Você quer vender seu imóvel — mas ele está alugado? Ou você é inquilino e o proprietário avisou que vai vender? Em ambos os casos, há uma regra essencial: o direito de preferência do inquilino.

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o locatário tem preferência para comprar o imóvel que aluga, em igualdade de condições com terceiros. E o locador que desrespeita esse direito pode ser condenado a indenizar — ou até perder o imóvel para o inquilino. Entenda como funciona.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência (ou preempção) é a garantia legal que confere ao inquilino o direito de adquirir o imóvel que aluga antes de terceiros, nas mesmas condições oferecidas.

O art. 27 da Lei 8.245/1991 é expresso:

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Na prática: o direito de preferência se aplica a:

• Venda do imóvel
• Promessa de venda
• Cessão ou promessa de cessão de direitos
• Dação em pagamento

A notificação: o dever do locador

Para que o direito de preferência funcione, o locador deve notificar o inquilino sobre a intenção de vender. A notificação pode ser:

• Judicial — por meio do Poder Judiciário
• Extrajudicial — por cartório (títulos e documentos)
• Outro meio de ciência inequívoca — que comprove que o inquilino tomou conhecimento

Conteúdo da notificação (art. 27, parágrafo único): A comunicação deve conter todas as condições do negócio — em especial:

• Preço do imóvel
• Prazo para pagamento
• Forma de pagamento (à vista, financiado, entrada + parcelas)
• Demais condições da proposta

⚠️ Atenção: a notificação incompleta (sem o preço ou as condições) pode ser considerada ineficaz — e o inquilino pode alegar que não teve a oportunidade de exercer a preferência.

O prazo de 30 dias: a manifestação do inquilino

Recebida a notificação, o inquilino tem 30 dias para manifestar se aceita ou recusa a proposta (art. 28 da Lei 8.245/1991).

• Aceitação — o inquilino manifesta o interesse em comprar nas condições oferecidas
• Recusa — o inquilino abre mão da preferência
• Silêncio — a ausência de manifestação no prazo equivale a renúncia ao direito de preferência

Importante: o prazo de 30 dias é improrrogável — o silêncio do inquilino libera o locador para vender a terceiros.

A averbação do contrato: o segredo do art. 33

O ponto que muitos desconhecem: para o inquilino poder anular a venda e adjudicar o imóvel (haver para si), o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação (art. 33 da Lei 8.245/1991).

Na prática:

• Contrato averbado → o inquilino preterido pode, no prazo de 6 meses do registro da venda, depositar o preço e haver para si o imóvel (adjudicação)
• Contrato não averbado → o inquilino preterido não pode anular a venda — resta apenas a indenização por perdas e danos

STJ (REsp 2.153.285): a não-averbação do contrato na matrícula impede o exercício do direito de preferência consistente na anulação da compra e venda e na adjudicação — restando ao locatário a indenização por perdas e danos.

O que acontece se o locador desrespeitar a preferência? (preterição)

A preterição é a venda a terceiro sem respeitar o direito de preferência do inquilino. Nesse caso, o locatário pode (art. 33):

1. Reclamar perdas e danos O inquilino pode pedir indenização pelos prejuízos sofridos com a perda da oportunidade de comprar o imóvel.

2. Haver para si o imóvel (adjudicação) Se o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da alienação, o inquilino pode, no prazo de 6 meses do registro da venda, depositar o preço e demais despesas e haver para si o imóvel locado.

STJ (REsp 1.554.437/SP, 2016): A Terceira Turma do STJ manteve a condenação de um proprietário a pagar indenização de 75 salários mínimos à empresa locatária — que pretendia adquirir o imóvel, mas foi impedida porque, dentro do prazo de preferência, o imóvel foi vendido a terceiro.

STJ (Pesquisa Pronta, 2016): O desrespeito ao direito de preferência enseja reparação mesmo sem o registro do contrato — mas a averbação é imprescindível para a ação de preferência (anulação e adjudicação).

Quando o direito de preferência NÃO se aplica?

O art. 29 da Lei 8.245/1991 exclui o direito de preferência em hipóteses específicas:

• Venda a ascendente ou descendente do locador
• Doação do imóvel
• Permuta (troca por outro imóvel)
• Venda a cônjuge ou companheiro do locador
• Venda em decorrência de desapropriação
• Venda a órgão público ou entidade de direito público

Importante: nessas hipóteses, o locador não precisa notificar o inquilino — e o direito de preferência não se aplica.

