Você mora em um bairro, loteamento ou ocupação que nunca foi regularizado — e o imóvel não tem registro, não pode ser vendido nem financiado? Se a sua situação se encaixa em um núcleo urbano informal, existe um caminho moderno e eficaz: a REURB (Regularização Fundiária Urbana).
Criada pela Lei 13.465/2017, a REURB é um dos instrumentos mais importantes para transformar a posse em propriedade. Neste guia, você entende o que é, quem pode usar, quais as modalidades e o passo a passo para regularizar.
O que é a REURB?
A REURB é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a titular seus ocupantes — ou seja, a regularizar áreas ocupadas de forma irregular e dar o título de propriedade a quem mora nelas. Veja o texto oficial da Lei 13.465/2017 no Planalto.
Ela é regulamentada também pelo Decreto 9.310/2018, que detalha o procedimento. A REURB é conduzida pelo Município e finalizada no cartório de registro de imóveis.
Para quem serve: moradores de núcleos urbanos informais — áreas clandestinas, irregulares ou nas quais não foi possível titular os ocupantes (art. 11, II, da Lei 13.465/2017).
As duas modalidades: REURB-S e REURB-E
A REURB tem duas modalidades (art. 13 da Lei 13.465/2017):
REURB-S (Interesse Social):
- Para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda (50% + 1), declarados assim pelo Poder Executivo municipal;
- Procedimento mais simples e gratuito (os custos são do poder público);
- É a modalidade que mais beneficia famílias de baixa renda.
REURB-E (Interesse Específico):
- Para os demais núcleos urbanos informais (que não se enquadram como interesse social);
- Os custos do procedimento são suportados pelos beneficiários;
- Exigências e prazos próprios.
A classificação da modalidade é feita pelo Município (art. 30, I, da lei). O Jusbrasil e o Manual de REURB do TJBA detalham as duas modalidades.
Os instrumentos da REURB
A REURB utiliza instrumentos próprios para titular os ocupantes:
1. Legitimação fundiária (art. 23): é a forma originária de aquisição da propriedade, conferida por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da REURB, a quem detém ou possui o imóvel em núcleo urbano informal consolidado. Ela dispensa a necessidade de escritura e cria um título de propriedade novo. Veja o texto do art. 23.
2. Legitimação de posse (art. 25): é o ato do poder público que reconhece a posse do ocupante, com identificação do tempo e da natureza da ocupação, e que é conversível em propriedade posteriormente. Veja o texto do art. 25.
3. Concessão de uso especial para fins de moradia e outros instrumentos previstos na lei.
A análise da Migalhas sobre a legitimação fundiária e o artigo do Colégio Registral do RS explicam esses instrumentos em detalhe.
O marco temporal: 22 de dezembro de 2016
Um ponto essencial: a REURB promovida mediante legitimação fundiária só pode ser aplicada aos núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016 (art. 9º, § 2º, da Lei 13.465/2017). Veja o texto oficial e a análise da ConJur sobre o marco temporal.
Na prática: se a ocupação é anterior a essa data, o núcleo pode ser regularizado por legitimação fundiária. Se é posterior, o caminho pode ser outro (como usucapião ou legitimação de posse).
O passo a passo da REURB
O procedimento é conduzido pelo Município, com a participação do cartório de registro de imóveis. Veja as etapas principais:
1. Requerimento de instauração A REURB pode ser instaurada por requerimento dos legitimados (proprietários, possuidores, loteadores, associações de moradores, etc.) ou de ofício pelo Município (art. 14 da lei).
2. Classificação da modalidade O Município classifica o caso como REURB-S ou REURB-E (art. 30, I).
3. Elaboração do projeto de regularização São elaborados os estudos técnicos: levantamento topográfico, projeto urbanístico, estudos ambientais, cadastro dos ocupantes e a demarcação urbanística.
4. Aprovação e emissão da CRF Aprovado o projeto, o Município emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que contém o projeto aprovado e a identificação das unidades a serem tituladas.
5. Registro no cartório A CRF e o projeto são levados ao cartório de registro de imóveis, que registra a regularização, abre matrículas para as unidades e emite os títulos de propriedade aos ocupantes.
O Jusbrasil e a Cartilha de REURB do TJES detalham essas fases e os documentos necessários.
O papel do cartório e da prefeitura
A REURB é um ato complexo que exige a colaboração entre Prefeitura e Registro de Imóveis:
- Prefeitura: instaura, classifica, processa, analisa e aprova o projeto, e emite a CRF (arts. 14 e 30 da lei);
- Registro de Imóveis: registra a CRF, abre as matrículas das unidades regularizadas e emite os títulos.
Como destaca a Cartilha REURB do RIBPR, a colaboração entre os dois é crucial para a efetivação da regularização.
Como o Senna Martins Advogados pode ajudar
No Senna Martins Advogados, atuamos em regularização de imóveis e temos experiência em REURB e em outras vias de regularização (usucapião, inventário, habite-se). Nossa equipe atua em:
- Orientação sobre a modalidade adequada (REURB-S ou REURB-E) e sobre o enquadramento do seu caso;
- Acompanhamento do procedimento de REURB junto à Prefeitura e ao cartório;
- Regularização por usucapião quando a REURB não for aplicável — veja nosso guia sobre usucapião;
- Regularização do habite-se — veja nosso guia sobre habite-se.
Conclusão
A REURB é o instrumento mais moderno para regularizar imóveis em núcleos urbanos informais, transformando a posse em propriedade com a participação da Prefeitura e do cartório. As modalidades REURB-S (interesse social) e REURB-E (interesse específico), os instrumentos de legitimação fundiária e legitimação de posse, e o marco temporal de 22/12/2016 são os pontos centrais para saber se o seu caso se enquadra.
Se você mora em uma área irregular e quer regularizar seu imóvel, consulte um advogado especializado: ele vai identificar se a REURB é a via adequada e conduzir o procedimento. A lei está do seu lado.
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