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Retificação de área de imóvel urbano em cartório: procedimento administrativo e judicial

A matrícula do seu imóvel diz que ele tem 300 m², mas a medição real aponta 320 m²? Ou a descrição registral não corresponde às divisas reais do terreno? Essa divergência entre o registro e a realidade física é mais comum do que se imagina — e a solução é a retificação de área.

Entenda como funciona o procedimento em cartório, quando é possível pela via administrativa e quando é necessária a via judicial.

O que é a retificação de área?

A retificação de área é o procedimento — judicial ou extrajudicial — que corrige a descrição registral de um imóvel: metragem, confrontações, limites ou localização, quando os dados da matrícula divergem da realidade física do bem.

Ponto essencial: a retificação não transfere propriedade. Ela pressupõe que o titular já possui o imóvel regularmente registrado e busca apenas adequar o registro à realidade. O fundamento está no art. 1.247 do Código Civil:

“Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.”

A base legal: arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), com as alterações da Lei 10.931/2004, disciplina a retificação:

Art. 212 (via judicial):

“Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

Art. 213 (via administrativa/extrajudicial): Institui a retificação extrajudicial — diretamente perante o oficial do Registro de Imóveis, sem necessidade de intervenção judicial. A inovação da Lei 10.931/2004 desburocratizou o procedimento, tornando-o mais célere e acessível.

As modalidades de retificação extrajudicial (art. 213)

O art. 213 prevê duas modalidades:

1. Retificação unilateral ou de simples descrição (art. 213, I) Aplica-se quando o erro é evidente e não afeta as divisas com os confrontantes:

  • Omissão ou erro na transposição de elementos do título
  • Indicação ou atualização de confrontação
  • Alteração de denominação de logradouro público
  • Correção de rumos, ângulos e coordenadas
  • Atualização de dados cadastrais

Nessas hipóteses, o oficial pode averbar a retificação sem notificação dos confrontantes, após análise da documentação técnica.

2. Retificação bilateral ou consensual (art. 213, II) Aplica-se quando a correção da metragem implica possível alteração das confrontações ou divisas:

  • Inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, modificação de área

Nesse caso, os titulares dos imóveis confrontantes devem ser notificados e têm 15 dias para manifestação (art. 213, §2º).

A anuência dos confrontantes

A anuência dos confrontantes é o ponto central do procedimento:

  • Anuência expressa — todos os confrontantes assinam a planta e o memorial descritivo, tornando o procedimento mais célere
  • Notificação — se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, ele é notificado (pessoalmente, pelo correio com AR, ou por edital se não encontrado) para se manifestar em 15 dias
  • Anuência tácita — a ausência de impugnação no prazo presume a anuência (art. 213, §4º)
  • Impugnação — se houver impugnação fundamentada, o oficial intima o requerente e o profissional que assinou a planta para se manifestarem em 5 dias (art. 213, §5º); se a controvérsia persistir, a questão é remetida ao juiz

Os documentos necessários

A instrução documental é determinante para o êxito:

Documentação técnica (núcleo):

  • Planta do imóvel — elaborada por engenheiro ou arquiteto habilitado, com representação georreferenciada
  • Memorial descritivo — descrição precisa dos limites, confrontações e área calculada
  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)

Documentação complementar:

  • Certidão de matrícula atualizada — demonstra a titularidade e a descrição registral vigente
  • Certidão negativa de ônus reais
  • Documentos de qualificação do requerente
  • Anuência dos confrontantes — quando exigível

O requerimento deve ser subscrito por advogado, responsável pela correta identificação da modalidade e pela adequação da documentação.

O procedimento administrativo passo a passo

  1. Levantamento topográfico — por profissional habilitado, com elaboração da planta e do memorial descritivo
  2. Protocolo do pedido — no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com advogado
  3. Análise formal — o oficial examina a documentação
  4. Notificação dos confrontantes — quando necessário (15 dias para manifestação)
  5. Deferimento e averbação — decorrido o prazo sem impugnação, o oficial averba a retificação na matrícula

Prazos médios:

  • Retificação de simples descrição (sem notificação): 30 a 60 dias
  • Retificação com notificação de confrontantes: 60 a 120 dias
  • Via judicial: 1 ano ou mais, dependendo da complexidade

Quando a via judicial é necessária?

A retificação judicial (art. 212 da LRP) é necessária quando:

  1. O oficial nega seguimento ao pedido extrajudicial — por entender que o caso não se enquadra nas hipóteses do art. 213
  2. Há impugnação fundamentada de confrontante — configurando controvérsia sobre os limites do imóvel
  3. A complexidade do caso torna inadequada a via administrativa — como sobreposição de matrículas, cadeia dominial irregular ou ausência de confrontantes localizáveis

A ação de retificação tramita perante o juiz da comarca da situação do imóvel e permite instrução probatória mais ampla, incluindo prova pericial — o caminho adequado para os casos complexos.

Retificação × usucapião: a distinção essencial

A distinção é fundamental para a estratégia correta:

  • Retificação — corrige a descrição registral de imóvel cujo titular já possui título regular. Não constitui direito novo: apenas adequa o registro à realidade
  • Usucapião — modo originário de aquisição da propriedade pela posse qualificada. Pressupõe que o requerente não é o titular registral e busca constituir o direito em seu favor

Importante (STJ, REsp 1.228.288/RS): a retificação não serve como forma de aquisição ou aumento de propriedade — é destinada apenas à correção dos assentos existentes. Se o acréscimo pretendido envolve área de terceiro ocupada por posse, o instrumento correto é a usucapião, não a retificação.

O que fazer na prática?

  1. Verifique a divergência — compare a matrícula com a realidade física (medição)
  2. Contrate profissional habilitado — engenheiro ou arquiteto para a planta e o memorial descritivo (com ART/RRT)
  3. Reúna a documentação — matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, documentos pessoais
  4. Avalie a modalidade — simples descrição (sem confrontantes) ou bilateral (com notificação)
  5. Protocole o pedido no cartório — com advogado
  6. Acompanhe a notificação dos confrontantes — e a eventual impugnação
  7. Avalie a via judicial — se houver impugnação, negativa do oficial ou complexidade

Conclusão

A retificação de área de imóvel urbano é o procedimento que corrige a descrição registral quando os dados da matrícula divergem da realidade física — com base nos arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973 (alterados pela Lei 10.931/2004) e no art. 1.247 do CC.

A via administrativa (art. 213) é a preferencial: diretamente no cartório, com planta e memorial descritivo (ART/RRT), notificação e anuência dos confrontantes. A via judicial (art. 212) é necessária quando há impugnação fundamentada, negativa do oficial ou complexidade do caso.

A retificação não transfere propriedade — e não pode ser usada para incorporar área de terceiro (STJ, REsp 1.228.288/RS). Se você identificou divergência entre a matrícula e a realidade do seu imóvel, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Registral é essencial para escolher a via correta e conduzir o procedimento.

Dúvidas sobre retificação de área, regularização de matrícula ou procedimento em cartório? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que é a retificação de área de imóvel? É o procedimento, judicial ou extrajudicial, que corrige a descrição registral de um imóvel (metragem, confrontações, limites) quando os dados da matrícula divergem da realidade física. Não transfere propriedade — apenas adequa o registro à realidade (arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973).
  2. Quando a retificação é extrajudicial? Quando o erro é de simples descrição (art. 213, I) ou quando há anuência dos confrontantes (art. 213, II) — diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial.
  3. Quando a retificação é judicial? Quando o oficial nega o pedido extrajudicial, há impugnação fundamentada de confrontante (controvérsia sobre divisas) ou a complexidade do caso (sobreposição de matrículas, cadeia dominial irregular) exige prova pericial (art. 212 da LRP).
  4. É necessária a anuência dos confrontantes? Depende. Retificações de simples erro que não afetam as divisas dispensam anuência. Quando a correção pode impactar imóveis vizinhos, os confrontantes são notificados e têm 15 dias para manifestação — a ausência de resposta presume a anuência (art. 213, §4º).
  5. A retificação serve para aumentar a área do imóvel? Não. A retificação corrige divergência entre a área registrada e a área real quando o erro decorre de medição imprecisa. Se o acréscimo envolve área de terceiro ocupada por posse, o instrumento correto é a usucapião (STJ, REsp 1.228.288/RS).

📚 Fontes de referência

[1] Lei 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos: art. 212 (retificação pelo oficial ou pela via judicial), art. 213 (retificação extrajudicial — modalidades, notificação e anuência dos confrontantes, prazos) e art. 225 (requisitos do registro). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm

[2] Lei 10.931/2004 — Alterações na Lei 6.015/1973: instituiu a retificação extrajudicial (art. 213). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm

[3] Código Civil — art. 1.247 (direito de reclamar a retificação ou anulação do registro que não exprime a verdade).

[4] STJ — REsp 1.228.288/RS (rel. Min. João Otávio de Noronha): a retificação de registro não serve como forma de aquisição ou aumento de propriedade — destina-se apenas à correção dos assentos existentes. Cobertura: ANOREG/SP.

[5] Barbieri Advogados — Retificação de área no Registro de Imóveis: procedimento e documentos (28/08/2026): modalidades, documentos, prazos e distinção entre retificação e usucapião. Disponível em: https://barbieriadvogados.com/retificacao-de-area

[6] Anoreg-RJ — Retificação administrativa e a luta contra a aquisição indevida de propriedade (08/11/2022, Arthur Gabriel Ramos Barata Lima): fundamentos legais, procedimento e limites da retificação. Disponível em: https://www.anoregrj.com.br/artigo-retificacao-administrativa-e-a-luta-contra-a-aquisicao-indevida-de-propriedade-por-arthur-gabriel-ramos-barata-lima/

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Síndico e acidentes nas áreas comuns: responsabilidade civil e criminal

Um visitante escorrega no piso molhado do hall, uma criança se acidenta na piscina, um morador se fere em um elevador mal conservado. Quando um acidente acontece nas áreas comuns do condomínio, surge a pergunta: de quem é a responsabilidade? Do condomínio? Do síndico?

A resposta exige distinguir duas esferas: a responsabilidade civil (indenização) e a responsabilidade criminal (penal). E o papel do síndico é central em ambas — como gestor com dever de guarda e conservação das áreas comuns. Entenda como funciona.

O dever do síndico: guarda e conservação (art. 1.348 do CC)

O art. 1.348 do Código Civil define as atribuições do síndico, incluindo:

“V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.”

O síndico é o representante legal do condomínio (art. 1.348, II) e o gestor responsável por:

  • Conservar as áreas comuns (piso, escadas, corrimãos, piscina, elevador, playground)
  • Guardar as áreas comuns (segurança, vigilância, sinalização)
  • Manter os equipamentos em funcionamento seguro
  • Executar as deliberações da assembleia e cumprir a convenção

Esse dever de guarda é a base de toda a discussão sobre responsabilidade em acidentes.

A responsabilidade civil: condomínio × síndico

1. Responsabilidade do condomínio (objetiva) O condomínio responde pelos danos causados em áreas comuns — e a jurisprudência do STJ reconhece que essa responsabilidade independe da demonstração de culpa (responsabilidade objetiva, art. 927, parágrafo único do CC, teoria do risco).

O STJ (REsp 2.187.886/SP, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 06/05/2025) reafirmou a responsabilidade patrimonial do condomínio por danos causados em áreas comuns quando há omissão na conservação ou vigilância — com reparação proporcional ao prejuízo, comprovado o nexo de causalidade.

Exemplos: queda de reboco sobre a calçada, acidentes por elevador mal conservado, piso escorregadio sem sinalização, piscina sem manutenção.

