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Contrato Built to Suit: a segurança jurídica na construção sob medida para empresas

Sua empresa precisa de um imóvel construído exatamente sob medida — galpão logístico, centro de distribuição, loja, sede corporativa — mas não quer (ou não pode) imobilizar capital na obra? O contrato Built to Suit (BTS) — a “locação sob encomenda” — é a solução: um investidor constrói o imóvel conforme as especificações da empresa, e ela o ocupa por prazo longo, pagando aluguel que remunera o investimento.

Mas a segurança jurídica dessa operação depende de estruturação contratual cuidadosa — e do regime do art. 54-A da Lei 8.245/1991. Entenda como funciona.

O que é o contrato Built to Suit?

O Built to Suit (em português, “construído para se adequar” ou “feito para servir”) é o contrato em que:

  • O locador-empreendedor adquire o terreno e constrói ou reforma substancialmente o imóvel
  • A construção segue especificações técnicas rigorosas ditadas pelo futuro locatário (a empresa)
  • A empresa ocupa o imóvel por prazo longo, pagando aluguel que cobre os custos da obra e gera lucro ao investidor

É um negócio jurídico complexo e híbrido: combina elementos de construção (obrigação de fazer), locação (uso e fruição) e, muitas vezes, financiamento (o locador investe e recupera ao longo do contrato).

A base legal: art. 54-A da Lei 8.245/1991

O art. 54-A da Lei do Inquilinato, incluído pela Lei 12.744/2012, trouxe segurança jurídica ao modelo:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na modalidade built to suit, aplicam-se as disposições desta Lei, no que couber, e as condições livremente pactuadas entre as partes.”

O que isso significa:

  • Liberdade contratual — as partes podem pactuar livremente as condições do contrato
  • Aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato — as disposições procedimentais da lei se aplicam no que couber
  • Reconhecimento legal do modelo — o BTS deixou de ser um contrato meramente atípico para ter previsão expressa

A natureza jurídica: contrato híbrido

A doutrina e a jurisprudência reconhecem que o BTS não é um contrato puramente de locação — é um contrato híbrido ou atípico, em que a locação é apenas uma das facetas.

Como destacou o STJ, o built to suit pode ser traduzido como uma construção sob medida — um negócio jurídico análogo ao contrato de locação, no qual um contratante se compromete a construir o imóvel conforme as necessidades do outro.

Consequências práticas da natureza híbrida:

  • Não se aplica automaticamente toda a Lei do Inquilinato — apenas no que couber
  • Prevalência das condições pactuadas — o contrato é a lei entre as partes
  • Maior risco para o locador — que investe na obra e depende do contrato longo para recuperar

As cláusulas essenciais do contrato BTS

Para garantir segurança jurídica, o contrato deve conter:

1. Especificações técnicas detalhadas O projeto, as especificações, os materiais e o padrão da obra — definidos com precisão para evitar disputas sobre o que foi prometido e o que foi entregue.

2. Prazo longo e regras de vigência O BTS exige prazo longo (10, 15, 20 anos ou mais) para que o locador recupere o investimento. O contrato deve prever o prazo, as renovações e as condições de prorrogação.

3. Valor do aluguel e reajuste O aluguel deve remunerar o investimento (custo da obra + lucro). As regras de reajuste (índice, periodicidade) devem ser claras — e a cláusula de irrevisibilidade é comum no BTS.

4. Cláusula de irrevisibilidade Muitos contratos BTS preveem a impossibilidade de revisão do aluguel — o valor pactuado é fixo (com reajuste por índice), pois o locador estruturou o investimento com base nele. A jurisprudência tem reconhecido a validade dessa cláusula, salvo desequilíbrio extraordinário.

5. Garantias locatícias Caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de recebíveis — as garantias protegem o locador-investidor contra o inadimplemento.

6. Responsabilidade pela obra e manutenção Quem responde pelos vícios da construção, pelas reformas e pela manutenção — o contrato deve distribuir claramente essas responsabilidades.

7. Hipóteses de rescisão e indenização As condições de rescisão antecipada, as multas e a indenização pelo investimento não amortizado — essenciais para proteger o locador.

8. Registro do contrato O registro em Cartório de Registro de Imóveis confere publicidade e oponibilidade a terceiros — um cuidado que minimiza problemas futuros.

O que o STJ decidiu recentemente?

Em julho de 2026, a Terceira Turma do STJ (REsp 2.229.517, rel. Min. Nancy Andrighi) decidiu um ponto processual relevante: nas ações de rescisão de contrato built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel (art. 58, III da Lei 8.245/1991) — e não ao valor integral do contrato.

Os fundamentos:

  • O art. 54-A estabelece que se aplicam ao BTS as condições pactuadas e as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato
  • Por isso, em matéria de valor da causa, o regramento especial da lei locatícia prevalece sobre a regra geral do CPC
  • A empresa que pretendia fixar o valor da causa em R$ 68,4 milhões (valor total do contrato) teve o recurso negado

Na prática: a decisão confirma que o BTS é tratado, para fins processuais, como locação — reforçando a aplicação da Lei 8.245/1991 ao modelo.

Vantagens e riscos do BTS

Para a empresa-locatária:

  • ✅ Imóvel sob medida, sem imobilizar capital na obra
  • ✅ Ocupação em prazo compatível com o planejamento do negócio
  • ✅ Foco no core business — o investidor cuida da construção

Para o locador-empreendedor:

  • ✅ Retorno do investimento via aluguel ao longo do contrato
  • ✅ Valorização do imóvel
  • ⚠️ Maior risco — depende do contrato longo e das garantias

Riscos comuns:

  • Disputas sobre especificações e qualidade da obra
  • Inadimplemento do locatário
  • Discussões sobre revisão do aluguel
  • Problemas de registro e oponibilidade a terceiros

Conclusão

O contrato Built to Suit é a solução ideal para empresas que precisam de imóvel sob medida sem imobilizar capital — e o art. 54-A da Lei 8.245/1991 (Lei 12.744/2012) trouxe a segurança jurídica que o modelo exigia: liberdade contratual, reconhecimento legal e aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato.

A natureza híbrida do contrato (construção + locação) e o maior risco do locador-investidor exigem estruturação contratual cuidadosa: especificações detalhadas, prazo longo, aluguel que remunere o investimento, garantias, cláusula de irrevisibilidade e registro. A jurisprudência recente do STJ (REsp 2.229.517) confirma a aplicação da Lei do Inquilinato ao modelo.

Se sua empresa quer construir sob medida — ou se você é investidor interessado em financiar uma operação BTS —, a estruturação jurídica adequada é essencial para proteger o investimento e garantir a segurança da operação.

Dúvidas sobre contrato Built to Suit, locação comercial ou estruturação imobiliária? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que é um contrato Built to Suit? É o contrato em que um investidor (locador) constrói ou reforma substancialmente um imóvel conforme as especificações de uma empresa (locatária), que o ocupa por prazo longo pagando aluguel que remunera o investimento. Também é chamado de “locação sob encomenda”.
  2. Qual é a base legal do Built to Suit? O art. 54-A da Lei 8.245/1991, incluído pela Lei 12.744/2012, que reconhece a modalidade e estabelece a prevalência das condições livremente pactuadas, com aplicação subsidiária da Lei do Inquilinato.
  3. O Built to Suit é um contrato de locação? É um contrato híbrido/atípico: combina construção (obrigação de fazer), locação (uso e fruição) e financiamento. A locação é uma das facetas — e a Lei do Inquilinato se aplica no que couber.
  4. O aluguel do Built to Suit pode ser revisado? Muitos contratos preveem cláusula de irrevisibilidade, pois o locador estrutura o investimento com base no valor pactuado. A jurisprudência reconhece a validade da cláusula, salvo desequilíbrio extraordinário.
  5. Qual é o valor da causa em ação de rescisão de contrato BTS? O STJ (REsp 2.229.517, julho/2026) decidiu que o valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel (art. 58, III da Lei 8.245/1991), e não ao valor integral do contrato.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 54-A (locação na modalidade built to suit, incluído pela Lei 12.744/2012) e art. 58, III (valor da causa em ações de rescisão). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — Valor da causa em rescisão de contrato built to suit deve seguir Lei do Inquilinato (Terceira Turma, REsp 2.229.517, rel. Min. Nancy Andrighi, 27/07/2026): valor da causa de 12 aluguéis, aplicação do art. 54-A e prevalência do regramento locatício sobre o CPC. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/27072026-Valor-da-causa-em-rescisao-de-contrato-built-to-suit-deve-seguir-Lei-do-Inquilinato.aspx

[3] Migalhas — Contratos Built to Suit: O que são, vantagens e segurança jurídica (29/08/2025): natureza do contrato, necessidade de longa duração, art. 54-A e liberdade contratual. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/438303/contratos-built-to-suit-o-que-sao-vantagens-e-seguranca-juridica

[4] Conjur — Scalassara: Contrato built to suit — locação sob medida (09/05/2021): o BTS não é contrato típico de locação, pois envolve prestação de fazer do empreendedor. Disponível em: https://conjur.com.br/2021-mai-09/scalassara-contrato-built-to-suit-locacao-medida/

[5] Conjur — É preciso reiterar: built to suit não pode ser revisado (18/11/2024): validade da cláusula de irrevisibilidade do aluguel no BTS. Disponível em: https://conjur.com.br/2024-nov-18/e-preciso-reiterar-built-to-suit-nao-pode-ser-revisado/

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Defeitos estruturais ocultos no imóvel alugado: de quem é a responsabilidade?

