7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Retificação de Área: O que Fazer Quando a Metragem do Terreno está Errada na Escritura?

A metragem real do seu terreno em Vinhedo não bate com o que diz a escritura? Saiba como corrigir o registro e evitar problemas na venda com a Senna Martins Advogados.

É muito comum, especialmente em cidades com áreas rurais ou bairros antigos como Vinhedo, Itatiba e Louveira, que a matrícula do imóvel contenha descrições vagas como “um lote de frente para a rua X” ou metragens que não conferem com a realidade física do cercamento. Quando você tenta vender, construir ou desmembrar, o Cartório de Registro de Imóveis trava o processo. A solução é a Retificação de Área.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “A retificação não serve para ‘ganhar’ terra do vizinho, mas para que o papel reflita exatamente o que existe no chão, garantindo a segurança jurídica da propriedade”.

1. Entendendo seus Direitos: Quando a Retificação é Necessária?

Você precisará retificar o registro nas seguintes situações:

  • Omissão de Medidas: A escritura antiga não diz os ângulos ou a extensão exata dos muros.
  • Erro de Cálculo: A soma das áreas não bate com a área total informada no documento.
  • Diferença de Metragem: Você mediu com um topógrafo e descobriu que o terreno tem mais ou menos metros do que o registrado (o famoso erro de levantamento antigo).
  • Mudança de Confrontação: O nome da rua mudou ou o vizinho de fundo agora é um condomínio.

2. Passo a Passo Jurídico: Via Administrativa (No Cartório)

Hoje, a maioria das retificações é feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem precisar de juiz, desde que haja consenso:

A. Levantamento Georreferenciado

Um engenheiro ou agrimensor deve realizar a medição precisa do terreno (usando coordenadas GPS/SIG). Ele elabora a planta e o Memorial Descritivo com as coordenadas exatas.

B. Anuência dos Confrontantes

Para o cartório aceitar a nova medida, todos os vizinhos (lados e fundos) devem assinar a planta concordando que as divisas estão corretas e que você não está invadindo o terreno deles.

C. Protocolo e Averbação

O advogado protocola o requerimento no Registro de Imóveis. O oficial analisa os documentos e, estando tudo em ordem, averba as novas medidas na matrícula, “modernizando” o seu imóvel.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Retificar áreas em regiões de topografia acidentada ou com vizinhos ausentes exige perícia jurídica. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Mediação com Vizinhos: Se um vizinho se recusa a assinar por dúvida ou conflito antigo, nossa equipe atua na mediação para evitar que o caso vá para a justiça.
  • Retificação de Área Rural (CAR e GEO): Auxiliamos proprietários de chácaras e sítios a integrar a retificação com o Cadastro Ambiental Rural e o Georreferenciamento do INCRA.
  • Ação Judicial de Retificação: Se houver disputa real de terras ou o vizinho não for localizado de forma alguma, ingressamos com a via judicial para que o juiz supra a assinatura e determine a correção do registro.

Cases de Sucesso

Caso 1: Venda Destravada em Vinhedo

Um cliente ia vender uma chácara, mas o banco do comprador negou o financiamento porque a escritura dizia “1.000 $m^2$” e a cerca media “1.250 $m^2$”. Em 3 meses, fizemos a retificação administrativa e a venda foi concluída com sucesso.

Caso 2: Correção de Lote em Condomínio de Valinhos

Um proprietário descobriu que a planta do condomínio estava levemente deslocada, afetando o recuo da sua futura construção. Corrigimos a matrícula individual do lote junto à associação e ao cartório, evitando multas da prefeitura no futuro.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso retificar se o vizinho morreu?

Sim. Nesse caso, a notificação ou assinatura deve ser feita pelo inventariante do espólio ou por todos os herdeiros, dependendo da fase do inventário.

O que acontece se eu retificar e a área “diminuir”?

Infelizmente, isso acontece. Se a medida real for menor que a do papel, a retificação servirá para que você pare de pagar IPTU sobre uma área que não possui e para que o registro seja honesto, evitando processos do futuro comprador por “venda de área inexistente”.

Preciso de advogado para fazer no cartório?

Sim. A Lei de Registros Públicos exige a assistência jurídica para garantir que o procedimento respeite o direito de propriedade e os limites legais.

Regularize as Medidas do seu Patrimônio

Um imóvel com medidas erradas é um imóvel com liquidez reduzida. Acerte os ponteiros entre o que você tem e o que o cartório diz.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Precisão técnica na proteção da sua propriedade.

Você suspeita que a cerca do seu terreno não está no lugar certo ou a prefeitura cobra IPTU por uma metragem maior do que a que você realmente usa?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Desmembramento e Remembramento: Como Dividir ou Unificar seus Terrenos

Tem um terreno grande e quer dividir em dois para vender ou construir? Ou quer unir dois lotes vizinhos? Entenda como funciona o desmembramento e o remembramento com a Senna Martins Advogados.

Muitos proprietários em Vinhedo, Louveira e Valinhos possuem lotes com áreas generosas e desejam realizar o desmembramento (dividir um lote em dois ou mais) para rentabilizar o patrimônio, ou o remembramento (unificar dois lotes menores) para construir um projeto arquitetônico maior. Contudo, esse processo não depende apenas da vontade do dono; ele precisa respeitar o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins orienta: “Cada prefeitura define uma ‘fração mínima de parcelamento’. Se você tentar dividir um lote abaixo dessa metragem, a prefeitura não aprova o projeto e o cartório não abre a nova matrícula”.

1. Entendendo os Conceitos Técnicos

  • Desmembramento: É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente (não há abertura de novas ruas).
  • Remembramento: É a fusão de dois ou mais terrenos vizinhos (confrontantes) que pertencem ao mesmo proprietário, transformando-os em uma única matrícula no cartório.

