O inquilino sumiu, deixou o imóvel vazio — e as contas (aluguel, IPTU, condomínio, água, luz) estão atrasadas? Essa é uma situação que gera muitas dúvidas e, se mal conduzida, pode trazer prejuízos ainda maiores. A boa notícia: a lei protege o proprietário — desde que ele siga o procedimento correto.

Entenda o que fazer, passo a passo, e quais são os seus direitos.

O primeiro erro: retomar o imóvel por conta própria

O abandono do imóvel não encerra o contrato — e não dá ao locador o direito de entrar e retomar a posse por conta própria, nem mesmo com testemunhas. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) exige o procedimento judicial.

Por quê? Porque o abandono precisa ser constatado — e a retomada unilateral pode ser considerada ilegal (esbulho possessório), gerando responsabilidade para o proprietário. Além disso, os bens deixados no imóvel pertencem ao inquilino — e mexer neles sem autorização pode gerar danos e até crime.

A regra: o proprietário deve buscar a via judicial — a ação de despejo por abandono, com pedido de imissão na posse.

O que caracteriza o abandono?

O abandono é a desocupação do imóvel pelo locatário sem a devolução formal das chaves e sem a intenção de retornar. Para comprovar, é essencial reunir indícios:

• Imóvel vazio — sem móveis, sem moradores, sem atividade
• Contas de consumo zeradas — água, luz, gás sem consumo
• Vizinhos e portaria — testemunhas de que o inquilino não aparece
• Correspondências acumuladas — cartas e contas não retiradas
• Tentativas de contato frustradas — telefone, e-mail, WhatsApp sem resposta
• Notificação extrajudicial — enviada ao endereço do imóvel e ao do inquilino

Importante: o abandono não se confunde com a desocupação — que só se dá com a efetiva devolução da posse direta ao locador. Por isso, a constatação judicial é essencial.

O procedimento correto: ação de despejo por abandono

O caminho é a ação de despejo por abandono (art. 59 da Lei 8.245/1991), cumulada com:

1. Tutela de urgência para constatação do abandono O juiz determina o mandado de constatação — o oficial de justiça verifica se o imóvel está realmente abandonado.

2. Imissão na posse Constatado o abandono, o juiz determina a imissão na posse — o proprietário retoma o imóvel legalmente, com o mandado judicial.

3. Cobrança de aluguéis e acessórios A ação pede a condenação do inquilino ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, encargos, multa contratual e demais acessórios da locação.

4. Arrolamento e depósito dos bens Se houver bens deixados no imóvel, o juiz determina o arrolamento e depósito — os bens são removidos e guardados, protegendo o proprietário de responsabilidade.

A responsabilidade pelas contas: quem paga o quê?

1. Aluguéis e encargos locatícios O inquilino responde pelos aluguéis vencidos até a efetiva devolução do imóvel — e pela multa contratual por rescisão antecipada. O abandono não o livra dessas obrigações.

2. IPTU A responsabilidade pelo IPTU é sempre do proprietário perante o Município (art. 34 do CTN) — mas o contrato pode repassar o custo ao inquilino. Se o inquilino não pagou, o proprietário deve pagar para evitar a execução fiscal — e depois cobrar do inquilino (ação de regresso ou na própria ação de despejo).

Importante (STJ): o proprietário responde pelo IPTU perante a Prefeitura mesmo quando o contrato atribui o pagamento ao inquilino — a responsabilidade tributária é do dono, que pode cobrar do locatário.

3. Condomínio As taxas condominiais são de responsabilidade do inquilino durante a locação (art. 23, XII da Lei 8.245/1991) — mas o condomínio pode cobrar do proprietário (que é o condômino). O proprietário deve pagar para evitar a cobrança e depois cobrar do inquilino.

4. Contas de consumo (água, luz, gás) As contas de consumo são de responsabilidade do inquilino (art. 23, X da Lei 8.245/1991) — mas, se não pagas, podem gerar cobrança e até corte no imóvel. O proprietário deve regularizar e cobrar do inquilino.

O que o STJ decidiu?

STJ (2026) — atrasos durante o processo: A Terceira Turma do STJ decidiu que o pagamento das dívidas cobradas no início da ação de despejo não impede a rescisão quando o inquilino persiste em atrasos reiterados ao longo do processo. A purga da mora deve servir à proteção do contrato — não a um comportamento contumaz de inadimplência.

STJ — IPTU: O proprietário responde pelo IPTU perante a Prefeitura mesmo com cláusula contratual atribuindo o pagamento ao inquilino — podendo cobrar do locatário em regresso.

STJ — ação de despejo: A ação de despejo é a via processual adequada para o proprietário (ou comprador) tomar posse de imóvel locado — não a ação de imissão na posse isolada.

