Você quer alugar seu apartamento por temporada no Airbnb — mas o condomínio proíbe? Ou você é síndico e quer impedir a alta rotatividade de hóspedes no prédio? O tema é um dos mais atuais do Direito Condominial — e o STJ acabou de uniformizar o entendimento.

Entenda os limites da convenção de condomínio, quando a locação por temporada é permitida e as multas aplicáveis.

O que diz a lei: a destinação do condomínio

A convenção de condomínio define a destinação das unidades (art. 1.332, III do Código Civil) — se residencial, comercial ou mista. E o art. 1.336, IV do CC impõe ao condômino o dever de:

“Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade ou segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Na prática: se o condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem ser usados com destinação residencial. A exploração econômica ou profissional — como a locação por curta temporada no Airbnb — pode descaracterizar essa destinação.

O que o STJ decidiu (REsp 2.121.055, 2ª Seção, 07/05/2026)

A Segunda Seção do STJ, no REsp 2.121.055 (rel. Min. Nancy Andrighi), uniformizou o entendimento:

1. A oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio A utilização de imóveis em condomínios para estadias de curta temporada exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC).

2. A exploração recorrente descaracteriza a destinação residencial O uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial — aproximando-se da lógica hoteleira e afetando segurança, sossego e salubridade.

3. As estadias de curta temporada são contratos atípicos A ministra Nancy Andrighi destacou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram nem como locação residencial nem como hospedagem hoteleira — são contratos atípicos. E o meio de disponibilização (plataforma digital) não caracteriza a natureza jurídica do negócio.

4. Sem aprovação, a utilização é vedada Na ausência de aprovação por 2/3, a utilização pretendida está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.

A divergência e o Tema 1.443

O tema tem divergência no STJ — a decisão da 2ª Seção foi por apertada maioria (5 a 4). A divergência envolve:

• A favor da proibição: a exploração recorrente descaracteriza a destinação residencial e afeta a coletividade
• Contra a proibição: a restrição representaria limitação não prevista em lei ao direito de propriedade (art. 5º, XXII da CF e art. 1.228 do CC)

Para pacificar a questão, o STJ afetou o Tema 1.443 (REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537, rel. Min. Raul Araújo, afetados em 06/06/2026) ao rito dos recursos repetitivos, com suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria — para fixação de tese vinculante.

Na prática: enquanto o Tema 1.443 não é julgado, os processos sobre o tema ficam sobrestados.

Os precedentes anteriores

REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, 2021, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo): É vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos a diferentes pessoas, por curta temporada.

REsp 1.819.450 (caso Airbnb): O condomínio residencial pode limitar ou impedir a locação de imóvel por curto prazo, com base no art. 1.336, IV do CC, observada a destinação prevista na convenção.

As multas aplicáveis

O condomínio pode aplicar multas ao proprietário que descumpre a destinação:

Art. 1.336, §2º do CC:

Multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial mensal para o condômino que não cumpre os deveres do art. 1.336 — incluindo o uso em desacordo com a destinação.

Art. 1.337 do CC:

Multa de até 5 vezes o valor da contribuição para o condômino com reiterado descumprimento de deveres.

Na prática (TJ-SP): A 34ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP autorizou um condomínio a proibir que um proprietário alugasse seu apartamento pelo Airbnb e validou a multa aplicada (R$ 1.845) — reconhecendo a legitimidade da sanção condominial.

Como o condomínio pode vedar a prática?

Para proteger o condomínio e evitar litígios, as medidas recomendadas são:

1. Cláusula expressa de vedação na convenção (medida principal) A providência mais segura é inserir vedação expressa na convenção — eliminando o debate sobre presunção. A alteração exige:

• Deliberação em assembleia regularmente convocada (matéria expressa na pauta)
• Ata assinada
• Registro/averbação da convenção alterada no Cartório de Registro de Imóveis

2. Definição de critérios objetivos A convenção pode fixar parâmetros claros sobre o que é vedado — reduzindo litígios sobre o que é (ou não) locação por temporada.

3. Regime de multas com gradação Estruturar multas proporcionais à gravidade e reiteração da infração.

4. Ajuste do regimento interno Regras de acesso, cadastro de visitantes e uso das áreas comuns.

O que NÃO pode ser proibido

É importante destacar o limite: a locação residencial comum (longa e média duração) permanece lícita e não pode ser proibida pela convenção. O alvo legítimo da vedação é a hospedagem atípica de alta rotatividade — a exploração econômica recorrente por curta temporada.

O que fazer na prática?