2. Passo a Passo Jurídico: O Caminho da Aprovação

O processo é híbrido, envolvendo a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis:

A. Consulta de Viabilidade (Prefeitura)

Antes de contratar o engenheiro, verificamos na prefeitura se o seu bairro permite o desmembramento. Algumas zonas residenciais exigem lotes mínimos de 300 m² ou 500 m². Se o seu lote original tem 400 m² e a regra exige 250 m² para cada novo lote, o desmembramento será negado.

B. Projeto e Memorial Descritivo

Um engenheiro civil ou agrimensor elabora as plantas mostrando como ficarão as novas divisas, as metragens de frente, fundo e laterais, e a área total de cada nova unidade.

C. Certidão de Aprovação e Averbação

Após a prefeitura carimbar o projeto, o advogado protocola o pedido no Registro de Imóveis. O oficial encerrará a matrícula antiga e abrirá as novas (no caso de desmembramento) ou criará uma matrícula única (no caso de remembramento).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Erros na medição ou na interpretação da lei municipal podem travar o seu investimento por anos. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Consultoria em Legislação Urbanística: Analisamos o zoneamento de Vinhedo e região para garantir que o seu projeto de divisão seja aprovado de primeira.
  • Regularização de IPTU: Auxiliamos na atualização cadastral junto à prefeitura para que os carnês de imposto venham individualizados logo após a divisão.
  • Contratos de Compra e Venda Específicos: Se você está vendendo uma “metade” que ainda será desmembrada, redigimos contratos com cláusulas de condição suspensiva para proteger o seu sinal e o comprador.

Cases de Sucesso

Caso 1: Divisão de Lote para Herdeiros em Vinhedo Dois irmãos herdaram um terreno de 1.000 m². Em vez de venderem e dividirem o dinheiro, realizamos o desmembramento. Hoje, cada um tem sua matrícula de 500 m², construíram suas casas e o patrimônio individual valorizou significativamente.

Caso 2: Remembramento para Indústria em Itatiba Uma empresa precisava ampliar seu galpão, mas os lotes vizinhos estavam em matrículas separadas, impedindo o alvará de construção única. Unificamos os três lotes em uma só matrícula em tempo recorde, permitindo o início das obras de expansão.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso desmembrar um terreno que tem financiamento?

Apenas com a autorização do banco credor. Como o banco tem a garantia sobre o lote todo, ele precisa concordar com a divisão e com a forma como a dívida será distribuída entre as novas matrículas.

Qual a diferença entre Desmembramento e Loteamento?

No desmembramento, você usa a rua que já existe. No loteamento, você precisa abrir novas ruas, criar sistemas de esgoto, iluminação e destinar áreas verdes para a prefeitura. O loteamento é muito mais complexo e caro.

Preciso pagar imposto para unificar lotes (Remembramento)?

Não há incidência de ITBI no remembramento, pois não há transferência de propriedade (você já é dono de ambos). Há apenas as taxas de averbação do cartório.

Multiplique o Valor do seu Solo

Dividir para vender ou unir para crescer: o manejo inteligente do solo é o segredo dos grandes investidores imobiliários.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Estratégia jurídica para o máximo aproveitamento do seu imóvel.

Você tem um terreno que parece “grande demais” para uma casa só e gostaria de saber se a lei de Vinhedo permite dividi-lo em dois hoje mesmo?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Usucapião Extrajudicial: Regularize seu Imóvel sem Processo Judicial

Sabia que é possível conseguir a escritura da sua casa direto no cartório? Conheça o Usucapião Extrajudicial e ganhe tempo na regularização com a Senna Martins Advogados.

Até poucos anos atrás, conseguir o título de propriedade através da usucapião era sinônimo de uma batalha judicial de 10 ou 15 anos. Com a mudança no Código de Processo Civil e a regulamentação do CNJ, surgiu a Usucapião Extrajudicial. Agora, em cidades como Vinhedo, Valinhos e Campinas, é possível resolver toda a documentação diretamente no Cartório de Notas e no Registro de Imóveis.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “A via extrajudicial reduziu o tempo de regularização para meses, em vez de décadas. É a solução ideal para quem tem a posse mansa e pacífica, mas sofre com a falta da escritura definitiva”.

1. Requisitos para a Usucapião no Cartório

Para fugir do fórum e resolver no cartório, os requisitos fundamentais são:

  • Posse Prolongada: Variando de 5, 10 ou 15 anos, dependendo da modalidade (Constitucional, Especial ou Ordinária).
  • Posse Mansa e Pacífica: Não pode ter havido contestação judicial ou expulsão por parte do dono oficial durante esse tempo.
  • Animus Domini: Você deve agir como dono (pagar IPTU, fazer reformas, cuidar do muro, ser reconhecido pelos vizinhos como o proprietário).
  • Consenso ou Silêncio: O dono que consta na matrícula (ou seus herdeiros) deve concordar ou, ao menos, não se opor ao pedido após ser notificado pelo cartório.

2. Passo a Passo Jurídico: O Rito Extrajudicial

O processo exige a presença obrigatória de um advogado e segue estas etapas:

A. Ata Notarial de Posse

O advogado leva o cliente ao Cartório de Notas, onde o tabelião lavra uma Ata Notarial. Nela, o escrevente atesta que o cliente realmente ocupa o imóvel, analisa fotos, contas de luz antigas e depoimentos de vizinhos.

B. Planta e Memorial Descritivo

Um engenheiro ou agrimensor deve elaborar a planta exata do imóvel, que deve ser assinada pelos vizinhos confrontantes (os vizinhos de lado e de fundo), confirmando os limites do terreno.

C. Protocolo no Registro de Imóveis

Com a Ata Notarial e a Planta em mãos, o advogado protocoliza o pedido no Registro de Imóveis. O oficial fará as notificações necessárias e, não havendo impugnação, registrará o imóvel em nome do posseiro.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A usucapião extrajudicial exige uma montagem de dossiê impecável para que o oficial de registro não negue o pedido. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Engenharia Parceira: Trabalhamos com profissionais que já conhecem as exigências técnicas dos cartórios da região de Vinhedo e Campinas, evitando erros na planta.
  • Busca de Herdeiros e Proprietários: Se o dono da matrícula sumiu, nossa equipe de investigação localiza os sucessores para obter a assinatura ou garantir a notificação válida.
  • Análise de Justo Título: Verificamos se o seu “contrato de gaveta” pode acelerar o prazo da usucapião para apenas 10 anos (Usucapião Ordinária).

