Você comprou um lote em um loteamento fechado, desistiu do negócio — e a loteadora quer reter parte do que você pagou? Ou você é loteador e precisa saber o que pode reter no distrato? O tema é um dos mais sensíveis do Direito Imobiliário: quanto a loteadora pode reter quando o comprador desiste?

A resposta envolve a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), a Súmula 543/STJ e uma divergência recente entre as Turmas do STJ. Entenda os percentuais aceitos e os limites.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato é a resolução do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador — quando ele desiste do negócio antes da entrega do imóvel. No loteamento, o comprador que desiste tem direito à restituição das parcelas pagas, mas a loteadora pode reter valores a título de cláusula penal e taxa de fruição.

Antes da Lei 13.786/2018, a Lei 6.766/1979 considerava o negócio irretratável — a desistência era mitigada pela jurisprudência com base no CDC. A Lei do Distrato trouxe regras objetivas.

A base legal: Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)

A Lei 13.786/2018 disciplinou a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964) e em parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/1979) — incluindo os loteamentos fechados.

Para loteamentos (art. 26-A da Lei 6.766/1979):

Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para os casos de rescisão por iniciativa do comprador.

Taxa de fruição (art. 32-A, I da Lei 4.591/1964):

Além da cláusula penal, é permitida a retenção de valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% do valor atualizado do contrato.

Para incorporações (art. 67-A da Lei 4.591/1964):

Retenção de até 25% das parcelas pagas (sem patrimônio de afetação) ou até 50% (com patrimônio de afetação).

Importante: os percentuais do art. 67-A são tetos, não pisos automáticos — o juiz pode reduzir a retenção quando abusiva.

Os percentuais aceitos pela jurisprudência

1. Cláusula penal de 10% (loteamentos) Para contratos celebrados após a Lei 13.786/2018, a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato (art. 26-A da Lei 6.766/1979) é aceita pela jurisprudência — desde que expressamente prevista no contrato.

2. Taxa de fruição de 0,75% (inclusive lote não edificado) O STJ (REsp 2.104.086/SP, 4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 07/10/2025) decidiu que, para contratos celebrados após a Lei do Distrato, é possível aplicar a taxa de fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato mesmo para lotes não edificados — pois a ocupação do lote (ainda que sem construção) priva a vendedora de utilizá-lo ou destiná-lo a terceiros.

3. Teto de 25% (sem patrimônio de afetação) O STJ (REsp 2.106.548/SP, 3ª Turma, 2025) fixou que a retenção não pode ultrapassar 25% do montante pago — ainda que o contrato preveja múltiplos descontos (cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem). O CDC prevalece sobre a Lei do Distrato quando a retenção é abusiva.

4. Teto de 50% (com patrimônio de afetação) Para incorporações com patrimônio de afetação, a retenção de até 50% é válida — desde que expressamente pactuada (art. 67-A, §5º da Lei 4.591/1964).

A divergência entre as Turmas do STJ

O tema tem divergência recente no STJ:

3ª Turma (REsp 2.106.548/SP, 2025):

• Aplica o CDC e a Súmula 543/STJ
• Considera nula a perda maior que 25% em distratos
• Interpreta o CDC como obstáculo à aplicação plena da Lei do Distrato

4ª Turma (REsp 2.104.086/SP, 07/10/2025):

• Aplica a Lei do Distrato para contratos celebrados após 2018
• Admite a retenção da cláusula penal (10%) e da taxa de fruição (0,75%) mesmo que não sobre nada a devolver
• Exige que as regras estejam expressamente previstas no contrato e que o comprador tenha sido previamente informado (com rubrica na cláusula)

Na prática: a divergência gera insegurança — o resultado depende da Turma que julgar o caso. A tendência é que a questão seja pacificada pela Segunda Seção do STJ.

A Súmula 543/STJ

A Súmula 543/STJ é a base da proteção ao consumidor:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Na prática:

• Culpa exclusiva da loteadora (atraso na entrega, vícios, descumprimento) → restituição integral e imediata
• Desistência do comprador → restituição parcial, com retenção dos percentuais legais

Os requisitos para a retenção ser válida

O STJ (REsp 2.104.086/SP) fixou os requisitos para a retenção ser lícita:

1. Previsão expressa no contrato — as regras de retenção devem estar no contrato de promessa ou compromisso de compra e venda
2. Consonância com a Lei do Distrato — os percentuais devem respeitar os limites legais (10% cláusula penal, 0,75% taxa de fruição)
3. Informação prévia ao comprador — o comprador deve ter sido previamente informado das consequências da desistência, com rubrica na cláusula

Sem esses requisitos, a retenção pode ser considerada abusiva — e o comprador pode obter a restituição integral.

