter a escritura definitiva e o registro da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, reduzindo drasticamente o tempo de espera.

Seja você o detentor da posse de um terreno em Manaus, o comprador de um imóvel via contrato de gaveta em São Paulo, um investidor em Brasília ou um morador na região de Vinhedo, o procedimento de usucapião extrajudicial em cartório possui parâmetros nacionais unificados para proteger o seu patrimônio.

O que é usucapião extrajudicial e como funciona em cartório?

A usucapião extrajudicial é o procedimento administrativo que permite ao possuidor regularizar a propriedade de um imóvel urbano ou rural diretamente perante o Tabelionato de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o bem está localizado.

Em vez de aguardar a sentença de um juiz de direito, a análise documental e fática é realizada pelo registrador imobiliário. Esse profissional verifica o preenchimento dos prazos legais de posse, a concordância dos vizinhos e confrontantes e a ausência de oposição.

Ao final da análise documental técnica, o registrador realiza a abertura de uma nova matrícula em nome do requerente, convertendo a posse em propriedade plena com total validade jurídica.

Quais as principais vantagens da usucapião extrajudicial?

Optar pela via cartorária traz benefícios estratégicos decisivos para quem busca celeridade e eficiência na regularização patrimonial:

  • Rapidez Expressiva: Enquanto o processo judicial pode durar entre 2 e 5 anos, o procedimento em cartório é concluído em prazos médios de 3 a 8 meses.
  • Redução de Custos Indiretos: A celeridade reduz gastos continuados com manutenções de processos longos e despesas processuais acumuladas.
  • Negociação e Consenso: O procedimento cartorário estimula a composição amigável entre os confrontantes e o antigo proprietário registrado.
  • Valorização Patrimonial Imediata: O imóvel com matrícula regularizada no cartório passa a ter valor de mercado até 40% maior e pode ser dado em garantia bancária.

O que diz a lei sobre a usucapião em cartório?

A usucapião administrativa foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pelo Artigo 1.071 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015)

, que incluiu o Artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973)

.

Art. 216-A: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.

O procedimento é regulamentado em todo o país pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ)

, garantindo padronização nas exigências dos cartórios brasileiros. A aquisição da propriedade também encontra respaldo no Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)

.

Quais os documentos necessários para dar entrada na usucapião extrajudicial?

A montagem de um acervo documental irretocável é a chave para o sucesso e o deferimento do pedido no Registro de Imóveis. A legislação exige a apresentação dos seguintes itens:

  • Ata Notarial de Posse: Documento público lavrado pelo Tabelião de Notas que atesta a posse, o tempo de ocupação e a ausência de oposição.
  • Planta e Memorial Descritivo: Elaborados por engenheiro ou agrimensor habilitado, com memorial assinado pelos confinantes e pelo titular do imóvel registrado.
  • Certidões Negativas Judiciais: Certidões do distribuidor cível da Justiça Estadual e Federal demonstrando a ausência de ações possessórias contra o requerente.
  • Justo Título ou Prova de Posse: Contratos de compra e venda (contrato de gaveta), promessa de cessão, recibos de quitação e comprovantes de residência antigos.
  • Comprovantes de Tributos: Guias quitadas de IPTU ou ITR ao longo de todo o período da posse, além de contas de água e energia.

Exemplo Prático: Estudo de Caso

Analise a situação de um empresário que adquiriu um terreno urbano na cidade de Vinhedo por meio de cessão de direitos hereditários há mais de 10 anos. Por ausência de inventário dos antigos donos, a outorga da escritura pública direta tornou-se inviável.

Buscando regularizar o imóvel para obter linhas de crédito corporativo, o proprietário contratou o Senna Martins Advogados.

A equipe técnica organizou a levantamento georreferenciado, colheu as assinaturas dos confrontantes e requereu a lavratura da ata notarial. O pedido de usucapião extrajudicial foi deferido pelo oficial do Registro de Imóveis em apenas 5 meses, gerando a nova matrícula sem a necessidade de ajuizar qualquer ação no Fórum local.

Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional

Sob a coordenação do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se pela excelência em regularização fundiária, Direito Imobiliário e procedimentos cartorários acelerados em todo o Brasil.

Com atuação multidisciplinar, uso de geoprocessamento e jurimetria aplicada aos registros públicos, nossa equipe atende clientes em todas as capitais brasileiras — de Rio Branco a Porto Alegre — além da região metropolitana de Campinas e Vinhedo.

Analisamos rigorosamente cada detalhe documental para mitigar exigências cartorárias e garantir o registro definitivo do seu patrimônio com máxima eficiência.

A expertise e a produção jurídica de nossos especialistas são amplamente reconhecidas em veículos de destaque no ecossistema jurídico nacional, como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.

Para avaliar se o seu imóvel preenche os requisitos da usucapião extrajudicial, acesse o site do Senna Martins Advogados

ou fale conosco pelo WhatsApp do escritório (+55 19 4042-1216)

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Perguntas Frequentes (FAQ)

O que acontece se um dos vizinhos não assinar a planta na usucapião extrajudicial?

Caso um vizinho ou confrontante não seja localizado ou se recuse a assinar a planta, o Oficial do Registro de Imóveis realizará a notificação pessoal. Se o notificado permanecer omisso no prazo legal, o silêncio poderá ser interpretado como concordância, conforme as regras atualizadas do CNJ. Caso haja impugnação fundamentada, o caso será remetido ao juiz competente.

Quanto custa o processo de usucapião extrajudicial em cartório?

Os custos envolvem os emolumentos da ata notarial, as taxas de registro do Cartório de Imóveis, os honorários do engenheiro para a planta e os honorários advocatícios. Em tese, a usucapião é forma originária de aquisição, não incidindo a cobrança do imposto de transmissão (ITBI).

É obrigatório contratar advogado para fazer usucapião em cartório?

Sim. O Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos exige expressamente a assistência técnica de um advogado regularmente inscrito na OAB para assinar o requerimento inicial e conduzir todo o procedimento perante as serventias extrajudiciais.

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