Cases de Sucesso

Caso 1: Regularização de Lote em Valinhos O cliente comprou um lote em 2012, mas a loteadora faliu antes de dar a escritura. Em apenas 7 meses, via extrajudicial, conseguimos a matrícula definitiva, permitindo que o cliente fizesse um financiamento para construir.

Caso 2: Imóvel de Herança sem Inventário Uma família morava na casa do avô falecido há 20 anos, mas nunca fizeram inventário e os herdeiros se espalharam. Usamos a usucapião extrajudicial para regularizar a posse em nome de quem realmente cuidava da casa, evitando o custo e a demora de um inventário judicial complexo.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

E se um vizinho se recusar a assinar a planta?

Se o vizinho não assinar por birra ou conflito, o oficial de registro o notificará pelo correio. Se ele receber a carta e não se manifestar em 15 dias, a lei entende que ele concordou (silêncio positivo), e o processo segue normalmente.

Quais os custos do Usucapião Extrajudicial?

Os custos incluem os honorários advocatícios, os emolumentos (taxas) dos dois cartórios (Notas e Registro) e os honorários do engenheiro. No entanto, não há pagamento de ITBI, pois a usucapião é uma forma de aquisição originária (você não “comprou” de alguém, você “adquiriu” pela posse).

Posso fazer usucapião de apartamento?

Sim, perfeitamente possível, desde que a unidade esteja individualizada ou possa ser descrita com precisão técnica.

Valorize sua Posse: Transforme-a em Propriedade

Ter a posse é ter o uso; ter a propriedade é ter a segurança total do seu patrimônio. No cartório, o caminho é mais curto e seguro.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Especialistas em dar destino legal ao seu patrimônio.

Você tem um imóvel há muitos anos e só tem o contrato de gaveta? Gostaria de saber se o seu caso já preenche os requisitos para o Usucapião Extrajudicial?

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Alienação Fiduciária: O que Acontece se Você Atrasar o Financiamento?

O banco ameaçou retomar sua casa ou carro por falta de pagamento? Entenda como funciona a retomada extrajudicial e como tentar salvar seu bem com a Senna Martins Advogados.

A grande maioria dos financiamentos imobiliários e de veículos em Vinhedo, Valinhos e Campinas é feita sob o regime de Alienação Fiduciária. Diferente da hipoteca antiga, aqui o imóvel fica em nome do banco (propriedade resolúvel) até que você pague a última parcela. Se você atrasar, o banco não precisa de um processo judicial demorado para retomar o bem; ele faz tudo via Cartório de Registro de Imóveis.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O rito da alienação fiduciária é extremamente rápido. Após três parcelas em atraso (ou o prazo previsto em contrato), o banco inicia a consolidação da propriedade, e você pode perder o imóvel em menos de 90 dias”.

1. Entendendo o Processo de Retomada (Passo a Passo)

O banco deve seguir um rito rigoroso sob pena de nulidade:

  1. Notificação para Purga da Mora: O Cartório envia uma notificação pessoal ao devedor. Você tem 15 dias para pagar todas as parcelas atrasadas, juros, multas e despesas de cartório.
  2. Consolidação da Propriedade: Se você não pagar no prazo, o banco paga o ITBI e a propriedade do imóvel passa a ser 100% dele na matrícula.
  3. Leilão Obrigatório: Após a consolidação, o banco tem 30 dias para realizar o 1º leilão. Se não vender pelo valor da avaliação, ocorre o 2º leilão em 15 dias.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Tentar Salvar o Imóvel?

Mesmo após a notificação, existem estratégias jurídicas para evitar a perda:

A. Ação Revisional de Contrato

Se o banco estiver cobrando juros sobre juros (anatocismo) ou taxas abusivas que tornaram a prestação impagável, entramos com uma ação para revisar os valores e tentar um depósito judicial do que é justo.

B. Suspensão de Leilão por Falta de Intimação

A lei exige que o devedor seja intimado pessoalmente de cada leilão. Se o banco apenas publicar no jornal sem te avisar formalmente, podemos pedir a anulação do leilão e ganhar tempo para renegociar a dívida ou vender o imóvel por um preço melhor.

C. Direito de Preferência

Até a data do segundo leilão, o devedor tem o direito de preferência para quitar a dívida total (saldo devedor completo + custas) e ficar com o imóvel.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Situações de despejo e retomada bancária exigem atuação imediata. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Negociação Direta com o Banco: Utilizamos nossa experiência para buscar acordos de parcelamento ou carência que o gerente da agência muitas vezes nega ao cliente.
  • Identificação de Erros no Rito do Cartório: Analisamos se a notificação foi feita corretamente. Erros formais do cartório ou do banco podem anular todo o processo de retomada.
  • Defesa em Reintegração de Posse: Se o imóvel já foi leiloado, trabalhamos para garantir um prazo digno de desocupação e verificar se houve saldo remanescente (dinheiro que o banco deve te devolver após a venda).

Cases de Sucesso

Caso 1: Suspensão de Leilão em Valinhos Um cliente teve o imóvel levado a leilão sem ser avisado das datas. Conseguimos uma liminar suspendendo o leilão 24 horas antes do início, provando a falha na intimação e permitindo que o cliente refinanciasse a dívida.

Caso 2: Acordo de Quitação com Desconto O banco já havia consolidado a propriedade de um galpão em Campinas. Entramos com uma medida judicial questionando as taxas abusivas e conseguimos um acordo onde o banco aceitou a quitação do saldo devedor com 35% de desconto sobre as multas acumuladas.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso perder o imóvel por causa de uma única parcela atrasada?

