Terminou a obra mas o documento ainda diz “terreno”? Saiba como fazer a averbação da construção e valorizar seu imóvel com a Senna Martins Advogados.
Um erro comum de muitos proprietários em Vinhedo, Valinhos e Louveira é acreditar que, ao receber o “Habite-se” da prefeitura, o imóvel já está regularizado. Na verdade, para o mundo jurídico, se a construção não estiver averbada na matrícula do Registro de Imóveis, sua casa oficialmente ainda é apenas um “terreno”. Isso impede a venda através de financiamento bancário, dificulta a partilha em inventários e desvaloriza o bem em até 30%.
O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “A averbação é o ato de ‘contar’ ao cartório que agora existe uma edificação sobre aquele solo. Sem isso, você tem uma propriedade irregular perante a lei e o fisco”.
1. Entendendo seus Direitos: Por que Averbar?
A regularização total da construção traz benefícios imediatos:
- Financiamento Bancário: Os bancos não financiam a compra de casas que constam como “terreno” na matrícula. A averbação é condição sine qua non para a liberação do crédito.
- Segurança Jurídica: Em caso de desapropriação ou venda, o valor da indenização ou do preço baseia-se no que está registrado.
- Valorização Patrimonial: Um imóvel com a documentação 100% em ordem tem liquidez imediata no mercado.
2. Passo a Passo Jurídico: O Caminho da Regularização
O processo de averbação é um rito que envolve três esferas:
A. Prefeitura Municipal
O primeiro passo é obter o Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra). Para isso, a prefeitura verifica se a construção seguiu o projeto aprovado e se respeitou os recuos e índices urbanísticos.
B. Receita Federal (CND do INSS)
Este é o ponto onde muitos processos travam. É necessário obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa às contribuições previdenciárias da mão de obra utilizada na construção (o antigo INSS de obra).
Atenção: Se a obra terminou há mais de 5 anos, é possível pedir a decadência desse imposto, economizando milhares de reais.
C. Cartório de Registro de Imóveis
Com o Habite-se e a CND em mãos, o advogado protocola o requerimento de averbação. O Oficial de Registro atualizará a matrícula, descrevendo a área construída, número de cômodos e pavimentos.
3. Por que o Senna Martins Advogados?
Averbar uma construção antiga ou complexa exige estratégia tributária e conhecimento das normas dos cartórios locais. O Senna Martins Advogados oferece:
- Análise de Decadência do INSS: Verificamos se você ainda precisa pagar a contribuição previdenciária da obra ou se o prazo de cobrança do governo já venceu.
- Regularização de “Puxadinhos” e Reformas: Se você ampliou a casa sem projeto, auxiliamos na elaboração do “as built” e na obtenção da anistia junto à prefeitura.
- Gestão de Documentação: Cuidamos de toda a interface entre engenheiro, prefeitura e cartório, entregando a matrícula atualizada em suas mãos.
Cases de Sucesso
Caso 1: Economia de Impostos em Louveira
Um cliente queria vender sua casa, mas a obra de 2015 não estava averbada. A Receita Federal cobrava R$ 45 mil de INSS. Provamos a conclusão da obra há mais de 5 anos através de contas de luz antigas e conseguimos a CND por decadência, custo zero de imposto.
Caso 2: Venda Destravada em Vinhedo
Um comprador desistiria do negócio porque o banco negou o financiamento (a casa não constava no registro). Em uma força-tarefa jurídica, agilizamos a averbação no cartório em tempo recorde, garantindo a assinatura da escritura e o recebimento do valor pelo vendedor.
4. Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso averbar apenas uma parte da construção?
Não. A averbação deve refletir a realidade do que foi construído. Se a planta aprovada era de 100 $m^2$ e você construiu 150 $m^2$, precisará primeiro regularizar o projeto na prefeitura para depois averbar o total no cartório.
O IPTU aumenta depois da averbação?
Geralmente o valor do IPTU já é atualizado pela prefeitura através de fotos de satélite ou fiscalização de rotina (o “IPTU do puxadinho”). A averbação no cartório apenas oficializa juridicamente o que a prefeitura, na maioria das vezes, já sabe e tributa.
Construí sem alvará. Consigo averbar?
Sim, através de um processo de Regularização de Edificação. Você precisará de um engenheiro para atestar a segurança da obra e pagar as multas/taxas de regularização da prefeitura antes de levar ao cartório.
Valorize sua Conquista com a Escritura Completa
Ter a casa dos sonhos no terreno é ótimo; tê-la no papel é essencial para a sua segurança financeira e de sua família.
Fale com a Senna Martins Advogados:
- WhatsApp: +55 19 4042-1216
- Website: sennamartins.com.br
- Sede: Vinhedo/SP (Atendimento em todo o Brasil).
Senna Martins Advogados: Legalizando o seu espaço, protegendo o seu valor.
Sua matrícula ainda consta como “lote vazio” ou “terreno”? Você tem guardado o Habite-se ou notas fiscais antigas da construção para avaliarmos a isenção de impostos?
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