8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Extinção de Condomínio: Como Vender um Imóvel que Tem Vários Donos

Herdou um imóvel com seus irmãos e um deles se recusa a vender? Entenda como funciona a Extinção de Condomínio e o leilão judicial com a Senna Martins Advogados.

É muito comum em Vinhedo, Valinhos e Campinas que imóveis passem a ter vários proprietários ao mesmo tempo, seja por herança (inventário) ou por uma partilha de bens após o divórcio. Quando todos os donos estão de acordo, a venda é simples. O problema surge quando um dos coproprietários se recusa a vender, quer morar de graça no imóvel ou não aceita o valor de mercado. Ninguém é obrigado a permanecer sócio de ninguém para sempre, e a solução jurídica para isso é a Ação de Extinção de Condomínio.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins orienta: “Se o imóvel não puder ser dividido fisicamente (como uma casa ou um apartamento), a lei garante que qualquer um dos donos, por menor que seja sua parte, pode forçar a venda judicial do bem para receber seu dinheiro”.

1. O Direito de Preferência

Antes de levar o imóvel a leilão, a lei protege os atuais donos. Se um dos irmãos quer vender a sua parte, ele deve obrigatoriamente oferecê-la aos outros coproprietários primeiro, nas mesmas condições e preço que ofereceria a terceiros.

  • Notificação Formal: O interessado em vender deve enviar uma notificação extrajudicial dando um prazo (geralmente 30 dias) para os outros exercerem a preferência.
  • Igualdade de Condições: Se um estranho oferece R$ 500 mil, o irmão tem o direito de comprar por esse mesmo valor antes do estranho.

2. Passo a Passo Jurídico: A Venda Forçada

Se não houver acordo ou se os outros donos não tiverem dinheiro para comprar a parte de quem quer sair, o caminho é o judiciário:

  1. Avaliação Judicial: O juiz nomeia um perito para avaliar o valor real de mercado do imóvel, evitando que um dono “jogue o preço para baixo” ou “para cima”.
  2. Tentativa de Conciliação: O juiz tentará, uma última vez, fazer com que as partes entrem em um acordo de venda amigável.
  3. Leilão Judicial: Se o impasse persistir, o imóvel é levado a leilão. O valor arrecadado é usado para pagar as custas do processo e o restante é dividido proporcionalmente entre os donos (ex: 25% para cada um de quatro irmãos).

3. Aluguel em Favor dos Outros Donos

Um ponto muito importante: se um dos herdeiros está morando sozinho no imóvel e se recusa a vender ou sair, os outros donos podem exigir o pagamento de um aluguel proporcional.

  • Exemplo: Se a casa vale R$ 2.000,00 de aluguel por mês e há 4 irmãos donos, o irmão que mora lá deve pagar R$ 500,00 para cada um dos outros três (totalizando R$ 1.500,00 de despesa para ele).
  • Efeito Inibidor: Muitas vezes, a cobrança do aluguel judicial faz com que o morador desista de travar a venda, pois deixa de ser vantajoso para ele morar “de graça”.

4. Por que o Senna Martins Advogados?

Processos entre familiares são desgastantes. O Senna Martins Advogados atua como um filtro técnico e emocional:

  • Cálculo de Quinhões: Garantimos que a divisão do dinheiro considere IPTUs ou reformas que apenas um dos donos pagou ao longo dos anos.
  • Agilidade no Leilão: Trabalhamos com leiloeiros eficientes para que o bem seja vendido pelo melhor preço possível, evitando que o patrimônio se desvalorize pela falta de manutenção.
  • Mediação de Conflitos: Buscamos o acordo antes do leilão, pois no leilão judicial o imóvel pode ser vendido por até 50% do valor de avaliação, o que é ruim para todos os donos.

5. Perguntas Frequentes (FAQ)

Tenho apenas 10% do imóvel. Posso forçar a venda contra os outros 90%?

Sim. A lei não exige maioria. O direito de não permanecer em condomínio é individual. Se você tem 1% e quer sair, e o bem é indivisível, você pode forçar a venda do todo.