Legalmente, o banco pode iniciar o processo após o primeiro dia de atraso, mas a maioria espera de 60 a 90 dias (3 parcelas) para começar a notificação via cartório por questões de custo operacional.

O banco é obrigado a devolver o que eu já paguei?

No leilão da alienação fiduciária, se o imóvel for vendido por um valor maior que a dívida total, o banco deve te entregar o excedente. Se o imóvel não for vendido no 2º leilão, a dívida é extinta e o banco fica com o bem, mas você não recebe nada de volta.

Posso vender o imóvel mesmo estando em atraso?

Sim, desde que consiga um comprador que pague o valor suficiente para quitar o saldo devedor junto ao banco. Essa é, muitas vezes, a melhor saída para evitar o leilão e salvar parte do seu investimento.

Não Deixe o Banco Decidir o Futuro do seu Patrimônio

A rapidez da lei de alienação fiduciária joga a favor do banco, mas a observância rigorosa das regras joga a seu favor. Proteja seu lar com estratégia.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Equilibrando as forças contra o sistema financeiro.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Leilão de Imóveis: Como Arrematar com Segurança e Evitar Fraudes

Pensando em comprar um imóvel em leilão em Vinhedo ou Campinas? Conheça os riscos, as taxas ocultas e como a assessoria jurídica evita prejuízos com a Senna Martins Advogados.

O leilão de imóveis é uma das formas mais lucrativas de investimento imobiliário, permitindo aquisições com descontos que chegam a 40% ou 60% do valor de mercado. No entanto, o que parece um negócio de ocasião pode se tornar uma dor de cabeça se o arrematante não analisar o edital e a situação processual do bem. Em cidades como Vinhedo, Valinhos e Jundiaí, o mercado de leilões (judiciais e extrajudiciais) é extremamente disputado.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O maior erro do investidor iniciante é olhar apenas o preço. É preciso checar dívidas de condomínio, IPTU atrasado e, principalmente, se o processo que gerou o leilão tem brechas para anulação”.

1. Entendendo os Tipos de Leilão

A estratégia de arrematação muda conforme a origem da venda:

  • Leilão Judicial: O imóvel é vendido para pagar uma dívida de um processo (trabalhista, cível, execução bancária). Geralmente oferece os maiores descontos, mas o processo de desocupação pode ser mais lento.
  • Leilão Extrajudicial: Ocorre quando o proprietário não paga as parcelas do financiamento imobiliário (Alienação Fiduciária). Os bancos (Caixa, Itaú, Bradesco) retomam o bem e o levam a leilão. Costuma ser mais rápido, mas exige atenção ao ITBI e taxas cartorárias.

2. Passo a Passo Jurídico: O Checklist do Arrematante

Antes de dar o lance, o Senna Martins Advogados realiza uma auditoria técnica:

A. Análise do Edital

O edital é a “lei” do leilão. Verificamos quem paga a comissão do leiloeiro (geralmente 5%), quem responde pelas dívidas de condomínio e IPTU anteriores à arrematação e se o imóvel está ocupado.

B. Verificação de Nulidades Processuais

Analisamos se o antigo dono foi devidamente intimado do leilão. Se a intimação falhou, ele pode entrar com uma ação para anular a venda meses depois, fazendo você perder o investimento e tempo.

C. Levantamento de Ônus e Penhoras

Consultamos a matrícula atualizada para ver se existem outras penhoras ou processos que podem travar o registro da sua Carta de Arrematação.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Arrematar sem advogado é como operar na bolsa sem gráfico. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Assessoria de Arrematação (End-to-End): Selecionamos os melhores imóveis na região de Campinas e Vinhedo, analisamos os riscos e acompanhamos o lance até o registro final.
  • Agilidade na Imissão na Posse: Se o imóvel estiver ocupado, entramos imediatamente com o pedido judicial para retirar o ocupante, garantindo que você possa reformar, morar ou revender o bem o quanto antes.
  • Gestão de Tributos: Auxiliamos no cálculo correto do ITBI e das taxas de registro, evitando cobranças abusivas dos cartórios.

Cases de Sucesso

Caso 1: Arrematação de Apartamento em Campinas Um cliente arrematou um imóvel por 50% do valor. O edital dizia que o comprador pagaria o condomínio atrasado (R$ 80 mil). Fizemos um acordo judicial com o condomínio e reduzimos a dívida para R$ 30 mil, aumentando drasticamente o lucro do investidor.

Caso 2: Defesa contra Anulação de Leilão em Vinhedo O antigo dono tentou anular o leilão alegando “preço vil” (preço muito baixo). Provamos que o valor estava dentro dos limites legais e garantimos a manutenção da arrematação para o nosso cliente, que já estava com a reforma em andamento.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso usar o FGTS ou financiar um imóvel de leilão?

Depende. Em leilões judiciais, normalmente o pagamento é à vista ou parcelado com entrada (conforme o edital). Em leilões extrajudiciais da Caixa, é comum aceitarem financiamento e FGTS, mas isso deve estar expressamente autorizado no edital.

Quem paga as dívidas de IPTU e Condomínio anteriores?

No leilão judicial, os débitos tributários (IPTU) costumam ser sub-rogados no preço (pagos com o dinheiro do lance). Já o condomínio pode recair sobre o arrematante se o edital for omisso ou previr essa obrigação.

O leilão pode ser cancelado depois que eu paguei?

Sim, se houver uma irregularidade grave no processo (falta de intimação, por exemplo). Nesses casos, o arrematante recebe o dinheiro de volta com correção, mas perde a oportunidade do negócio. Por isso a análise prévia é vital.

Transforme Oportunidade em Lucro Real

O leilão é um jogo de informações. Quem tem a melhor análise jurídica arremata com segurança e lucra com tranquilidade.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Estratégia e segurança para investidores imobiliários.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Vícios Ocultos e Defeitos de Construção: Como Exigir o Conserto do seu Imóvel

Apareceram rachaduras, infiltrações ou vazamentos logo após a entrega das chaves? Saiba como acionar a garantia da construtora com a Senna Martins Advogados.

