O que fazer quando o inquilino atrasa o aluguel? Passo a passo legal

O atraso no pagamento do aluguel é uma das situações mais comuns — e mais estressantes — na relação entre locador e inquilino. A primeira reação de muitos locadores é o desespero ou a vontade de “tomar o imóvel de volta” imediatamente. Mas agir por impulso pode gerar mais prejuízos do que soluções.

A boa notícia é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) oferece um caminho claro e seguro para o locador cobrar o que é devido e, se necessário, retomar o imóvel. O segredo é seguir o passo a passo legal, na ordem certa.

Neste artigo, você vai entender exatamente o que fazer quando o inquilino atrasa o aluguel: da conversa inicial à ação de despejo, passando pelos juros, multa e cobrança extrajudicial.

O primeiro passo: a comunicação

Antes de qualquer medida jurídica, o primeiro passo é a comunicação. Muitos atrasos têm causas simples — esquecimento, problema bancário, imprevisto financeiro — e podem ser resolvidos com um contato direto.

O que fazer:

Entre em contato com o inquilino, por telefone, mensagem ou e-mail.
Pergunte o motivo do atraso e a previsão de pagamento.
Registre a comunicação (guarde mensagens, e-mails, protocolos).

Por que é importante:

Resolve a maioria dos casos de forma rápida e amigável.
Evita custos e desgaste de um processo judicial.
Demonstra boa-fé do locador, o que é valorizado pela Justiça.

O que evitar:

Ameaças ou constrangimentos, que podem gerar conflito e até dano moral.
Ações precipitadas, sem tentar a comunicação.

A comunicação é o primeiro passo porque muitos atrasos não são má-fé — são imprevistos. E a boa relação pode ser preservada.

O segundo passo: entenda o que o contrato prevê

Cada contrato de locação tem regras próprias sobre atraso, juros e multa. Antes de cobrar, é essencial ler o contrato.

O que verificar no contrato:

O valor do aluguel e a data de vencimento.
A multa moratória prevista para atraso (percentual sobre o valor).
Os juros de mora aplicáveis.
A correção monetária prevista.
As consequências do atraso (notificação, despejo).

A regra legal:

A multa moratória costuma ser limitada (em geral, até 10% do valor).
Os juros de mora são os legais (1% ao mês, salvo previsão diversa).
A correção monetária segue o índice previsto no contrato.

Importante: O contrato é a base da cobrança. Se ele prevê multa e juros, o locador tem direito a cobrá-los. Se não prevê, aplicam-se as regras legais.

O terceiro passo: calcule o valor devido

Com o contrato em mãos, é hora de calcular o valor devido, incluindo aluguel, multa, juros e correção.

O que entra no cálculo:

O aluguel atrasado (valor do mês não pago).
A multa moratória (percentual previsto no contrato).
Os juros de mora (1% ao mês ou o previsto).
A correção monetária (índice previsto).

Exemplo prático:

Aluguel: R$ 2.000
Multa moratória: 10% = R$ 200
Juros de mora (1 mês): 1% = R$ 20
Correção monetária: conforme índice
Total devido: R$ 2.220 + correção

Dica: Faça o cálculo por escrito e apresente ao inquilino, com o detalhamento. Isso dá transparência e facilita a negociação.

O quarto passo: a cobrança extrajudicial

Se a comunicação não resolver, o próximo passo é a cobrança extrajudicial — uma cobrança formal, sem ir à Justiça.

Como fazer a cobrança extrajudicial:

Envie uma notificação formal ao inquilino (carta, e-mail ou notificação extrajudicial).
Apresente o valor devido, com o detalhamento.
Estabeleça um prazo para o pagamento.
Informe as consequências do não pagamento (despejo).

A notificação extrajudicial:

Pode ser feita por carta com aviso de recebimento (AR).
Pode ser feita por notificação extrajudicial em cartório (mais formal).
Deve registrar a cobrança e o prazo.

Por que é importante:

Dá prova da cobrança, essencial para uma futura ação judicial.
Muitas vezes resolve o caso, pois o inquilino percebe a seriedade.
É um requisito de boa-fé e prepara o terreno para o despejo.

A cobrança extrajudicial é o passo que formaliza a cobrança e dá base para a ação judicial, se necessário.

O quinto passo: a ação de despejo por falta de pagamento

Se a cobrança extrajudicial não resolver, o locador pode ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento, prevista na Lei do Inquilinato (art. 59).

O que é a ação de despejo:

É a ação judicial que busca a retomada do imóvel pelo locador.
No caso de falta de pagamento, é a via para despejar o inquilino inadimplente.
Permite também a cobrança dos valores devidos.

Os requisitos:

O contrato de locação.
A comprovação do atraso (aluguéis não pagos).
A notificação prévia (quando exigida).
O cálculo dos valores devidos.

O que a ação permite:

A desocupação do imóvel.
A cobrança dos aluguéis e encargos atrasados.
A multa e os juros.
Em alguns casos, a liminar (decisão urgente) para despejo rápido.

Importante: A ação de despejo é o caminho legal para retomar o imóvel. Fazer “justiça com as próprias mãos” (como trocar a fechadura) é proibido e pode gerar dano moral ao locador.