2. Responsabilidade do síndico (subjetiva e pessoal) O síndico responde pessoalmente quando viola seus deveres legais ou convencionais — por ação ou omissão culposa (negligência, imprudência ou imperícia) ou por atos abusivos (arts. 186, 187 e 927 do CC).

Na prática: o síndico é responsabilizado quando:

  • Omitiu-se no dever de conservação (não realizou manutenção preventiva)
  • Ignorou alertas de risco (laudos, vistorias, notificações)
  • Não executou deliberações da assembleia sobre segurança
  • Agiu com negligência na gestão da manutenção

Importante: a responsabilidade do síndico é subsidiária e excepcional — em regra, quem responde perante a vítima é o condomínio (art. 12, IX do CPC), que depois pode acionar o síndico em regresso se a culpa for dele.

3. A distinção essencial

  • Responsabilidade do condomínio: suportada por todos os condôminos, que rateiam a indenização
  • Responsabilidade do síndico: pessoal, decorrente da violação de deveres específicos — e pode ser cobrada em ação de regresso pelo condomínio

A responsabilidade criminal do síndico

Além da esfera civil, o síndico pode responder criminalmente por acidentes — quando a omissão no dever de guarda contribui para o resultado.

1. A omissão imprópria (art. 13, §2º do CP) O art. 13, §2º do Código Penal estabelece que a omissão é penalmente relevante quando o agente tinha o dever legal de agir para evitar o resultado. O síndico, como gestor com dever de guarda, é considerado um garantidor — tem o dever de impedir o resultado (art. 13, §2º, “a”).

Na prática: se o síndico sabia do risco (ex.: piso quebrado, elevador com defeito, piscina sem ralo de segurança) e nada fez, e o acidente ocorre, a omissão dele pode ser penalmente relevante.

2. Os crimes possíveis

  • Homicídio culposo (art. 121, §3º do CP) — se o acidente causa a morte de alguém
  • Lesão corporal culposa (art. 129, §6º do CP) — se o acidente causa lesão
  • Crimes de perigo — em situações de risco à incolumidade pública

3. Os requisitos da responsabilidade criminal Para o síndico ser responsabilizado criminalmente, é preciso comprovar:

  • O dever legal de agir (posição de garantidor)
  • A omissão (não fez o que devia)
  • O nexo causal entre a omissão e o resultado
  • A culpa (negligência, imprudência ou imperícia)

Importante: a responsabilidade criminal é excepcional — exige prova robusta de que o síndico tinha conhecimento do risco e podia agir para evitá-lo. Não é qualquer acidente que gera crime.

O que a jurisprudência decidiu?

STJ (REsp 2.187.886/SP, 06/05/2025): O condomínio responde patrimonialmente por danos em áreas comuns quando há omissão na conservação ou vigilância — com reparação proporcional ao prejuízo, comprovado o nexo causal.

STJ (posição consolidada): “A responsabilidade do condomínio por danos causados em áreas comuns independe da demonstração de culpa, bastando a comprovação do dano e do nexo causal.”

Tribunais estaduais:

  • Acidente em piscina de condomínio → responsabilidade da administração pela manutenção das áreas comuns
  • Queda em área comum por má conservação do piso → responsabilidade objetiva do condomínio (art. 937 do CC)
  • Ilegitimidade passiva do síndico → em regra, quem responde é o condomínio (art. 12, IX do CPC), não o síndico pessoalmente

Como o síndico pode se proteger?

1. Manutenção preventiva regular Realizar e documentar a manutenção de todas as áreas e equipamentos comuns (elevador, piscina, piso, escadas, playground, portões).

2. Vistorias e laudos técnicos Manter vistorias periódicas (bombeiros, elétrica, estrutural) e laudos atualizados — são a prova de que o síndico agiu com diligência.

3. Sinalização adequada Sinalizar riscos (piso molhado, área em manutenção, profundidade da piscina).

4. Seguro do condomínio Manter seguro de responsabilidade civil do condomínio — protege o patrimônio comum e os condôminos.

5. Registro de tudo Documentar notificações, deliberações, orçamentos e execuções — a documentação é a principal defesa do síndico.

6. Comunicação à assembleia Dar imediato conhecimento à assembleia de riscos, procedimentos e necessidades de obras (art. 1.348, III do CC).

O que fazer na prática?

Se você é síndico:

  1. Mantenha a documentação em dia — manutenções, vistorias, laudos
  2. Não ignore riscos — a omissão é o principal fator de responsabilização
  3. Comunique a assembleia — riscos e necessidades devem ser formalizados
  4. Mantenha o seguro — proteção patrimonial essencial
  5. Busque orientação especializada — em caso de acidente, a assessoria jurídica é essencial

Se você é vítima de acidente:

  1. Documente o acidente — fotos, testemunhas, boletim de ocorrência, laudos médicos
  2. Identifique a causa — falta de manutenção? Sinalização ausente? Omissão?
  3. Acione o condomínio — em regra, é o legitimado passivo (art. 12, IX do CPC)
  4. Avalie a responsabilidade do síndico — em casos de omissão grave, cabe ação de regresso ou ação direta
  5. Busque orientação especializada — para avaliar a responsabilidade civil e criminal

Conclusão

O síndico tem o dever legal de guardar e conservar as áreas comuns (art. 1.348, V do CC) — e, em caso de acidentes, pode responder civilmente (por omissão culposa ou atos abusivos, arts. 186, 187 e 927 do CC) e criminalmente (por omissão imprópria, art. 13, §2º do CP, como garantidor).

Em regra, quem responde perante a vítima é o condomínio — com responsabilidade objetiva (art. 927, parágrafo único do CC) e patrimônio rateado entre os condôminos (STJ, REsp 2.187.886/SP). A responsabilidade pessoal do síndico é excepcional e depende da comprovação de violação de deveres específicos.

A prevenção é a melhor defesa: manutenção preventiva, vistorias, laudos, sinalização, seguro e documentação. Se você é síndico — ou vítima de um acidente —, a orientação de um advogado especializado em Direito Condominial e Responsabilidade Civil é essencial para proteger seus direitos.

Dúvidas sobre responsabilidade do síndico, acidentes em condomínio ou indenização? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Quem responde por acidente nas áreas comuns do condomínio? Em regra, o condomínio — com responsabilidade objetiva (art. 927, parágrafo único do CC), independente de culpa, bastando comprovar o dano e o nexo causal (STJ). O síndico responde pessoalmente em casos de omissão culposa ou atos abusivos.
  2. O síndico pode ser responsabilizado criminalmente por acidente? Sim, em casos excepcionais. O art. 13, §2º do CP considera o síndico garantidor — se ele tinha o dever legal de agir (sabia do risco e nada fez) e a omissão contribuiu para o resultado, pode responder por homicídio culposo (art. 121, §3º) ou lesão corporal culposa (art. 129, §6º).
  3. Qual é a diferença entre a responsabilidade do condomínio e a do síndico? A do condomínio é objetiva e rateada entre todos os condôminos; a do síndico é subjetiva (depende de culpa) e pessoal — decorre da violação de deveres legais ou convencionais e pode ser cobrada em ação de regresso.
  4. O que o síndico deve fazer para se proteger? Manter manutenção preventiva documentada, vistorias e laudos técnicos, sinalização adequada, seguro de responsabilidade civil e comunicação formal à assembleia sobre riscos e necessidades.
  5. Qual é a base legal do dever do síndico? O art. 1.348, V do Código Civil: “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

📚 Fontes de referência

[1] Código Civil — art. 1.348, II e V (atribuições do síndico: representar o condomínio e diligenciar a conservação e guarda das partes comuns), arts. 186, 187 e 927 (ato ilícito, abuso de direito e responsabilidade civil), art. 927, parágrafo único (responsabilidade objetiva — teoria do risco) e art. 937 (responsabilidade por coisas caídas de edifício). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm

[2] Código Penal — art. 13, §2º (relevância da omissão — dever legal de agir/garantidor), art. 121, §3º (homicídio culposo) e art. 129, §6º (lesão corporal culposa).

[3] Código de Processo Civil — art. 12, IX (legitimidade passiva do condomínio — o síndico representa, mas o condomínio é o legitimado).

[4] STJ — REsp 2.187.886/SP (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 06/05/2025): responsabilidade patrimonial do condomínio por danos em áreas comuns quando há omissão na conservação ou vigilância, com reparação proporcional ao prejuízo e comprovação do nexo causal. Cobertura: C2A Advogados.

[5] Migalhas — Responsabilidade criminal do síndico e dos conselheiros do condomínio (12/03/2026): o síndico como garantidor; má gestão, omissão culposa e atos abusivos geram dever de reparação (arts. 186, 187 e 927 do CC). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/451271/responsabilidade-criminal-do-sindico-e-dos-conselheiros-do-condominio

[6] Revista Acadêmica da Lusofonia — A responsabilidade civil e criminal do síndico por negligência na manutenção predial (02/02/2026): análise do papel do síndico como gestor e das consequências civis e criminais da negligência. Disponível em: https://revistaacademicadalusofonia.com/index.php/lusofonia/article/view/280

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Airbnb em condomínio: os limites da convenção de condomínio e as multas aplicáveis

Você quer alugar seu apartamento por temporada no Airbnb — mas o condomínio proíbe? Ou você é síndico e quer impedir a alta rotatividade de hóspedes no prédio? O tema é um dos mais atuais do Direito Condominial — e o STJ acabou de uniformizar o entendimento.

Entenda os limites da convenção de condomínio, quando a locação por temporada é permitida e as multas aplicáveis.

O que diz a lei: a destinação do condomínio

A convenção de condomínio define a destinação das unidades (art. 1.332, III do Código Civil) — se residencial, comercial ou mista. E o art. 1.336, IV do CC impõe ao condômino o dever de:

“Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade ou segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Na prática: se o condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem ser usados com destinação residencial. A exploração econômica ou profissional — como a locação por curta temporada no Airbnb — pode descaracterizar essa destinação.

O que o STJ decidiu (REsp 2.121.055, 2ª Seção, 07/05/2026)

A Segunda Seção do STJ, no REsp 2.121.055 (rel. Min. Nancy Andrighi), uniformizou o entendimento:

1. A oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio A utilização de imóveis em condomínios para estadias de curta temporada exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC).

2. A exploração recorrente descaracteriza a destinação residencial O uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial — aproximando-se da lógica hoteleira e afetando segurança, sossego e salubridade.

3. As estadias de curta temporada são contratos atípicos A ministra Nancy Andrighi destacou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram nem como locação residencial nem como hospedagem hoteleira — são contratos atípicos. E o meio de disponibilização (plataforma digital) não caracteriza a natureza jurídica do negócio.

4. Sem aprovação, a utilização é vedada Na ausência de aprovação por 2/3, a utilização pretendida está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.

A divergência e o Tema 1.443

O tema tem divergência no STJ — a decisão da 2ª Seção foi por apertada maioria (5 a 4). A divergência envolve:

  • A favor da proibição: a exploração recorrente descaracteriza a destinação residencial e afeta a coletividade
  • Contra a proibição: a restrição representaria limitação não prevista em lei ao direito de propriedade (art. 5º, XXII da CF e art. 1.228 do CC)

Para pacificar a questão, o STJ afetou o Tema 1.443 (REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537, rel. Min. Raul Araújo, afetados em 06/06/2026) ao rito dos recursos repetitivos, com suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria — para fixação de tese vinculante.

Na prática: enquanto o Tema 1.443 não é julgado, os processos sobre o tema ficam sobrestados.

Os precedentes anteriores

REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, 2021, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo): É vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos a diferentes pessoas, por curta temporada.

REsp 1.819.450 (caso Airbnb): O condomínio residencial pode limitar ou impedir a locação de imóvel por curto prazo, com base no art. 1.336, IV do CC, observada a destinação prevista na convenção.