A compra de um imóvel, seja uma casa em um condomínio em Vinhedo ou um apartamento em Campinas, é o maior investimento da vida de muitos brasileiros. O problema surge quando, após a mudança, o proprietário começa a notar defeitos que não estavam visíveis na vistoria: infiltrações nas paredes, azulejos soltando, fiação que desarma ou rachaduras estruturais. Estes são os chamados Vícios Ocultos.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “A construtora é responsável pela solidez e segurança da obra. O prazo de garantia não começa a contar da entrega das chaves para defeitos que você não consegue ver de imediato, mas sim do momento em que o problema aparece”.

1. Entendendo seus Direitos: Vício Aparente vs. Vício Oculto

A lei (Código Civil e Código de Defesa do Consumidor) diferencia os tipos de defeito para definir os prazos de reclamação:

  • Vício Aparente: É aquele detectado a olho nu no momento da entrega (ex: vidro riscado, pintura manchada, porta empenada). Você deve reclamar no ato da vistoria ou em até 90 dias.
  • Vício Oculto: É o defeito que surge com o uso ou com o tempo (ex: infiltração que só aparece na primeira chuva forte, canos que estouram por má qualidade, rachaduras que surgem após 1 ano).
  • Prazo de Garantia Estrutural: A construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos (Art. 618 do Código Civil).

2. Passo a Passo Jurídico: Como Notificar a Construtora

Se você detectou um problema, não tente consertar por conta própria antes de seguir estes passos, sob pena de perder a garantia:

  1. Registro Fotográfico e Vídeos: Documente o defeito detalhadamente assim que ele aparecer.
  2. Notificação Extrajudicial: O advogado envia uma notificação formal à construtora relatando o problema e dando um prazo para o reparo (geralmente 30 dias).
  3. Laudo Pericial Particular: Se a construtora alegar “mau uso”, é necessário contratar um engenheiro independente para emitir um laudo técnico provando que o erro é de execução ou de material.
  4. Ação de Obrigação de Fazer: Caso a construtora se recuse ao reparo, entramos na justiça para que o juiz determine o conserto imediato sob multa diária, além de indenização por danos morais e materiais (desvalorização do imóvel).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Lidar com o departamento jurídico de grandes construtoras exige estratégia e prova técnica. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Consultoria em Vistoria de Entrega: Auxiliamos o comprador no momento de receber as chaves para identificar o que pode virar um problema futuro.
  • Combate à Tese de “Mau Uso”: As construtoras quase sempre tentam culpar o morador. Nós trabalhamos com assistentes técnicos (engenheiros) para desmentir essa tese judicialmente.
  • Pedidos de Aluguel/Hospedagem: Se o defeito for tão grave que impeça a moradia durante o conserto, exigimos que a construtora pague um hotel ou aluguel para a família enquanto a obra é refeita.

Cases de Sucesso

Caso 1: Infiltração em Prédio Novo em Valinhos Três meses após a entrega, o apartamento do cliente começou a apresentar mofo severo por infiltração na fachada. A construtora dizia que era “falta de ventilação”. Provamos o erro na impermeabilização externa e a construtora foi condenada a refazer a fachada e indenizar o cliente pelos móveis planejados perdidos.

Caso 2: Rachaduras Estruturais em Casa em Vinhedo Uma casa de alto padrão apresentou trincas no piso após 3 anos. A construtora alegou que o prazo de 90 dias do CDC já tinha passado. Provamos que se tratava de vício de solidez (prazo de 5 anos) e garantimos o reforço estrutural completo da fundação sem custos ao cliente.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso processar a construtora depois dos 5 anos de garantia?

Sim. Se o defeito for muito grave e ficar provado que foi um erro de projeto ou má-fé, o prazo para pedir indenização por danos pode ser de até 10 anos (prazo prescricional geral do Código Civil), dependendo da análise do caso.

Comprei um imóvel usado e apareceu um vazamento. O vendedor responde?

Sim. No caso de imóveis usados, o vendedor responde por vícios ocultos por um prazo de 1 ano após a venda. Se ele sabia do problema e não informou, ele pode ser obrigado a abater o preço ou desfazer o negócio.

O condomínio pode processar a construtora por áreas comuns?

Com certeza. O síndico tem o dever de processar a construtora por defeitos na piscina, salão de festas, elevadores ou telhado do prédio, protegendo o patrimônio de todos os condôminos.

Seu Imóvel é um Patrimônio, não um Problema

Não aceite morar em uma construção defeituosa. A lei impõe às construtoras o dever de entregar exatamente o que foi prometido: um lar seguro e funcional.

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Senna Martins Advogados: Garantindo a solidez do seu investimento.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Condomínios e Conflitos com Pets: O que a Lei Realmente Diz?

O síndico proibiu seu cachorro ou gato no apartamento? Saiba por que essa proibição é ilegal e como garantir a permanência do seu pet com a Senna Martins Advogados.

Um dos temas mais polêmicos em prédios e associações de moradores em Vinhedo, Valinhos e Campinas é a presença de animais de estimação. Muitas Convenções de Condomínio antigas ainda trazem cláusulas proibindo animais de qualquer espécie ou porte. No entanto, o Judiciário brasileiro, incluindo o STJ (Superior Tribunal de Justiça), já consolidou o entendimento de que tais proibições são nulas.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “O condomínio não pode proibir o animal apenas por existir. A permanência do pet só pode ser questionada se ele representar um risco real à Saúde, Segurança ou Sossego dos demais moradores”.

1. Entendendo seus Direitos: A Regra dos 3 “S”

Se o seu pet não viola esses três pilares, ele tem o direito de ficar:

  • Sossego: Latidos excessivos e constantes, especialmente durante a noite, que impeçam o descanso dos vizinhos.
  • Saúde: Falta de higiene nas áreas comuns ou no próprio apartamento (gerando odores fortes) e descarte incorreto de dejetos.
  • Segurança: Comportamento agressivo comprovado do animal em áreas de circulação, oferecendo risco a crianças ou outros moradores.