Cuidados práticos para o locador

1. Notifique o inquilino — com todas as condições do negócio (preço, prazo, forma de pagamento)
2. Use meio de ciência inequívoca — notificação extrajudicial por cartório é a mais segura
3. Aguarde os 30 dias — o prazo de manifestação do inquilino
4. Guarde a prova — da notificação e da resposta (ou silêncio) do inquilino
5. Obtenha a renúncia por escrito — se o inquilino abrir mão da preferência
6. Averbe o contrato — se quiser segurança total, mantenha o contrato averbado na matrícula

Cuidados práticos para o inquilino

1. Acompanhe a notificação — verifique se contém todas as condições do negócio
2. Manifeste-se no prazo de 30 dias — o silêncio equivale a renúncia
3. Averbe o contrato na matrícula — é o que garante a ação de preferência (adjudicação)
4. Aja rápido em caso de preterição — o prazo é de 6 meses do registro da venda
5. Busque orientação especializada — para avaliar perdas e danos ou a adjudicação

Conclusão

O direito de preferência do inquilino é uma garantia essencial da Lei do Inquilinato (arts. 27 a 33 da Lei 8.245/1991): na venda do imóvel alugado, o locatário tem preferência para comprar, em igualdade de condições com terceiros — e o locador deve notificá-lo com todas as condições do negócio, aguardando o prazo de 30 dias para manifestação.

O desrespeito à preferência (preterição) gera consequências graves: indenização por perdas e danos (STJ, REsp 1.554.437/SP) e, se o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da alienação, a possibilidade de o inquilino adjudicar o imóvel (art. 33; STJ, REsp 2.153.285).

Se você quer vender um imóvel alugado — ou é inquilino e quer exercer a preferência —, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para conduzir a notificação, respeitar os prazos e proteger seus direitos.

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⚙️ FAQ

1. O inquilino tem preferência na compra do imóvel alugado? Sim. Pelo art. 27 da Lei 8.245/1991, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros — na venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento.
2. Como o locador deve notificar o inquilino? Por notificação judicial, extrajudicial (cartório) ou outro meio de ciência inequívoca, contendo todas as condições do negócio — preço, prazo e forma de pagamento (art. 27, parágrafo único).
3. Qual é o prazo para o inquilino manifestar interesse? O inquilino tem 30 dias para aceitar ou recusar a proposta (art. 28). O silêncio no prazo equivale a renúncia ao direito de preferência.
4. O que acontece se o locador vender a terceiro sem respeitar a preferência? O inquilino preterido pode reclamar perdas e danos ou, se o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da alienação, depositar o preço e haver para si o imóvel no prazo de 6 meses do registro (art. 33).
5. A averbação do contrato é obrigatória? Para a ação de preferência (anulação da venda e adjudicação), sim — o contrato deve estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação. Sem averbação, resta apenas a indenização por perdas e danos (STJ, REsp 2.153.285).

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 27 (direito de preferência e notificação), art. 28 (prazo de 30 dias), art. 29 (hipóteses de não aplicação), art. 30 (hasta pública), art. 31 (venda conjunta), art. 32 (venda de imóvel com mais de uma unidade) e art. 33 (preterição — perdas e danos ou adjudicação, com averbação prévia de 30 dias e prazo de 6 meses). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — Locatário é indenizado porque imóvel foi vendido a terceiro no prazo de preferência (REsp 1.554.437/SP, 3ª Turma, 2016): indenização de 75 salários mínimos à locatária preterida. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2016/2016-07-19_11-31_Locatario-e-indenizado-porque-imovel-foi-vendido-a-terceiro-no-prazo-de-preferencia.aspx

[3] STJ — Desrespeito ao direito de preferência enseja reparação mesmo sem registro do contrato (Pesquisa Pronta, 27/06/2016): perdas e danos independente de registro; averbação imprescindível para a ação de preferência. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2016/2016-06-27_14-30_Desrespeito-ao-direito-de-preferencia-enseja-reparacao-mesmo-sem-registro-do-contrato.aspx

[4] STJ — REsp 2.153.285 (2024): a não-averbação do contrato na matrícula impede o exercício do direito de preferência (anulação e adjudicação), restando a indenização por perdas e danos.

[5] Colégio Notarial do Brasil — Direito de Preferência (Ivanildo Figueiredo): o locatário tem prazo de 30 dias para se manifestar se aceita ou recusa a proposta. Disponível em: https://www.notariado.org.br/direito-de-preferencia