Construiu duas ou mais casas no mesmo terreno ou um pequeno prédio em Vinhedo? Entenda como a Instituição de Condomínio cria as matrículas individuais com a Senna Martins Advogados.
Muitos investidores e famílias em Vinhedo, Louveira e Valinhos constroem várias unidades habitacionais em um único lote (casas geminadas, sobrados ou apartamentos). No entanto, enquanto não for feita a Instituição de Condomínio, o imóvel é considerado uma “coisa única” na matrícula. Isso impede que você venda uma das casas através de financiamento bancário ou que os proprietários tenham escrituras separadas.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “Sem a instituição, você não tem unidades autônomas, tem apenas frações de um todo. Isso desvaloriza o patrimônio e cria uma confusão jurídica na hora da sucessão ou venda”.
1. O que é a Instituição e Especificação de Condomínio?
É o ato jurídico que “nasce” o condomínio. Ela serve para:
- Dividir o Terreno: Define o que é área privativa (dentro da casa) e o que é área comum (quintal compartilhado, portão, corredores).
- Atribuir Frações Ideais: Determina a porcentagem que cada unidade possui sobre o terreno total.
- Criar Novas Matrículas: O Cartório de Registro de Imóveis “encerra” a matrícula do terreno mãe e abre matrículas individuais para a “Casa A”, “Casa B”, etc.
2. O Passo a Passo para a Legalização
Para chegar à matrícula individual, o imóvel precisa percorrer um caminho técnico e administrativo:
- Habite-se: A prefeitura deve emitir o certificado de conclusão da obra para todas as unidades.
- CND do INSS: É necessário comprovar o pagamento das contribuições previdenciárias da mão de obra utilizada na construção (atualmente via SERO/Receita Federal).
- Quadro de Áreas (NBR 12.721): Um engenheiro elabora planilhas técnicas que detalham as metragens exatas de cada unidade.
- Convenção de Condomínio: O advogado redige as regras de convivência, uso das áreas comuns e divisão das despesas.
- Registro no Cartório: Todos esses documentos são levados ao Registro de Imóveis para a averbação da construção e o registro da instituição.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
A instituição de condomínio é um processo que costuma “travar” nos cartórios por erros no quadro de áreas ou na redação da convenção. O Senna Martins Advogados oferece:
- Consultoria em Incorporação: Se você pretende vender as unidades ainda na planta, fazemos o Memorial de Incorporação, que é obrigatório para anunciar a venda legalmente.
- Redação de Convenção Personalizada: Criamos regras que evitam conflitos futuros entre os vizinhos, especialmente em condomínios pequenos (2 a 4 casas), onde a convivência é próxima.
- Regularização de Obras Antigas: Se você tem um imóvel que foi construído há anos e nunca foi individualizado, buscamos a regularização através da “Reurb” ou de processos administrativos de averbação.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso vender uma casa geminada só com contrato de gaveta?
Pode, mas o valor de venda será muito menor. O comprador não conseguirá usar o FGTS nem financiar pelo banco (Caixa, Itaú, etc.), pois o banco exige a matrícula individualizada daquela unidade específica.
O que é o “Condomínio Simples”?
A nova legislação permite um modelo simplificado para apenas duas unidades (casas geminadas), com menos burocracia na convenção, mas a necessidade de individualizar as matrículas no cartório permanece a mesma.
Quanto custa o registro da instituição?
As taxas variam conforme o valor da construção e do terreno, seguindo a tabela de custas dos cartórios de SP. É um investimento necessário para aumentar o valor de mercado do imóvel em até 40%.
Transforme sua Construção em um Negócio Regularizado
Não deixe seu investimento imobiliário na informalidade. A individualização das matrículas é o selo de qualidade que garante a liquidez do seu patrimônio.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Especialistas em estruturação de negócios imobiliários.
Você construiu casas para vender ou alugar e agora descobriu que não consegue passar a escritura individual para os compradores?
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