Comprar um imóvel — ou uma cota em regime de multipropriedade — é um investimento que envolve a confiança de que a entrega ocorrerá no prazo. Mas, quando a construtora ou a incorporadora atrasa a entrega, o comprador tem direitos importantes.

Uma decisão recente condenou o Beach Park a devolver integralmente os valores pagos e a pagar multa contratual por atraso na entrega de um resort. Entenda o caso e saiba quando o comprador pode rescindir o contrato e recuperar o dinheiro.

O caso: Ohana Beach Park Resort

Consumidores compraram uma cota em regime de multipropriedade no Ohana Beach Park Resort, pagando R$ 23.756,19. A data prevista para a abertura do resort era 1º de julho de 2025.

No entanto, os compradores foram informados por representantes do Beach Park de que a entrega ocorreria apenas no primeiro semestre de 2026, sem data definida.

Diante do atraso, os consumidores pediram a rescisão do contrato por culpa da vendedora, a devolução integral e em parcela única dos valores pagos e a aplicação, em favor deles, da multa contratual de 10%.

O que o juiz decidiu?

O juiz de Direito Rodrigo Braga Ramos, da 2ª Vara Cível de Ipatinga/MG, declarou rescindido o contrato e condenou o Beach Park a:

• Restituir integralmente os R$ 23.756,19 pagos pelos compradores, em parcela única
• Pagar a multa contratual de 10% sobre a quantia atualizada, em favor dos compradores

O magistrado concluiu que a empresa deu causa ao desfazimento do negócio, porque não entregou o empreendimento no prazo previsto — mesmo considerada a tolerância contratual de 180 dias.

Os fundamentos da decisão

1. A mora do Beach Park O juiz reconheceu a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, mas observou que, com o acréscimo, o prazo final terminaria no fim de dezembro de 2025. A ação foi ajuizada em 5 de março de 2026 — quando o prazo já havia se encerrado há meses sem a entrega.

Além disso, o Beach Park não apresentou prova (como “Habite-se” ou termo de entrega) de que concluiu o resort dentro do prazo. Para o juiz, não se tratava de desistência dos consumidores — a falta de entrega colocou a fornecedora em mora e deu causa à rescisão.

2. A restituição integral (Súmula 543 do STJ) A sentença aplicou a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, a restituição deve ser integral quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

As retenções e penalidades contratuais são aplicáveis apenas quando a rescisão decorre de iniciativa imotivada ou inadimplência dos consumidores — situação distinta do caso, em que a culpa foi da empresa.

3. A multa contratual (Tema 971 do STJ) Para aplicar a multa em favor dos compradores, o juiz usou o entendimento do STJ no Tema 971: em contratos de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, a multa prevista para o comprador pode ser aplicada em favor dele quando a mora é da própria construtora.

O que isso significa para o comprador?

A decisão reforça direitos importantes de quem compra imóvel ou multipropriedade:

• O atraso na entrega dá direito à rescisão — quando a culpa é da construtora/incorporadora
• A devolução deve ser integral — nos contratos submetidos ao CDC, a restituição é de 100% quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor (Súmula 543/STJ)
• A multa pode reverter ao comprador — quando a mora é da construtora, a multa contratual pode ser aplicada em favor do comprador (Tema 971/STJ)
• A devolução deve ser em parcela única — não é aceitável parcelar a restituição quando a culpa é da empresa
• Suspensão de cobranças e proibição de negativação — enquanto o caso é resolvido, as parcelas não podem ser cobradas nem o nome do comprador negativado

O que fazer se a construtora atrasar a entrega?

Se você comprou um imóvel ou multipropriedade e a entrega atrasou:

1. Documente o atraso — contrato, datas, comunicações da construtora, comprovantes de pagamento
2. Notifique a construtora — formalize o pedido de esclarecimento sobre a nova data de entrega
3. Avalie a rescisão — se a culpa é da construtora, você pode pedir a devolução integral
4. Peça a suspensão das cobranças — e a proibição de negativação, se aplicável
5. Procure um advogado — para ajuizar a ação de rescisão, restituição e danos morais

Conclusão

O atraso na entrega de imóvel ou multipropriedade por culpa da construtora dá ao comprador o direito de rescindir o contrato e receber a devolução integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ), além da multa contratual revertida em seu favor (Tema 971 do STJ) — como decidido no caso do Beach Park.

Se você comprou um imóvel ou multipropriedade que não foi entregue no prazo, saiba que a lei e a jurisprudência estão do seu lado — e que buscar orientação jurídica é o caminho para recuperar seu dinheiro e responsabilizar a empresa.

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⚙️ FAQ

1. O atraso na entrega de imóvel dá direito à rescisão? Sim. Quando a culpa pelo atraso é da construtora/incorporadora, o comprador pode rescindir o contrato e pedir a devolução integral dos valores pagos.
2. A devolução deve ser integral? Sim. Nos contratos submetidos ao CDC, a restituição é integral (100%) quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor (Súmula 543 do STJ).
3. O comprador pode receber a multa contratual? Sim. Quando a mora é da construtora, a multa prevista no contrato pode ser aplicada em favor do comprador (Tema 971 do STJ), como no caso do Beach Park.
4. O que é a multipropriedade? É o regime em que um imóvel é dividido em frações de tempo, permitindo que várias pessoas sejam proprietárias de períodos de uso distintos. O atraso na entrega também gera direitos ao comprador.
5. O que fazer se a construtora atrasar a entrega? Documentar o atraso, notificar a construtora, avaliar a rescisão com devolução integral, pedir a suspensão das cobranças e procurar um advogado.

📚 Fontes de referência

[1] Migalhas — Beach Park devolverá valores e pagará multa por atraso em resort (30/08/2026, juiz Rodrigo Braga Ramos, 2ª Vara Cível de Ipatinga/MG). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/463407/beach-park-devolvera-valores-e-pagara-multa-por-atraso-em-resort

[2] Súmula 543/STJ — Restituição integral nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

[3] Tema 971/STJ — Multa contratual em contratos de adesão entre comprador e construtora/incorporadora.

[4] Código de Defesa do Consumidor — proteção ao consumidor em relações de consumo imobiliárias.