As multas aplicáveis

O condomínio pode aplicar multas ao proprietário que descumpre a destinação:

Art. 1.336, §2º do CC:

Multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial mensal para o condômino que não cumpre os deveres do art. 1.336 — incluindo o uso em desacordo com a destinação.

Art. 1.337 do CC:

Multa de até 5 vezes o valor da contribuição para o condômino com reiterado descumprimento de deveres.

Na prática (TJ-SP): A 34ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP autorizou um condomínio a proibir que um proprietário alugasse seu apartamento pelo Airbnb e validou a multa aplicada (R$ 1.845) — reconhecendo a legitimidade da sanção condominial.

Como o condomínio pode vedar a prática?

Para proteger o condomínio e evitar litígios, as medidas recomendadas são:

1. Cláusula expressa de vedação na convenção (medida principal) A providência mais segura é inserir vedação expressa na convenção — eliminando o debate sobre presunção. A alteração exige:

  • Deliberação em assembleia regularmente convocada (matéria expressa na pauta)
  • Ata assinada
  • Registro/averbação da convenção alterada no Cartório de Registro de Imóveis

2. Definição de critérios objetivos A convenção pode fixar parâmetros claros sobre o que é vedado — reduzindo litígios sobre o que é (ou não) locação por temporada.

3. Regime de multas com gradação Estruturar multas proporcionais à gravidade e reiteração da infração.

4. Ajuste do regimento interno Regras de acesso, cadastro de visitantes e uso das áreas comuns.

O que NÃO pode ser proibido

É importante destacar o limite: a locação residencial comum (longa e média duração) permanece lícita e não pode ser proibida pela convenção. O alvo legítimo da vedação é a hospedagem atípica de alta rotatividade — a exploração econômica recorrente por curta temporada.

O que fazer na prática?

Se você é proprietário que aluga pelo Airbnb:

  1. Verifique a convenção — há vedação expressa à locação por temporada?
  2. Verifique a destinação — o condomínio é residencial?
  3. Analise a frequência — a exploração é recorrente e profissional?
  4. Acompanhe o Tema 1.443 — a tese vinculante definirá a questão
  5. Busque orientação especializada — a estratégia depende da convenção e das circunstâncias

Se você é síndico ou condômino:

  1. Verifique a convenção — há vedação expressa?
  2. Convoque assembleia — para alterar a convenção, com a matéria na pauta
  3. Obtenha o quórum de 2/3 — e lavre a ata
  4. Registre a convenção alterada — no Cartório de Registro de Imóveis
  5. Aplique as multas — com base nos arts. 1.336, §2º e 1.337 do CC
  6. Acompanhe o Tema 1.443 — para alinhar a conduta à tese vinculante

Conclusão

A locação por temporada de curta duração (Airbnb) em condomínios é um tema em construção. O STJ (REsp 2.121.055, 2ª Seção, 07/05/2026) decidiu que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio — com alteração da destinação por 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), pois a exploração recorrente descaracteriza a destinação residencial (art. 1.336, IV do CC).

A convenção de condomínio é a ferramenta central: pode vedar expressamente a prática, e o condomínio pode aplicar multas (arts. 1.336, §2º e 1.337 do CC — até 5 vezes a contribuição). O Tema 1.443/STJ (afetado em 06/06/2026) fixará a tese vinculante, com suspensão nacional dos processos.

A locação residencial comum permanece lícita e não pode ser proibida — o alvo legítimo é a hospedagem atípica de alta rotatividade. Se você é proprietário ou síndico, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial é essencial para entender os limites e proteger seus direitos.

Dúvidas sobre Airbnb em condomínio, limites da convenção ou multas condominiais? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O condomínio pode proibir a locação por temporada (Airbnb)? Sim, quando a destinação é residencial. O STJ (REsp 2.121.055, 2ª Seção, 07/05/2026) decidiu que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio, com alteração da destinação por 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC).
  2. Qual é a base legal da proibição? O art. 1.336, IV do CC impõe ao condômino o dever de dar às suas partes a mesma destinação da edificação. Se o condomínio é residencial, a exploração econômica recorrente por curta temporada descaracteriza essa destinação.
  3. O condomínio pode multar o proprietário que aluga pelo Airbnb? Sim. O art. 1.336, §2º e o art. 1.337 do CC preveem multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial. O TJ-SP validou multa aplicada a proprietário que alugava pelo Airbnb.
  4. O que é o Tema 1.443 do STJ? É o recurso repetitivo (REsp 2.272.536 e 2.272.537, rel. Min. Raul Araújo, afetado em 06/06/2026) que fixará a tese vinculante sobre se a cláusula de destinação residencial basta para barrar locações curtas por plataformas digitais. Há suspensão nacional dos processos.
  5. O condomínio pode proibir a locação residencial comum? Não. A locação residencial de longa e média duração permanece lícita e não pode ser proibida. O alvo legítimo da vedação é a hospedagem atípica de alta rotatividade (exploração econômica recorrente por curta temporada).

📚 Fontes de referência

[1] STJ — Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção (REsp 2.121.055, rel. Min. Nancy Andrighi, 07/05/2026): estadias de curta temporada como contratos atípicos; dever do art. 1.336, IV do CC; mudança de destinação exige 2/3 (art. 1.351). Disponível em: http://stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-Segunda-Secao.aspx

[2] Migalhas — A locação por curta temporada (modelo Airbnb) em condomínios residenciais: Discussão jurídica e medidas para vedação (12/06/2026, Remo Higashi Battaglia): decisão da 2ª Seção (REsp 2.121.055), Tema 1.443, medidas de vedação e multas. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/458019/locacao-por-temporada-airbnb-em-condominios-analise-juridica

[3] STJ — Informativo de Jurisprudência Edição Extraordinária n. 17 (REsp 1.819.075/RS, 4ª Turma, 2021, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo): vedado o uso de unidade residencial para hospedagem remunerada com múltipla e concomitante locação de aposentos. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=@CNOT=’020525‘

[4] Código Civil — art. 1.332, III (convenção define a destinação), art. 1.336, IV e §2º (dever de dar a mesma destinação e multa de até 5 vezes), art. 1.337 (multa por reiterado descumprimento) e art. 1.351 (alteração da convenção e mudança de destinação por 2/3).

[5] Lei 8.245/1991 — art. 48 (locação por temporada, até 90 dias) e Conjur — Condomínio pode multar proprietário que aluga imóvel pelo Airbnb (34ª Câmara do TJ-SP, multa de R$ 1.845 validada). Disponível em: https://conjur.com.br/2022-mar-07/condominio-multar-proprietario-aluga-imovel-airbnb/

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Alienação fiduciária em garantia de imóveis: o leilão extrajudicial e como anulá-lo

Você financiou um imóvel, atrasou as parcelas — e o banco está promovendo o leilão extrajudicial da sua casa? A situação é grave, mas não é sem saída: o procedimento da Lei 9.514/1997 exige o cumprimento rigoroso de prazos e formalidades — e, quando há vícios, o leilão pode ser anulado na Justiça.

Entenda como funciona o procedimento, quais são os vícios que geram nulidade e como defender seu imóvel.

O que é a alienação fiduciária?

A alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22 a 33) é o negócio pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento.

  • O devedor mantém a posse direta do imóvel (mora nele)
  • O credor tem a posse indireta e a propriedade resolúvel
  • Com a quitação integral, a propriedade plena retorna ao devedor
  • Com o inadimplemento, o credor pode consolidar a propriedade e leiloar o imóvel

O procedimento extrajudicial (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997)

O procedimento de execução extrajudicial tem etapas rigorosas:

1. Intimação para purgação da mora (art. 26) Com o inadimplemento, o oficial do registro de imóveis, a requerimento do credor, intima o devedor para pagar o débito em 15 dias (purgação da mora).

2. Consolidação da propriedade (art. 26, §7º) Se o devedor não purgar a mora no prazo, a propriedade é consolidada em nome do credor fiduciário — registrada na matrícula do imóvel.

3. Leilão extrajudicial (art. 27) Consolidada a propriedade, o credor promove o leilão extrajudicial do imóvel:

  • 1º leilão — o imóvel é vendido pelo valor de avaliação
  • 2º leilão — se não houver lance no 1º, o imóvel é vendido pelo maior lance, nunca inferior ao valor da dívida (regra do art. 27, §2º, com as alterações legais)

4. Direito de preferência (§2º-B do art. 27) Após a consolidação, o devedor não pode mais purgar a mora — mas tem o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão, em condições especiais.

O que mudou com a Lei 13.465/2017 e a Lei 14.711/2023?

Lei 13.465/2017 (art. 27, §2º-B): Antes da lei, o devedor podia quitar o débito até a assinatura do auto de arrematação. Após a lei, consolidada a propriedade sem quitação, o devedor perde o direito de purgar a mora — restando apenas o direito de preferência no leilão.

Tema 1.288/STJ (REsp 2.126.726, 2ª Seção, 10/12/2025): O STJ fixou que o marco é a data da consolidação da propriedade — e não a data do contrato:

  • Antes da Lei 13.465/2017: consolidada a propriedade e purgada a mora, impõe-se o desfazimento da consolidação com retomada do contrato
  • Após a Lei 13.465/2017: consolidada a propriedade sem purgação, o devedor tem apenas o direito de preferência

Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias): Trouxe alterações procedimentais à Lei 9.514/1997, modernizando o rito do leilão e a atuação do agente fiduciário.

CNJ (2025): O CNJ ampliou o prazo de purgação da mora para 45 dias em financiamentos habitacionais (art. 26-A da Lei 9.514/1997) — garantindo mais tempo para o devedor regularizar o débito.

Quando o leilão pode ser anulado?

O leilão extrajudicial pode ser anulado quando há vícios formais ou materiais no procedimento. As causas mais comuns:

1. Vício na intimação do devedor A intimação pessoal do devedor é requisito essencial. O STJ consolidou que a ausência de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão gera nulidade — inclusive nos contratos da Lei 9.514/1997.

2. Ausência de notificação sobre o leilão O devedor deve ser notificado sobre a realização do leilão. A falta de notificação é vício que anula o procedimento.

3. Ausência de publicação de edital O leilão exige publicação de edital nos jornais de maior circulação. A ausência ou irregularidade da publicação gera nulidade.

4. Valor vil Se o imóvel for levado a leilão por valor vil — muito abaixo do valor de mercado —, o leilão pode ser anulado. O valor vil compromete a garantia e o direito do devedor.

5. Descumprimento de prazos O não cumprimento dos prazos legais (intimação, purgação, consolidação, leilão) pode gerar nulidade.

6. Abusividade de encargos Se o débito cobrado inclui encargos abusivos (juros, multas, taxas indevidas), o devedor pode questionar o valor e suspender o leilão.

Como anular o leilão na prática?

O devedor pode ajuizar a ação anulatória de leilão extrajudicial, cumulada com pedido de suspensão liminar do leilão:

  1. Ação anulatória — pedindo a nulidade do leilão e da consolidação, com fundamento nos vícios
  2. Tutela de urgência — suspendendo o leilão antes da realização (se já houver edital com data)
  3. Revisão de encargos — questionando valores abusivos do débito
  4. Indenização por danos morais — em casos de vícios graves que causem prejuízo ao devedor

Importante: a anulação depende da comprovação do vício — cada caso é analisado individualmente, e a estratégia exige análise minuciosa do procedimento.

O que fazer se seu imóvel está em risco de leilão?