Você assinou o contrato de locação, mudou para o imóvel e, semanas depois, descobre trincas na parede, infiltrações, problemas na fundação ou no telhado — defeitos que já existiam antes de você entrar, mas que estavam ocultos. De quem é a responsabilidade pelos reparos?

A resposta é clara: do locador. A lei impõe ao proprietário o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina — e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Entenda como funciona.

A base legal: o dever do locador

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece, no art. 22, os deveres do locador:

“O locador é obrigado a: I – entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina; […] III – manter, no curso da locação, a coisa alugada no estado e qualidade para o uso a que se destina.”

O Código Civil reforça o dever no art. 567:

“Nos contratos de locação, o locador é obrigado a garantir ao locatário o uso pacífico da coisa durante a locação.”

Ou seja: o locador responde por entregar o imóvel em condições de uso e por manter essas condições durante toda a locação. Se o imóvel tem defeitos estruturais ocultos que o tornam impróprio ou diminuem seu valor, o locador é o responsável.

O que é um vício oculto?

O vício oculto (ou vício redibitório) é o defeito que não é visível ou facilmente detectável no momento da assinatura do contrato — mesmo com uma vistoria razoável. Exemplos típicos:

  • Trincas e rachaduras em paredes, lajes ou fundações
  • Infiltrações e vazamentos internos (encanamento, laje, telhado)
  • Problemas estruturais — recalque de fundação, comprometimento de vigas e pilares
  • Defeitos elétricos ou hidráulicos ocultos
  • Mofo e umidade decorrentes de problemas estruturais

O que caracteriza o vício oculto é a impossibilidade de percepção no momento da contratação — o locatário só descobre o problema depois, com o uso do imóvel.

A aplicação dos vícios redibitórios à locação

Embora os arts. 441 a 446 do Código Civil tratem dos vícios redibitórios nos contratos de compra e venda, a doutrina e a jurisprudência aplicam essas regras por analogia à locação — com as adaptações necessárias.

O art. 441 do CC define:

“A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.”

Na locação, isso significa que o locatário pode:

  • Exigir a reparação do defeito pelo locador
  • Pedir abatimento no aluguel (art. 442 do CC, por analogia) — proporcional à diminuição do valor de uso
  • Resolver o contrato (redibição) — quando o defeito torna o imóvel impróprio para o uso
  • Ser indenizado pelos danos materiais e morais sofridos

O que a jurisprudência decidiu?

A jurisprudência é firme no sentido da responsabilidade do locador:

TJ-SP:

“Todos os danos estruturais e ocultos, à época da disponibilização do imóvel para administração ou locação, são de responsabilidade do proprietário, se não foram causados pelo locatário ou terceiro.”

Vícios ocultos que tornam o imóvel impróprio: Os tribunais reconhecem que vazamentos e infiltrações que tornam o imóvel locado impróprio para moradia configuram inadimplemento contratual do locador — com justa causa para a resolução do contrato e dever de ressarcir os prejuízos suportados pelo locatário.

Reparação de defeitos estruturais: Em locação não residencial, os tribunais reconhecem a incidência do art. 22 da Lei 8.245/1991 para responsabilizar a locadora pela reparação de defeitos estruturais no imóvel locado.

A distinção: defeito anterior × dano causado pelo locatário

A responsabilidade do locador alcança os defeitos anteriores à locação — aqueles que já existiam quando o imóvel foi entregue. Já os danos causados pelo locatário durante a locação são de responsabilidade do locatário (art. 23 da Lei 8.245/1991: zelar pela coisa).

Na prática:

  • Defeito estrutural oculto pré-existente → responsabilidade do locador
  • Dano causado pelo locatário (quebra, mau uso, reforma inadequada) → responsabilidade do locatário
  • Desgaste natural → regras do contrato e da lei

A vistoria do imóvel (laudo de vistoria) é a prova essencial para distinguir o que já existia do que foi causado durante a locação.

O que fazer se você descobrir um defeito oculto?

  1. Documente tudo — fotos, vídeos, laudos técnicos, orçamentos de reparo
  2. Notifique o locador por escrito — formalize a ciência do defeito e a exigência de reparação (com prazo razoável)
  3. Comprove a anterioridade — reúna provas de que o defeito já existia antes da locação (vistoria, testemunhas, laudo)
  4. Avalie as opções — reparação, abatimento do aluguel, rescisão ou indenização
  5. Busque orientação especializada — a estratégia depende da gravidade do defeito e do contrato

Conclusão

O locador é responsável pelos defeitos estruturais ocultos anteriores à locação — o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso (art. 22, I da Lei 8.245/1991) e de garantir o uso pacífico (art. 567 do CC) impõe ao proprietário a obrigação de reparar os vícios pré-existentes.

Aplicadas por analogia as regras de vícios redibitórios (arts. 441 a 446 do CC), o locatário pode exigir a reparação, o abatimento do aluguel, a rescisão do contrato e a indenização por danos materiais e morais. A jurisprudência (TJ-SP) é firme: os danos estruturais e ocultos anteriores à locação são de responsabilidade do proprietário.

Se você descobriu defeitos estruturais no imóvel alugado, a orientação de um advogado especializado é essencial para exigir seus direitos — e evitar que o problema se torne um prejuízo maior.

Descobriu defeitos estruturais no imóvel alugado e o locador não resolve? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Quem responde pelos defeitos estruturais ocultos anteriores à locação? O locador. O art. 22, I da Lei 8.245/1991 impõe ao proprietário o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso, e a jurisprudência reconhece a responsabilidade pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
  2. O que é um vício oculto na locação? É o defeito não visível ou facilmente detectável no momento da assinatura do contrato — como trincas, infiltrações, problemas de fundação ou defeitos elétricos/hidráulicos — que torna o imóvel impróprio ao uso ou diminui seu valor.
  3. O locatário pode rescindir o contrato por defeito estrutural? Sim. Quando o defeito torna o imóvel impróprio para o uso, há justa causa para a resolução do contrato (aplicação analógica dos arts. 441 a 446 do CC), com dever de ressarcir os prejuízos.
  4. O locatário pode pedir abatimento no aluguel? Sim. Por analogia ao art. 442 do CC, o locatário pode reclamar abatimento proporcional no aluguel quando o defeito diminui o valor de uso do imóvel.
  5. Como provar que o defeito é anterior à locação? Com a vistoria (laudo de vistoria), fotos, vídeos, laudos técnicos, testemunhas e orçamentos de reparo — a documentação é essencial para distinguir o defeito pré-existente do dano causado pelo locatário.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 22 (deveres do locador: entregar o imóvel em estado de servir ao uso e manter essa condição), art. 23 (deveres do locatário: zelar pela coisa) e art. 9º (reparações). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] Código Civil — arts. 441 a 446 (vícios redibitórios, aplicáveis por analogia à locação) e art. 567 (dever do locador de garantir o uso pacífico da coisa).

[3] TJ-SP — Apelação Cível (vício redibitório em locação): “Todos os danos estruturais e ocultos, à época da disponibilização do imóvel para administração ou locação, são de responsabilidade do proprietário, se não foram causados pelo locatário ou terceiro.”

[4] Migalhas — Vícios ocultos e responsabilização na locação de imóveis (30/10/2019): dever do locador de providenciar vistoria e reparos antes de nova locação. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/314058/vicios-ocultos-e-responsabilizacao-na-locacao-de-imoveis

[5] Jusbrasil — Vícios ocultos em imóveis alugados: quais os direitos do inquilino? (26/08/2026): definição de vício oculto e direitos do locatário. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/vicios-ocultos-em-imoveis-alugados-quais-os-direitos-do-inquilino/2638770206

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Desapropriação de imóveis urbanos pela Prefeitura: como funciona e quais os direitos de indenização

A desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público — no caso, a Prefeitura — retira compulsoriamente a propriedade de um imóvel urbano, mediante indenização justa, prévia e em dinheiro. A base está no art. 5º, XXIV da Constituição Federal e no Decreto-Lei 3.365/1941 (desapropriação por utilidade pública), além do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) para a desapropriação urbanística.