Se você é proprietário que aluga pelo Airbnb:

1. Verifique a convenção — há vedação expressa à locação por temporada?
2. Verifique a destinação — o condomínio é residencial?
3. Analise a frequência — a exploração é recorrente e profissional?
4. Acompanhe o Tema 1.443 — a tese vinculante definirá a questão
5. Busque orientação especializada — a estratégia depende da convenção e das circunstâncias

Se você é síndico ou condômino:

1. Verifique a convenção — há vedação expressa?
2. Convoque assembleia — para alterar a convenção, com a matéria na pauta
3. Obtenha o quórum de 2/3 — e lavre a ata
4. Registre a convenção alterada — no Cartório de Registro de Imóveis
5. Aplique as multas — com base nos arts. 1.336, §2º e 1.337 do CC
6. Acompanhe o Tema 1.443 — para alinhar a conduta à tese vinculante

Conclusão

A locação por temporada de curta duração (Airbnb) em condomínios é um tema em construção. O STJ (REsp 2.121.055, 2ª Seção, 07/05/2026) decidiu que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio — com alteração da destinação por 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), pois a exploração recorrente descaracteriza a destinação residencial (art. 1.336, IV do CC).

A convenção de condomínio é a ferramenta central: pode vedar expressamente a prática, e o condomínio pode aplicar multas (arts. 1.336, §2º e 1.337 do CC — até 5 vezes a contribuição). O Tema 1.443/STJ (afetado em 06/06/2026) fixará a tese vinculante, com suspensão nacional dos processos.

A locação residencial comum permanece lícita e não pode ser proibida — o alvo legítimo é a hospedagem atípica de alta rotatividade. Se você é proprietário ou síndico, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial é essencial para entender os limites e proteger seus direitos.

Dúvidas sobre Airbnb em condomínio, limites da convenção ou multas condominiais? Fale com a Senna Martins Advogados.

• Site: www.sennamartins.com.br
• WhatsApp: 19 4042-1216
• Instagram: @senna_martins_advogados
• Avalie no Google: https://g.page/r/CWYQ6nsmcRTIEBM/review

---

⚙️ FAQ

1. O condomínio pode proibir a locação por temporada (Airbnb)? Sim, quando a destinação é residencial. O STJ (REsp 2.121.055, 2ª Seção, 07/05/2026) decidiu que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio, com alteração da destinação por 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC).
2. Qual é a base legal da proibição? O art. 1.336, IV do CC impõe ao condômino o dever de dar às suas partes a mesma destinação da edificação. Se o condomínio é residencial, a exploração econômica recorrente por curta temporada descaracteriza essa destinação.
3. O condomínio pode multar o proprietário que aluga pelo Airbnb? Sim. O art. 1.336, §2º e o art. 1.337 do CC preveem multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial. O TJ-SP validou multa aplicada a proprietário que alugava pelo Airbnb.
4. O que é o Tema 1.443 do STJ? É o recurso repetitivo (REsp 2.272.536 e 2.272.537, rel. Min. Raul Araújo, afetado em 06/06/2026) que fixará a tese vinculante sobre se a cláusula de destinação residencial basta para barrar locações curtas por plataformas digitais. Há suspensão nacional dos processos.
5. O condomínio pode proibir a locação residencial comum? Não. A locação residencial de longa e média duração permanece lícita e não pode ser proibida. O alvo legítimo da vedação é a hospedagem atípica de alta rotatividade (exploração econômica recorrente por curta temporada).

📚 Fontes de referência

[1] STJ — Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção (REsp 2.121.055, rel. Min. Nancy Andrighi, 07/05/2026): estadias de curta temporada como contratos atípicos; dever do art. 1.336, IV do CC; mudança de destinação exige 2/3 (art. 1.351). Disponível em: http://stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-Segunda-Secao.aspx

[2] Migalhas — A locação por curta temporada (modelo Airbnb) em condomínios residenciais: Discussão jurídica e medidas para vedação (12/06/2026, Remo Higashi Battaglia): decisão da 2ª Seção (REsp 2.121.055), Tema 1.443, medidas de vedação e multas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/458019/locacao-por-temporada-airbnb-em-condominios-analise-juridica

[3] STJ — Informativo de Jurisprudência Edição Extraordinária n. 17 (REsp 1.819.075/RS, 4ª Turma, 2021, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo): vedado o uso de unidade residencial para hospedagem remunerada com múltipla e concomitante locação de aposentos. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=@CNOT=’020525‘

[4] Código Civil — art. 1.332, III (convenção define a destinação), art. 1.336, IV e §2º (dever de dar a mesma destinação e multa de até 5 vezes), art. 1.337 (multa por reiterado descumprimento) e art. 1.351 (alteração da convenção e mudança de destinação por 2/3).

[5] Lei 8.245/1991 — art. 48 (locação por temporada, até 90 dias) e Conjur — Condomínio pode multar proprietário que aluga imóvel pelo Airbnb (34ª Câmara do TJ-SP, multa de R$ 1.845 validada). Disponível em: https://conjur.com.br/2022-mar-07/condominio-multar-proprietario-aluga-imovel-airbnb/