Quando você compra um imóvel, confia que a incorporadora e a construtora cumprirão o contrato. Mas, quando são as próprias empresas que rescindem o contrato sem causa legítima, o comprador tem direitos importantes — incluindo a restituição integral dos valores pagos.

Uma decisão recente condenou uma incorporadora e uma construtora a ressarcir um comprador após rescindirem o contrato sem comprovar motivo válido. Entenda o caso e saiba quando você pode recuperar seu dinheiro.

O caso: rescisão sem causa legítima

Um comprador firmou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, pagando R$ 4.233,19. As empresas (incorporadora e construtora) rescindiram o contrato unilateralmente, alegando que o financiamento imobiliário não teria sido aprovado.

O comprador, porém, não recebeu os valores de volta. Ele ajuizou ação pedindo:

• A rescisão do contrato
• A restituição integral dos R$ 4.233,19 pagos
• Indenização por danos morais de R$ 18.040

O que o juiz decidiu?

O juiz de Direito Rafael Saviano Pirozzi, da 12ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro/SP, julgou parcialmente procedente a ação e condenou solidariamente a incorporadora e a construtora a restituir integralmente os R$ 4.233,19 pagos, com correção monetária e juros de mora.

O magistrado declarou a rescisão por culpa exclusiva das empresas.

Os fundamentos da decisão

1. O ônus da prova recai sobre as empresas O juiz observou que cabia às rés demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor. No entanto, elas não apresentaram:

• Documentos emitidos pela instituição financeira
• Comunicação de recusa do crédito
• Relatório ou comprovante da negativa do financiamento
• Prova de que o comprador tivesse solicitado o distrato

2. Rescisão unilateral sem causa legítima Sem comprovar a recusa do financiamento, o juiz concluiu que o contrato foi rescindido unilateralmente pelas fornecedoras, sem demonstração de causa legítima.

3. Violação da boa-fé objetiva A conduta caracterizou inadimplemento contratual e violou os deveres decorrentes da boa-fé objetiva — como lealdade, cooperação e proteção da confiança.

4. Restituição integral (Súmula 543 do STJ) Como a rescisão decorreu de culpa exclusiva das empresas, a restituição deve ser integral — conforme a Súmula 543 do STJ, que garante a devolução de todo o valor pago quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

5. Responsabilidade solidária A incorporadora e a construtora foram condenadas solidariamente — ou seja, o comprador pode cobrar de qualquer uma delas a totalidade do valor.

O que isso significa para o comprador?

A decisão reforça direitos importantes de quem compra imóvel:

• A rescisão por culpa da empresa dá direito à restituição integral — quando a culpa é do vendedor/construtor, a devolução é de 100% (Súmula 543/STJ)
• O ônus da prova é da empresa — cabe a ela comprovar o motivo legítimo da rescisão (como a recusa do financiamento)
• A rescisão unilateral sem causa é abusiva — viola a boa-fé objetiva e o dever de proteção da confiança
• A responsabilidade é solidária — o comprador pode cobrar a totalidade de qualquer uma das empresas
• A devolução deve ser integral — com correção monetária e juros de mora

A Súmula 543 do STJ em resumo

A Súmula 543 do STJ estabelece:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ou seja: a devolução é integral quando a culpa é da empresa, e parcial (com retenção) quando a culpa é do comprador.

O que fazer se a empresa rescindir seu contrato?

Se a incorporadora ou construtora rescindiu seu contrato de imóvel:

1. Documente tudo — contrato, comprovantes de pagamento, comunicações da empresa
2. Verifique a causa da rescisão — a empresa comprovou o motivo? (ex.: recusa de financiamento)
3. Exija a devolução integral — se a culpa é da empresa, você tem direito a 100% dos valores
4. Peça correção e juros — a devolução deve ser atualizada monetariamente
5. Procure um advogado — para ajuizar a ação de rescisão, restituição e danos morais

Conclusão

Quando a empresa rescinde o contrato de imóvel sem causa legítima, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ), com correção monetária e juros — e a responsabilidade é solidária entre incorporadora e construtora. O ônus de provar o motivo da rescisão é da empresa, e a rescisão unilateral sem causa viola a boa-fé objetiva.

Se você comprou um imóvel e a empresa rescindiu o contrato sem motivo válido, saiba que a lei e a jurisprudência estão do seu lado — e que buscar orientação jurídica é o caminho para recuperar seu dinheiro.

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⚙️ FAQ

1. A empresa pode rescindir meu contrato de imóvel sem motivo? Não. A rescisão unilateral sem causa legítima é abusiva e viola a boa-fé objetiva. Cabe à empresa comprovar o motivo (como a recusa do financiamento).
2. Tenho direito à restituição integral? Sim. Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do vendedor/construtor, a devolução é integral (Súmula 543 do STJ), com correção monetária e juros.
3. Quem deve provar o motivo da rescisão? A empresa. Cabe a ela demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor — como a recusa do financiamento.
4. O que é a responsabilidade solidária? É quando o comprador pode cobrar a totalidade do valor de qualquer uma das empresas (incorporadora ou construtora), que respondem juntas pelo ressarcimento.
5. A devolução é sempre integral? Não. É integral quando a culpa é da empresa; é parcial (com retenção) quando o comprador deu causa ao desfazimento.

📚 Fontes de referência

[1] Migalhas — Empresas deverão ressarcir comprador após rescindirem contrato de imóvel (25/08/2026, juiz Rafael Saviano Pirozzi, 12ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro/SP). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/463161/empresas-deverao-ressarcir-comprador-apos-rescindirem-contrato-de-imovel

[2] Súmula 543/STJ — Restituição das parcelas pagas na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC: integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

[3] Código de Defesa do Consumidor — proteção ao consumidor em relações de consumo imobiliárias; ônus da prova (art. 6º, VIII).