  1. Verifique a intimação — você foi intimado pessoalmente? O prazo de 15 dias (ou 45 dias, se habitacional) foi respeitado?
  2. Confira o edital — o leilão foi publicado corretamente? O valor é justo?
  3. Analise o débito — os encargos são abusivos? O valor cobrado está correto?
  4. Avalie a purgação da mora — se ainda há prazo, pague o débito e regularize o contrato
  5. Ajuíze a ação anulatória — com pedido de suspensão liminar, se houver vícios
  6. Busque orientação especializada — a análise do procedimento é essencial para identificar os vícios

Conclusão

A alienação fiduciária em garantia de imóveis (Lei 9.514/1997) permite ao credor executar extrajudicialmente o devedor inadimplente: intimação para purgação da mora (15 dias), consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. Mas o procedimento exige rigor formal — e os vícios geram nulidade.

As principais causas de anulação: vício na intimação pessoal, ausência de notificação do leilão, falta de edital, valor vil e encargos abusivos. O Tema 1.288/STJ (2025) delimitou o marco da consolidação, e a Lei 14.711/2023 modernizou o rito.

Se seu imóvel está em risco de leilão, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Bancário é essencial para identificar os vícios, suspender o leilão e defender seu patrimônio.

Dúvidas sobre alienação fiduciária, leilão extrajudicial ou como anular o procedimento? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. O que é a alienação fiduciária em garantia de imóvel? É o negócio (Lei 9.514/1997) pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento. Com a quitação, a propriedade plena retorna ao devedor; com o inadimplemento, o credor pode consolidar a propriedade e leiloar o imóvel.
  2. Como funciona o leilão extrajudicial? O credor intima o devedor para purgar a mora em 15 dias (art. 26); sem pagamento, a propriedade é consolidada (art. 26, §7º); depois, o imóvel é leiloado (art. 27) — 1º leilão pelo valor de avaliação e 2º leilão pelo maior lance, nunca inferior ao valor da dívida.
  3. Quando o leilão extrajudicial pode ser anulado? Quando há vícios formais ou materiais: ausência de intimação pessoal do devedor, falta de notificação sobre o leilão, ausência de publicação de edital, valor vil ou encargos abusivos. A anulação é feita por ação anulatória, com pedido de suspensão liminar.
  4. O devedor pode purgar a mora após a consolidação da propriedade? Não, após a Lei 13.465/2017. Consolidada a propriedade sem quitação, o devedor perde o direito de purgar a mora, restando apenas o direito de preferência no leilão (art. 27, §2º-B). O Tema 1.288/STJ fixou que o marco é a data da consolidação.
  5. O que é o direito de preferência no leilão? É o direito do devedor fiduciante de adquirir o imóvel no leilão em condições especiais (art. 27, §2º-B da Lei 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 9.514/1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário: arts. 22 a 33 (alienação fiduciária em garantia de imóveis), art. 26 (intimação e purgação da mora), art. 26-A (prazo de 45 dias, incluído pela Lei 14.711/2023) e art. 27 (consolidação e leilão extrajudicial, com §2º-B incluído pela Lei 13.465/2017). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm

[2] STJ — Tema 1.288 (REsp 2.126.726, 2ª Seção, 10/12/2025): marco da consolidação da propriedade — antes da Lei 13.465/2017, purgada a mora, desfaz-se a consolidação; após a lei, consolidada a propriedade sem purgação, resta apenas o direito de preferência. Cobertura: ANOREG/SP (11/12/2025).

[3] STJ — Intimação pessoal do devedor: jurisprudência consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão extrajudicial, aplicável aos contratos da Lei 9.514/1997 (AgInt no AREsp 1.286.812/SP).

[4] Conjur — Anulação de leilão extrajudicial de bens imóveis alienados fiduciariamente (10/08/2024, Katiane Folle Casal): causas de nulidade (intimação, notificação, edital, valor vil) e ação anulatória com suspensão liminar. Disponível em: https://conjur.com.br/2024-ago-10/possibilidade-de-anulacao-de-leilao-extrajudicial-de-bens-imoveis-alienados-fiduciariamente/

[5] RIB-PR — A possibilidade de purga da mora em até 45 dias nos financiamentos habitacionais (02/09/2025): novo entendimento do CNJ à luz do art. 26-A da Lei 9.514/1997. Disponível em: https://ribpr.org.br/noticias/view/a-possibilidade-de-purga-da-mora-em-ate-45-dias-nos-financiamentos-habitacionais-o-novo-entendimento-do-cnj-a-luz-do-art-26-a-da-lei-9-514-97

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Distrato imobiliário em loteamentos fechados: percentuais de retenção aceitos pela jurisprudência

Você comprou um lote em um loteamento fechado, desistiu do negócio — e a loteadora quer reter parte do que você pagou? Ou você é loteador e precisa saber o que pode reter no distrato? O tema é um dos mais sensíveis do Direito Imobiliário: quanto a loteadora pode reter quando o comprador desiste?

A resposta envolve a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), a Súmula 543/STJ e uma divergência recente entre as Turmas do STJ. Entenda os percentuais aceitos e os limites.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato é a resolução do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador — quando ele desiste do negócio antes da entrega do imóvel. No loteamento, o comprador que desiste tem direito à restituição das parcelas pagas, mas a loteadora pode reter valores a título de cláusula penal e taxa de fruição.

Antes da Lei 13.786/2018, a Lei 6.766/1979 considerava o negócio irretratável — a desistência era mitigada pela jurisprudência com base no CDC. A Lei do Distrato trouxe regras objetivas.

A base legal: Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)

A Lei 13.786/2018 disciplinou a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964) e em parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/1979) — incluindo os loteamentos fechados.

Para loteamentos (art. 26-A da Lei 6.766/1979):

Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para os casos de rescisão por iniciativa do comprador.

Taxa de fruição (art. 32-A, I da Lei 4.591/1964):

Além da cláusula penal, é permitida a retenção de valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% do valor atualizado do contrato.

Para incorporações (art. 67-A da Lei 4.591/1964):

Retenção de até 25% das parcelas pagas (sem patrimônio de afetação) ou até 50% (com patrimônio de afetação).

Importante: os percentuais do art. 67-A são tetos, não pisos automáticos — o juiz pode reduzir a retenção quando abusiva.

Os percentuais aceitos pela jurisprudência

1. Cláusula penal de 10% (loteamentos) Para contratos celebrados após a Lei 13.786/2018, a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato (art. 26-A da Lei 6.766/1979) é aceita pela jurisprudência — desde que expressamente prevista no contrato.

2. Taxa de fruição de 0,75% (inclusive lote não edificado) O STJ (REsp 2.104.086/SP, 4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 07/10/2025) decidiu que, para contratos celebrados após a Lei do Distrato, é possível aplicar a taxa de fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato mesmo para lotes não edificados — pois a ocupação do lote (ainda que sem construção) priva a vendedora de utilizá-lo ou destiná-lo a terceiros.

3. Teto de 25% (sem patrimônio de afetação) O STJ (REsp 2.106.548/SP, 3ª Turma, 2025) fixou que a retenção não pode ultrapassar 25% do montante pago — ainda que o contrato preveja múltiplos descontos (cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem). O CDC prevalece sobre a Lei do Distrato quando a retenção é abusiva.

4. Teto de 50% (com patrimônio de afetação) Para incorporações com patrimônio de afetação, a retenção de até 50% é válida — desde que expressamente pactuada (art. 67-A, §5º da Lei 4.591/1964).

A divergência entre as Turmas do STJ

O tema tem divergência recente no STJ:

3ª Turma (REsp 2.106.548/SP, 2025):

  • Aplica o CDC e a Súmula 543/STJ
  • Considera nula a perda maior que 25% em distratos
  • Interpreta o CDC como obstáculo à aplicação plena da Lei do Distrato

4ª Turma (REsp 2.104.086/SP, 07/10/2025):

  • Aplica a Lei do Distrato para contratos celebrados após 2018
  • Admite a retenção da cláusula penal (10%) e da taxa de fruição (0,75%) mesmo que não sobre nada a devolver
  • Exige que as regras estejam expressamente previstas no contrato e que o comprador tenha sido previamente informado (com rubrica na cláusula)

Na prática: a divergência gera insegurança — o resultado depende da Turma que julgar o caso. A tendência é que a questão seja pacificada pela Segunda Seção do STJ.

A Súmula 543/STJ

A Súmula 543/STJ é a base da proteção ao consumidor:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Na prática:

  • Culpa exclusiva da loteadora (atraso na entrega, vícios, descumprimento) → restituição integral e imediata
  • Desistência do comprador → restituição parcial, com retenção dos percentuais legais

Os requisitos para a retenção ser válida

O STJ (REsp 2.104.086/SP) fixou os requisitos para a retenção ser lícita:

  1. Previsão expressa no contrato — as regras de retenção devem estar no contrato de promessa ou compromisso de compra e venda
  2. Consonância com a Lei do Distrato — os percentuais devem respeitar os limites legais (10% cláusula penal, 0,75% taxa de fruição)
  3. Informação prévia ao comprador — o comprador deve ter sido previamente informado das consequências da desistência, com rubrica na cláusula

Sem esses requisitos, a retenção pode ser considerada abusiva — e o comprador pode obter a restituição integral.

O que fazer na prática?

Se você é adquirente de lote que desistiu:

  1. Verifique a data do contrato — antes ou depois da Lei 13.786/2018?
  2. Confira o contrato — a cláusula penal e a taxa de fruição estão previstas? Você rubricou?
  3. Calcule a retenção — cláusula penal (10%) + taxa de fruição (0,75%) = até 10,75% do valor atualizado
  4. Verifique se a retenção ultrapassa 25% — se sim, há forte argumento de abusividade (REsp 2.106.548/SP)
  5. Analise a culpa — se a loteadora deu causa (atraso, vícios), a restituição deve ser integral (Súmula 543/STJ)
  6. Busque orientação especializada — a divergência entre as Turmas exige estratégia técnica

Se você é loteador:

  1. Preveja as retenções no contrato — cláusula penal e taxa de fruição expressas
  2. Informe o comprador — com rubrica na cláusula de retenção
  3. Respeite os limites legais — 10% (cláusula penal) + 0,75% (fruição) para loteamentos
  4. Evite retenções abusivas — acima de 25% do montante pago, o risco de nulidade é alto

Conclusão

O distrato imobiliário em loteamentos fechados tem percentuais de retenção definidos pela Lei 13.786/2018 e delimitados pela jurisprudência: cláusula penal de 10% (art. 26-A da Lei 6.766/1979), taxa de fruição de 0,75% (art. 32-A, I da Lei 4.591/1964) e tetos de 25% ou 50% (art. 67-A da Lei 4.591/1964).

A Súmula 543/STJ garante a restituição integral quando a culpa é da loteadora — e a divergência entre a 3ª e a 4ª Turma do STJ (REsp 2.106.548/SP e REsp 2.104.086/SP) mostra que o tema ainda está em construção, com a tendência de pacificação pela Segunda Seção.

Se você desistiu de um lote — ou é loteador enfrentando um distrato —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para calcular a retenção correta, verificar a validade das cláusulas e proteger seus direitos.

