Muitos brasileiros vivem em imóveis irregulares — sem escritura, sem registro, com construção não averbada ou em áreas de ocupação informal. Essa situação gera insegurança jurídica e impede a venda, o financiamento e a herança tranquila do imóvel.

A boa notícia: a Lei 13.465/2017 criou caminhos mais simples e rápidos para a regularização de imóveis. Entenda as principais formas de legalizar a propriedade e a construção.

O que é a regularização de imóveis?

Regularizar um imóvel é adequar a situação jurídica e documental do bem à realidade. Isso pode envolver:

• Regularizar a propriedade — obter escritura e registro em nome do proprietário
• Regularizar a construção — averbar a construção na matrícula, com habite-se
• Regularizar a ocupação — legalizar áreas de ocupação informal (REURB)

Cada caso tem um caminho específico, e a escolha do instrumento correto é essencial.

A Lei 13.465/2017: o marco da regularização

A Lei 13.465/2017 (Lei da Regularização Fundiária) trouxe avanços importantes, como:

• A REURB (Regularização Fundiária Urbana), para áreas urbanas informais
• O aprimoramento da usucapião extrajudicial
• Instrumentos de legitimação fundiária
• Procedimentos mais céleres e menos burocráticos

Os principais caminhos para regularizar

1. REURB — Regularização Fundiária Urbana A REURB é o instrumento da Lei 13.465/2017 para legalizar núcleos urbanos informais — áreas ocupadas de forma irregular. Ela tem duas modalidades:

• REURB-S (de interesse social): para áreas ocupadas por população de baixa renda
• REURB-E (de interesse específico): para as demais ocupações

Por meio da REURB, o ocupante pode obter a legitimação fundiária — o título de propriedade, com a unidade imobiliária livre de ônus e gravames.

2. Usucapião extrajudicial A usucapião é o meio de adquirir a propriedade pela posse prolongada. Desde a Lei 13.465/2017, é possível fazer a usucapião extrajudicial — diretamente no cartório, sem processo judicial.

O procedimento, previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, permite que quem possui o imóvel há anos, com os requisitos legais, regularize a propriedade de forma mais rápida e barata.

3. Averbação de construção Se o problema é a construção não registrada, a regularização envolve:

• Obter o habite-se (certidão de que a construção atende às normas)
• Averbar a construção na matrícula do imóvel no cartório
• Atualizar a matrícula com a realidade do imóvel

4. Escritura e registro Para quem tem apenas um contrato de compra e venda (sem escritura), a regularização envolve:

• Lavrar a escritura pública de compra e venda
• Registrar no Cartório de Registro de Imóveis
• Obter a matrícula em nome do proprietário

Por que regularizar o imóvel?

A regularização traz benefícios concretos:

• Segurança jurídica — você é o dono de fato e de direito
• Possibilidade de venda — imóvel regularizado pode ser vendido com segurança
• Acesso a financiamento — bancos exigem imóvel regularizado para financiar
• Herança tranquila — a transmissão aos herdeiros fica mais simples
• Valorização — imóvel regularizado vale mais
• Acesso a serviços — regularização facilita o acesso a serviços públicos

Como funciona na prática?

O caminho para regularizar depende do caso, mas segue etapas comuns:

1. Diagnóstico — identificar a situação do imóvel (propriedade, construção, ocupação)
2. Escolha do instrumento — REURB, usucapião, averbação ou escritura
3. Reúna os documentos — matrícula, contratos, habite-se, plantas, comprovantes de posse
4. Providencie o procedimento — no cartório (usucapião extrajudicial, averbação) ou junto ao município (REURB)
5. Registre — finalize com o registro no Cartório de Registro de Imóveis

Conclusão

A regularização de imóveis é possível e, com a Lei 13.465/2017, ficou mais acessível. Seja por REURB, usucapião extrajudicial, averbação de construção ou escritura e registro, legalizar a propriedade traz segurança, valorização e tranquilidade.

Se você tem um imóvel irregular, saiba que existem caminhos legais para regularizá-lo — e que a orientação de um advogado imobiliário é essencial para escolher o instrumento certo e conduzir o procedimento.

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⚙️ FAQ

1. O que é a regularização de imóveis? É adequar a situação jurídica e documental do imóvel à realidade — regularizando a propriedade (escritura/registro), a construção (averbação) ou a ocupação (REURB).
2. O que é a REURB? É a Regularização Fundiária Urbana, criada pela Lei 13.465/2017, para legalizar núcleos urbanos informais, com as modalidades REURB-S (interesse social) e REURB-E (interesse específico).
3. O que é a usucapião extrajudicial? É a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, feita diretamente no cartório, sem processo judicial, conforme o art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
4. Como regularizar uma construção não averbada? Obtendo o habite-se e averbando a construção na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
5. Quais os benefícios de regularizar o imóvel? Segurança jurídica, possibilidade de venda e financiamento, herança tranquila, valorização e acesso a serviços públicos.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 13.465/2017 — Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana (REURB). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm

[2] Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) — art. 216-A (usucapião extrajudicial).

[3] Registro de Imóveis — Usucapião extrajudicial agiliza a regularização de imóveis (art. 216-A da Lei de Registros Públicos, regulamentado pela Lei 13.465/2017). Disponível em: https://www.registrodeimoveis.org.br/usucapiao-extrajudicial-agiliza-a-regularizacao-de-imoveis

[4] Jusbrasil — REURB: passo a passo do procedimento (Lei 13.465/2017). Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/reurb-passo-a-passo-do-procedimento/2180074514