Regularização de Imóveis: Como Funciona, Quando é Necessária e Como Regularizar

Entenda como funciona a regularização de imóveis, as situações que exigem regularização, a Reurb, a usucapião e o passo a passo para regularizar seu imóvel no cartório. Guia completo.

Ter um imóvel sem documentação regular é um problema comum e que só cresce com o tempo. Sem a regularização, o proprietário não consegue vender, alugar, financiar ou comprovar a titularidade do bem. Este artigo explica o que é a regularização de imóveis, quando ela é necessária, quais são as formas de regularizar e quais documentos você vai precisar.

1. O que é a regularização de imóveis

Regularizar um imóvel é o processo de adequar a situação jurídica e documental do bem à realidade de fato. Na prática, significa providenciar o registro no cartório de imóveis, atualizar a matrícula, averbar construções ou obter os documentos que comprovem a titularidade e a conformidade do imóvel perante a lei.

A regularização pode envolver diferentes situações, desde a falta de registro da compra e venda até a construção sem averbação, e cada caso exige um procedimento específico no registro de imóveis ou, em alguns cenários, na via judicial.

2. Por que regularizar o imóvel

Os benefícios da regularização são concretos e numerosos:

Segurança jurídica: o registro público é a prova da propriedade, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Sem ele, o direito de propriedade não se aperfeiçoa perante terceiros.
Possibilidade de vender e alugar: imóveis irregulares não podem ser vendidos com financiamento, nem alugados com segurança contratual plena.
Acesso a crédito: bancos e instituições financeiras exigem o registro regular para conceder financiamento imobiliário ou usar o imóvel como garantia.
Valorização do bem: imóvel regularizado tem maior valor de mercado e atrai mais interessados.
Proteção contra conflitos: a regularização evita disputas de posse e propriedade, invasões e questionamentos de terceiros.
Transmissão por herança: a regularização facilita o inventário e a transferência do bem aos herdeiros.

3. Principais situações que exigem regularização

As situações mais comuns que levam um proprietário a buscar a regularização são:

Compra e venda sem registro: o comprador tem apenas o contrato (compromisso de compra e venda ou recibo), mas a escritura nunca foi levada ao cartório de imóveis.
Construção sem averbação: a casa foi construída, ampliada ou reformada sem averbar a construção na matrícula do terreno.
Imóvel sem matrícula: o bem nunca teve matrícula individualizada no registro de imóveis, situação típica de terrenos desmembrados informalmente.
Posse prolongada sem título: o ocupante mora no imóvel há muitos anos, mas não tem escritura nem registro, hipótese que pode permitir a usucapião.
Divergência entre o documento e a realidade: medidas, área ou confrontações do registro não correspondem ao imóvel de fato.
Ocupações em áreas urbanas consolidadas: núcleos informais que podem ser regularizados por meio da Reurb.
Imóveis rurais sem georreferenciamento: propriedades rurais que precisam da certificação do INCRA para o registro.

4. Formas de regularização: como resolver cada caso

A solução depende da situação concreta. As principais vias são:

Registro da compra e venda no cartório de imóveis. Quando o imóvel já tem matrícula e o contrato foi firmado, o caminho é levar a escritura pública (ou o instrumento particular, nos casos permitidos) ao registro de imóveis para o registro da transmissão.

Averbação de construção. Quando a construção existe, mas não foi averbada, é necessário obter a documentação da prefeitura (habite-se ou certidão de regularidade) e requerer a averbação na matrícula, nos termos do art. 167, II, 4, da Lei nº 6.015/1973.

Usucapião. Quando alguém possui o imóvel com ânimo de dono, de forma contínua e pacífica, por prazo previsto em lei, pode adquirir a propriedade por usucapião. As modalidades urbanas são reguladas pelos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil, com prazos que variam conforme a situação. A usucapião pode ser judicial, com ação própria, ou extrajudicial, diretamente no cartório, nos termos do art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, quando todos os envolvidos concordam.

Regularização fundiária urbana (Reurb). A Lei nº 13.465/2017 criou a Reurb, destinada a núcleos urbanos informais consolidados, com duas modalidades: a Reurb-S, de interesse social, para ocupações de população de baixa renda, e a Reurb-E, de interesse específico, para os demais casos. Ela permite o registro do núcleo e dos lotes com dispensa de exigências em situações específicas.