1. As modalidades de desapropriação

A Prefeitura pode desapropriar com base em três fundamentos:

  • Utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941) — obras públicas, saneamento, transporte, urbanização. É a mais comum em áreas urbanas.
  • Necessidade pública — situações de emergência ou imperativo do interesse público.
  • Interesse social (Lei 4.132/1962) — regularização fundiária, habitação de interesse social, proteção do patrimônio histórico.

No âmbito urbano, há ainda a desapropriação-sanção (art. 182, §4º, III da CF): quando o proprietário não cumpre a função social do imóvel (terreno ocioso, subutilizado), a Prefeitura pode desapropriar pagando em títulos da dívida pública municipal — e não em dinheiro. Essa é a exceção à regra do pagamento em dinheiro.

2. O procedimento

A desapropriação tem duas fases:

Fase administrativa

  • Declaração de utilidade pública ou interesse social (decreto do Prefeito)
  • Avaliação do imóvel e oferta de indenização ao proprietário
  • Tentativa de acordo amigável

Fase judicial

  • Se não houver acordo, a Prefeitura ajuíza a ação de desapropriação
  • O juiz pode autorizar a imissão provisória na posse (a Prefeitura entra no imóvel antes do pagamento final, mediante depósito)
  • A indenização é fixada por perícia judicial

3. Os direitos de indenização

A indenização deve ser justa, prévia e em dinheiro (art. 5º, XXIV da CF). Isso significa:

O que entra na indenização:

  • Valor de mercado do imóvel — avaliado por perícia, considerando localização, potencial construtivo e uso
  • Benfeitorias necessárias e úteis — melhorias feitas pelo proprietário
  • Lucros cessantes — em certos casos, a perda de renda (ex.: imóvel alugado)
  • Juros compensatórios — desde a imissão na posse (Súmula 113/STJ), à taxa de até 6% ao ano
  • Juros moratórios — desde o trânsito em julgado (Súmula 102/STJ), à taxa de 6% ao ano
  • Correção monetária — desde a avaliação até o pagamento

Súmulas essenciais do STJ:

  • Súmula 12 — são cumuláveis juros compensatórios e moratórios
  • Súmula 56 — a fixação do valor justo da indenização não impede a discussão dos juros
  • Súmula 113 — juros compensatórios na desapropriação direta incidem da imissão na posse
  • Súmula 114 — juros compensatórios na desapropriação indireta incidem da ocupação
  • Súmula 141 — honorários calculados sobre a diferença entre oferta e indenização

4. A desapropriação indireta

Quando a Prefeitura ocupa o imóvel sem seguir o procedimento legal (sem decreto, sem indenização), configura-se a desapropriação indireta — um esbulho que o proprietário pode reverter em ação pedindo a indenização, com juros compensatórios desde a ocupação (Súmula 114/STJ).

5. O que fazer se seu imóvel for desapropriado

  1. Não aceite a primeira oferta sem avaliação técnica — a oferta administrativa costuma ser inferior ao valor de mercado
  2. Conteste o valor — a perícia judicial é a oportunidade de demonstrar o valor real do imóvel
  3. Verifique os juros — compensatórios desde a imissão na posse e moratórios desde o trânsito em julgado
  4. Questione a imissão provisória — se o depósito for insuficiente ou irregular
  5. Acompanhe o prazo de caducidade — a declaração de utilidade pública caduca em 5 anos (art. 10 do DL 3.365/1941)
  6. Busque orientação especializada — a diferença entre a oferta e a indenização justa pode ser significativa
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Ação renovatória em shopping center: proteja seu fundo de comércio e cuidado com as luvas

O contrato de locação da sua loja em um shopping center está chegando ao fim — e o empreendedor não quer renovar? A ação renovatória de locação é o instrumento que protege o seu fundo de comércio (o ponto comercial, a clientela, o investimento) e permite renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos legais.

Mas a locação em shopping center tem peculiaridades — e o tema das luvas exige atenção redobrada. Entenda como funciona.

O que é a ação renovatória e por que ela existe?

A ação renovatória de locação é o instrumento que permite ao locatário comercial renovar seu contrato independentemente da vontade do locador, protegendo o fundo de comércio — o conjunto de bens formado pela clientela, pelo nome, pela reputação e pelos investimentos feitos no ponto.

Como destacou a ministra Nancy Andrighi (STJ, REsp 1.971.600), a ação renovatória protege simultaneamente o fundo de comércio e o direito de propriedade — buscando o equilíbrio entre o locatário que investiu no ponto e o locador que é dono do imóvel.

O objetivo central é evitar o enriquecimento injustificado do locador, que se beneficiaria de toda a clientela e do investimento construído pelo lojista.

Os requisitos da ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/1991)

Para ter direito à renovação compulsória, o lojista deve preencher requisitos cumulativos:

1. Contrato escrito com prazo determinado O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado (art. 51, I).

2. Prazo mínimo de 5 anos O contrato a renovar — ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos — deve ser de, no mínimo, 5 anos (art. 51, II). A chamada acessio temporis permite somar contratos sucessivos para atingir o prazo.

3. Exploração do mesmo ramo por 3 anos O lojista deve estar explorando o mesmo ramo de atividade, de forma ininterrupta, há pelo menos 3 anos (art. 51, III).

4. Prazo de ajuizamento A ação deve ser proposta entre 6 meses e 1 ano antes do término do contrato (art. 51, §5º). Perder esse prazo significa perder o direito à renovação.

A locação em shopping center: art. 54 da Lei 8.245/1991

A locação em shopping center tem regime próprio (art. 54 da Lei do Inquilinato):

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Isso significa que:

  • Prevalência da autonomia privada — as condições livremente pactuadas no contrato têm força
  • Aplicação das regras procedimentais — a ação renovatória se aplica ao lojista de shopping (STJ reconhece expressamente)
  • Contrato atípico/misto — o contrato de shopping combina locação com outras obrigações (mix, horário, fundo de promoção)

Peculiaridades do contrato de shopping:

  • Aluguel mínimo + aluguel percentual — sobre as vendas do lojista
  • Fundo de promoção — contribuição para divulgação do empreendimento
  • Cláusulas de mix — controle das atividades permitidas
  • Regras de funcionamento — horários, padronização, obras

O que é “luvas” e quais os cuidados?

As luvas são o pagamento feito pelo locatário ao locador pela cessão do ponto — o valor pago para “comprar” o direito de explorar aquele espaço, vinculado ao fundo de comércio.

Origem histórica: a expressão vem da antiga Lei de Luvas (Decreto 24.150/1934), que protegia o locatário do ponto comercial. A lei foi revogada pela Lei 8.245/1991, mas o conceito permanece na prática contratual.

Cuidados com as luvas:

1. Equivalência com o fundo de comércio As luvas devem ter equivalência com o fundo de comércio disponibilizado pelo locador. Se o valor pago não corresponder ao que foi entregue, o lojista pode discutir a devolução ou a redução das luvas.

2. Shopping não construído ou infraestrutura inferior A doutrina e a jurisprudência reconhecem a possibilidade de devolução das luvas quando:

  • O shopping não foi construído como prometido
  • A infraestrutura é muito inferior à prometida
  • O fluxo de clientes prometido não se concretiza

3. Documentação Guarde todos os comprovantes do pagamento das luvas — recibos, contratos, transferências. A prova é essencial para qualquer discussão de devolução.

4. Previsão contratual Analise com atenção as cláusulas sobre luvas no contrato: valor, forma de pagamento, condições de devolução e hipóteses de rescisão.

Quando o locador pode negar a renovação?

O locador pode denegar a renovação em hipóteses de justo motivo (art. 52 da Lei 8.245/1991):

  • Uso próprio — o locador precisa do imóvel para uso próprio ou de familiar
  • Reforma substancial — reforma que importe em modificação substancial do imóvel
  • Valorização — proposta de terceiro com valor significativamente maior
  • Inadimplemento — descumprimento contratual do locatário

No shopping center, a denegação pode envolver peculiaridades:

  • Alteração do mix — mudança na composição de lojas do empreendimento
  • Plano de reforma ou expansão do shopping
  • Relações de concorrência entre lojistas

Importante: se a renovação for denegada por justo motivo, o locador pode dever indenização pelo fundo de comércio (art. 52, §3º) — especialmente nos casos de uso próprio e reforma.

O que o STJ decidiu sobre o tema?

1. Proteção simultânea (REsp 1.971.600) O STJ reconheceu que a ação renovatória protege ao mesmo tempo o fundo de comércio do locatário e o direito de propriedade do locador — buscando o equilíbrio.

2. Prazo máximo de 5 anos (REsp 1.990.552) O STJ fixou que a prorrogação judicial da locação não pode ultrapassar 5 anos — mesmo que o contrato original tenha prazo maior. A renovação é concedida pelo prazo de até 5 anos.