2. Passo a Passo Jurídico: Abusos Comuns do Síndico

Muitas vezes, a “proibição” não é direta, mas sim através de regras que inviabilizam a convivência. Veja o que é considerado abusivo:

A. Exigir que o pet saia no colo

É ilegal obrigar o tutor a carregar o animal no colo no elevador ou áreas comuns, especialmente se for um cão de médio ou grande porte. Isso fere o direito de ir e vir e pode causar lesões ao tutor. O animal deve estar na guia (coleira).

B. Proibir o uso do elevador social

Se o condomínio possui apenas um elevador, ou se o de serviço estiver quebrado, o pet pode utilizar o social. Impedir o acesso é considerado tratamento discriminatório e vexatório.

C. Multas sem Prova de Incômodo

O síndico não pode aplicar multas “porque viu o cachorro”. Deve haver uma reclamação fundamentada no livro de ocorrências e prova de que o animal causou um transtorno real.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Conflitos envolvendo pets são emocionais e desgastantes. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Anulação de Multas Abusivas: Entramos com medidas judiciais para cancelar multas aplicadas sem critérios legais ou baseadas em perseguição pessoal.
  • Ação de Obrigação de Fazer (Permanência do Pet): Se o condomínio exigir a retirada do animal, garantimos liminarmente o direito de permanência baseada na função social da propriedade e nos laços afetivos.
  • Mediação Condominial: Auxiliamos na revisão do Regimento Interno para criar regras modernas e justas que permitam a convivência harmônica entre pet-friendlys e vizinhos.

Cases de Sucesso

Caso 1: Cão de Grande Porte em Vinhedo Um morador de um condomínio de luxo foi notificado para retirar seu Golden Retriever porque a Convenção proibia “animais de grande porte”. Provamos que o cão era dócil, silencioso e saudável. O juiz anulou a proibição e condenou o condomínio por danos morais.

Caso 2: Uso de Elevador em Campinas Uma idosa era obrigada a descer 4 lances de escada com seu cão pequeno porque o síndico proibiu animais no elevador. Conseguimos uma liminar permitindo o uso do elevador de serviço, garantindo a dignidade da tutora e do animal.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O condomínio pode exigir o uso de focinheira?

Depende da raça. No Estado de São Paulo, a Lei Estadual nº 11.531/03 exige focinheira para raças específicas (como Pit Bull, Rottweiler e Mastim Napolitano). Para as demais raças dóceis, a exigência de focinheira é considerada abusiva.

O que fazer se o vizinho reclama do latido quando eu não estou?

O ideal é instalar uma câmera interna para verificar se o latido é realmente excessivo ou apenas esporádico. Se for esporádico (ex: alguém bateu na porta), o latido é considerado “ruído normal da vida em sociedade” e não gera multa.

Visitantes podem levar pets?

Sim, as mesmas regras de comportamento aplicadas aos moradores valem para os visitantes. O síndico não pode impedir a entrada de um convidado só porque ele está com um cão.

Seu Pet faz parte da Família e a Lei o Protege

Não aceite pressões ilegais da administração do condomínio. A sua unidade autônoma é o seu lar, e o direito de propriedade inclui o direito de ter a companhia dos seus animais.

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Senna Martins Advogados: Respeito à vida e ao direito condominial.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Renovatória de Aluguel Comercial: Como Garantir a Permanência do seu Negócio

O dono do imóvel não quer renovar o contrato da sua loja ou quer subir o aluguel demais? Conheça a Ação Renovatória e proteja seu ponto comercial com a Senna Martins Advogados.

Para quem tem um comércio em Vinhedo, Valinhos ou Campinas, o ponto comercial é, muitas vezes, o ativo mais valioso da empresa. Após anos investindo em clientela, reformas e publicidade, perder o local pode significar a falência do negócio. A Lei do Inquilinato protege o comerciante através da Ação Renovatória, que obriga o proprietário a renovar o contrato, mesmo contra a vontade dele, desde que preenchidos requisitos rígidos.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O prazo para entrar com essa ação é fatal. Se o lojista perder a data, ele perde o direito de renovação forçada e fica à mercê das exigências do proprietário”.

1. Entendendo seus Direitos: Os Requisitos da Renovação

Para ter direito à renovação judicial, o inquilino comercial deve cumprir o “tripé” da lei:

  • Contrato Escrito e com Prazo Determinado: O contrato atual deve ser por escrito e ter prazo de validade (mínimo de 5 anos, ou a soma de vários contratos ininterruptos que somem 5 anos).
  • Exploração do Mesmo Ramo: O inquilino deve estar explorando a mesma atividade comercial há, no mínimo, 3 anos ininterruptos no local.
  • O Prazo Decadencial (A Regra de Ouro): A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente.

Exemplo: Se o seu contrato vence em 31/12/2026, você deve entrar com a ação entre 01/01/2026 e 30/06/2026. Um dia de atraso e você perde o direito.

2. Passo a Passo Jurídico: O que o Juiz decide?

Na Ação Renovatória, o juiz analisará dois pontos principais:

A. A Continuidade do Vínculo

Se todos os requisitos acima forem provados e o inquilino estiver em dia com aluguel, impostos e seguros, o juiz decretará a renovação por igual período ao do contrato anterior (limitado a 5 anos por vez).

B. O Valor do Aluguel

Se o proprietário alegar que o aluguel está defasado, o juiz nomeará um perito para avaliar o valor de mercado. O novo aluguel será fixado com base no preço justo da região, evitando abusos de ambas as partes.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Ações renovatórias são complexas porque envolvem o futuro da empresa. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Gestão de Prazos de Portfólio: Monitoramos os contratos de nossos clientes corporativos para garantir que nenhuma janela de renovação seja perdida.
  • Indenização pelo Ponto Comercial: Caso o proprietário tenha uma justificativa legal para não renovar (ex: reforma substancial determinada pelo poder público), lutamos para que o inquilino receba uma indenização justa pela perda do fundo de comércio e despesas de mudança.
  • Defesa contra Retomada Imotivada: Impedimos que o locador utilize “falsas propostas de terceiros” para expulsar o inquilino atual.