Dúvidas sobre distrato imobiliário, retenção de valores ou restituição em loteamentos? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Quanto a loteadora pode reter no distrato? Para contratos após a Lei 13.786/2018, a retenção aceita é a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato (art. 26-A da Lei 6.766/1979) mais a taxa de fruição de até 0,75% (art. 32-A, I da Lei 4.591/1964). A 3ª Turma do STJ limita a retenção total a 25% do montante pago.
  2. O que é a taxa de fruição no distrato? É a retenção que compensa a loteadora pela ocupação do imóvel durante o período em que o comprador esteve na posse. O STJ (REsp 2.104.086/SP) admite a cobrança mesmo para lotes não edificados, até 0,75% do valor atualizado do contrato.
  3. A retenção de 50% é válida? Sim, mas apenas para incorporações com patrimônio de afetação e desde que expressamente pactuada (art. 67-A, §5º da Lei 4.591/1964). Para loteamentos sem patrimônio de afetação, a 3ª Turma do STJ considera nula a perda maior que 25%.
  4. Quando a restituição é integral? Quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva da loteadora (atraso na entrega, vícios, descumprimento) — Súmula 543/STJ. Quando o comprador desiste, a restituição é parcial, com retenção dos percentuais legais.
  5. O que torna a retenção abusiva? A ausência de previsão expressa no contrato, a falta de informação prévia ao comprador (com rubrica na cláusula) e a retenção que ultrapassa os limites legais — especialmente acima de 25% do montante pago (REsp 2.106.548/SP).

📚 Fontes de referência

[1] Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporação imobiliária e parcelamento de solo urbano. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm

[2] Lei 6.766/1979 — art. 26-A (cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para rescisão em loteamentos, incluído pela Lei 13.786/2018).

[3] Lei 4.591/1964 — art. 32-A, I (taxa de fruição de até 0,75% do valor atualizado do contrato) e art. 67-A (retenção de até 25% sem patrimônio de afetação e até 50% com patrimônio de afetação, incluídos pela Lei 13.786/2018).

[4] Súmula 543/STJ — Restituição das parcelas pagas: integral em caso de culpa exclusiva do vendedor; parcial se o comprador deu causa ao desfazimento.

[5] STJ — REsp 2.106.548/SP (3ª Turma, 2025): nula a perda maior que 25% em distratos; prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato. Cobertura: Migalhas (05/01/2026) e Andersen Ballão (04/11/2025).

[6] STJ — REsp 2.104.086/SP (4ª Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 07/10/2025): para contratos após a Lei 13.786/2018, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado, desde que previstas no contrato e com informação prévia ao comprador. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/20102025-Sob-Lei-do-Distrato–e-possivel-aplicar-multa-por-desistencia-e-taxa-de-ocupacao-de-lote-nao-edificado.aspx

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Atraso na entrega de chaves: a responsabilidade da construtora, os lucros cessantes e os danos morais

Você comprou um imóvel na planta, o prazo de entrega passou — e a construtora não entregou as chaves? O atraso na entrega de imóvel é uma das situações mais comuns (e mais frustrantes) do mercado imobiliário. E a lei protege o comprador: a construtora responde pelos lucros cessantes e, em circunstâncias excepcionais, pelos danos morais.

Entenda como funciona a responsabilidade da construtora, o que você pode cobrar e os limites legais.

A base: o contrato e o prazo de entrega

A compra de imóvel na planta é regida pelo contrato de promessa de compra e venda, pela Lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias), pela Lei 13.786/2018 (distratos) e pelo Código de Defesa do Consumidor — o comprador é consumidor e a construtora é fornecedora.

O contrato fixa o prazo de entrega das chaves. Quando a construtora não cumpre o prazo, configura-se a mora — e nasce o direito do comprador à indenização.

O prazo de tolerância de 180 dias (Tema 970/STJ)

Antes de falar em indenização, é essencial conhecer o prazo de tolerância. O STJ, no Tema 970 (recurso repetitivo), fixou:

“É válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, pois a inserção desta cláusula se justifica a fim de evitar que contratempos advindos de fatores imprevisíveis não venham a onerar o promitente vendedor.”

Na prática: se o contrato prevê tolerância de 180 dias, o atraso só gera indenização após esse período. O prazo de entrega efetivo é: prazo contratual + 180 dias de tolerância.

Importante: a tolerância de 180 dias é o limite reconhecido pelo STJ — prazos maiores podem ser abusivos.

Os lucros cessantes: prejuízo presumido

O principal direito do comprador diante do atraso é a indenização por lucros cessantes — o que ele deixou de ganhar por não ter o imóvel disponível no prazo.

O STJ (REsp 1.729.593/SP) consolidou o entendimento:

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do imóvel.”

O que isso significa:

  • O comprador não precisa provar o prejuízo — ele é presumido
  • O valor dos lucros cessantes é calculado pelo valor locatício do imóvel (quanto custaria o aluguel de imóvel equivalente)
  • A indenização cobre o período entre o fim do prazo (com tolerância) e a efetiva entrega das chaves

Súmula 161 do TJ-SP: a indenização por lucros cessantes corresponde a 0,5% ao mês do valor do contrato — parâmetro usado em São Paulo.

A cláusula penal como parâmetro (Tema 971/STJ)

O STJ, no Tema 971 (recurso repetitivo), fixou que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento pela construtora.

Na prática: se o contrato prevê multa de 2% para o caso de atraso do comprador, esse mesmo percentual serve de referência para a indenização devida pela construtora em caso de atraso na entrega.

Cumulação: o STJ (2023) admite a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes — a cobrança de lucros cessantes não depende da exigência de multa contratual menor que o aluguel.

Os danos morais: quando são devidos?

O ponto mais delicado: em regra, o mero atraso na entrega não gera dano moral. O STJ e os tribunais entendem que o simples inadimplemento contratual é resolvido pelas vias patrimoniais (lucros cessantes, cláusula penal).

Súmula 162 do TJ-SP: inocorrência de danos morais em virtude de atraso na entrega de imóvel (em regra).

Mas há exceções — o dano moral é reconhecido quando o atraso ultrapassa o mero aborrecimento e causa desassossego anormal juridicamente relevante:

  • Atraso prolongado e injustificado — que frustra a moradia ou o planejamento de vida do comprador
  • Perda de eventos importantes — casamento, nascimento de filho, mudança programada
  • Circunstâncias que agravam a situação — falta de informação, descaso da construtora, promessas não cumpridas
  • Impacto na saúde — situações de estresse extremo comprovado

A jurisprudência reconhece o dano moral quando o atraso gera “desassossego anormal vivenciado pelos adquirentes, juridicamente relevante” — com indenizações que variam conforme o caso (ex.: R$ 30.000,00 em casos de atraso por culpa da construtora).

A resolução do contrato (distrato)

Se o atraso for excessivo, o comprador pode pedir a resolução do contrato (distrato). Nesse caso:

  • A Súmula 543/STJ garante a restituição integral e imediata das parcelas pagas — não pode haver retenção por cláusula penal
  • A restituição deve ser integral, ainda que parcialmente, sem retenção abusiva
  • O comprador pode pedir também a devolução com correção monetária e juros

Importante: quando o comprador pede a rescisão, os lucros cessantes não são presumidos (STJ, 2024) — nesse caso, o prejuízo deve ser comprovado.

O que fazer na prática?

Se você é comprador com atraso na entrega:

  1. Verifique o prazo — prazo contratual + 180 dias de tolerância (Tema 970/STJ)
  2. Documente o atraso — contrato, notificações, comunicados da construtora, fotos da obra
  3. Calcule os lucros cessantes — valor locatício do imóvel × período de atraso
  4. Avalie a cláusula penal — o percentual do contrato serve de parâmetro (Tema 971/STJ)
  5. Analise o dano moral — circunstâncias excepcionais que ultrapassam o mero aborrecimento
  6. Considere o distrato — se o atraso for excessivo, com restituição integral (Súmula 543/STJ)
  7. Busque orientação especializada — a estratégia depende do contrato e das provas

Conclusão

A construtora responde pelo atraso na entrega de chaves com lucros cessantes — prejuízo presumido, calculado pelo valor locatício do imóvel (REsp 1.729.593/SP) — e com a cláusula penal como parâmetro indenizatório (Tema 971/STJ). O prazo de tolerância de 180 dias (Tema 970/STJ) é o limite reconhecido antes de configurar a mora.

Os danos morais, em regra, não são devidos pelo mero atraso — mas são reconhecidos em circunstâncias excepcionais que causam desassossego anormal. E, em caso de atraso excessivo, o comprador pode pedir o distrato com restituição integral das parcelas (Súmula 543/STJ).

Se você comprou um imóvel e a construtora atrasou a entrega, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para calcular a indenização, reunir as provas e fazer valer seus direitos.

Dúvidas sobre atraso na entrega de imóvel, lucros cessantes ou distrato? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. A construtora pode atrasar a entrega do imóvel sem pagar nada? Não. O STJ (Tema 970) reconhece um prazo de tolerância de 180 dias, mas após esse período o atraso configura mora e gera direito à indenização por lucros cessantes.
  2. O que são os lucros cessantes no atraso de entrega? É a indenização pelo que o comprador deixou de ganhar por não ter o imóvel no prazo. O STJ (REsp 1.729.593/SP) entende que o prejuízo é presumido, calculado pelo valor locatício do imóvel.
  3. O atraso na entrega gera dano moral? Em regra, não — o mero inadimplemento é resolvido pelos lucros cessantes e pela cláusula penal. O dano moral é reconhecido em circunstâncias excepcionais (atraso prolongado, perda de eventos importantes, desassossego anormal).
  4. O que é o Tema 971 do STJ? É o repetitivo que fixou que a cláusula penal estipulada contra o comprador serve de parâmetro para a indenização em caso de atraso da construtora. O STJ admite a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes.
  5. Posso pedir o distrato por atraso na entrega? Sim. Em caso de atraso excessivo, o comprador pode pedir a resolução do contrato, com restituição integral e imediata das parcelas pagas (Súmula 543/STJ). Nesse caso, os lucros cessantes não são presumidos — devem ser comprovados.

📚 Fontes de referência

[1] STJ — Segunda Seção fixa teses sobre penalidades por atraso na entrega de imóvel (Temas 970 e 971, repetitivos, 2019): validade do prazo de tolerância de 180 dias e cláusula penal como parâmetro indenizatório. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2019/Segunda-Secao-fixa-teses-sobre-penalidades-por-atraso-na-entrega-de-imovel.aspx

[2] STJ — REsp 1.729.593/SP: no descumprimento do prazo de entrega, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido (lucros cessantes pelo valor locatício).

[3] Súmula 543/STJ — Resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC: restituição integral e imediata das parcelas pagas, sem retenção por cláusula penal.

[4] STJ — STJ admite cumulação de cláusula penal com lucros cessantes (02/03/2023): a cobrança de lucros cessantes não depende da exigência de multa contratual menor que o aluguel. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/02032023-Cobranca-de-lucros-cessantes-por-atraso-na-entrega-de-imovel-nao-depende-da-exigencia-de-multa-contratual-menor.aspx

[5] STJ — Lucros cessantes não são presumidos quando comprador pede rescisão do contrato por atraso (09/04/2024). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/09042024-Lucros-cessantes-nao-sao-presumidos-quando-comprador-de-imovel-pede-rescisao-do-contrato-por-atraso.aspx

[6] TJ-SP — Súmulas 161 e 162: lucros cessantes de 0,5% ao mês do valor do contrato e inocorrência de danos morais (em regra) por atraso na entrega.

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Cobrança de cotas condominiais em atraso: prescrição e formas de defesa do proprietário

Recebeu uma cobrança — ou até uma execução — de cotas condominiais atrasadas e não sabe o que fazer? O tema envolve duas faces: o condomínio tem um instrumento poderoso de cobrança (a execução de título extrajudicial), mas o proprietário tem prazos e defesas que podem reduzir ou até extinguir o débito — começando pela prescrição.

Entenda como funciona a cobrança, o prazo de prescrição e as formas de defesa do proprietário.