O que fazer na prática? (passo a passo)

1. Reúna as provas do abandono — fotos, testemunhas, contas zeradas, tentativas de contato
2. Envie notificação extrajudicial — ao endereço do imóvel e ao do inquilino (via cartório ou AR)
3. Não mexa nos bens do inquilino — sem autorização judicial, o risco é de responsabilidade
4. Não retome o imóvel por conta própria — o procedimento correto é a via judicial
5. Ajuíze a ação de despejo por abandono — com tutela de urgência, constatação, imissão na posse e cobrança
6. Pague as contas para evitar agravamento — IPTU, condomínio e consumo, cobrando depois do inquilino
7. Busque orientação especializada — a estratégia depende do contrato e das provas

Conclusão

O abandono do imóvel pelo inquilino com contas atrasadas é uma situação delicada — mas a lei protege o proprietário que age pelo procedimento correto: a ação de despejo por abandono (art. 59 da Lei 8.245/1991), com tutela de urgência, constatação, imissão na posse e cobrança de aluguéis e acessórios.

O proprietário não pode retomar o imóvel por conta própria nem mexer nos bens do inquilino — o caminho é judicial. E, quanto às contas: o IPTU é responsabilidade do dono perante o Município (com direito de regresso), enquanto condomínio e consumo são do inquilino — mas o proprietário deve regularizar para evitar agravamento e cobrar depois.

Se o inquilino abandonou seu imóvel, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para retomar a posse com segurança, cobrar as dívidas e proteger seu patrimônio.

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⚙️ FAQ

1. O proprietário pode retomar o imóvel por conta própria quando o inquilino abandona? Não. O abandono não encerra o contrato e não autoriza a retomada unilateral — o procedimento correto é a ação de despejo por abandono (art. 59 da Lei 8.245/1991), com constatação judicial e imissão na posse.
2. O que fazer com os bens deixados pelo inquilino? Não mexer sem autorização judicial. Na ação de despejo, o juiz determina o arrolamento e depósito dos bens — removidos e guardados, protegendo o proprietário de responsabilidade.
3. Quem paga o IPTU do imóvel alugado? Perante o Município, a responsabilidade é sempre do proprietário (art. 34 do CTN) — mas o contrato pode repassar o custo ao inquilino. Se o inquilino não pagou, o dono paga e cobra em regresso.
4. Quem paga o condomínio e as contas de consumo? Durante a locação, o inquilino responde pelas taxas condominiais (art. 23, XII) e pelas contas de consumo (art. 23, X da Lei 8.245/1991). Mas o condomínio pode cobrar do proprietário, que regulariza e cobra do inquilino.
5. O inquilino que abandona o imóvel fica livre das dívidas? Não. O abandono não o livra dos aluguéis vencidos, encargos, multa contratual e demais acessórios — que podem ser cobrados na ação de despejo por abandono.

📚 Fontes de referência

[1] Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato: art. 9º (devolução do imóvel), art. 23, X e XII (deveres do locatário: contas de consumo e taxas condominiais), art. 59 (ação de despejo) e art. 62 (despejo por abandono). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] STJ — Pagamento da dívida que motivou ação de despejo não impede rescisão por atrasos durante o processo (Terceira Turma, 19/06/2026): purga da mora não protege o inquilino com atrasos reiterados. Disponível em: http://stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/19062026-Pagamento-da-divida-que-motivou-acao-de-despejo-nao-impede-rescisao-por-atrasos-durante-o-processo.aspx

[3] STJ — Proprietário terá de responder por IPTU que deixou de ser pago pela prefeitura quando alugou seu imóvel (1ª Turma, 2017): responsabilidade do proprietário perante o Município, com direito de regresso contra o locatário. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2017/2017-10-13_08-07_Proprietario-tera-de-responder-por-IPTU-que-deixou-de-ser-pago-pela-prefeitura-quando-alugou-seu-imovel.aspx

[4] STJ — Ação de despejo é o meio para comprador tomar posse de imóvel locado (3ª Turma, 2022): a ação de despejo é a via adequada para a posse de imóvel locado. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/14092022-Acao-de-despejo-e-a-via-processual-adequada-para-comprador-tomar-posse-de-imovel-locado.aspx

[5] Conjur — Abandono do imóvel locado: efeitos práticos ao locatário e ao locador (04/12/2023): o abandono não se confunde com a desocupação; obrigações do locatário (contas de água e luz, restituição do bem). Disponível em: https://www.conjur.com.br/2023-dez-04/abandono-do-imovel-locado-efeitos-praticos-ao-locatario-e-ao-locador