O juiz pode dar o imóvel para o irmão que mora lá se ele não tiver para onde ir?

Não. O direito de propriedade e de herança prevalece. O juiz dará um prazo para a desocupação e venda. A questão social de moradia não impede o direito dos outros donos de receberem sua parte.

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Imóvel parado com briga entre herdeiros é prejuízo acumulado com impostos e deterioração. Resolva o impasse com estratégia jurídica.

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Senna Martins Advogados: Soluções eficazes para condomínios de bens e partilhas.

Você herdou um imóvel com parentes e a situação está “travada”? Ou quer saber como cobrar aluguel do seu irmão que mora na casa que era dos seus pais?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Direito de Superfície: Uma Alternativa Inteligente ao Aluguel e à Venda

Quer construir em terreno alheio ou permitir que utilizem seu solo para fins comerciais em Vinhedo? Entenda o Direito de Superfície com a Senna Martins Advogados.

O Direito de Superfície (previsto no Código Civil e no Estatuto da Cidade) é um instituto jurídico subutilizado, mas extremamente estratégico para o mercado imobiliário de Vinhedo, Louveira e Campinas. Ele permite que o proprietário de um terreno conceda a outra pessoa (o superficiário) o direito de construir ou plantar em seu solo por tempo determinado, sem que o dono perca a propriedade da terra.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “É uma solução excelente para grandes comércios ou usinas solares. O investidor constrói o que precisa sem gastar com a compra do terreno, e o dono da terra recebe uma remuneração sem perder o patrimônio”.

1. Como Funciona na Prática?

Diferente do aluguel comum, onde a construção geralmente pertence ao dono do terreno ao final do contrato, no Direito de Superfície as regras são mais flexíveis:

  • Escritura Pública: Para ter validade, deve ser registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Autonomia da Construção: Durante o contrato, o superficiário é o dono da construção e responde por todos os encargos, tributos (como IPTU) e despesas de conservação.
  • O Pagamento (Solarium): A concessão pode ser gratuita ou mediante pagamento (parcelado ou única vez), chamado de solarium.
  • Transferência: O direito de superfície pode ser transferido a terceiros ou deixado como herança, desde que respeitado o prazo do contrato original.

2. Vantagens Estratégicas

Para o Dono do Terreno (Proprietário)

  • Manutenção do Patrimônio: Você continua sendo o dono do solo.
  • Valorização: Ao final do contrato, salvo acordo em contrário, as benfeitorias e construções passam a pertencer a você.
  • Renda Passiva: Recebe valores pelo uso de uma terra que, de outra forma, estaria ociosa e gerando custos.

Para quem Constrói (Superficiário)

  • Menor Investimento Inicial: Não precisa desembolsar o valor da compra da terra.
  • Garantia Bancária: O direito de superfície pode ser dado em garantia para obtenção de financiamentos de construção.
  • Segurança Jurídica: É um direito real, muito mais robusto que um contrato de locação comercial comum (que pode sofrer denúncia vazia).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A redação de um contrato de superfície exige precisão para evitar que o proprietário perca o controle do uso da terra ou que o investidor sofra com a retomada antecipada. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Cláusulas de Reversão: Definimos exatamente o que acontece com a construção ao fim do prazo (se será demolida ou se ficará para o dono).
  • Direito de Preferência: Garantimos contratualmente que, caso o dono queira vender o solo (ou o superficiário queira vender o direito), a outra parte tenha a preferência de compra.
  • Gestão Tributária: Orientamos sobre como separar a responsabilidade do IPTU entre solo e construção para evitar dívidas fiscais.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O Direito de Superfície pode ser por tempo indeterminado?

O Código Civil exige tempo determinado. Apenas o Estatuto da Cidade permite tempo indeterminado em áreas de interesse social, mas na prática comercial, sempre se utiliza um prazo fixo (ex: 20 ou 30 anos).

E se o superficiário não pagar o imposto do imóvel?

Se o contrato prevê que o superficiário paga o IPTU e ele não o faz, o proprietário pode pedir a rescisão do contrato e a retomada antecipada da posse por descumprimento de obrigação.

