A parede mofada, o teto manchado, a infiltração que não para — e o proprietário que não resolve o problema. Diante de uma infiltração grave, muitos inquilinos pensam: “vou parar de pagar o aluguel até resolverem”. Mas essa decisão, tomada no impulso, pode custar caro.

A resposta correta é: o inquilino não pode simplesmente parar de pagar o aluguel por conta própria — mas a lei oferece mecanismos seguros para proteger quem sofre com o vício do imóvel. Entenda como funciona.

De quem é a responsabilidade pela infiltração?

O primeiro passo é identificar a causa da infiltração — dela depende a responsabilidade:

1. Responsabilidade do locador (proprietário) O locador responde quando a infiltração decorre de:

• Problemas estruturais — telhado, laje, fachada, paredes
• Desgaste natural de materiais — tubulações antigas, impermeabilização vencida
• Vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV da Lei 8.245/1991)

2. Responsabilidade do locatário (inquilino) O inquilino responde quando ele mesmo causou a infiltração:

• Perfuração de canos — obras ou instalações feitas pelo inquilino
• Uso inadequado do imóvel — que danificou a estrutura

3. Responsabilidade do vizinho ou do condomínio Quando a infiltração vem do apartamento vizinho (terraço, banheiro) ou das áreas comuns — a responsabilidade é do vizinho ou do condomínio, que devem reparar e indenizar.

Os deveres do locador (art. 22 da Lei 8.245/1991)

O art. 22 da Lei do Inquilinato impõe ao locador obrigações essenciais:

“O locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.”

Na prática: a infiltração grave que compromete a habitabilidade do imóvel (mofo, risco à saúde, danos estruturais) viola o dever do locador — que deve reparar o problema.

O inquilino pode parar de pagar o aluguel?

A resposta direta: não, sem risco. A suspensão unilateral do pagamento configura inadimplência — e o locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III e art. 23, I da Lei 8.245/1991).

Mas há uma exceção importante: a exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido, art. 476 do CC). Se o locador descumpre obrigação essencial (não repara a infiltração grave), o inquilino pode se opor ao pagamento — mas isso é defesa em juízo, não uma autorização para simplesmente parar de pagar.

STJ (AREsp 2.756.277): “diante do descumprimento contratual pelo locador, não se pode exigir do locatário o adimplemento contratual” — mas a exceção exige que o inadimplemento seja relevante e substancial, capaz de interferir na finalidade do contrato.

⚠️ O risco: parar de pagar sem amparo técnico pode levar ao despejo e à cobrança dos aluguéis — mesmo que o inquilino tenha razão sobre a infiltração. O caminho seguro é usar os mecanismos legais.

Os mecanismos legais do inquilino

1. Notificar o locador por escrito O primeiro passo é comunicar formalmente o problema (art. 23, II da Lei 8.245/1991) — por notificação extrajudicial, e-mail com confirmação ou aplicativo de mensagens. A notificação comprova que o locador foi informado e não agiu.

2. Abatimento proporcional do aluguel (art. 26, parágrafo único) Se os reparos durarem mais de 10 dias, o inquilino tem direito ao abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente.

3. Rescisão sem multa (art. 26, parágrafo único) Se os reparos durarem mais de 30 dias — ou se o locador se recusar a reparar —, o inquilino pode resilir o contrato sem multa (Conjur, 2018: o inquilino tem direito a rescindir sem multa por vícios de manutenção).

4. Consignação em pagamento (art. 24 da Lei 8.245/1991) Se o locador recusar o pagamento ou houver controvérsia sobre o valor (ex.: abatimento), o inquilino pode depositar o aluguel em juízo (consignação) — evitando a inadimplência e o despejo enquanto discute o valor devido.

5. Ação de redução de aluguel ou indenização O inquilino pode ajuizar ação pedindo a redução do aluguel enquanto durar o vício, além de indenização por danos materiais (móveis danificados, despesas) e morais (mofo, risco à saúde, transtornos).

