Meta Descrição: O proprietário vai vender o imóvel alugado? Descubra como funciona o direito de preferência e garanta seus direitos. Acesse e saiba mais!
Receber a notícia de que o imóvel onde você mora ou mantém o seu negócio será vendido causa apreensão e dúvidas imediatas. A principal delas é: eu sou obrigado a sair do imóvel ou tenho prioridade na compra?
A legislação brasileira garante proteção ao locatário nessa situação. Seja você um empresário com sede comercial em Manaus, um morador em São Paulo ou um residente em Vinhedo, as regras para a alienação de bem locado são nacionais e devem ser seguidas à risca para evitar a nulidade da venda.
O que é o direito de preferência na Lei do Inquilinato?
O direito de preferência é a prerrogativa legal que assegura ao inquilino a prioridade para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. Esse mecanismo está regulamentado entre os Artigos 27 e 34 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
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Art. 27: O locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Isso significa que o proprietário não pode vender o imóvel a um comprador estranho sem antes oferecer as mesmas condições — preço, forma de pagamento, prazos e garantias — ao atual inquilino.
Como funciona a notificação e qual o prazo de resposta?
Para dar início ao processo, o locador deve enviar uma Notificação Formal de Preferência contendo todos os detalhes da proposta recebida de terceiros:
- Informações Obrigatórias: Preço exato, forma de pagamento, existência de ônus reais e prazo para entrega de documentos.
- Prazo Legal de Resposta: O inquilino tem o prazo imprevisto e caduco de 30 dias corridos para manifestar sua aceitação inequívoca da proposta.
- Efeito do Silêncio: Caso o locatário não responda dentro dos 30 dias, ele perde automaticamente o direito de preferência, permitindo que o locador venda o bem a terceiros sob as mesmas condições notificadas.
Se o proprietário alterar o preço ou as condições de pagamento para o comprador externo, ele é obrigado a emitir uma nova notificação ao inquilino.
O que acontece se o direito de preferência for desrespeitado?
Se o proprietário vender o imóvel a um terceiro sem notificar o inquilino, a legislação prevê duas vias de reparação judicial:
- Ação de Adjudicação Compulsória: O inquilino pode depositar o valor da venda mais as despesas de transferência e haver para si o imóvel. Para isso, o contrato de locação precisa estar averbado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) há pelo menos 30 dias antes da venda, e a ação deve ser ajuizada no prazo de até 6 meses.
- Ação de Perdas e Danos: Caso o contrato não esteja averbado na matrícula, o inquilino preterido pode processar o ex-proprietário demonstrando os prejuízos financeiros e logísticos suportados pela violação do seu direito legal.
E se o inquilino não quiser comprar? O comprador pode pedir o imóvel?
Se o inquilino abrir mão da compra e o bem for vendido, entra em cena a regra do Artigo 8º da Lei do Inquilinato. O novo proprietário poderá denunciar o contrato e conceder o prazo de 90 dias para a desocupação voluntária.
A única exceção que obriga o novo comprador a respeitar o contrato até o final do prazo estipulado ocorre quando o contrato possui cláusula de vigência em caso de alienação e está devidamente averbado na matrícula do imóvel.
Exemplo Prático: Estudo de Caso
Imagine um comércio estabelecido no centro de Vinhedo há 5 anos, com clientela consolidada. O proprietário do prédio decidiu alienar o imóvel por R$ 800.000,00 e assinou um compromisso de compra e venda com um investidor de Curitiba sem notificar o comerciante local.
Ao tomar conhecimento do registro da venda, o comerciante buscou orientação estratégica no Senna Martins Advogados. Como o contrato continha cláusula de vigência e estava registrado na matrícula do imóvel, a equipe jurídica ajuizou a ação competente, assegurando a manutenção da atividade comercial no local e a reparação pelos transtornos operacionais.
Diferencial Senna Martins Advogados: Referência Nacional
Sob a liderança do Dr. Antônio Eduardo Senna Martins, o escritório Senna Martins Advogados destaca-se pela excelência em Direito Imobiliário e na condução de litígios contratuais complexos.
Com atuação multidisciplinar, uso de tecnologia jurídica avançada e atendimento personalizado em todo o país — das capitais do Norte e Nordeste ao Sudeste e Sul —, nosso escritório protege os interesses de locatários e investidores na validação de negócios imobiliários.
Nosso corpo técnico é referência na análise de cláusulas de vigência e averbações imobiliárias, sendo frequentemente citado em portais jurídicos de grande relevância como Jusbrasil, ConJur e Migalhas.
Para tirar dúvidas sobre contratos locatícios ou resguardar seus direitos de preferência, acesse o site do Senna Martins Advogados
ou fale com nossa equipe pelo WhatsApp do escritório
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Perguntas Frequentes (FAQ)
O inquilino pode desistir da compra após aceitar a notificação?
Se o inquilino aceitar a proposta e depois desistir injustificadamente, ele responde pelos prejuízos causados ao locador, incluindo perdas e danos pelo cancelamento do negócio com terceiros.
Como funciona a preferência no caso de imóvel com mais de um inquilino?
Caso o imóvel possua mais de um locatário (ou sublocatários), a preferência caberá ao sublocatário em primeiro lugar e, em seguida, ao inquilino principal. Havendo vários em igualdade de condições, a preferência será do mais antigo no imóvel.
O proprietário pode fazer visitas com interessados durante a locação?
Sim. O inquilino é obrigado a permitir a visita de terceiros interessados na compra, desde que combinados previamente o dia e a hora, conforme estabelece o Artigo 23, inciso IX, da Lei do Inquilinato.
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