3. Aluguel percentual (REsp 1.947.694) O STJ decidiu que a alteração do aluguel percentual em shopping center, por meio da ação renovatória, só é viável se houver desequilíbrio econômico resultante de evento imprevisível ocorrido após a contratação. A simples discrepância com o valor de mercado não justifica a alteração.

Cuidados práticos para o lojista

  1. Ajuíze no prazo — entre 6 meses e 1 ano antes do término do contrato
  2. Comprove os requisitos — contrato escrito, 5 anos de locação, 3 anos no mesmo ramo
  3. Documente o fundo de comércio — investimentos, benfeitorias, clientela, faturamento
  4. Guarde os comprovantes das luvas — para discussões de devolução ou redução
  5. Analise o contrato de shopping — aluguel mínimo e percentual, fundo de promoção, cláusulas de mix
  6. Avalie o aluguel — a ação renovatória permite discutir o valor para adequá-lo ao mercado
  7. Busque orientação especializada — as peculiaridades do shopping exigem estratégia técnica

Conclusão

A ação renovatória de locação é o instrumento que protege o fundo de comércio do lojista de shopping center — permitindo renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991: contrato escrito, 5 anos de locação e 3 anos no mesmo ramo.

A locação em shopping tem peculiaridades (art. 54): prevalência das condições pactuadas, aluguel mínimo e percentual, fundo de promoção e cláusulas de mix. E as luvas exigem atenção — especialmente quanto à equivalência com o fundo de comércio e à possibilidade de devolução.

A jurisprudência do STJ (REsp 1.971.600, REsp 1.990.552 e REsp 1.947.694) delimita os contornos do tema: proteção simultânea do fundo de comércio e da propriedade, prazo máximo de 5 anos e alteração do aluguel percentual apenas por desequilíbrio imprevisível. Se você é lojista e seu contrato está chegando ao fim, a orientação especializada é essencial para proteger seu ponto.

Dúvidas sobre ação renovatória, locação em shopping center ou fundo de comércio? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que é a ação renovatória de locação? É o instrumento que permite ao locatário comercial renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, protegendo o fundo de comércio (ponto comercial, clientela e investimentos). Está prevista nos arts. 51 a 58 da Lei 8.245/1991.
  2. Quais são os requisitos da ação renovatória? Contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos (ou soma de prazos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos (art. 51 da Lei 8.245/1991). A ação deve ser ajuizada entre 6 meses e 1 ano antes do término do contrato.
  3. A ação renovatória se aplica a lojas de shopping center? Sim. O STJ reconhece expressamente que o lojista de shopping center tem direito à ação renovatória, preenchidos os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991. A locação em shopping tem regime próprio (art. 54).
  4. O que são as luvas? São o pagamento feito pelo locatário ao locador pela cessão do ponto, vinculado ao fundo de comércio. O lojista pode discutir a devolução ou redução das luvas quando não houver equivalência com o fundo de comércio (ex.: shopping não construído ou infraestrutura inferior).
  5. Quando o locador pode negar a renovação? Em hipóteses de justo motivo (art. 52 da Lei 8.245/1991): uso próprio, reforma substancial, proposta de terceiro com valor maior ou inadimplemento. Nesses casos, pode haver indenização pelo fundo de comércio (art. 52, §3º).

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 51 (requisitos da ação renovatória), art. 52 (denegação da renovação e indenização do fundo de comércio), art. 54 (locação em shopping center) e art. 71 (procedimento). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade (REsp 1.971.600, rel. Min. Nancy Andrighi, 2022). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/25092022-Acao-renovatoria-a-protecao-simultanea-do-fundo-de-comercio-e-do-direito-de-propriedade.aspx

[3] STJ — REsp 1.990.552/RS (rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, 17/05/2022): prazo máximo de prorrogação judicial de 5 anos, admitida a acessio temporis. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=@CNOT=’019077‘

[4] STJ — REsp 1.947.694/SP (rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma): alteração do aluguel percentual em shopping center só é viável com desequilíbrio econômico por evento imprevisível. Cobertura: SEDEP.

[5] Conjur — Luvas em contratos de locação: origem e análise atual (18/12/2024): devolução das luvas quando não há equivalência com o fundo de comércio. Disponível em: https://conjur.com.br/2024-dez-18/luvas-em-contratos-de-locacao-origem-e-cenario-atual/

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Senna Martins Advogados: mais que advogados, arquitetos de soluções jurídicas complexas

Há mais de 20 anos, a Senna Martins Advogados constrói uma reputação sólida: expertise técnica somada à dedicação pessoal em cada processo. Mais que advogados, somos arquitetos de soluções jurídicas complexas — desenhando estratégias sob medida para proteger direitos, patrimônio e saúde de quem confia no nosso trabalho.

Quem somos

O Senna Martins é um escritório de advocacia com atuação em todo o Brasil, especializado em:

  • 🩺 Direito da Saúde — planos de saúde, negativas de cobertura, tratamentos, medicamentos (incluindo canabidiol), cirurgias
  • ⚖️ Direito Criminal — defesa criminal, Tribunal do Júri, execução penal, teses de progressão de regime
  • 📋 Direito Civil — contratos, responsabilidade civil, direito de família, sucessões
  • 💼 Direito Trabalhista — direitos do trabalhador, verbas trabalhistas, acidentes de trabalho
  • 💻 Direito Digital — crimes digitais, direito de imagem, proteção de dados, exposição indevida

O que nos diferencia

1. Expertise técnica real Cada caso é conduzido com fundamentação técnica sólida — jurisprudência atual, teses recentes (como o Tema 1374 do STJ) e estratégia processual definida sob medida.

2. Dedicação pessoal Não tratamos clientes como números. Cada processo recebe atenção individual — da primeira consulta à decisão final.

3. Segurança jurídica Trabalhamos para dar segurança a quem tem um time de especialistas cuidando do seu patrimônio — seja na defesa de um direito de saúde, na proteção de um bem ou na condução de uma defesa criminal.

4. Atuação nacional Com atendimento em todo o Brasil, o escritório une capilaridade e especialização.

Por que a especialização importa?

O Direito é cada vez mais complexo. Um problema de saúde exige conhecimento de Direito da Saúde e do Consumidor; uma defesa criminal exige domínio de Direito Penal e Processo Penal; a proteção patrimonial exige planejamento sucessório e empresarial.

A especialização faz a diferença entre uma tese genérica e uma solução sob medida — entre um resultado mediano e a defesa de elite que protege o que importa.

Conclusão

O Senna Martins Advogados é mais que um escritório: é uma equipe de especialistas dedicada a arquitetar soluções jurídicas complexas — com expertise técnica, dedicação pessoal e segurança jurídica em cada processo.

Se você precisa de um time que cuide dos seus direitos e do seu patrimônio com defesa de elite, fale conosco.

Precisa de orientação jurídica especializada? Fale com a Senna Martins Advogados.

Imagem do autor Postado por : Antônio Eduardo Senna Martins 2 set
Laudo médico: o documento que pode garantir (ou negar) seu benefício no INSS

O laudo médico é a peça mais importante de um pedido de benefício por incapacidade no INSS — seja o auxílio por incapacidade temporária (antigo auxílio-doença), a aposentadoria por incapacidade permanente (antiga invalidez) ou o BPC/LOAS.

Um laudo bem elaborado pode ser o diferencial entre a aprovação e a negativa do seu pedido. E um laudo incompleto pode custar meses de espera e a frustração de um benefício negado. Entenda o que o documento deve conter e como ele influencia a perícia e a Justiça.

Por que o laudo médico é tão importante?

O INSS analisa, na perícia médica, se o segurado tem incapacidade para o trabalho — e o laudo médico é a prova documental dessa condição. Ele tem dupla finalidade:

  • Finalidade médica — descreve o diagnóstico, a evolução clínica e os tratamentos
  • Finalidade jurídica — comprova a incapacidade perante o INSS e, se necessário, perante o juiz

O laudo do INSS goza de presunção relativa de legitimidade — ou seja, pode ser contestado com documentação médica robusta. E o juiz não está vinculado à conclusão da perícia: pode conceder o benefício com base em outros elementos, como laudos e atestados particulares.

Os 4 elementos essenciais do laudo médico

Com base na orientação do INSS e na prática previdenciária, o laudo médico deve conter:

1. Diagnóstico completo com CID específico O laudo deve trazer o diagnóstico da doença com o CID (Código Internacional de Doenças) específico. O CID é essencial porque:

  • Identifica a doença de forma padronizada
  • Permite ao INSS verificar se a condição se enquadra nos critérios
  • É referência para o acompanhamento do caso (mesmo CID em afastamentos alternados)

2. Histórico detalhado: tratamentos anteriores e medicamentos atuais O laudo deve descrever:

  • Tratamentos anteriores — cirurgias, terapias, fisioterapia, internações
  • Medicamentos atuais — nomes, dosagens e tempo de uso
  • Evolução clínica — como a doença se desenvolveu e respondeu aos tratamentos

Esse histórico comprova que a condição é real, acompanhada e tratada — e não uma alegação isolada.