O que fazer na prática? (passo a passo)

Se você é inquilino com infiltração grave:

1. Documente tudo — fotos, vídeos, laudos, testemunhas
2. Notifique o locador por escrito — com prazo para reparo
3. Não pare de pagar por conta própria — o risco é o despejo
4. Aguarde o prazo legal — 10 dias para abatimento, 30 dias para rescisão
5. Consigne o aluguel em juízo — se houver recusa ou controvérsia
6. Ajuíze ação — redução de aluguel, rescisão sem multa e indenização
7. Busque orientação especializada — a estratégia depende das provas

Se você é locador com inquilino inadimplente alegando infiltração:

1. Verifique a causa — a infiltração é estrutural (sua responsabilidade) ou causada pelo inquilino?
2. Repare o problema — a demora agrava a situação e gera abatimento/rescisão
3. Documente a comunicação — as notificações do inquilino
4. Avalie a ação de despejo — se o inquilino parar de pagar sem amparo legal
5. Busque orientação especializada — para avaliar a responsabilidade e a estratégia

Conclusão

A infiltração grave em imóvel alugado é um problema sério — mas a solução não é parar de pagar o aluguel por conta própria. A suspensão unilateral configura inadimplência e expõe o inquilino ao despejo.

A lei protege o inquilino por outros caminhos: notificação ao locador, abatimento proporcional após 10 dias de reparos (art. 26), rescisão sem multa após 30 dias, consignação em pagamento (art. 24) e a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC) como defesa em juízo — reconhecida pelo STJ (AREsp 2.756.277) quando o descumprimento do locador é substancial.

Se você enfrenta infiltração grave no imóvel alugado — ou um inquilino que parou de pagar —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para usar os mecanismos corretos e proteger seus direitos.

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⚙️ FAQ

1. O inquilino pode parar de pagar o aluguel por causa de infiltração? Não, sem risco. A suspensão unilateral configura inadimplência e pode levar ao despejo. O caminho seguro é notificar o locador, usar o abatimento proporcional, a rescisão sem multa ou a consignação em pagamento.
2. De quem é a responsabilidade pela infiltração? Do locador quando é estrutural (telhado, laje, fachada, desgaste de materiais) ou vício anterior à locação (art. 22 da Lei 8.245/1991); do inquilino quando ele causou (perfuração de canos, uso inadequado); do vizinho ou condomínio quando vem de outra unidade ou área comum.
3. O inquilino tem direito a abatimento no aluguel? Sim. Se os reparos durarem mais de 10 dias, o inquilino tem direito ao abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente (art. 26, parágrafo único da Lei 8.245/1991).
4. O inquilino pode rescindir o contrato sem multa? Sim, se os reparos durarem mais de 30 dias ou se o locador se recusar a reparar o vício — o inquilino pode resilir o contrato sem multa (art. 26, parágrafo único; Conjur, 2018).
5. O que é a consignação em pagamento? É o depósito judicial do aluguel quando o locador recusa o pagamento ou há controvérsia sobre o valor (art. 24 da Lei 8.245/1991) — evita a inadimplência e o despejo enquanto se discute o valor devido.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 22, I a IV (deveres do locador: entregar o imóvel em estado de servir, garantir uso pacífico, manter forma e destino, responder por vícios anteriores), art. 23, I e II (deveres do locatário: pagar pontualmente e comunicar danos), art. 24 (consignação em pagamento), art. 26, parágrafo único (abatimento proporcional após 10 dias e resilição após 30 dias de reparos). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] Código Civil — art. 476 (exceptio non adimpleti contractus: “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”).

[3] STJ — AREsp 2.756.277: “diante do descumprimento contratual pelo locador, não se pode exigir do locatário o adimplemento contratual” — a exceção exige inadimplemento relevante e substancial.

[4] Conjur — Inquilino pode rescindir aluguel sem multa por vícios de manutenção (04/10/2018): direito à rescisão sem multa quando o imóvel apresenta problemas anteriores ao contrato. Disponível em: https://conjur.com.br/2018-out-04/inquilino-rescindir-aluguel-multa-vicios-manutencao/

[5] Jusbrasil — Infiltração e rescisão do contrato de aluguel (21/03/2022): responsabilidade pela infiltração (locador, locatário ou vizinho) e possibilidade de rescisão por defeitos no imóvel. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/infiltracao-e-rescisao-do-contrato-de-aluguel/1361343827