Seu contrato de aluguel comercial está vencendo? Saiba como a Ação Renovatória protege seu ponto comercial e evita despejos com a Senna Martins Advogados.
Para um comerciante em Vinhedo, Campinas ou Jundiaí, o endereço é muitas vezes o seu maior ativo. O “ponto comercial” concentra a clientela e o reconhecimento da marca. No entanto, muitos empreendedores correm o risco de perder esse investimento porque o contrato de locação está chegando ao fim e o proprietário não quer renovar ou exige um aumento abusivo. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) criou a Ação Renovatória justamente para proteger o fundo de comércio e garantir que o locatário permaneça no imóvel.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “A Renovatória tem um prazo ‘fatal’. Se o empresário perder a janela de tempo para entrar com a ação, ele perde o direito de renovação forçada e pode ser despejado ao final do contrato, sem direito a indenização pelo ponto”.
1. Entendendo seus Direitos: Requisitos para a Renovação Forçada
Para que a justiça obrigue o proprietário a renovar o contrato contra a vontade dele, o comerciante deve preencher quatro requisitos cumulativos:
- Contrato Escrito e com Prazo Determinado: Aluguéis “verbais” ou por prazo indeterminado não dão direito à renovação forçada.
- Prazo Mínimo de 5 Anos: O contrato atual (ou a soma de contratos ininterruptos) deve somar pelo menos 5 anos.
- Exploração do mesmo Ramo por 3 Anos: O comerciante deve estar atuando no mesmo setor de atividade há, no mínimo, 3 anos consecutivos no local.
- O Prazo Fatal (Prazo Decadencial): A ação deve ser proposta no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes da data de término do contrato. Se passar desse prazo, o direito expira.
2. Passo a Passo Jurídico: A Estruturação da Ação
A Ação Renovatória não serve apenas para “ficar” no imóvel, mas para ajustar o aluguel ao valor real de mercado.
A. A Proposta de Aluguel
Na petição inicial, o locatário deve indicar as condições que oferece para a renovação (valor do aluguel, fiador ou garantia). O valor deve ser baseado em uma avaliação técnica para não ser considerado vil.
B. Defesa do Proprietário (Exceção de Retomada)
O dono do imóvel só pode negar a renovação em casos específicos:
- Obras Determinadas pelo Poder Público: Ou reformas que aumentem significativamente o valor do bem.
- Uso Próprio: O proprietário quer o imóvel para ele (mas não pode ser para o mesmo ramo de atividade do locatário).
- Proposta de Terceiro Melhor: Se outra pessoa ofereceu um aluguel muito superior (neste caso, o locatário tem o direito de cobrir a oferta ou ser indenizado pela perda do ponto).
C. A Perícia Judicial
O juiz nomeará um perito para avaliar o imóvel e o mercado da região. O resultado dessa perícia definirá o novo valor do aluguel para os próximos 5 anos.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Proteger um ponto comercial exige estratégia e precisão de prazos. O Senna Martins Advogados oferece:
- Monitoramento de Contratos: Gerenciamos as datas de vencimento dos contratos de nossos clientes corporativos para garantir que a Renovatória seja protocolada no dia exato.
- Negociação Prévia: Tentamos a renovação amigável antes da via judicial, usando laudos técnicos para demonstrar ao proprietário que um aumento abusivo não se sustentará no tribunal.
- Defesa em Ações Revisionais: Se o proprietário entrar com uma ação para aumentar o aluguel durante o contrato, atuamos para manter o equilíbrio financeiro do negócio.
Cases de Sucesso
Caso 1: Proteção de Restaurante em Vinhedo Um proprietário exigia 50% de aumento no final do contrato de 5 anos. Entramos com a Renovatória dentro do prazo legal. A perícia judicial constatou que o valor de mercado era apenas 10% superior. O cliente garantiu mais 5 anos de permanência com um aluguel justo.
Caso 2: Indenização por Fundo de Comércio em Campinas O proprietário retomou o imóvel alegando uso próprio, mas em poucos meses alugou para um concorrente do nosso cliente. Provamos a má-fé e conseguimos uma indenização equivalente a todos os custos de mudança, perda de lucros e valorização do ponto que o cliente havia criado.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso entrar com a renovatória se o aluguel estiver atrasado?
Não. Um dos requisitos para a ação é a prova do exato cumprimento do contrato em curso, o que inclui o pagamento pontual de aluguéis, taxas e impostos (IPTU).
E se o fiador não quiser mais continuar?
Você precisará apresentar um novo fiador ou uma nova modalidade de garantia (como seguro-fiança ou título de capitalização) no momento de propor a ação.
A renovatória vale para escritórios e consultórios?
Sim. A proteção ao fundo de comércio estende-se a prestadores de serviços, indústrias e profissionais liberais, desde que preencham os requisitos de tempo e contrato escrito.
Não Arrisque o Ponto que Você Construiu
O tempo é o maior inimigo do lojista na hora da renovação. Se o seu contrato vence em menos de 18 meses, a hora de agir é agora.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
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