3. Impacto real: como os sintomas impedem o trabalho O ponto mais importante: o laudo deve descrever como os sintomas impedem o trabalho hoje. Não basta o diagnóstico — é preciso demonstrar o impacto funcional:

  • Quais atividades o paciente não consegue mais realizar
  • Como a doença afeta a capacidade laboral (esforço físico, postura, concentração, deslocamento)
  • A relação entre os sintomas e a atividade habitual do trabalhador

4. Tempo estimado: período necessário de afastamento O laudo deve indicar o tempo estimado de afastamento — o período em que o paciente estará incapacitado para o trabalho. Esse dado orienta:

  • A concessão do auxílio por incapacidade temporária
  • A previsão de retorno à atividade
  • A avaliação entre incapacidade temporária e permanente

O que o INSS exige no atestado?

O INSS orienta que o documento seja:

  • Legível, sem rasuras
  • Com nome completo do paciente
  • Com data de emissão
  • Com assinatura e identificação do médico (CRM)
  • Com diagnóstico e CID
  • Com o tempo de repouso/afastamento estimado

Como o laudo influencia a perícia?

Na perícia médica do INSS, o perito analisa:

  1. Se há doença ou lesão comprovada
  2. Se a condição impede o trabalho, mesmo que temporariamente
  3. Se há previsão de melhora e retorno à atividade
  4. Se o segurado cumpriu a carência (na maioria dos casos, 12 meses de contribuição)

O laudo médico bem elaborado antecipa e reforça esses pontos — facilitando o trabalho do perito e aumentando as chances de aprovação.

E se o benefício for negado?

Se o INSS negar o benefício, o laudo médico continua sendo a peça central:

  • Recurso administrativo — é possível recorrer ao Conselho de Recursos da Previdência Social (CRPS)
  • Ação judicial — o segurado pode ajuizar ação previdenciária, com nova perícia judicial
  • O juiz não está vinculado à perícia — a jurisprudência reconhece que o magistrado pode conceder o benefício com base em vasta documentação médica subsidiária, mesmo que a perícia seja desfavorável (TRF-4, princípio da prevenção)

Dicas práticas para o seu laudo

  • Leve todos os documentos — laudos, atestados, exames, receitas, prontuários
  • Peça ao médico que detalhe o impacto — como os sintomas impedem o trabalho
  • Atualize os documentos — laudos recentes têm mais valor probatório
  • Guarde comprovantes — de consultas, tratamentos e medicamentos
  • Busque orientação especializada — um advogado previdenciarista orienta a documentação e conduz o recurso ou a ação

Conclusão

O laudo médico é a peça-chave dos benefícios por incapacidade: com diagnóstico completo e CID, histórico de tratamentos, impacto real na capacidade de trabalho e tempo estimado de afastamento, ele comprova a incapacidade perante o INSS e a Justiça.

Um laudo bem elaborado aumenta as chances de aprovação — e, se o benefício for negado, a documentação médica robusta é o que permite reverter a decisão, inclusive judicialmente. Se você está afastado por doença ou acidente, a orientação de um advogado previdenciarista é essencial para garantir seus direitos.

Precisa de auxílio por incapacidade ou teve benefício negado pelo INSS? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que o laudo médico deve conter para o INSS? Diagnóstico completo com CID específico, histórico detalhado de tratamentos e medicamentos, impacto real dos sintomas na capacidade de trabalho e tempo estimado de afastamento.
  2. O laudo médico é obrigatório para o auxílio-doença? Sim. O benefício por incapacidade temporária exige comprovação da incapacidade por meio de perícia médica do INSS, e o laudo/atestado médico é a prova documental essencial.
  3. O juiz é obrigado a seguir a perícia do INSS? Não. O laudo do INSS tem presunção relativa, e o juiz não está vinculado à perícia — pode conceder o benefício com base em vasta documentação médica subsidiária (TRF-4, princípio da prevenção).
  4. O que fazer se o INSS negar o benefício? Cabe recurso administrativo ao CRPS e, se necessário, ação judicial previdenciária, com nova perícia e a documentação médica completa.
  5. O CID é obrigatório no laudo? Sim. O CID (Código Internacional de Doenças) identifica a doença de forma padronizada e é essencial para a análise do INSS, inclusive para afastamentos com o mesmo CID.

📚 Fontes de referência

[1] Gov.br — Solicitar Auxílio por Incapacidade Temporária (perícia médica, incapacidade por mais de 15 dias). Disponível em: https://www.gov.br/pt-br/servicos/solicitar-beneficio-por-incapacidade-temporaria-auxilio-doenca

[2] Lei 8.213/1991 — art. 42 (aposentadoria por incapacidade permanente) e art. 59 (auxílio por incapacidade temporária).

[3] TRF-4 — Apelação Cível 5023816-49.2020.4.04.9999/SC (rel. Des. Ana Cristina Ferro Blasi): benefício por incapacidade temporária — não vinculação à perícia, vasta documentação médica subsidiária, princípio da prevenção.

[4] STJ — AREsp 1.409.049/SC (2018): laudo pericial conclusivo pela incapacidade parcial não vincula o juiz; circunstâncias socioeconômicas, profissionais e culturais podem favorecer a concessão.

[5] Jusbrasil — Quais laudos são necessários para pedir o Benefício por Incapacidade Temporária (Auxílio-Doença)? (25/08/2026): o que o INSS analisa — doença comprovada, impedimento do trabalho, previsão de melhora e carência. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/quais-laudos-sao-necessarios-para-pedir-o-beneficio-por-incapacidade-temporaria-auxilio-doenca/5337784248

Imagem do autor Postado por : Antônio Eduardo Senna Martins 2 set
Tema 1374 do STJ: associação para o tráfico não é organização criminosa — e isso garante progressão de regime para mães

O STJ acabou de confirmar: a associação para o tráfico (art. 35 da Lei 11.343/2006) e a associação criminosa (art. 288 do Código Penal) não se equiparam ao crime de organização criminosa (Lei 12.850/2013).

A decisão, fixada no Tema 1374 (REsp 2.204.349/MG, julgado em 12/08/2026 pela Terceira Seção), tem impacto real e imediato: garante a progressão especial de regime para apenadas gestantes, mães ou responsáveis por crianças ou pessoas com deficiência (art. 112, §3º, V da LEP). Entenda.

O que o STJ decidiu?

A Terceira Seção do STJ, ao julgar o Tema 1374 em regime de recursos repetitivos, fixou a seguinte tese:

“Em atenção aos princípios da legalidade, da taxatividade e do favor rei, a interpretação da expressão ‘organização criminosa’ contida no art. 112, §3º, V, da LEP compreende somente a hipótese de condenação nos termos da Lei 12.850/2013, não abrangendo a associação criminosa (art. 288 do CP) nem a associação para o tráfico (art. 35 da Lei 11.343/2006).”

Na prática: o conceito de “organização criminosa” para fins de execução penal é restritivo — vale apenas para quem foi condenado pela Lei 12.850/2013. Fora disso, é ilegalidade aplicar o conceito.

O que é o art. 112, §3º, V da LEP?

O art. 112, §3º, V da Lei de Execução Penal (Lei 7.210/1984) prevê a progressão especial de regime para:

  • Apenada gestante
  • Apenada mãe ou responsável por criança ou pessoa com deficiência

A progressão especial permite a passagem para regime menos gravoso com requisitos mais benéficos — um direito humanitário reconhecido pela legislação.

O problema: alguns tribunais vinham equiparando a associação para o tráfico e a associação criminosa a “organização criminosa” — e, com isso, impedindo a progressão especial dessas mães. O STJ corrigiu essa distorção.

Por que a decisão é importante?

1. Correção de ilegalidade A decisão reafirma que ainda tem gente aplicando a lei do jeito errado — equiparando tipos penais distintos para prejudicar a pessoa presa. O STJ fixou o entendimento correto: organização criminosa é somente a condenação pela Lei 12.850/2013.

2. Proteção da maternidade A decisão garante que mães gestantes, mães e responsáveis por crianças ou pessoas com deficiência condenadas por associação para o tráfico ou associação criminosa tenham acesso à progressão especial de regime — um direito humanitário que não pode ser negado por interpretação extensiva.

3. Segurança jurídica Por ser recurso repetitivo (Tema 1374), a tese deve ser aplicada por todos os tribunais do país — criando segurança jurídica e uniformidade.

Quem é beneficiado?

