O contrato de locação comercial da sua empresa está chegando ao fim — e você quer renovar? O instrumento é a ação renovatória de locação, que protege o seu fundo de comércio (o ponto, a clientela, os investimentos). Mas há um detalhe que decide tudo: o prazo.

A ação renovatória tem um prazo decadencial fatal — ajuizar um dia depois significa perder o direito à renovação e, na prática, o seu ponto comercial. Entenda todos os prazos que o empresário não pode perder.

O prazo mais importante: 1 ano a 6 meses antes do término

O art. 51, §5º da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é categórico:

“Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anterior à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Na prática:

• A ação deve ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato
• O prazo é decadencial — não se suspende, não se interrompe, não se prorroga
• Ajuizar 1 dia após o prazo = perda do direito à renovação

Exemplo real (TJ/SP): o tribunal manteve a improcedência de ação renovatória ajuizada apenas um dia após o encerramento do prazo legal. Um dia de atraso custou o ponto comercial.

Exemplo real (TJRJ): ação ajuizada após o prazo mínimo de 6 meses antes do término → ausentes os requisitos legais → improcedência.

Por que o prazo é decadencial (e não prescricional)?

A diferença é essencial:

• Prescrição — pode ser suspensa, interrompida e renunciada
• Decadência — é fatal: o direito extingue-se pelo simples decurso do prazo, sem possibilidade de interrupção ou suspensão

O prazo do art. 51, §5º é decadencial — por isso, o empresário não pode contar com “jeitinhos” ou justificativas. A organização com antecedência é a única proteção.

Os requisitos que precisam estar prontos ANTES do prazo

Para ajuizar a ação dentro do prazo, o empresário precisa ter todos os requisitos comprovados (art. 51, I a III da Lei 8.245/1991):

1. Contrato escrito com prazo determinado (art. 51, I) O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

2. Prazo mínimo de 5 anos (art. 51, II) O contrato a renovar — ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos (acessio temporis) — deve ser de, no mínimo, 5 anos.

3. Exploração do mesmo ramo por 3 anos (art. 51, III) O empresário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade, de forma ininterrupta, há pelo menos 3 anos.

⚠️ Atenção: esses requisitos devem estar comprovados no momento do ajuizamento — não adianta completar os 5 anos depois. A documentação (contratos, aditivos, comprovantes de atividade) precisa estar organizada antes do prazo de 1 ano.

Os prazos processuais após o ajuizamento

Ajuizada a ação dentro do prazo, outros prazos entram em cena:

1. Citação do locador O locador é citado para contestar.

2. Contestação: 30 dias (art. 58, parágrafo único) O locador tem 30 dias para contestar, contados da citação. Na contestação, ele pode:

• Oferecer contraproposta de valor locativo
• Alegar justo motivo para a denegação da renovação (art. 52)
• Impugnar o valor locativo

3. Perícia de avaliação do valor locativo Se não houver acordo sobre o valor, o juiz nomeia perito para avaliar o imóvel — e as partes se manifestam sobre o laudo.

4. Sentença e recurso Após a instrução, o juiz profere sentença — cabendo recurso no prazo de 15 dias (CPC).

O prazo máximo de renovação: 5 anos (STJ)

O STJ (REsp 1.990.552/RS, rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, 17/05/2022) fixou que a prorrogação judicial da locação não pode ultrapassar 5 anos — mesmo que o contrato original tenha prazo maior.

Na prática: a renovação é concedida por até 5 anos — e o empresário deve se preparar para renovar novamente ao final desse período, repetindo o ciclo de prazos.

A desistência e o novo prazo

O autor pode desistir da ação renovatória até a resposta do locador, sem consentimento do réu (art. 68 da Lei 8.245/1991). Mas atenção: a desistência não congela o prazo — se o contrato terminar sem nova ação no interregno legal, o direito à renovação decai.

O que acontece se o empresário perder o prazo?

A perda do prazo tem consequências graves:

1. Decadência do direito à renovação — o empresário não pode mais renovar judicialmente
2. Perda do fundo de comércio — o ponto, a clientela e os investimentos ficam comprometidos
3. Negociação em desvantagem — sem o direito à renovação, o locador impõe as condições
4. Possível perda do ponto — se o locador não quiser renovar

Exceção: em algumas hipóteses, o locatário que perde o prazo pode buscar indenização por perdas e danos (perda do fundo de comércio) — mas isso é remédio de exceção, não substitui a renovação.