O dono do terreno pode impedir a venda da construção?

O proprietário não pode cobrar nenhuma taxa pela transferência do direito de superfície a terceiros, mas o novo comprador deve respeitar todas as regras do contrato original.

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Seja para instalar uma antena de telefonia, um painel solar ou um centro logístico, o Direito de Superfície é a ferramenta jurídica que concilia segurança e lucro.

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Você tem um terreno bem localizado em Vinhedo ou Campinas e recebeu uma proposta de uma empresa para construir algo lá, mas não quer vender o lote?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Doação de Imóveis: Como Antecipar a Herança e Evitar Conflitos Futuros

Quer passar um bem para seus filhos em vida? Entenda as regras de doação, o usufruto vitalício e como economizar com o inventário com a Senna Martins Advogados.

A doação de bens imóveis é uma estratégia muito utilizada em Vinhedo e Campinas por famílias que desejam realizar o planejamento sucessório em vida. Em vez de deixar para os herdeiros resolverem tudo via inventário após o falecimento, o proprietário já define a partilha agora, o que pode reduzir drasticamente as brigas familiares e os custos processuais.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins orienta: “A doação é um ato de generosidade, mas deve respeitar a ‘legítima’ (a parte dos herdeiros necessários). Se você doar todo o seu patrimônio para apenas um filho, essa doação pode ser anulada judicialmente no futuro”.

1. Regras Fundamentais da Doação

Para que a doação seja válida e segura, é preciso observar alguns limites legais:

  • A Parte Disponível: Se você tem herdeiros necessários (filhos, pais ou cônjuge), você só pode doar livremente 50% do seu patrimônio. Os outros 50% são protegidos por lei.
  • Adiantamento de Legítima: Quando um pai doa um imóvel para um filho, a lei entende que ele está antecipando a herança. No futuro, esse bem deve ser declarado no inventário para conferência (colação), a menos que a escritura diga expressamente que saiu da “parte disponível”.
  • Doação Inoficiosa: É a doação que excede o limite permitido em lei. Ela é nula quanto à parte que exceder o que o doador poderia dispor no momento da liberalidade.

2. A Estratégia do Usufruto Vitalício

Uma das formas mais inteligentes de doar um imóvel é manter o Usufruto.

  1. A Escritura: Você transfere a “nu-propriedade” para o seu herdeiro, mas reserva para si o direito de morar no imóvel ou receber os aluguéis dele enquanto viver.
  2. Segurança para o Doador: O filho passa a ser o dono, mas não pode vender o imóvel nem expulsar os pais enquanto o usufruto estiver vigente.
  3. Morte do Doador: No momento do falecimento, o usufruto é cancelado automaticamente no cartório. O filho passa a ter a propriedade plena sem precisar de inventário sobre aquele bem específico.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A doação mal planejada pode gerar um imposto (ITCMD) desnecessário ou ser contestada por outros parentes. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Cláusulas de Proteção (Inalienabilidade e Impenhorabilidade): Podemos inserir cláusulas que impedem o filho de vender o imóvel ou que evitam que o bem seja penhorado por dívidas dele.
  • Cláusula de Reversão: Se o filho falecer antes dos pais, o imóvel volta automaticamente para o patrimônio dos pais, evitando que vá para a nora ou genro (se essa for a vontade da família).
  • Holding Familiar: Em casos de patrimônios maiores, analisamos se a criação de uma empresa (Holding) é mais vantajosa tributariamente do que a doação direta como pessoa física.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso doar meu único imóvel e ficar sem nada?

Não. A lei proíbe a “doação universal” sem reserva de renda ou bens suficientes para a subsistência do doador. Você deve manter recursos ou o usufruto para garantir sua sobrevivência.

O cônjuge do meu filho tem direito ao imóvel doado?

Geralmente não. Se o seu filho é casado sob o regime de Comunhão Parcial de Bens (o mais comum), os bens recebidos por doação ou herança não se comunicam com o cônjuge. Para garantir ainda mais, podemos incluir a cláusula de incomunicabilidade.