A tese beneficia diretamente:

  • Apenadas gestantes condenadas por associação para o tráfico (art. 35 da Lei 11.343/2006)
  • Apenadas mães ou responsáveis por crianças condenadas por associação para o tráfico ou associação criminosa (art. 288 do CP)
  • Apenadas responsáveis por pessoas com deficiência nas mesmas condições

Importante: a tese vale para quem foi condenado pela Lei 12.850/2013 (organização criminosa) — nesse caso, o impedimento à progressão especial permanece. Fora disso, a progressão deve ser garantida.

O que fazer na prática?

Se você é advogado ou tem um familiar nessa situação:

  1. Verifique a condenação — o crime foi associação para o tráfico (art. 35 da Lei 11.343/2006) ou associação criminosa (art. 288 do CP)? Se sim, a tese se aplica
  2. Requer a progressão especial — com fundamento no art. 112, §3º, V da LEP e no Tema 1374 do STJ
  3. Questione decisões contrárias — se o juízo da execução negou a progressão equiparando a associação a organização criminosa, a decisão contraria o Tema 1374 e pode ser impugnada
  4. Busque orientação especializada — a tese é recente e exige fundamentação técnica adequada

Conclusão

O Tema 1374 do STJ (REsp 2.204.349/MG, 12/08/2026) fixou que a associação para o tráfico e a associação criminosa não se equiparam a organização criminosa — e, portanto, não impedem a progressão especial de regime para apenadas gestantes, mães ou responsáveis por crianças ou pessoas com deficiência (art. 112, §3º, V da LEP).

A decisão, em recurso repetitivo, corrige uma ilegalidade que vinha sendo praticada e garante um direito humanitário essencial. Se você ou um familiar está nessa situação, a tese é sólida — e a atuação de um advogado criminalista é essencial para fazê-la valer.

Dúvidas sobre o Tema 1374, progressão de regime ou execução penal? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que é o Tema 1374 do STJ? É o recurso repetitivo (REsp 2.204.349/MG, julgado em 12/08/2026) que fixou que a associação para o tráfico (art. 35 da Lei 11.343/2006) e a associação criminosa (art. 288 do CP) não se equiparam a organização criminosa (Lei 12.850/2013) para fins de execução penal.
  2. Qual é o impacto prático do Tema 1374? Garante a progressão especial de regime (art. 112, §3º, V da LEP) para apenadas gestantes, mães ou responsáveis por crianças ou pessoas com deficiência condenadas por associação para o tráfico ou associação criminosa.
  3. Quem é beneficiado pela tese? Apenadas gestantes, mães ou responsáveis por crianças ou pessoas com deficiência condenadas por associação para o tráfico (art. 35 da Lei 11.343/2006) ou associação criminosa (art. 288 do CP).
  4. A tese vale para quem foi condenado por organização criminosa? Não. Para quem foi condenado pela Lei 12.850/2013 (organização criminosa), o impedimento à progressão especial permanece. A tese vale para os demais casos.
  5. O que fazer se a progressão foi negada? Verificar se a condenação é por associação para o tráfico ou associação criminosa e, se sim, requerer a progressão especial com fundamento no Tema 1374, impugnando decisões contrárias.

📚 Fontes de referência

[1] STJ — Terceira Seção define interpretação restritiva de orcrim na execução penal (31/08/2026). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/31082026-terceira-secao-define-interpretacao-restritiva-do-conceito-de-organizacao-criminosa-na-execucao-penal.aspx

[2] Migalhas — STJ: Associação para o tráfico não impede progressão especial de mães (12/08/2026). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/462232/stj-associacao-para-o-trafico-nao-impede-progressao-especial-de-maes

[3] STJ — Tema 1374 (repetitivo): REsp 2.204.349/MG, rel. Min. Sebastião Reis Júnior, Terceira Seção, julgado em 12/08/2026.

[4] Lei 7.210/1984 — LEP, art. 112, §3º, V (progressão especial para gestante, mãe ou responsável por criança ou pessoa com deficiência).

[5] Lei 12.850/2013 — art. 2º (organização criminosa); Lei 11.343/2006 — art. 35 (associação para o tráfico); Código Penal — art. 288 (associação criminosa).

Imagem do autor Postado por : Antônio Eduardo Senna Martins 2 set
Carro de som na campanha eleitoral: o que pode e o que não pode?

O carro de som — incluindo o popular “paredão” automotivo — é uma ferramenta clássica de campanha eleitoral. Mas o uso exige atenção: dependendo da potência e da forma de utilização, o veículo pode estar sujeito a regras específicas e até caracterizar propaganda eleitoral irregular.

Entenda o que a legislação permite, os limites e os riscos.

O que é carro de som para a Justiça Eleitoral?

A legislação eleitoral define carro de som como qualquer veículo — motorizado ou não, ou ainda tracionado por animais — que use equipamento de som com potência nominal de amplificação de até 10.000W (dez mil watts).

Acima dessa potência, o veículo é classificado como minitrio ou trio elétrico, que tem regras próprias e mais restritivas.

Onde o carro de som pode ser usado?

O carro de som pode ser utilizado em:

  • Carreatas
  • Caminhadas
  • Passeatas
  • Reuniões
  • Comícios

Nesses eventos, o carro de som é um meio legítimo de propaganda eleitoral, divulgando jingles e mensagens dos candidatos.

O que NÃO pode ser feito?

1. Circular aleatoriamente pela cidade O carro de som não pode circular aleatoriamente pela cidade apenas tocando jingles de campanha, fora dos eventos permitidos (carreatas, caminhadas, passeatas, reuniões e comícios). A circulação desvinculada de um evento pode caracterizar propaganda eleitoral irregular.

2. Desrespeitar os limites de volume e horário O funcionamento de alto-falantes e amplificadores de som somente é permitido entre 8h e 22h (art. 39, §3º da Lei 9.504/1997 e art. 15 da Resolução TSE 23.610/2019). Fora desse horário, o uso é irregular.

3. Usar perto de locais protegidos É vedada a instalação e o uso de equipamentos de som em distância inferior a 200 metros de:

  • Sedes dos Poderes (Executivo, Legislativo e Judiciário)
  • Hospitais e casas de saúde
  • Escolas, bibliotecas públicas, igrejas e teatros (quando em funcionamento)
  • Estabelecimentos militares

4. Exceder a potência permitida Veículos com equipamento de som acima de 10.000W não são “carro de som” — são minitrios ou trios elétricos, sujeitos a regras mais restritivas (uso apenas em carreatas, caminhadas, passeatas, reuniões e comícios, com limites específicos).

Os horários permitidos

  • Carro de som e alto-falantes: das 8h às 22h, até a véspera da eleição
  • Comícios e aparelhagens de sonorização fixas: das 8h às 24h
  • No dia da eleição: é vedada qualquer propaganda eleitoral, incluindo o uso de carro de som

O que acontece em caso de irregularidade?

O uso irregular do carro de som pode gerar:

  • Representação por propaganda eleitoral irregular — com pedido de multa
  • Multa — valores previstos na legislação eleitoral
  • Retirada do veículo — determinação de cessação do uso
  • Configuração de propaganda antecipada — se o uso ocorrer antes do período permitido (16 de agosto de 2026)

Dicas práticas para a campanha

  • Use o carro de som apenas em eventos — carreatas, caminhadas, passeatas, reuniões e comícios
  • Respeite o horário — das 8h às 22h
  • Mantenha distância de 200m de hospitais, escolas, igrejas, sedes dos Poderes e estabelecimentos militares
  • Confira a potência do equipamento — até 10.000W é carro de som; acima disso, minitrio/trio elétrico
  • Evite circular aleatoriamente tocando jingles fora de eventos
  • Consulte a equipe jurídica antes de colocar o som na rua

Conclusão

O carro de som é permitido na campanha eleitoral, desde que respeitadas as regras: potência de até 10.000W, uso em carreatas, caminhadas, passeatas, reuniões e comícios, horário das 8h às 22h e distância mínima de 200m de locais protegidos.

A circulação aleatória pela cidade apenas tocando jingles e o desrespeito aos limites de volume e horário podem caracterizar propaganda eleitoral irregular — com multa e outras sanções. Antes de colocar o som na rua, consulte a equipe jurídica da campanha.