A cota condominial é título executivo extrajudicial

O art. 784, X do Código de Processo Civil define como título executivo extrajudicial:

“O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”

Na prática: o condomínio pode executar o condômino inadimplente diretamente — sem passar por uma ação de conhecimento. Basta comprovar o crédito com:

  • A convenção do condomínio (que prevê as contribuições)
  • A ata da assembleia que fixou o valor das cotas
  • Os comprovantes do débito (planilha de cálculo, extratos)

A jurisprudência (TJRJ) reconhece que, para a execução, o condomínio precisa apresentar apenas a convenção e a ata que fixou o valor — sem formalidades excessivas.

A prescrição: 5 anos (Tema 949/STJ)

O ponto mais importante para o proprietário: a cobrança das cotas condominiais prescreve em 5 anos.

O STJ, em julgamento de recurso repetitivo (Segunda Seção, dezembro/2016 — Tema 949), fixou que o prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais é de 5 anos, com fundamento no art. 206, §5º, I do Código Civil (dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular).

Termo inicial: o prazo conta-se do vencimento de cada parcela — ou seja, cada cota vencida tem seu próprio prazo de 5 anos. As cotas vencidas há mais de 5 anos estão prescritas e não podem ser cobradas.

Importante: a prescrição pode ser interrompida pela citação válida na ação de cobrança ou execução — e o condomínio pode ajuizar a ação antes do fim do prazo para preservar o crédito.

As formas de defesa do proprietário

O proprietário que recebe uma cobrança ou execução de cotas condominiais tem várias linhas de defesa:

1. Prescrição quinquenal A defesa mais comum: verificar se as cotas cobradas venceram há mais de 5 anos. As parcelas prescritas devem ser excluídas do débito.

2. Embargos à execução (art. 914 do CPC) O executado pode opor embargos à execução no prazo de 15 dias úteis (contados da juntada da citação aos autos ou da intimação da penhora), alegando:

  • Inexigibilidade do título — ausência de comprovação documental das cotas
  • Falta de liquidez, certeza e exigibilidade — planilha incorreta, valores indevidos
  • Nulidade da convenção ou da deliberação que fixou as cotas
  • Excesso de execução — valores a maior, juros e multas indevidos
  • Ilegitimidade passiva — o executado não é (ou não era) proprietário do imóvel

3. Exceção de pré-executividade Em hipóteses de vício grave e evidente — como a prescrição, a ilegitimidade ou a nulidade do título — o proprietário pode usar a exceção de pré-executividade, sem necessidade de embargos, para extinguir ou reduzir a execução. É cabível quando a matéria é de ordem pública e pode ser conhecida de ofício.

4. Nulidade de deliberações assembleares (art. 1.353 do CC) Se a cota cobrada decorre de deliberação assemblear nula — por vício de convocação, ausência de quórum ou aprovação de despesa indevida —, o proprietário pode alegar a nulidade. O art. 1.353 do CC prevê que as deliberações em desacordo com a lei ou a convenção são nulas.

5. Rateio indevido O proprietário pode questionar o rateio de despesas que não são condominiais ou que não foram aprovadas corretamente:

  • Despesas sem previsão na convenção ou sem aprovação em assembleia
  • Obras sem o quórum exigido (art. 1.341 e 1.342 do CC)
  • Multas infracionais incluídas indevidamente na cobrança

6. Ilegitimidade passiva Se o executado não é o proprietário do imóvel (vendeu a unidade, não é mais condômino, ou o débito é de outra pessoa), a ilegitimidade é defesa cabível — desde que comprovada a transferência da propriedade.

7. Vícios de citação e de processo Nulidade da citação, ausência de intimação da penhora e outros vícios processuais podem ser alegados nos embargos.

O que NÃO é defesa válida

Algumas alegações não prosperam na cobrança de cotas condominiais:

  • Compensação — o condomínio não pode ser compensado com créditos que o condômino tenha contra ele (a jurisprudência é restritiva)
  • Discussão de mérito da assembleia — a validade da deliberação deve ser questionada em ação própria (anulatória), salvo nulidade evidente
  • Inadimplemento de outro condômino — a obrigação de pagar as cotas é individual e não depende do pagamento dos demais

O que fazer na prática?

Se você é condômino inadimplente:

  1. Verifique a prescrição — as parcelas vencidas há mais de 5 anos estão prescritas
  2. Confira a planilha — valores, juros, multas e correção devem estar corretos
  3. Analise a origem do débito — a cota decorre de deliberação válida? O rateio é correto?
  4. Avalie os embargos ou a exceção de pré-executividade — dentro dos prazos legais
  5. Busque orientação especializada — a estratégia depende do título e das provas

Se você é síndico ou administrador:

  1. Cobre dentro do prazo — a prescrição de 5 anos exige ação tempestiva
  2. Mantenha a documentação em ordem — convenção, atas e comprovantes
  3. Execute com título completo — art. 784, X do CPC exige comprovação documental
  4. Evite cobranças indevidas — rateios e multas sem base legal geram defesas

Conclusão

A cobrança de cotas condominiais é facilitada pela natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, X do CPC) — o condomínio pode executar diretamente o inadimplente. Mas o proprietário tem defesas importantes, começando pela prescrição quinquenal (Tema 949/STJ, art. 206, §5º, I do CC).

As principais defesas: prescrição, embargos à execução (art. 914 do CPC), exceção de pré-executividade, nulidade de deliberações (art. 1.353 do CC), rateio indevido e ilegitimidade passiva. A análise técnica do título e das provas é essencial para definir a melhor estratégia.

Se você recebeu uma cobrança ou execução de cotas condominiais — ou se é síndico enfrentando inadimplência —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para proteger seus direitos.

Dúvidas sobre cobrança de cotas condominiais, prescrição ou defesa em execução? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Qual é o prazo de prescrição da cobrança de cotas condominiais? 5 anos, conforme o Tema 949/STJ (recurso repetitivo, Segunda Seção, 2016), com fundamento no art. 206, §5º, I do Código Civil. O prazo conta-se do vencimento de cada parcela.
  2. A cota condominial é título executivo extrajudicial? Sim. O art. 784, X do CPC define as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício como título executivo extrajudicial, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas.
  3. Quais são as defesas do proprietário na execução de cotas condominiais? Prescrição quinquenal, embargos à execução (art. 914 do CPC), exceção de pré-executividade, nulidade de deliberações assembleares (art. 1.353 do CC), rateio indevido, ilegitimidade passiva e vícios processuais.
  4. O condômino pode compensar o débito com créditos contra o condomínio? Em regra, não. A jurisprudência é restritiva quanto à compensação na cobrança de cotas condominiais — a obrigação de pagar é individual e não se compensa com créditos do condômino.
  5. O que fazer ao receber uma execução de cotas condominiais? Verificar a prescrição das parcelas, conferir a planilha de cálculo, analisar a origem do débito (validade da deliberação e do rateio) e, se necessário, opor embargos à execução no prazo de 15 dias úteis ou usar a exceção de pré-executividade.

📚 Fontes de referência

[1] STJ — Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos (Segunda Seção, recurso repetitivo — Tema 949, 09/12/2016): prazo quinquenal com base no art. 206, §5º, I do CC. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2016/2016-12-09_09-27_Prazo-de-prescricao-para-cobranca-de-taxa-condominial-e-de-cinco-anos.aspx

[2] Conjur — Prescrição quinquenal da cobrança de taxas condominiais (Tema repetitivo 949 do STJ) (29/01/2025): termo inicial no dia seguinte ao vencimento de cada prestação. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-jan-29/prescricao-quinquenal-da-cobranca-de-taxas-condominiais-tema-repetitivo-949-do-stj

[3] Código de Processo Civil — art. 784, X (cotas condominiais como título executivo extrajudicial) e art. 914 (embargos à execução).

[4] Código Civil — art. 206, §5º, I (prescrição quinquenal das dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular) e art. 1.353 (nulidade das deliberações em desacordo com a lei ou a convenção).

[5] TJRJ — Terceira Turma confirma dispensa de formalidades excessivas para execução extrajudicial de taxas condominiais: basta a convenção e a ata da assembleia que fixou o valor. Disponível em: https://www.tjrj.jus.br/web/portal-conhecimento/noticias/noticia/-/visualizar-conteudo/5736540/290873229

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Obras em áreas comuns de condomínios edilícios: quando é exigida unanimidade dos condôminos?

O condomínio quer construir uma área gourmet na cobertura, instalar câmeras de segurança ou fechar varandas em todos os apartamentos? Antes de qualquer obra em área comum, é preciso saber: qual é o quórum de deliberação exigido? E, em alguns casos, a resposta é a mais rígida possível — a unanimidade dos condôminos.

Entenda a classificação das obras, os quóruns legais e, especialmente, quando a unanimidade é exigida.

A classificação das obras (art. 1.341 do Código Civil)

O art. 1.341 do Código Civil classifica as obras no condomínio e define os quóruns:

“A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”

Obras necessárias (conservação e reparo — ex.: troca de telhado, reparo de rede de esgoto, contenção de talude)

  • Independem de deliberação da assembleia — o síndico pode executá-las; em caso de omissão, qualquer condômino (art. 1.341, §1º)
  • Se urgentes e capazes de comprometer a segurança ou habitabilidade, a execução é imediata, com prestação de contas posterior

Obras úteis (aumentam ou facilitam o uso — ex.: elevador, câmeras, automação de portão)

  • Exigem maioria dos condôminos (art. 1.341, II)

Obras voluptuárias (mero deleite ou recreio — ex.: área gourmet, sauna, brinquedoteca, paisagismo)

  • Exigem 2/3 dos condôminos (art. 1.341, I)

Obras em acréscimo às partes comuns (art. 1.342 do CC)

  • Exigem 2/3 dos votos dos condôminos — e são vedadas construções que prejudiquem a utilização das partes próprias ou comuns por qualquer condômino

Quando é exigida a unanimidade?

A unanimidade é o quórum mais rígido do Direito Condominial — e é exigida em hipóteses específicas:

1. Alteração de fachada (art. 1.336, III do CC e art. 10, §2º da Lei 4.591/1964) A alteração da fachada — forma, cor, esquadrias externas, elementos que compõem a harmonia arquitetônica — depende da unanimidade dos condôminos.

O art. 1.336, III do CC impõe ao condômino o dever de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes esconsas e das esquadrias externas”. E o art. 10, §2º da Lei 4.591/1964 é expresso: a alteração da fachada depende da unanimidade.

O STJ consolidou: a alteração de fachada exige unanimidade mesmo quando a obra está confinada à área de uso exclusivo de um condômino (REsp 1.483.733).

2. Obras que alteram a substância da propriedade individual Quando a obra em área comum altera a substância do direito de propriedade — como a construção de varandas em todas as unidades, que amplia a área privativa de cada apartamento e modifica a fachada — a unanimidade é exigida.

A tese, defendida na doutrina especializada (Migalhas Edilícias), sustenta que:

  • A obra amplia a área privativa de cada unidade — tocando a substância do direito individual de propriedade (art. 5º, XXII da CF)
  • A assembleia não pode impor ao condômino dissidente a modificação física do seu próprio imóvel
  • A regra especial da Lei 4.591/1964 (art. 10, §2º) continua a exigir unanimidade para a modificação da fachada — não afastada pela Lei 14.405/2022

3. Quórum convencional (a convenção pode exigir mais) A convenção do condomínio pode aumentar o quórum exigido para certas obras — inclusive exigir unanimidade para hipóteses em que a lei exige menos. O que a convenção não pode é reduzir o quórum abaixo do mínimo legal (STJ, REsp 1.169.865).

O que NÃO exige unanimidade

Após a Lei 14.405/2022, que alterou o art. 1.351 do CC, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária e a alteração da convenção dependem de 2/3 dos votos dos condôminos — e não mais de unanimidade.

