A metragem no papel é diferente do tamanho real do seu terreno em Vinhedo ou Louveira? Entenda como funciona a Retificação de Área e evite problemas na venda com a Senna Martins Advogados.
É muito comum, especialmente em cidades com áreas rurais e chácaras como Vinhedo, Itatiba e Valinhos, que a escritura ou a matrícula do imóvel contenha medidas imprecisas ou descrições vagas (como “da pedra grande até a árvore”). Quando o proprietário decide construir ou vender através de financiamento bancário, o banco exige que as medidas reais coincidam exatamente com o registro. A Retificação de Área é o procedimento para ajustar essa documentação.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “Vender um imóvel com área divergente pode gerar processos por perdas e danos. O comprador pode exigir o abatimento do preço proporcional à área que falta ou até a rescisão do contrato”.
1. Quando a Retificação é Necessária?
Você deve procurar a retificação sempre que:
- Divergência de Metragem: O terreno mede $1.000$ m² na prefeitura, mas na matrícula consta apenas $850$ m².
- Falta de Confrontantes: A matrícula não indica quem são os vizinhos de cada lado, dificultando o registro de novos atos.
- Georreferenciamento: Para imóveis rurais, a retificação é obrigatória para adaptar a descrição às coordenadas de satélite exigidas pelo INCRA.
2. Retificação Administrativa (No Cartório)
Graças à Lei $10.931/04$, a maioria das correções pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem passar pelo juiz, desde que não haja briga com os vizinhos.
- Levantamento Topográfico: Um agrimensor ou engenheiro civil faz a medição precisa do imóvel e elabora a planta e o memorial descritivo.
- Anuência dos Vizinhos: Os vizinhos de todos os lados (confrontantes) devem assinar a planta concordando que as novas divisas estão corretas e não invadem suas terras.
- Protocolo no Cartório: O advogado submete os documentos ao Oficial de Registro, que analisará a legalidade e averbará as novas medidas na matrícula.
3. E se o Vizinho se Recusar a Assinar?
Este é o principal entrave. Se um vizinho se nega a assinar por acreditar que você está avançando no terreno dele, o oficial do cartório não pode fazer a retificação administrativa.
- Notificação por Edital: Se o vizinho sumiu, ele é notificado por edital.
- Impugnação: Se houver contestação fundamentada, o caso é remetido ao juiz corregedor ou exige uma Ação Judicial de Retificação de Área, onde uma perícia judicial definirá os limites reais.
4. Por que o Senna Martins Advogados?
A retificação de área envolve detalhes técnicos de engenharia e direito registral que podem travar no cartório se não forem bem conduzidos. O Senna Martins Advogados oferece:
- Parceria com Engenheiros: Coordenamos o trabalho técnico para que a planta esteja nos padrões exigidos pelo Oficial de Registro de Imóveis de cada comarca.
- Gestão de Conflitos com Vizinhos: Atuamos na mediação com os confrontantes para colher as assinaturas de forma amigável, evitando processos judiciais caros e lentos.
- Saneamento de Matrícula: Aproveitamos a retificação para limpar outros erros na documentação, deixando o imóvel 100% pronto para venda ou financiamento.
5. Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso retificar a área para “ganhar” um pedaço de terreno do vizinho?
Não. A retificação serve para corrigir descrições erradas de uma área que você já possui de fato. Para adquirir área nova de outrem, o caminho seria a compra ou a usucapião.
O IPTU vai aumentar após a retificação?
Se a área medida for maior do que a que constava no cadastro da Prefeitura, o imposto será atualizado conforme a realidade. No entanto, isso valoriza o imóvel no momento da venda.
Quanto tempo demora?
No cartório (administrativo), o processo costuma levar de 30 a 90 dias. Pela via judicial, pode levar de 1 a 2 anos, dependendo da necessidade de perícia.
Valorize seu Imóvel com a Documentação Correta
Ter as medidas exatas na matrícula é sinônimo de segurança jurídica e facilidade na hora de negociar. Não deixe para resolver as medidas na hora de fechar a venda.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Precisão e segurança no Direito Registral.
Você tentou vender seu imóvel e o banco negou o financiamento porque as medidas da matrícula não batem com a realidade? Ou o seu vizinho começou a construir e parece estar invadindo o seu espaço?
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