Dúvidas sobre propaganda eleitoral, carro de som ou regras de campanha? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O carro de som é permitido na campanha eleitoral? Sim, desde que respeitadas as regras: potência de até 10.000W, uso em carreatas, caminhadas, passeatas, reuniões e comícios, horário das 8h às 22h e distância mínima de 200m de locais protegidos.
  2. Qual é a potência máxima do carro de som? Até 10.000W de potência nominal de amplificação. Acima disso, o veículo é classificado como minitrio ou trio elétrico, com regras mais restritivas.
  3. O carro de som pode circular pela cidade tocando jingles? Não. A circulação aleatória pela cidade apenas tocando jingles, fora dos eventos permitidos (carreatas, caminhadas, passeatas, reuniões e comícios), pode caracterizar propaganda eleitoral irregular.
  4. Quais são os horários permitidos? O carro de som e alto-falantes podem funcionar das 8h às 22h, até a véspera da eleição. Comícios e aparelhagens de sonorização fixas podem funcionar das 8h às 24h. No dia da eleição, é vedada qualquer propaganda.
  5. O que acontece em caso de uso irregular? O candidato pode responder a representação por propaganda eleitoral irregular, com aplicação de multa, determinação de retirada do veículo e, em caso de uso antes do período permitido, configuração de propaganda antecipada.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 9.504/1997 — Lei das Eleições, art. 39 (funcionamento de alto-falantes e amplificadores de som: horário das 8h às 22h, distância de 200m, carreatas, caminhadas, passeatas, carro de som). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9504.htm

[2] Resolução TSE 23.610/2019 — art. 15 (funcionamento de alto-falantes ou amplificadores de som, horários e distâncias). Disponível em: https://www.tse.jus.br/legislacao/compilada/res/2019/resolucao-no-23-610-de-18-de-dezembro-de-2019

[3] TSE — Temas Selecionados: Carreata, caminhada, passeata, carro de som e alto-falante (art. 39, §9º da Lei 9.504/97: carro de som que transite pela cidade divulgando jingles até as 22h da véspera da eleição). Disponível em: https://temasselecionados.tse.jus.br/temas-selecionados/propaganda-eleitoral/carreata-caminhada-passeata-carro-de-som-e-alto-falante

[4] Resolução TSE 23.551/2017 — Definição de carro de som (veículo com equipamento de som com potência nominal de amplificação de até 10.000W). Disponível em: https://www.tse.jus.br/legislacao/compilada/res/2017/resolucao-no-23-551-de-18-de-dezembro-de-2017

[5] TSE — Por dentro das eleições: conheça as regras estabelecidas para a propaganda eleitoral (propaganda permitida a partir de 16 de agosto). Disponível em: https://www.tse.jus.br/comunicacao/noticias/2026/Julho/por-dentro-das-eleicoes-conheca-as-regras-estabelecidas-para-a-propaganda-eleitoral

Imagem do autor Postado por : Antônio Eduardo Senna Martins 2 set
Torçal no Tribunal do Júri: o que significam as cores da toga?

No plenário do Tribunal do Júri, todos vestem toga — mas nem todos usam o mesmo cordão. O torçal, o cordão que acompanha a toga, segue uma tradição histórica que identifica visualmente a função de cada operador do Direito diante do Conselho de Sentença.

Você sabe o que significa cada cor? Entenda o simbolismo por trás das vestes no Júri.

O que é o torçal?

O torçal é o cordão (ou borla) que acompanha a toga dos operadores do Direito. No Tribunal do Júri, ele cumpre uma função prática e simbólica: identificar visualmente o papel de cada um diante do Conselho de Sentença — o corpo de jurados que decide sobre os crimes dolosos contra a vida.

A tradição remonta à história do Judiciário: a toga, herança da Roma Antiga, é o símbolo máximo da austeridade e da imparcialidade da função. O torçal, por sua vez, diferencia as funções dentro do plenário.

As cores do torçal e seus significados

Cada cor do torçal identifica uma função específica no Júri:

⚪ Branco — Juiz O juiz presidente do Tribunal do Júri usa o torçal branco, símbolo da imparcialidade e da neutralidade. É o magistrado que preside os trabalhos, garante a ordem do plenário e conduz a votação dos jurados — sem tomar partido.

🔴 Vermelho — Promotor O promotor de Justiça (Ministério Público) usa o torçal vermelho, que remete à acusação — a função de sustentar a acusação em nome da sociedade. No plenário, o promotor apresenta as provas e busca a condenação do réu.

🟢 Verde — Defensor Público O defensor público usa o torçal verde, que identifica a defesa dos acusados que não podem constituir advogado. A cor remete à esperança e à garantia da ampla defesa para todos.

⚫ Preto — Advogado O advogado constituído usa o torçal preto, que representa a defesa técnica — a atuação do profissional que exerce a ampla defesa do réu no plenário do Júri.

Por que isso importa?

O torçal não é um mero adorno. Ele carrega o simbolismo da função:

  • Identifica os papéis — em um plenário movimentado, as cores permitem identificar imediatamente quem é quem
  • Reforça a ritualística do Júri — o Tribunal do Júri é um rito solene, e as vestes fazem parte dessa solenidade
  • Simboliza a imparcialidade — o torçal branco do juiz reforça o compromisso com a neutralidade
  • Garante a paridade de armas — acusação (vermelho) e defesa (verde/preto) são visualmente equilibradas

O Tribunal do Júri e o Conselho de Sentença

O Tribunal do Júri é o órgão responsável pelo julgamento dos crimes dolosos contra a vida (homicídio, infanticídio, aborto e instigação/suicídio). É garantido pela Constituição Federal (art. 5º, XXXVIII), que assegura:

  • A plenitude de defesa
  • O sigilo das votações
  • A soberania dos veredictos
  • A competência para julgar os crimes dolosos contra a vida

O Conselho de Sentença é formado por 7 jurados — cidadãos comuns convocados para decidir, em plenário, se o réu é culpado ou inocente. Diante deles, juiz, promotor, defensor e advogado exercem seus papéis — identificados pelo torçal.

A toga: símbolo de tradição e imparcialidade

A toga é mais do que uma vestimenta: é um símbolo. Como já destacou a jurisprudência e a tradição, “a toga não é um adorno — é um compromisso diário com a Constituição e com a dignidade humana”. O uso da toga e do torçal no Júri reforça a seriedade e a solenidade do julgamento popular.

Conclusão

O torçal é o cordão que acompanha a toga e identifica, pela cor, a função de cada operador do Direito diante do Conselho de Sentença: branco para o juiz (imparcialidade), vermelho para o promotor (acusação), verde para o defensor público e preto para o advogado (defesa).

Mais do que uma tradição, o torçal é parte da ritualística do Tribunal do Júri — o julgamento popular dos crimes dolosos contra a vida, garantido pela Constituição com plenitude de defesa e soberania dos veredictos.

Se você ou alguém próximo responde a um processo no Tribunal do Júri, a defesa técnica é essencial — e a atuação de um advogado criminalista faz toda a diferença no plenário.

Responde a um processo no Tribunal do Júri ou precisa de defesa criminal? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que é o torçal? É o cordão (ou borla) que acompanha a toga dos operadores do Direito. No Tribunal do Júri, identifica visualmente a função de cada um diante do Conselho de Sentença.
  2. Qual é a cor do torçal de cada função? Branco para o juiz (imparcialidade), vermelho para o promotor (acusação), verde para o defensor público e preto para o advogado (defesa).
  3. Por que o torçal é importante? Ele identifica os papéis no plenário, reforça a ritualística solene do Júri, simboliza a imparcialidade do juiz e garante a paridade visual entre acusação e defesa.
  4. O que é o Conselho de Sentença? É o corpo de 7 jurados — cidadãos comuns — que decide, em plenário, se o réu é culpado ou inocente nos crimes dolosos contra a vida.
  5. Quais crimes são julgados pelo Tribunal do Júri? Os crimes dolosos contra a vida: homicídio, infanticídio, aborto e instigação/auxílio ao suicídio (art. 5º, XXXVIII da CF).

📚 Fontes de referência

[1] TJPR — Post oficial “As cores no Tribunal do Júri” (02/09/2026, perfil @tjproficial): carrossel sobre o significado dos torçais (branco, vermelho, verde e preto) diante do Conselho de Sentença.

[2] Constituição Federal — art. 5º, XXXVIII (Tribunal do Júri: plenitude de defesa, sigilo das votações, soberania dos veredictos e competência para os crimes dolosos contra a vida).

[3] Conjur — Trajes no Judiciário devem ser adequados a instância (21/08/2011): a toga como símbolo máximo da austeridade e relevância da função, herança da Roma Antiga. Disponível em: https://conjur.com.br/2011-ago-21/segunda-leitura-trajes-judiciario-adequados-instancia/

[4] Jusbrasil — Toga: um símbolo de tradição e imparcialidade no Judiciário (09/01/2026): “A toga não é um adorno. É um compromisso diário com a Constituição e com a dignidade humana.” Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/noticias/toga-um-simbolo-de-tradicao-e-imparcialidade-no-judiciario/5453357175

Imagem do autor Postado por : Antônio Eduardo Senna Martins 1 set
Trisal entre irmãs e um terceiro: o que a lei permite e o que é impedido?

Um trisal formado por duas irmãs e um terceiro parceiro cria uma situação jurídica assimétrica: a relação entre as irmãs esbarra no impedimento de consanguinidade, enquanto a relação do terceiro com cada irmã, isoladamente, não tem impedimento. E o arranjo como um todo não é reconhecido como entidade familiar.