Importante: a mudança de destinação (ex.: de residencial para comercial) é categoria distinta da alteração da substância da propriedade (ex.: ampliação de área privativa). Mudar a destinação não altera a área do imóvel — e, por isso, sujeita-se ao quórum de 2/3.

A consequência da deliberação sem quórum: nulidade

A deliberação assemblear que não observa o quórum exigido é nula (art. 1.353 do CC). Na prática:

  • A obra aprovada sem o quórum correto pode ser desfeita (obrigação de fazer — remoção e restituição ao estado anterior)
  • O condômino pode ajuizar ação anulatória da deliberação
  • A multa do art. 1.337 do CC pode ser aplicada ao condômino que construiu sem autorização (até 5 vezes a contribuição mensal; 10 vezes em caso de comportamento antissocial reiterado)

O que fazer na prática?

Se você é síndico ou administrador:

  1. Classifique a obra — necessária, útil, voluptuária ou de acréscimo?
  2. Verifique o quórum — art. 1.341, art. 1.342 e a convenção
  3. Confira se há unanimidade exigida — fachada, substância da propriedade ou quórum convencional
  4. Registre a deliberação em ata — com o quórum comprovado

Se você é condômino:

  1. Verifique o quórum da deliberação — se não foi observado, a deliberação é nula
  2. Ajuíze a ação anulatória — dentro do prazo legal
  3. Exija a remoção da obra — se ela atinge a fachada ou compromete a estrutura
  4. Busque orientação especializada — a análise da convenção e do tipo de obra é essencial

Conclusão

As obras em áreas comuns de condomínios edilícios seguem a classificação do art. 1.341 do CC: necessárias (sem deliberação), úteis (maioria) e voluptuárias (2/3), além das obras de acréscimo (2/3, art. 1.342).

A unanimidade dos condôminos é exigida em hipóteses específicas: alteração de fachada (art. 1.336, III do CC e art. 10, §2º da Lei 4.591/1964), obras que alteram a substância da propriedade individual (como varandas que ampliam a área privativa) e quóruns convencionais que exijam mais do que a lei.

A deliberação sem o quórum correto é nula (art. 1.353 do CC) — e a obra pode ser desfeita. Se você enfrenta uma disputa sobre obras em áreas comuns, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para avaliar a convenção, o tipo de obra e o quórum aplicável.

Dúvidas sobre obras em condomínio, quóruns de deliberação ou validade de assembleia? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Quando é exigida unanimidade dos condôminos para obras em áreas comuns? Em três hipóteses: alteração de fachada (art. 1.336, III do CC e art. 10, §2º da Lei 4.591/1964), obras que alteram a substância da propriedade individual (ex.: varandas que ampliam a área privativa) e quando a convenção exige quórum maior que o legal.
  2. Qual é o quórum para obras voluptuárias? 2/3 dos condôminos (art. 1.341, I do CC). Obras voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, como área gourmet, sauna e brinquedoteca.
  3. Qual é o quórum para obras úteis? Maioria dos condôminos (art. 1.341, II do CC). Obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso, como elevador, câmeras e automação de portão.
  4. Obras necessárias precisam de deliberação da assembleia? Não. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou por qualquer condômino em caso de omissão (art. 1.341, §1º do CC).
  5. O que acontece se a obra for aprovada sem o quórum correto? A deliberação é nula (art. 1.353 do CC). A obra pode ser desfeita, e o condômino pode ajuizar ação anulatória. A multa do art. 1.337 do CC pode ser aplicada a quem construiu sem autorização.

📚 Fontes de referência

[1] Código Civil — art. 1.331 (condomínio edilício), art. 1.336, III (dever de não alterar a fachada), art. 1.341 (classificação das obras e quóruns: voluptuárias 2/3, úteis maioria, necessárias sem deliberação), art. 1.342 (obras em acréscimo às partes comuns: 2/3), art. 1.351 (alteração da convenção e destinação: 2/3, após Lei 14.405/2022), art. 1.353 (nulidade das deliberações sem quórum) e art. 1.337 (multa por construção sem autorização). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm

[2] Lei 4.591/1964 — art. 10, §2º (alteração da fachada depende da unanimidade dos condôminos). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

[3] Lei 14.405/2022 — Alteração do art. 1.351 do CC: mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária e alteração da convenção dependem de 2/3 dos votos.

[4] STJ — REsp 1.483.733: alteração de fachada exige unanimidade, mesmo que a obra esteja confinada à área de uso exclusivo de um condômino.

[5] STJ — REsp 1.169.865: a convenção não pode reduzir o quórum abaixo do mínimo legal — pode apenas aumentá-lo.

[6] Migalhas — Construção de varandas e alteração de fachada: Maioria ou unanimidade? (21/05/2026, José Pontes): tese da unanimidade para obras que alteram a substância da propriedade individual. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/456355/construcao-de-varandas-e-alteracao-de-fachada-maioria-ou-unanimidade

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Regularização de loteamentos irregulares e clandestinos: responsabilidades civil e criminal do loteador

Você comprou um lote e descobriu que o loteamento não foi aprovado pela Prefeitura ou que as obras de infraestrutura nunca foram entregues? Ou você é loteador e enfrenta questionamentos sobre a regularidade do empreendimento? O tema envolve duas realidades distintas — loteamento irregular e clandestino — e um conjunto de responsabilidades civis e criminais que recaem sobre o loteador.

Entenda a diferença, como funciona a regularização e quem responde pelo quê.

A diferença entre loteamento irregular e clandestino

A distinção é essencial para definir o caminho da regularização e as responsabilidades:

Loteamento clandestino É aquele nunca aprovado pelo poder público: não passou pela aprovação da Prefeitura (art. 12 da Lei 6.766/1979) nem pelo registro especial (art. 18). Nasceu à margem da lei — sem projeto aprovado, sem registro, sem infraestrutura.

Loteamento irregular É aquele aprovado, mas executado em desacordo com o projeto: foi aprovado pela Prefeitura e registrado, mas as obras de infraestrutura não foram concluídas conforme o projeto, ou os contratos não foram registrados, ou houve descumprimento de condicionantes.

A Lei 13.465/2017 (REURB) trata ambos como núcleos urbanos informais — “aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes”.

A regularização: REURB (Lei 13.465/2017)

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto 9.310/2018, é o instrumento que permite regularizar núcleos urbanos informais. Ela tem duas modalidades:

REURB-S (Interesse Social)

  • Para núcleos ocupados por população de baixa renda
  • A regularização é conduzida pelo poder público, que pode custear o projeto e a infraestrutura
  • Benefícios: titulação gratuita ou facilitada, prioridade na análise

REURB-E (Específico)

  • Para núcleos que não se enquadram na REURB-S (população de renda média ou alta)
  • A regularização é conduzida pelo interessado (loteador, adquirentes, associação de moradores)
  • O interessado elabora e custeia o projeto e a infraestrutura essencial

O que a REURB permite:

  • Aprovação do projeto de regularização pelo Município
  • Registro dos lotes em nome dos ocupantes
  • Titulação dos adquirentes de boa-fé
  • Solução de problemas de parcelamento irregular do solo

A responsabilidade civil do loteador

O loteador responde civilmente por diversas frentes:

1. Obrigação de fazer: infraestrutura O loteador é obrigado a executar as obras de infraestrutura prometidas (pavimentação, rede de água e esgoto, iluminação, áreas verdes). A inexecução gera obrigação de fazer — e a jurisprudência reconhece o direito dos adquirentes de exigir a conclusão das obras.

2. Responsabilidade solidária com o Município O art. 40 da Lei 6.766/1979 estabelece a solidariedade entre o loteador e o Município quanto às consequências da inexecução das obras de infraestrutura. A jurisprudência (STJ, REsp 1.164.893, rel. Min. Herman Benjamin) reconhece essa responsabilidade solidária — o adquirente pode acionar ambos.

3. Aplicação do CDC O loteador é fornecedor e o adquirente é consumidor — o Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação. Isso significa:

  • Publicidade enganosa (art. 37 do CDC) — vender lotes prometendo infraestrutura que não será entregue é ilícito
  • Responsabilidade objetiva pelos danos causados
  • Proteção do adquirente de boa-fé contra as consequências da irregularidade

4. Dano ambiental Se o loteamento irregular causou dano ambiental (supressão de vegetação, ocupação de área de preservação, ausência de saneamento), o loteador responde pela reparação — responsabilidade objetiva e solidária, com base na legislação ambiental.

5. Cancelamento do loteamento O art. 40 da Lei 6.766/1979 prevê o cancelamento do loteamento em hipóteses de irregularidade — mas o cancelamento não prejudica os adquirentes de boa-fé, que mantêm seus direitos.

A responsabilidade criminal do loteador

A Lei 6.766/1979 tipifica crimes específicos do parcelamento ilegal do solo:

Art. 50 — Crimes contra a Administração Pública:

  • I — dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com a lei — pena: reclusão de 1 a 4 anos e multa
  • II — dar início ou efetuar loteamento em desacordo com o projeto aprovado, ou vender lotes sem registro — pena: reclusão de 1 a 5 anos e multa
  • III — divulgar ou anunciar loteamento não aprovado ou não registrado — pena: reclusão de 1 a 4 anos e multa
  • Parágrafo único — o crime é qualificado se cometido em área de preservação ecológica ou se causar dano a bens de interesse histórico, artístico, turístico, paisagístico ou ecológico — pena: reclusão de 1 a 5 anos e multa

Art. 51 — Crimes contra a incolumidade pública: Parcelar solo em terrenos alagadiços, aterrados com material nocivo, ou em áreas de risco — com penas específicas.

Art. 52 — Crimes contra a economia popular: Vender lotes sem registro, com promessas enganosas ou em desacordo com a lei — com penas específicas.

Pontos importantes da jurisprudência criminal:

  • O crime do art. 50 é instantâneo de efeitos permanentes — consuma-se quando o agente dá início ao parcelamento
  • A regularização tardia do loteamento, antes do oferecimento da denúncia, pode tornar atípica a conduta — por demonstrar ausência de dolo
  • A responsabilidade penal da pessoa jurídica não é admitida por analogia (TJMG) — a imputação recai sobre a pessoa natural que praticou a conduta
  • O crime específico da Lei 6.766/79 prevalece sobre o estelionato (art. 171 do CP) quando a conduta é o parcelamento irregular

A proteção do adquirente de boa-fé

O adquirente de boa-fé é a parte mais protegida no tema:

  • Não pode ser prejudicado pelo cancelamento do loteamento (art. 40 da Lei 6.766/79)
  • Tem direito à infraestrutura prometida — pode exigir do loteador e do Município (solidariedade)
  • Pode regularizar o lote pela REURB, obtendo a titulação
  • Pode buscar indenização por danos materiais e morais (CDC)
  • Não responde criminalmente pela irregularidade do loteador

O que fazer na prática?

Se você é adquirente de lote:

  1. Verifique a situação do loteamento — foi aprovado? Registrado? As obras foram concluídas?
  2. Reúna a documentação — contrato de compra e venda, recibos, promessas de infraestrutura, publicidade
  3. Busque a regularização — pela REURB, junto ao Município
  4. Exija a infraestrutura — judicialmente, se necessário, contra o loteador e o Município
  5. Avalie a ação de indenização — por danos materiais e morais (CDC)

Se você é loteador:

  1. Regularize a situação — aprovação, registro e conclusão das obras
  2. Conclua a infraestrutura — é a principal obrigação e a principal fonte de litígios
  3. Evite a publicidade enganosa — não prometa o que não vai entregar
  4. Busque orientação especializada — para evitar a responsabilidade criminal e estruturar a regularização

Conclusão

A regularização de loteamentos irregulares e clandestinos é um tema que envolve a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo), a Lei 13.465/2017 (REURB) e o CDC (proteção do adquirente). A distinção entre loteamento clandestino (não aprovado) e irregular (aprovado, mas executado em desacordo) define o caminho da regularização.