Qual o imposto da doação?

No Estado de São Paulo, o imposto é o ITCMD, com alíquota de 4% sobre o valor venal de referência do imóvel.

Planeje hoje a tranquilidade de amanhã

A antecipação de herança via doação é a melhor ferramenta para quem busca harmonia familiar e economia tributária.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em sucessão e proteção patrimonial.

Você tem mais de um filho e quer doar um imóvel para um deles sem gerar brigas com os outros? Ou quer saber se vale mais a pena doar agora ou deixar para o inventário?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Direito de Vizinhança: Árvores Limítrofes e a Passagem Forçada

A árvore do vizinho está invadindo seu quintal ou você não tem acesso à rua? Entenda as regras de convivência e os limites da propriedade em Vinhedo com a Senna Martins Advogados.

Muitas das disputas imobiliárias em Vinhedo, Itatiba e áreas rurais de Campinas envolvem questões de limites naturais e geográficos. O Código Civil estabelece regras claras sobre o que fazer quando a natureza ou a falta de planejamento urbano criam atritos entre vizinhos. Conhecer essas normas evita que uma pequena discussão se transforme em uma indenização por danos materiais.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins comenta: “Muitos clientes acreditam que podem simplesmente cortar a árvore do vizinho ou abrir um portão no terreno alheio, mas o direito de vizinhança exige formalidades para que você não passe de vítima a agressor”.

1. Árvores Limítrofes e Ramos Invasores

Quando uma árvore está plantada exatamente na linha divisória ou quando seus galhos invadem o terreno ao lado, aplicam-se as seguintes regras:

  • Tronco na Linha Divisória: Presume-se que a árvore pertence a ambos os vizinhos em comum. Nenhum dos dois pode cortá-la sem o consentimento do outro.
  • Ramos e Raízes Invasoras: Se os galhos ou raízes de uma árvore do vizinho ultrapassarem a estreita linha que divide os terrenos, você tem o direito de cortá-los até o plano vertical divisório, sem precisar de autorização judicial, desde que não cause a morte da árvore por imprudência.
  • Frutos Caídos: Se os frutos de uma árvore caírem naturalmente no seu terreno, eles passam a ser seus. No entanto, se caírem em propriedade pública, pertencem ao dono da árvore.

2. Passagem Forçada: O Imóvel Encravado

Não se confunde com a Servidão de Passagem. A Passagem Forçada é um direito garantido por lei ao dono de um imóvel que se encontra “encravado” (sem acesso a via pública, porto ou nascente).

  1. Obrigação do Vizinho: O vizinho cujo terreno oferece o acesso mais fácil e natural é obrigado a dar passagem, mediante o pagamento de uma indenização cabal (valor pago pelo uso da terra).
  2. Imóvel Encravado Artificialmente: Se o dono do terreno vendeu a parte que dava para a rua e ficou sem acesso por descuido próprio, ele não pode exigir a passagem forçada gratuitamente; terá que negociar uma servidão.
  3. Extinção da Passagem: Se for aberta uma nova estrada pública que dê acesso ao imóvel antes isolado, o direito de passagem pelo terreno do vizinho deixa de existir.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Conflitos de vizinhança exigem uma abordagem diplomática aliada ao rigor técnico. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Mediação de Conflitos: Atuamos para resolver a questão da árvore ou da passagem através de acordos extrajudiciais, redigindo termos que evitam brigas futuras.
  • Ações de Obrigação de Fazer: Se o vizinho se nega a dar passagem a um imóvel encravado ou se recusa a conter raízes que estão destruindo sua calçada/tubulação, buscamos a ordem judicial com multa diária.
  • Regularização de Servidões: Formalizamos o direito de passagem na matrícula do imóvel, garantindo que o acesso seja respeitado mesmo se os terrenos mudarem de dono.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O vizinho pode me proibir de podar os galhos que entram no meu quintal?