Entenda a posição jurídica de cada integrante, o que é permitido, o que é impedido e como proteger o patrimônio.

A assimetria central do arranjo

O ponto mais importante para entender esse arranjo é a assimetria jurídica entre as relações:

  • Relação irmã-irmã: impedida — irmãs não podem casar nem constituir união estável entre si
  • Relação terceiro-irmã (individualmente): sem impedimento de parentesco — poderia ser união estável se fosse a única relação
  • Relação terceiro-com-as-duas simultaneamente: impedida — configura bigamia ou concubinato
  • O trisal como um todo: não reconhecido como entidade familiar

Cada integrante tem, portanto, uma situação jurídica diferente — e é isso que precisa ser compreendido.

A relação entre as irmãs: impedimento absoluto

O art. 1.521, IV do Código Civil é taxativo:

“Não podem casar: […] IV – os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive.”

As irmãs não podem casar entre si — o impedimento é absoluto (dirimente), de ordem pública. O casamento contraído com infringência de impedimento é nulo (art. 1.548, II do CC), e a nulidade pode ser promovida por qualquer interessado ou pelo Ministério Público (art. 1.549).

O impedimento não se limita ao casamento. O art. 1.723, §1º do CC determina que a união estável não se constitui se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521. Ou seja: a relação entre as irmãs é juridicamente classificada como concubinato (art. 1.727 do CC) — sem efeitos de entidade familiar (sem herança, meação ou alimentos automáticos).

A posição do terceiro: sem impedimento individual, mas com limites

O terceiro parceiro tem situação jurídica distinta:

Relação com cada irmã, isoladamente Não há impedimento de parentesco entre o terceiro e cada irmã. Se a relação fosse exclusiva, poderia configurar união estável — com todos os efeitos (partilha, alimentos, herança).

Mas há limites estruturais:

  • Casamento com as duas irmãs — configura bigamia (art. 235 do Código Penal), crime
  • Casamento com uma e relação com a outra — a relação paralela é concubinato (art. 1.727 do CC), sem efeitos de união estável
  • Uniões estáveis paralelas — o STJ entende que é incabível o reconhecimento de união estável paralela; a relação simultânea não gera efeitos familiares

Na prática: o terceiro pode ter uma relação reconhecida com uma das irmãs — mas não com as duas simultaneamente, e não como parte de um trisal.

O incesto é crime no Brasil?

Não. O incesto em si não é tipificado como crime no Código Penal brasileiro — a relação sexual consensual entre parentes maiores e capazes não configura, por si só, crime.

Mas é essencial distinguir:

  • Relação consensual entre adultos capazes — não é crime, mas tem consequências civis (impedimentos, nulidade, concubinato)
  • Relação envolvendo menor — aí sim há crimes graves (estupro de vulnerável, art. 217-A do CP)
  • Relação com violência ou fraude — crimes comuns se aplicam

O Direito brasileiro abomina o incesto no plano civil (impedimentos matrimoniais), mas não o criminaliza entre adultos consentidos.

O trisal como um todo não é reconhecido

Além dos impedimentos específicos, o trisal como um todo não é reconhecido como entidade familiar no Brasil:

  • O CNJ proíbe escrituras públicas de uniões poliafetivas desde 2018
  • A CGJ-SP cancelou em maio/2026 (decisão 176/2026-E) o registro de “união estável poliafetiva” no cartório de títulos e documentos
  • A união estável é prevista apenas entre duas pessoas (art. 1.723 do CC)

Ou seja: mesmo que não houvesse o impedimento entre as irmãs, o arranjo a três não geraria efeitos de família.

Quais são as consequências práticas para cada integrante?

Para as irmãs (entre si):

  • Sem casamento (nulo se ocorrer)
  • Sem união estável (concubinato)
  • Sem herança, meação ou alimentos automáticos

Para o terceiro:

  • Pode ter união estável reconhecida com uma das irmãs (se exclusiva)
  • Não pode casar com as duas (bigamia)
  • Não tem união estável paralela reconhecida

Para todos (o arranjo a três):

  • Sem reconhecimento como entidade familiar
  • Sem direitos sucessórios automáticos entre os três
  • Sem direitos previdenciários automáticos

O que permanece possível: a proteção contratual e documental

Mesmo sem reconhecimento familiar, é possível proteger o patrimônio e a vontade dos integrantes:

  • Sociedade de fato (Súmula 380/STF) — partilha do patrimônio adquirido com esforço comum, mediante comprovação
  • Contrato particular de convivência — organiza bens e despesas entre as partes (sem efeitos de família)
  • Testamento — destinação de bens aos parceiros, respeitando a legítima dos herdeiros necessários
  • Seguro de vida e previdência privada — designação de beneficiários (não depende de herança)
  • Procurações e diretivas antecipadas — poderes para saúde e decisões pessoais
  • Copropriedade formalizada — bens adquiridos com titularidade documentada

E os filhos?

Se houver filhos no arranjo, os direitos da criança são protegidos independentemente da relação dos adultos:

  • A filiação é reconhecida normalmente — o direito da criança não depende do reconhecimento da relação dos adultos
  • Alimentos, guarda e convivência são direitos da criança
  • Com irmãs, a definição da maternidade (registro e exame de DNA) ganha importância para evitar dúvidas sobre a filiação
  • A multiparentalidade (reconhecimento de mais de um vínculo materno/paterno) é possível em casos de vínculo socioafetivo (STF, Tema 622)

Conclusão

O trisal entre irmãs e um terceiro enfrenta dois obstáculos estruturais: o impedimento de consanguinidade entre as irmãs (art. 1.521, IV e art. 1.723, §1º do CC) e a não aceitação da união poliafetiva como entidade familiar (CNJ 2018, CGJ-SP 2026).

A situação é assimétrica: as irmãs não podem ter relação reconhecida entre si (concubinato), o terceiro pode ter relação reconhecida com uma delas (se exclusiva), mas o arranjo a três não gera efeitos de família. O incesto não é crime entre adultos consentidos — mas tem consequências civis.

A proteção possível é contratual e documental: sociedade de fato, contrato de convivência, testamento, seguro de vida e copropriedade. Se você vive um arranjo familiar complexo e quer entender seus direitos e limites, a orientação de um advogado de família é essencial.

Dúvidas sobre impedimentos matrimoniais, união poliafetiva ou planejamento patrimonial? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Irmãs podem casar ou viver em união estável entre si? Não. O art. 1.521, IV do CC impede o casamento entre irmãos, e o art. 1.723, §1º estende o impedimento à união estável. A relação é classificada como concubinato (art. 1.727), sem efeitos de família.
  2. O terceiro pode ter relação reconhecida com as duas irmãs? Não simultaneamente. Individualmente, a relação do terceiro com cada irmã não tem impedimento — mas casar com as duas configura bigamia (art. 235 do CP), e uniões estáveis paralelas não são reconhecidas pelo STJ.
  3. Incesto é crime no Brasil? Não. O incesto em si não é tipificado no Código Penal. A relação consensual entre adultos capazes não é crime — mas tem consequências civis (impedimentos, nulidade, concubinato). Relações com menores configuram crimes graves.
  4. O trisal entre irmãs e um terceiro é reconhecido como família? Não. A união poliafetiva não é reconhecida como entidade familiar (CNJ 2018, CGJ-SP 2026). O arranjo a três não gera efeitos de família — herança, meação ou alimentos automáticos.
  5. O que é possível fazer juridicamente nesse arranjo? Sociedade de fato (Súmula 380/STF) para patrimônio com esforço comum, contrato particular de convivência, testamento, seguro de vida com beneficiários designados, procurações e copropriedade formalizada.

📚 Fontes de referência

[1] Código Civil — art. 1.521, IV (impedimento: irmãos e colaterais até o 3º grau), art. 1.723, §1º (impedimentos aplicáveis à união estável), art. 1.548, II (nulidade do casamento por infringência de impedimento), art. 1.549 (legitimidade para ação de nulidade) e art. 1.727 (concubinato).

[2] Código Penal — art. 235 (bigamia) e art. 217-A (estupro de vulnerável, aplicável a relações com menores).

[3] STJ — Impedimentos do art. 1.521 aplicáveis à união estável (art. 1.723, §1º do CC) e incabível o reconhecimento de união estável paralela (relatoria Min. Nancy Andrighi; IBDFAM).

[4] Súmula 380/STF — Sociedade de fato entre concubinos e partilha do patrimônio adquirido pelo esforço comum.

[5] STF — Tema 622 da repercussão geral (RE 898.060): multiparentalidade — reconhecimento concomitante de vínculos biológico e socioafetivo.

[6] CNJ — Proibição de escrituras públicas de uniões poliafetivas (2018) e Conjur — TJ-SP anula união entre três homens por falta de previsão legal (CGJ-SP, decisão 176/2026-E, 29/05/2026).