O loteador responde civilmente (infraestrutura, solidariedade com o Município, dano ambiental, CDC) e criminalmente (arts. 50, 51 e 52 da Lei 6.766/79 — parcelamento ilegal do solo). O adquirente de boa-fé é protegido: pode exigir a infraestrutura, regularizar o lote e buscar indenização.

Se você comprou um lote em loteamento irregular — ou se é loteador enfrentando questionamentos —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Urbanístico é essencial para regularizar a situação e proteger seus direitos.

Dúvidas sobre loteamentos irregulares, regularização fundiária ou responsabilidade do loteador? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Qual é a diferença entre loteamento irregular e clandestino? O clandestino nunca foi aprovado pelo poder público (sem aprovação municipal e sem registro); o irregular foi aprovado, mas é executado em desacordo com o projeto (infraestrutura não concluída, contratos não registrados). A Lei 13.465/2017 trata ambos como núcleos urbanos informais.
  2. O que é a REURB? É a Regularização Fundiária Urbana (Lei 13.465/2017, Decreto 9.310/2018), instrumento que permite regularizar núcleos urbanos informais em duas modalidades: REURB-S (interesse social, conduzida pelo poder público) e REURB-E (específico, conduzida pelo interessado).
  3. Quem responde pela falta de infraestrutura do loteamento? O loteador é obrigado a executar as obras de infraestrutura, e o art. 40 da Lei 6.766/79 estabelece solidariedade entre o loteador e o Município. O STJ (REsp 1.164.893) reconhece essa responsabilidade solidária.
  4. O loteador pode ser preso por loteamento irregular? Sim. O art. 50 da Lei 6.766/79 tipifica o parcelamento ilegal do solo como crime contra a Administração Pública, com pena de reclusão de 1 a 4 anos (qualificada: 1 a 5 anos), além dos crimes dos arts. 51 e 52.
  5. O adquirente de boa-fé é prejudicado pela irregularidade? Não. O adquirente de boa-fé é protegido: não pode ser prejudicado pelo cancelamento do loteamento (art. 40), tem direito à infraestrutura, pode regularizar o lote pela REURB e buscar indenização com base no CDC.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 6.766/1979 — Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei Lehmann): art. 12 (aprovação municipal), art. 18 (registro), art. 40 (cancelamento e responsabilidade solidária), art. 50 (crimes contra a Administração Pública), art. 51 (incolumidade pública) e art. 52 (economia popular). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm

[2] Lei 13.465/2017 — Lei da Regularização Fundiária (REURB): núcleo urbano informal, REURB-S e REURB-E. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm

[3] Decreto 9.310/2018 — Regulamentação da REURB.

[4] STJ — REsp 1.164.893/SE (rel. Min. Herman Benjamin): responsabilidade solidária entre loteador e Município pela inexecução das obras de infraestrutura (art. 40 da Lei 6.766/79).

[5] TJMG — Apelação Criminal (2025): impossibilidade de responsabilidade penal da pessoa jurídica por analogia in malam partem nos crimes da Lei 6.766/79 — a imputação recai sobre a pessoa natural.

[6] Código de Defesa do Consumidor — art. 37 (publicidade enganosa) e responsabilidade objetiva do fornecedor (loteador).

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Ações possessórias: interdito proibitório, manutenção e reintegração de posse explicadas

Alguém invadiu seu imóvel? Está perturbando sua posse? Ou você teme que isso aconteça? O Direito oferece três instrumentos específicos para proteger a posse — e escolher o correto faz toda a diferença: interdito proibitório (ameaça), manutenção de posse (turbação) e reintegração de posse (esbulho).

Entenda como cada uma funciona, quais os requisitos e como a lei protege quem está na posse do bem.

A base: o direito de posse

A posse é protegida pela Constituição e pelo Código Civil. O art. 1.196 do CC define o possuidor:

“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”

E o art. 1.210 do CC garante a proteção possessória:

“O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no caso de esbulho.”

A proteção da posse independe da propriedade — quem está na posse (mesmo sem ser dono) pode se defender contra quem a viola.

As três lesões possessórias

Para cada tipo de lesão à posse, há uma ação adequada:

1. Ameaça — risco iminente de violação da posse 2. Turbação — perturbação parcial da posse (o possuidor continua no bem, mas é incomodado) 3. Esbulho — perda total ou parcial da posse (o possuidor é desapossado do bem)

As três ações possessórias

1. Interdito proibitório (art. 567 do CPC) Ação preventiva contra a ameaça de violação da posse. O possuidor que teme ser esbulhado ou turbado pede ao juiz que proíba o agressor de praticar o ato, sob pena de multa.

  • Causa de pedir: ameaça iminente e justo receio
  • Objetivo: impedir a violação antes que ela ocorra
  • Natureza: preventiva

2. Manutenção de posse (art. 560 do CPC) Ação contra a turbação — quando o possuidor é perturbado, mas continua na posse do bem. O objetivo é manter o possuidor na posse, cessando a perturbação.

  • Causa de pedir: turbação (perturbação parcial)
  • Objetivo: manter a posse e cessar a perturbação
  • Natureza: repressiva (de turbação)

3. Reintegração de posse (art. 560 do CPC) Ação contra o esbulho — quando o possuidor perdeu a posse do bem, total ou parcialmente. O objetivo é reintegrar o possuidor, devolvendo-lhe o bem.

  • Causa de pedir: esbulho (perda da posse)
  • Objetivo: reintegrar o possuidor na posse
  • Natureza: repressiva (de esbulho)

Os requisitos (art. 561 do CPC)

Para a manutenção ou reintegração de posse, o autor deve provar (art. 561 do CPC):

  1. A sua posse — que era possuidor do bem
  2. A turbação ou o esbulho — praticado pelo réu
  3. A data da turbação ou do esbulho — essencial para definir o procedimento (força nova ou velha)
  4. A continuação da posse — na manutenção, que ainda está na posse; na reintegração, que foi esbulhado

No interdito proibitório (art. 567 do CPC), o autor deve provar o justo receio de ser molestado na posse.

A fungibilidade possessória (art. 554 do CPC)

Um dos pontos mais importantes: a fungibilidade das ações possessórias. O art. 554 do CPC estabelece:

“A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados.”

Na prática: se você ajuizou manutenção de posse, mas o juiz verifica que houve esbulho (perda da posse), ele pode converter o pedido e conceder a reintegração — e vice-versa. A fungibilidade evita que o autor perca o direito por erro na escolha da ação.

Limite da fungibilidade: ela se aplica entre as ações possessórias — não permite converter ação possessória em ação petitória (de propriedade) ou vice-versa.

O caráter dúplice

As ações possessórias têm caráter dúplice: o réu pode, na própria contestação, formular pedido possessório contra o autor — sem precisar de reconvenção. Isso significa que, em uma ação de reintegração, o réu pode pedir a manutenção de sua própria posse, se provar que tem direito a ela.

Força nova × força velha

A distinção entre força nova e força velha é essencial:

  • Força nova — a turbação ou o esbulho ocorreu há menos de ano e dia. O procedimento é mais célere, com possibilidade de liminar (art. 562 do CPC) sem audiência prévia
  • Força velha — a lesão ocorreu há mais de ano e dia. O procedimento é ordinário, sem liminar automática

A data da lesão (requisito do art. 561, III) é, portanto, decisiva para a estratégia processual.

A liminar nas ações possessórias

Nas ações de força nova (ano e dia), o juiz pode conceder liminar — a manutenção ou reintegração provisória da posse — se os requisitos estiverem comprovados (art. 562 do CPC). A liminar é a grande vantagem das ações possessórias: a proteção da posse pode ser imediata, sem aguardar o fim do processo.

O que fazer na prática?

  1. Identifique a lesão — ameaça, turbação ou esbulho?
  2. Reúna as provas — da posse (contratos, contas, fotos, testemunhas) e da lesão (boletim de ocorrência, fotos, vídeos, notificações)
  3. Ajuíze a ação correta — interdito proibitório, manutenção ou reintegração
  4. Aproveite a fungibilidade — o juiz pode conceder a proteção adequada mesmo com pedido diverso
  5. Busque a liminar — em caso de força nova, a proteção pode ser imediata
  6. Considere a autotutela — o art. 1.210, §1º do CC permite o desforço imediato, desde que proporcional e sem excesso

Conclusão

As ações possessórias são os instrumentos que protegem a posse contra as três lesões: ameaça (interdito proibitório), turbação (manutenção de posse) e esbulho (reintegração de posse). A base está no art. 1.210 do CC e nos arts. 554 a 567 do CPC.

A fungibilidade (art. 554 do CPC) garante que o erro na escolha da ação não prejudique o possuidor — o juiz concede a proteção adequada aos pressupostos provados. E a liminar nas ações de força nova permite a proteção imediata da posse.

Se você sofreu invasão, perturbação ou ameaça à sua posse, a orientação de um advogado especializado é essencial para escolher a ação correta, reunir as provas e buscar a proteção imediata.

Dúvidas sobre ações possessórias, posse ou invasão de imóvel? Fale com a Senna Martins Advogados.

⚙️ FAQ

  1. Qual é a diferença entre manutenção e reintegração de posse? A manutenção de posse é usada contra a turbação (perturbação parcial, o possuidor continua no bem); a reintegração é usada contra o esbulho (perda total ou parcial da posse). Ambas estão previstas no art. 560 do CPC.
  2. O que é o interdito proibitório? É a ação possessória preventiva contra a ameaça de violação da posse (art. 567 do CPC). O possuidor que tem justo receio de ser esbulhado ou turbado pede ao juiz que proíba o ato, sob pena de multa.
  3. O que é a fungibilidade das ações possessórias? É a regra do art. 554 do CPC: ajuizar uma ação possessória em vez de outra não impede o juiz de conceder a proteção adequada aos pressupostos provados. Ex.: manutenção convertida em reintegração se comprovado o esbulho.
  4. Quais são os requisitos da reintegração de posse? Provar a posse, o esbulho praticado pelo réu, a data do esbulho e a perda da posse (art. 561 do CPC). A data é essencial para definir se é força nova (liminar) ou força velha.
  5. O que é força nova e força velha? Força nova é a lesão ocorrida há menos de ano e dia — permite liminar (art. 562 do CPC). Força velha é a lesão ocorrida há mais de ano e dia — procedimento ordinário, sem liminar automática.

📚 Fontes de referência

[1] Código Civil — arts. 1.196 a 1.224 (posse e sua proteção), especialmente o art. 1.196 (conceito de possuidor) e o art. 1.210 (direito à manutenção e reintegração, e desforço imediato).

[2] Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — arts. 554 a 567 (ações possessórias): art. 554 (fungibilidade), art. 560 (manutenção e reintegração), art. 561 (requisitos), art. 562 (liminar) e art. 567 (interdito proibitório).

[3] TJDFT — Ações Possessórias (Direito Fácil): manutenção (turbação), reintegração (esbulho) e interdito proibitório (ameaça). Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/acoes-possessorias

[4] TJDFT — Esbulho × Turbação (17/05/2024): distinção entre as lesões possessórias e as ações correspondentes. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/esbulho-x-turbacao

[5] EMERJ — Ações Possessórias (série Aperfeiçoamento de Magistrados): as três lesões possessórias (esbulho, turbação e ameaça) e a tutela jurisdicional adequada a cada uma. Disponível em: https://emerj.tjrj.jus.br/files/pages/publicacoes/serieaperfeicoamentodemagistrados/paginas/series/10/processocivil_131.pdf