A adjudicação é uma das formas de o credor receber o que lhe é devido em uma execução: o próprio exequente fica com o bem penhorado. Mas, quando a avaliação do imóvel é questionada — com indícios de subavaliação —, a Justiça pode suspender a adjudicação para evitar um prejuízo irreversível.

Foi exatamente o que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP). Entenda o caso e saiba quando é possível suspender a adjudicação de um imóvel.

O caso: avaliação de R$ 5,56 milhões e proposta de R$ 8,5 milhões

Em uma execução de título extrajudicial, dois imóveis foram avaliados conjuntamente em R$ 5.561.723,69. Posteriormente, um terceiro apresentou proposta de R$ 8,5 milhões pela aquisição dos bens — uma diferença de quase R$ 3 milhões, que indicaria possível subavaliação.

O espólio de um dos executados questionou as avaliações e a 24ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, por meio da desembargadora Jonize Sacchi de Oliveira, suspendeu a adoção de medidas expropriatórias definitivas — impedindo a assinatura do auto de adjudicação até o julgamento do recurso.

Os fundamentos da decisão

A relatora considerou que as alegações de irregularidades nas avaliações exigem análise aprofundada e que a conclusão da adjudicação antes desse exame poderia gerar situação irreversível.

A decisão se apoia no art. 995, parágrafo único do CPC, que exige, para a concessão da medida, indício do direito alegado e risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

A relatora não decidiu, nesta fase, se houve irregularidade ou subavaliação — isso será analisado no mérito do agravo, sob o contraditório. Mas, como medida de cautela e para evitar a irreversibilidade, suspendeu a adjudicação.

O que foi alegado pelo espólio?

O espólio apresentou argumentos relevantes:

1. Irregularidades nas avaliações

• Em um dos imóveis, a perícia foi realizada sem intimação do espólio, dos executados ou dos advogados para acompanhar a vistoria — em desacordo com o art. 474 do CPC
• No segundo imóvel, não houve avaliação judicial — foi homologado um laudo particular apresentado pela parte exequente, apesar de impugnado por outro executado

2. Subavaliação A diferença entre a avaliação (R$ 5,56 milhões) e a proposta posterior (R$ 8,5 milhões) indicaria possível subavaliação dos bens.

3. Penhora posterior e credores concorrentes A defesa informou a existência de penhora posterior sobre os imóveis em outro processo, sustentando a necessidade de observância dos direitos dos credores concorrentes.

O que foi decidido em 1º grau?

Em primeiro grau, o juízo havia rejeitado a exceção de pré-executividade apresentada pelo espólio, com os seguintes fundamentos:

• Citação postal válida — recebida no condomínio por pessoa responsável pelas correspondências, sem comprovação de que não foi entregue ao inventariante
• Preclusão — o espólio foi intimado em diferentes oportunidades para se manifestar sobre as avaliações, mas deixou transcorrer os prazos

Por isso, o juízo determinou o prosseguimento da execução — o que levou o espólio ao tribunal.

O que isso significa na prática?

A decisão do TJ/SP reforça pontos importantes para quem enfrenta a adjudicação de imóveis na execução:

• A avaliação pode ser questionada — especialmente quando há indícios de subavaliação ou irregularidades na perícia
• A adjudicação pode ser suspensa — quando há risco de dano grave e irreversível (art. 995, parágrafo único do CPC)
• A irreversibilidade é o critério central — se a conclusão da adjudicação gerar prejuízo de difícil reparação, a cautela impõe a suspensão
• A análise aprofundada é necessária — questões como subavaliação e irregularidades na perícia exigem exame detalhado sob o contraditório

Quando é possível questionar a avaliação?

A jurisprudência reconhece a possibilidade de questionar a avaliação judicial em diversas situações:

• Subavaliação ou superavaliação — quando o valor atribuído ao bem destoa da realidade de mercado
• Irregularidades na perícia — como a falta de intimação para acompanhamento da vistoria (art. 474 do CPC)
• Avaliação desatualizada — quando o lapso temporal entre a avaliação e a alienação altera substancialmente o valor do bem
• Laudo particular homologado sem contraditório — quando não houve avaliação judicial propriamente dita

Conclusão

A adjudicação de imóveis pode ser suspensa quando a avaliação é questionada e há risco de dano grave e irreversível (art. 995, parágrafo único do CPC). A decisão do TJ/SP (24ª Câmara) mostra que indícios de subavaliação — como a diferença entre a avaliação e uma proposta de compra — e irregularidades na perícia justificam a cautela de impedir a expropriação definitiva até o exame aprofundado do caso.

Se você enfrenta a adjudicação de um imóvel na execução e identifica problemas na avaliação, saiba que existem instrumentos para questioná-la e suspender a expropriação — e que a atuação de um advogado é essencial para proteger seu patrimônio.

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⚙️ FAQ

1. O que é a adjudicação de imóvel? É a forma de o credor (exequente) receber o que lhe é devido em uma execução ficando com o próprio bem penhorado, mediante a assinatura do auto de adjudicação.
2. É possível suspender a adjudicação? Sim. Quando há questionamento da avaliação com indícios de subavaliação ou irregularidades, e risco de dano grave e irreversível, a Justiça pode suspender a adjudicação (art. 995, parágrafo único do CPC).
3. O que é a subavaliação? É quando o valor atribuído ao imóvel na avaliação judicial fica abaixo do valor real de mercado — como no caso em que os bens foram avaliados em R$ 5,56 milhões e receberam proposta de R$ 8,5 milhões.
4. Quais irregularidades na avaliação podem ser questionadas? Falta de intimação para acompanhamento da vistoria (art. 474 do CPC), homologação de laudo particular sem contraditório, avaliação desatualizada e subavaliação/superavaliação.
5. O que o TJ/SP decidiu no caso? A 24ª Câmara de Direito Privado suspendeu a assinatura do auto de adjudicação até o julgamento do recurso, considerando que as alegações de irregularidades nas avaliações exigem análise aprofundada e que a conclusão da adjudicação poderia gerar situação irreversível.

📚 Fontes de referência

[1] Migalhas — TJ/SP suspende adjudicação de imóveis após questionamento de avaliação (26/08/2026, 24ª Câmara de Direito Privado, relatora Jonize Sacchi de Oliveira). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/463238/tj-sp-suspende-adjudicacao-de-imoveis-apos-questionamento-de-avaliacao

[2] Código de Processo Civil — art. 995, parágrafo único (tutela de urgência: indício do direito alegado e risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação) e art. 474 (intimação para acompanhamento de perícia).

[3] TJ/SP — Agravo de Instrumento 2204210-71.2026.8.26.0000 (caso concreto).