Cases de Sucesso

Caso 1: Proteção de Restaurante em Vinhedo Um proprietário queria triplicar o aluguel no final do contrato de 5 anos. Entramos com a Renovatória dentro do prazo legal. O perito judicial constatou que o aumento era abusivo. O contrato foi renovado por mais 5 anos com um reajuste justo de apenas 10%.

Caso 2: Indenização de Farmácia em Campinas O dono do imóvel provou que precisava do prédio para uso próprio (uma das exceções à renovação). Como o inquilino tinha direito à renovação, negociamos uma indenização que cobriu toda a montagem da nova farmácia em outro endereço, preservando o capital de giro da empresa.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O dono pode se recusar a renovar alegando que vai abrir o mesmo negócio que o meu?

Não. O locador não pode retomar o imóvel para explorar o mesmo ramo de atividade do inquilino, pois isso configuraria apropriação do fundo de comércio alheio.

E se o meu contrato for de 3 anos, mas eu já estou lá há 10 anos renovando de “boca”?

Infelizmente, para a renovação forçada (judicial), a lei exige contrato escrito que some 5 anos. Renovação verbal não dá direito à Ação Renovatória, deixando o inquilino vulnerável.

O fiador precisa concordar com a renovação?

Sim. Para entrar com a ação, você deve apresentar a declaração do fiador aceitando os encargos da renovação ou apresentar uma nova garantia (como seguro-fiança).

Garanta o Futuro da Sua Empresa no Ponto Certo

Não espere o contrato chegar ao fim para tentar negociar. A prevenção jurídica é o que garante que as portas do seu negócio continuem abertas.

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Senna Martins Advogados: Estratégia e segurança para o comércio e a indústria.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Ação de Despejo por Falta de Pagamento: O que Locadores e Locatários Devem Saber

O aluguel atrasou e a situação ficou insustentável? Entenda os prazos, o direito à purga da mora e como funciona o despejo liminar com a Senna Martins Advogados.

A falta de pagamento do aluguel e dos encargos (IPTU, condomínio) é a causa número um de rescisões contratuais em Vinhedo, Valinhos e Campinas. Para o proprietário, o imóvel é muitas vezes sua fonte de renda; para o inquilino, é sua moradia ou local de trabalho. A Lei do Inquilinato busca equilibrar esses interesses, permitindo a retomada do imóvel, mas garantindo ao inquilino uma última chance de salvar o contrato.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins ressalta: “O despejo por falta de pagamento pode ser evitado se o inquilino agir rápido. Por outro lado, o proprietário não precisa esperar meses de atraso; com apenas um dia de vencimento, a ação já pode ser protocolada”.

1. Entendendo seus Direitos: A Purga da Mora

A lei oferece um “salvaguarda” para o inquilino que quer manter o contrato:

  • O que é: É o ato de pagar a dívida total dentro do processo judicial para evitar o despejo.
  • O Prazo: Uma vez citado pelo oficial de justiça, o inquilino tem 15 dias para depositar o valor total da dívida (aluguéis atrasados, multas, juros, custas processuais e honorários advocatícios).
  • Limitação: O inquilino só pode usar esse benefício de “limpar a dívida” judicialmente uma vez a cada 24 meses. Se ele atrasar novamente em menos de 2 anos, o dono pode exigir o despejo direto, sem nova chance de purga da mora.

2. Passo a Passo Jurídico: O Despejo Liminar (Saída em 15 Dias)

Para proprietários que desejam rapidez, existe a possibilidade da Liminar de Despejo, que obriga a desocupação em apenas 15 dias, antes mesmo do julgamento final:

Requisitos para a Liminar:

  1. Contrato sem Garantia: O contrato deve estar sem fiador, caução ou seguro-fiança (ou a garantia deve ter expirado/se tornado insuficiente).
  2. Caução Judicial: O proprietário deve depositar em juízo o valor equivalente a 3 meses de aluguel como garantia (valor que ele recebe de volta ao final do processo).
  3. Falta de Pagamento: Prova inequívoca do atraso dos valores combinados.

Se o juiz conceder a liminar, o oficial de justiça notificará o inquilino para sair voluntariamente em 15 dias. Caso ele não saia, é autorizado o despejo forçado com auxílio policial.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Casos de despejo exigem sensibilidade e firmeza técnica. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Negociação Extrajudicial Prévia: Tentamos acordos de desocupação amigável com confissão de dívida, o que costuma ser mais rápido e menos custoso do que o processo judicial.
  • Ações de Cobrança Cumuladas: Não apenas pedimos o imóvel de volta, mas buscamos o bloqueio de contas e bens do inquilino e dos fiadores para garantir o recebimento dos valores atrasados.
  • Defesa de Inquilinos em Dificuldade: Analisamos se os cálculos do locador estão abusivos e buscamos prazos maiores para desocupação ou parcelamento da dívida dentro da lei.

Cases de Sucesso

Caso 1: Despejo Comercial Rápido em Campinas Um restaurante em um shopping parou de pagar o aluguel. Como o contrato era desprovido de garantia, conseguimos a liminar. O imóvel foi liberado em 22 dias, permitindo ao proprietário alugar para uma nova rede e estancar o prejuízo.

Caso 2: Acordo de Saída em Vinhedo Uma família perdeu a renda e acumulou 4 meses de atraso. Mediamos um acordo onde o proprietário abriu mão das multas em troca da entrega das chaves em 10 dias. O proprietário retomou o imóvel sem custos de processo e a família saiu sem o nome sujo.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O dono pode entrar no imóvel e tirar as coisas do inquilino?

Jamais. Isso configura crime de exercício arbitrário das próprias razões e invasão de domicílio. A retomada do imóvel só pode ocorrer por entrega amigável das chaves ou por mandado judicial cumprido por oficial de justiça.