O que fazer na prática?

Se você é adquirente de lote que desistiu:

1. Verifique a data do contrato — antes ou depois da Lei 13.786/2018?
2. Confira o contrato — a cláusula penal e a taxa de fruição estão previstas? Você rubricou?
3. Calcule a retenção — cláusula penal (10%) + taxa de fruição (0,75%) = até 10,75% do valor atualizado
4. Verifique se a retenção ultrapassa 25% — se sim, há forte argumento de abusividade (REsp 2.106.548/SP)
5. Analise a culpa — se a loteadora deu causa (atraso, vícios), a restituição deve ser integral (Súmula 543/STJ)
6. Busque orientação especializada — a divergência entre as Turmas exige estratégia técnica

Se você é loteador:

1. Preveja as retenções no contrato — cláusula penal e taxa de fruição expressas
2. Informe o comprador — com rubrica na cláusula de retenção
3. Respeite os limites legais — 10% (cláusula penal) + 0,75% (fruição) para loteamentos
4. Evite retenções abusivas — acima de 25% do montante pago, o risco de nulidade é alto

Conclusão

O distrato imobiliário em loteamentos fechados tem percentuais de retenção definidos pela Lei 13.786/2018 e delimitados pela jurisprudência: cláusula penal de 10% (art. 26-A da Lei 6.766/1979), taxa de fruição de 0,75% (art. 32-A, I da Lei 4.591/1964) e tetos de 25% ou 50% (art. 67-A da Lei 4.591/1964).

A Súmula 543/STJ garante a restituição integral quando a culpa é da loteadora — e a divergência entre a 3ª e a 4ª Turma do STJ (REsp 2.106.548/SP e REsp 2.104.086/SP) mostra que o tema ainda está em construção, com a tendência de pacificação pela Segunda Seção.

Se você desistiu de um lote — ou é loteador enfrentando um distrato —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para calcular a retenção correta, verificar a validade das cláusulas e proteger seus direitos.

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⚙️ FAQ

1. Quanto a loteadora pode reter no distrato? Para contratos após a Lei 13.786/2018, a retenção aceita é a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato (art. 26-A da Lei 6.766/1979) mais a taxa de fruição de até 0,75% (art. 32-A, I da Lei 4.591/1964). A 3ª Turma do STJ limita a retenção total a 25% do montante pago.
2. O que é a taxa de fruição no distrato? É a retenção que compensa a loteadora pela ocupação do imóvel durante o período em que o comprador esteve na posse. O STJ (REsp 2.104.086/SP) admite a cobrança mesmo para lotes não edificados, até 0,75% do valor atualizado do contrato.
3. A retenção de 50% é válida? Sim, mas apenas para incorporações com patrimônio de afetação e desde que expressamente pactuada (art. 67-A, §5º da Lei 4.591/1964). Para loteamentos sem patrimônio de afetação, a 3ª Turma do STJ considera nula a perda maior que 25%.
4. Quando a restituição é integral? Quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva da loteadora (atraso na entrega, vícios, descumprimento) — Súmula 543/STJ. Quando o comprador desiste, a restituição é parcial, com retenção dos percentuais legais.
5. O que torna a retenção abusiva? A ausência de previsão expressa no contrato, a falta de informação prévia ao comprador (com rubrica na cláusula) e a retenção que ultrapassa os limites legais — especialmente acima de 25% do montante pago (REsp 2.106.548/SP).

📚 Fontes de referência

[1] Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporação imobiliária e parcelamento de solo urbano. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm

[2] Lei 6.766/1979 — art. 26-A (cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para rescisão em loteamentos, incluído pela Lei 13.786/2018).

[3] Lei 4.591/1964 — art. 32-A, I (taxa de fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato) e art. 67-A (retenção de até 25% sem patrimônio de afetação e até 50% com patrimônio de afetação, incluídos pela Lei 13.786/2018).

[4] Súmula 543/STJ — Restituição das parcelas pagas: integral em caso de culpa exclusiva do vendedor; parcial se o comprador deu causa ao desfazimento.

[5] STJ — REsp 2.106.548/SP (3ª Turma, 2025): nula a perda maior que 25% em distratos; prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato. Cobertura: Migalhas (05/01/2026) e Andersen Ballão (04/11/2025).

[6] STJ — REsp 2.104.086/SP (4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 07/10/2025): para contratos após a Lei 13.786/2018, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado, desde que previstas no contrato e com informação prévia ao comprador. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/20102025-Sob-Lei-do-Distrato–e-possivel-aplicar-multa-por-desistencia-e-taxa-de-ocupacao-de-lote-nao-edificado.aspx