Retificação de registro. Quando há divergência entre as medidas do registro e a realidade do imóvel, a retificação da matrícula corrige área, confrontações ou localização, podendo ser feita por procedimento administrativo ou judicial.

Desmembramento e desdobro. Terrenos divididos informalmente em lotes precisam de regularização por desmembramento ou desdobro no registro de imóveis.

5. Documentos necessários

A documentação varia conforme o procedimento, mas os itens mais comuns são:

Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
Escritura pública ou contrato de compra e venda.
Documentos pessoais do proprietário (RG, CPF, certidão de casamento ou união estável).
Certidões negativas de tributos municipais (IPTU) e, quando cabível, federais.
Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado.
Habite-se ou certidão de regularidade da construção emitida pela prefeitura.
Certidão de inteiro teor da matrícula ou certidão negativa de ônus.
No caso de imóveis rurais, certificação do georreferenciamento junto ao INCRA.
No caso de usucapião, provas da posse, como contas de consumo, IPTU e declarações de testemunhas.

6. Passo a passo da regularização

Diagnóstico da situação: identificar o problema exato do imóvel, consultando a matrícula e a documentação existente.
Levantamento documental: reunir todos os documentos do imóvel, dos proprietários e da construção.
Definição da via adequada: verificar se a regularização é administrativa (cartório, prefeitura, INCRA) ou judicial (usucapião, retificação com divergência).
Providências junto a órgãos públicos: obter habite-se, certidões, plantas e, quando preciso, pareceres técnicos.
Protocolo no cartório: apresentar o pedido de registro, averbação, usucapião extrajudicial ou retificação.
Acompanhamento e cumprimento de exigências: responder às notificações do registrador e complementar documentos quando solicitado.
Registro definitivo: concluído o procedimento, o registro garante a segurança jurídica da propriedade.

7. Reurb: regularização fundiária urbana

A Lei nº 13.465/2017 consolidou o marco legal da regularização fundiária no Brasil. A Reurb pode ser requerida pelo proprietário, pelo posseiro, pelo poder público ou por associações de moradores, e envolve duas etapas: a aprovação do projeto de regularização pelo município e o registro do núcleo e dos lotes no cartório de imóveis.

Na Reurb-S, voltada à população de baixa renda, há gratuidade do registro e tratamento mais flexível. Na Reurb-E, aplicada aos demais casos, incidem as taxas ordinárias. Em ambas, o objetivo é transformar a posse informal em propriedade registrada, com efeitos civis e urbanísticos.

8. Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a regularização de um imóvel? Depende da via. Averbações e registros sem pendências costumam ser concluídos em semanas. Já usucapiões e Reurb podem levar meses, especialmente quando há divergências ou necessidade de ação judicial.

Regularização de imóvel é obrigatória? Não há prazo legal que obrigue o registro, mas sem ele o proprietário fica exposto a riscos jurídicos e não consegue vender, financiar ou comprovar plenamente a propriedade.

Posso regularizar um imóvel irregular construído em área de preservação? Depende. Imóveis em áreas de preservação permanente ou com restrições ambientais exigem análise específica e, muitas vezes, regularização ambiental antes da registral.

O que é usucapião extrajudicial? É a via de usucapião feita diretamente no cartório, sem processo judicial, prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, cabível quando há concordância de todos os envolvidos e planta assinada por profissional habilitado.

Preciso de advogado para regularizar meu imóvel? Em muitos procedimentos a presença de advogado é obrigatória, como na usucapião extrajudicial e nas ações judiciais. Mesmo nos procedimentos administrativos, a orientação jurídica evita erros que podem travar ou invalidar a regularização.

Conclusão

A regularização de imóveis é o caminho para transformar uma situação informal em propriedade segura, com valor, liquidez e proteção jurídica. O primeiro passo é o diagnóstico correto do caso, porque cada situação exige um procedimento específico, e um erro na escolha da via pode atrasar todo o processo.

Se você precisa regularizar um imóvel, a Senna Martins Advogados pode avaliar o seu caso. Fale conosco pelo WhatsApp 19 4042-1216, acesse www.sennamartins.com.br ou chame no @senna_martins_advogados. Avalie nosso atendimento no Google: https://g.page/r/CWYQ6nsmcRTIEBM/review.