A liminar de despejo: quando é possível

Em alguns casos, a lei permite o despejo liminar — uma decisão urgente que ordena a desocupação antes da decisão final.

Quando a liminar é possível (art. 59 da Lei do Inquilinato):

Quando o contrato está extinto e o inquilino não desocupa.
Quando o inquilino deixou de pagar e não apresentou garantia.
Quando o contrato foi rescindido e o inquilino permanece.

O que a liminar faz:

Ordena a desocupação do imóvel em prazo curto.
Acelera a retomada do imóvel pelo locador.

Importante: A liminar não é automática — depende do preenchimento dos requisitos legais e da análise do juiz. Mas, quando cabível, é uma ferramenta poderosa para o locador.

A purgação da mora: o direito do inquilino

Antes de o despejo se concretizar, o inquilino tem um direito importante: a purgação da mora — ou seja, a possibilidade de pagar o débito e evitar o despejo.

O que é a purgação da mora:

É o pagamento dos valores devidos pelo inquilino.
Quando feito dentro do prazo legal, evita o despejo.
O inquilino paga o débito + custas e permanece no imóvel.

Como funciona:

Na ação de despejo, o inquilino é citado para pagar.
Ele tem um prazo (em geral, 15 dias) para pagar o débito.
Se pagar, a mora é “purgada” e o despejo é evitado.
Se não pagar, o despejo prossegue.

Importante: A purgação da mora é um direito do inquilino, mas só pode ser exercida uma vez a cada 12 meses. Isso evita que o inquilino atrase repetidamente e sempre “escape” do despejo.

O passo a passo na prática: resumo

Passo	O que fazer	Objetivo
1. Comunicação	Contatar o inquilino	Resolver amigavelmente
2. Verificar contrato	Ler as cláusulas de multa e juros	Saber o que cobrar
3. Calcular o débito	Aluguel + multa + juros + correção	Definir o valor
4. Cobrança extrajudicial	Notificação formal	Cobrar e dar base jurídica
5. Ação de despejo	Ajuizar ação na Justiça	Retomar o imóvel e cobrar
6. Liminar	Pedir despejo urgente	Acelerar a retomada

O que NÃO fazer

Alguns comportamentos do locador são proibidos e podem gerar prejuízo:

O que evitar:

Trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino (é proibido, pode gerar dano moral).
Cortar água, luz ou gás (é proibido e pode configurar crime).
Retirar pertences do inquilino (é proibido).
Ameaças ou constrangimentos (podem gerar dano moral).
Ações precipitadas sem seguir o passo a passo legal.

Por que evitar:

Essas condutas podem gerar indenização por danos morais ao locador.
Podem prejudicar a ação judicial de despejo.
Podem configurar crime (esbulho possessório, por exemplo).

O caminho legal é sempre a melhor opção — e o mais seguro para o locador.

Como um advogado pode ajudar

A cobrança de aluguel atrasado e o despejo envolvem procedimentos legais que um advogado especializado pode conduzir:

Analisar o contrato e calcular o débito corretamente.
Redigir a notificação extrajudicial.
Ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento.
Pedir a liminar quando cabível.
Cobrar os valores devidos, com multa, juros e correção.
Defender o locador em cada etapa do processo.

Se você está enfrentando atraso no aluguel, saiba: a lei protege o locador, e um advogado pode garantir que você siga o caminho certo.

Perguntas frequentes (FAQ)

O que fazer quando o inquilino atrasa o aluguel? Seguir o passo a passo legal: comunicar, verificar o contrato, calcular o débito, fazer a cobrança extrajudicial e, se necessário, ajuizar a ação de despejo.

Posso trocar a fechadura ou cortar a luz? Não. Essas condutas são proibidas e podem gerar dano moral e até crime. O caminho é a ação judicial.

O que é a ação de despejo por falta de pagamento? É a ação judicial que busca a retomada do imóvel e a cobrança dos valores devidos, prevista na Lei do Inquilinato.

O que é a purgação da mora? É o direito do inquilino de pagar o débito e evitar o despejo, exercido uma vez a cada 12 meses.

Quais juros e multa posso cobrar? A multa moratória prevista no contrato (em geral, até 10%) e os juros de mora (1% ao mês, salvo previsão diversa), além da correção monetária.

Como um advogado pode ajudar? Analisando o contrato, calculando o débito, redigindo a notificação, ajuizando a ação de despejo e defendendo o locador.

Conclusão

O atraso no pagamento do aluguel é uma situação estressante, mas a Lei do Inquilinato oferece um caminho claro e seguro para o locador. O segredo é seguir o passo a passo legal: comunicar, verificar o contrato, calcular o débito, fazer a cobrança extrajudicial e, se necessário, ajuizar a ação de despejo.

É essencial evitar comportamentos proibidos, como trocar a fechadura ou cortar a luz — que podem gerar dano moral e crime. O caminho legal é sempre o mais seguro.

E, quando o caso chega à Justiça, a ação de despejo por falta de pagamento permite retomar o imóvel e cobrar os valores devidos, com multa, juros e correção.

Se você está enfrentando atraso no aluguel, não aja por impulso. Conheça os seus direitos, siga o passo a passo e, se necessário, busque orientação jurídica.

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