Posso despejar um inquilino com filho pequeno ou idoso?

Sim. A lei não faz distinção sobre a composição familiar do inquilino inadimplente. No entanto, o juiz pode dar um prazo ligeiramente maior para a desocupação em casos humanitários extremos, mas o despejo ocorrerá de qualquer forma.

O fiador responde por quanto tempo?

O fiador responde por todas as dívidas até a efetiva entrega das chaves, mesmo que o contrato original de 12 ou 30 meses já tenha vencido e passado a vigorar por prazo indeterminado.

Proteja seu Rendimento ou Garanta sua Moradia

A inadimplência gera desgaste para ambos os lados. Resolver a situação com base na lei é a única forma de evitar prejuízos maiores e garantir a paz de espírito.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Agilidade e ética na resolução de conflitos locatícios.

7 abr 2026

Senna Martins Advogados

Direito de Preferência: O que Fazer quando o Dono decide Vender o Imóvel Alugado?

O proprietário resolveu vender a casa onde você mora ou sua loja em Vinhedo? Saiba como exercer o Direito de Preferência e o que acontece se ele for desrespeitado com a Senna Martins Advogados.

Imagine que você aluga um imóvel há anos, investiu no ponto comercial ou na decoração da casa e, de repente, recebe uma notícia: o dono vai vender o imóvel. Pela Lei do Inquilinato (Art. 27), o inquilino tem o Direito de Preferência para adquirir o bem em igualdade de condições com terceiros. Em mercados valorizados como Vinhedo, Campinas e Valinhos, esse direito é uma ferramenta poderosa de proteção patrimonial.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “O locador não pode simplesmente vender para um estranho sem antes oferecer ao inquilino por escrito, detalhando preço, forma de pagamento e existência de ônus. Se ele pular essa etapa, a venda pode ser anulada ou gerar indenização”.

1. Entendendo seus Direitos: As Regras do Jogo

Para que o Direito de Preferência seja válido, o proprietário deve seguir um rito formal:

  • A Notificação de Venda: O dono deve enviar uma notificação (judicial, extrajudicial ou carta com protocolo) informando todas as condições do negócio (preço, entrada, parcelamento, etc.).
  • Prazo de 30 Dias: O inquilino tem 30 dias corridos para manifestar, por escrito, se deseja comprar o imóvel. Se ficar em silêncio, o direito caduca e o dono pode vender para quem quiser.
  • Igualdade de Condições: O inquilino tem que cobrir a oferta do terceiro. Se um estranho oferece pagar à vista, o inquilino não pode exigir parcelamento, a menos que o dono aceite.

2. Passo a Passo Jurídico: O que acontece se o Dono desrespeitar a Lei?

Se o proprietário vender o imóvel para outra pessoa sem te avisar, ou se vender por um preço menor do que o que te ofereceu, você tem dois caminhos:

A. Ação de Adjudicação (Tomar o Imóvel para si)

Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino pode depositar o valor da venda em juízo e exigir que o imóvel passe para o seu nome, anulando a venda feita ao terceiro. O prazo para isso é de 6 meses após o registro da venda no cartório.

B. Ação de Perdas e Danos (Indenização)

Se o contrato não estiver averbado na matrícula, o inquilino não pode “tomar” o imóvel, mas pode processar o locador por perdas e danos, provando que tinha condições de comprar e que a venda secreta lhe causou prejuízo (como a perda de um ponto comercial consolidado).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

O Direito de Preferência é cheio de detalhes técnicos que podem anular o seu direito se não forem observados. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Averbação Estratégica de Contrato: Orientamos nossos clientes a registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel logo no início, garantindo a eficácia real do direito de preferência.
  • Análise de Notificações de Venda: Verificamos se a proposta enviada pelo dono é real ou se é uma “simulação” para forçar a saída do inquilino.
  • Acompanhamento na Compra: Assessoramos o inquilino na elaboração da contraproposta e na conferência de certidões, garantindo que a transação seja segura.

Cases de Sucesso

Caso 1: Retomada de Imóvel Comercial em Campinas Um lojista descobriu que o prédio que alugava foi vendido para um concorrente sem aviso prévio. Como o contrato estava averbado, entramos com a Ação de Adjudicação, depositamos o valor e o cliente tornou-se o dono do prédio, preservando seu negócio de décadas.

Caso 2: Indenização por Venda Simulada em Vinhedo O dono ofereceu a casa ao inquilino por R$ 1 milhão. O inquilino não pôde pagar. Meses depois, descobrimos que o dono vendeu para um parente por R$ 700 mil. Processamos o locador pela diferença de tratamento e garantimos uma indenização robusta ao cliente por danos morais e materiais.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O novo dono pode me tirar do imóvel imediatamente?

Se o imóvel for vendido, o novo proprietário tem 90 dias para pedir o imóvel (denúncia vazia), a menos que o contrato de locação tenha a “cláusula de vigência em caso de alienação” e esteja registrado na matrícula. Se ele não pedir em 90 dias, ele é obrigado a manter a locação até o fim do contrato.

O Direito de Preferência vale para vagas de garagem?

Geralmente sim, se a vaga tiver matrícula própria e fizer parte da unidade locada. Se for área comum do condomínio, as regras mudam conforme a convenção.

E se o imóvel for vendido em leilão judicial?

Nesse caso, o Direito de Preferência não se aplica. O inquilino pode participar do leilão como qualquer outra pessoa, mas não tem prioridade legal sobre os demais licitantes.

Sua Moradia ou Negócio têm Prioridade por Lei

Não seja pego de surpresa pela venda do seu espaço. Conhecer o Direito de Preferência é o primeiro passo para decidir entre comprar o imóvel ou garantir o tempo necessário para uma mudança tranquila.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Protegendo quem ocupa, valorizando quem investe.

O proprietário do seu imóvel enviou uma notificação de venda ou você ouviu dizer que o prédio está sendo anunciado? Gostaria de saber se o seu contrato te dá segurança para continuar no local ou se você pode pleitear a compra?