Checklist prático para o empresário

Com 12 a 18 meses antes do término:

• Verifique a data de término do contrato
• Confirme o prazo total (5 anos, com acessio temporis)
• Organize os contratos, aditivos e comprovantes de atividade

Com 10 a 12 meses antes do término:

• Reúna a documentação completa (contrato escrito, 5 anos, 3 anos no mesmo ramo)
• Avalie o valor locativo de mercado
• Consulte um advogado especializado

Com 6 a 12 meses antes do término (PRAZO FATAL):

• Ajuíze a ação renovatória — não deixe para o último dia
• Instrua a petição com todas as provas

Após o ajuizamento:

• Acompanhe a citação e a contestação (30 dias)
• Acompanhe a perícia de valor locativo
• Prepare-se para renovar novamente ao final dos 5 anos

Conclusão

A ação renovatória de locação comercial é o instrumento que protege o fundo de comércio do empresário — mas o prazo é o ponto mais crítico: a ação deve ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato (art. 51, §5º da Lei 8.245/1991), sob pena de decadência.

Os requisitos (contrato escrito, 5 anos de locação, 3 anos no mesmo ramo) precisam estar comprovados antes do prazo — e os prazos processuais (contestação de 30 dias, perícia) exigem acompanhamento técnico. A renovação é concedida por até 5 anos (STJ, REsp 1.990.552).

Perder o prazo significa perder o direito à renovação e, na prática, o ponto comercial. Se o contrato da sua empresa está chegando ao fim, a orientação de um advogado especializado é essencial para agir dentro do prazo e proteger seu fundo de comércio.

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⚙️ FAQ

1. Qual é o prazo para ajuizar a ação renovatória? A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato (art. 51, §5º da Lei 8.245/1991). O prazo é decadencial — ajuizar depois significa perder o direito à renovação.
2. O que acontece se o empresário perder o prazo? Ocorre a decadência do direito à renovação — o empresário não pode mais renovar judicialmente, comprometendo o fundo de comércio e o ponto comercial. Em algumas hipóteses, resta apenas a indenização por perdas e danos.
3. Quais são os requisitos da ação renovatória? Contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos (ou soma de prazos ininterruptos — acessio temporis) e exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos (art. 51, I a III da Lei 8.245/1991).
4. Qual é o prazo de contestação do locador? O locador tem 30 dias para contestar, contados da citação (art. 58, parágrafo único da Lei 8.245/1991). Na contestação, pode oferecer contraproposta, alegar justo motivo ou impugnar o valor locativo.
5. Por quanto tempo a locação é renovada? Por até 5 anos — o STJ (REsp 1.990.552) fixou que a prorrogação judicial não pode ultrapassar 5 anos, mesmo que o contrato original tenha prazo maior.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 51, I a III (requisitos) e §5º (prazo decadencial de 1 ano a 6 meses antes do término), art. 52 (denegação por justo motivo), art. 58, parágrafo único (contestação em 30 dias) e art. 68 (desistência). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — REsp 1.990.552/RS (rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, 17/05/2022): prazo máximo de prorrogação judicial de 5 anos, admitida a acessio temporis. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=@CNOT=’019077‘

[3] Migalhas — Os desafios da ação renovatória (17/08/2026): o prazo decadencial de ajuizamento e a perda do direito; TJ/SP manteve improcedência de ação ajuizada um dia após o prazo. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/462357/os-desafios-da-acao-renovatoria

[4] TJRJ — Prazo para propositura da ação renovatória (Banco do Conhecimento, 10/07/2018): ação ajuizada após o prazo mínimo de 6 meses antes do término → ausentes requisitos legais. Disponível em: https://www.tjrj.jus.br/documents/10136/31851/prazo-para-propositura-acao-renovatoria.pdf

[5] Elpídio Donizetti — Ação Renovatória: requisitos, procedimento e prazo da renovação do contrato de locação comercial (10/05/2024): acessio temporis e prazos. Disponível em: https://elpidiodonizetti.com.br/acao-renovatoria-requisitos-procedimento-e-prazo-da-renovacao-do-contrato-de-locacao-comercial