A desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público — no caso, a Prefeitura — retira compulsoriamente a propriedade de um imóvel urbano, mediante indenização justa, prévia e em dinheiro. A base está no art. 5º, XXIV da Constituição Federal e no Decreto-Lei 3.365/1941 (desapropriação por utilidade pública), além do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) para a desapropriação urbanística.
1. As modalidades de desapropriação
A Prefeitura pode desapropriar com base em três fundamentos:
- Utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941) — obras públicas, saneamento, transporte, urbanização. É a mais comum em áreas urbanas.
- Necessidade pública — situações de emergência ou imperativo do interesse público.
- Interesse social (Lei 4.132/1962) — regularização fundiária, habitação de interesse social, proteção do patrimônio histórico.
No âmbito urbano, há ainda a desapropriação-sanção (art. 182, §4º, III da CF): quando o proprietário não cumpre a função social do imóvel (terreno ocioso, subutilizado), a Prefeitura pode desapropriar pagando em títulos da dívida pública municipal — e não em dinheiro. Essa é a exceção à regra do pagamento em dinheiro.
2. O procedimento
A desapropriação tem duas fases:
Fase administrativa
- Declaração de utilidade pública ou interesse social (decreto do Prefeito)
- Avaliação do imóvel e oferta de indenização ao proprietário
- Tentativa de acordo amigável
Fase judicial
- Se não houver acordo, a Prefeitura ajuíza a ação de desapropriação
- O juiz pode autorizar a imissão provisória na posse (a Prefeitura entra no imóvel antes do pagamento final, mediante depósito)
- A indenização é fixada por perícia judicial
3. Os direitos de indenização
A indenização deve ser justa, prévia e em dinheiro (art. 5º, XXIV da CF). Isso significa:
O que entra na indenização:
- Valor de mercado do imóvel — avaliado por perícia, considerando localização, potencial construtivo e uso
- Benfeitorias necessárias e úteis — melhorias feitas pelo proprietário
- Lucros cessantes — em certos casos, a perda de renda (ex.: imóvel alugado)
- Juros compensatórios — desde a imissão na posse (Súmula 113/STJ), à taxa de até 6% ao ano
- Juros moratórios — desde o trânsito em julgado (Súmula 102/STJ), à taxa de 6% ao ano
- Correção monetária — desde a avaliação até o pagamento
Súmulas essenciais do STJ:
- Súmula 12 — são cumuláveis juros compensatórios e moratórios
- Súmula 56 — a fixação do valor justo da indenização não impede a discussão dos juros
- Súmula 113 — juros compensatórios na desapropriação direta incidem da imissão na posse
- Súmula 114 — juros compensatórios na desapropriação indireta incidem da ocupação
- Súmula 141 — honorários calculados sobre a diferença entre oferta e indenização
4. A desapropriação indireta
Quando a Prefeitura ocupa o imóvel sem seguir o procedimento legal (sem decreto, sem indenização), configura-se a desapropriação indireta — um esbulho que o proprietário pode reverter em ação pedindo a indenização, com juros compensatórios desde a ocupação (Súmula 114/STJ).
5. O que fazer se seu imóvel for desapropriado
- Não aceite a primeira oferta sem avaliação técnica — a oferta administrativa costuma ser inferior ao valor de mercado
- Conteste o valor — a perícia judicial é a oportunidade de demonstrar o valor real do imóvel
- Verifique os juros — compensatórios desde a imissão na posse e moratórios desde o trânsito em julgado
- Questione a imissão provisória — se o depósito for insuficiente ou irregular
- Acompanhe o prazo de caducidade — a declaração de utilidade pública caduca em 5 anos (art. 10 do DL 3.365/1941)
- Busque orientação especializada — a diferença entre a oferta e a indenização justa pode ser significativa
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