Pela lei (Art. 1.283 do Código Civil), você tem o direito de cortar as raízes e ramos que ultrapassarem o limite, sem necessidade de aviso prévio, embora a boa vizinhança recomende uma conversa antes.

E se as raízes do vizinho quebrarem meu encanamento?

Você pode exigir que o vizinho pague pelo conserto e pela remoção da causa do dano (as raízes), uma vez que o uso da propriedade dele está causando prejuízo ao seu patrimônio.

Passagem forçada é o mesmo que “direito de passagem”?

Não. A passagem forçada é uma necessidade legal para imóveis sem saída (obrigatória). A servidão de passagem é um acordo (geralmente por conveniência) onde um vizinho permite que outro passe por seu terreno, mesmo que haja outra saída.

Mantenha a Paz e a Integridade do seu Patrimônio

A convivência em harmonia valoriza o seu imóvel e evita gastos com processos desnecessários. Saiba onde terminam os seus deveres e onde começam os seus direitos.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Equilibrando direitos para uma vizinhança segura.

A árvore do vizinho está prestes a cair sobre o seu telhado ou você comprou um terreno que não tem acesso direto à rua?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Adjudicação Compulsória: O “Atalho” para a Escritura de Imóveis Quitados

Comprou um imóvel, pagou tudo, mas o vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura? Conheça a Adjudicação Compulsória em Vinhedo e Campinas com a Senna Martins Advogados.

Um dos problemas mais frustrantes no mercado imobiliário de Vinhedo, Valinhos e região é o chamado “vendedor paradeiro”. Você assinou o Compromisso de Compra e Venda, pagou todas as parcelas, mas na hora de passar a escritura definitiva, o vendedor faleceu, a empresa faliu ou ele simplesmente se recusa a assinar. A Adjudicação Compulsória é o remédio jurídico para que o juiz (ou o cartório) supra a assinatura do vendedor e transfira a propriedade para o seu nome.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “Ninguém é obrigado a ficar com um ‘contrato de gaveta’ para sempre. Se você provar que pagou o preço ajustado, a lei garante que você receba a propriedade, mesmo contra a vontade ou sem a presença do vendedor”.

1. Quando cabe a Adjudicação Compulsória?

Para utilizar essa via, é necessário preencher três requisitos fundamentais:

  • Existência de um Contrato: Deve haver um instrumento de compra e venda (pode ser particular ou público).
  • Prova de Quitação Total: Você deve ter os recibos, comprovantes de transferência ou o termo de quitação que prove que não deve mais nada.
  • Recusa ou Impossibilidade do Vendedor: Seja por má-fé do vendedor, morte sem herdeiros, paradeiro desconhecido ou extinção da empresa incorporadora.

2. A Nova Adjudicação Extrajudicial (Em Cartório)

Assim como a Usucapião, a Adjudicação Compulsória agora também pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 14.382/2022), sem a necessidade de um processo judicial demorado.

O Passo a Passo no Cartório:

  1. Notificação: O oficial do cartório notifica o vendedor para que ele assine a escritura em 15 dias.
  2. O Silêncio como Concordância: Se o vendedor for notificado e não se manifestar ou não for encontrado após editais, o oficial pode realizar a transferência de propriedade diretamente para o comprador.
  3. Ata Notarial: O advogado providencia uma ata notarial constatando a quitação e a inadimplência da obrigação de fazer do vendedor.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Regularizar um imóvel via adjudicação exige um “pente-fino” na cadeia de contratos anteriores. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Rastreamento de Vendedores: Localizamos sucessores ou representantes legais de empresas extintas para viabilizar a notificação.
  • Ação Judicial com Pedido de Multa: Caso a via extrajudicial não seja possível, entramos com a ação judicial pedindo a Adjudicação e uma multa diária contra o vendedor que está dificultando o processo.
  • Regularização de Cadeia de Transmissão: Se o imóvel passou por vários “contratos de gaveta” antes de chegar a você, organizamos a documentação para que a justiça reconheça a sua legitimidade.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O contrato de compra e venda precisa estar registrado no cartório?

Não. O STJ já decidiu (Súmula 239) que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O vendedor morreu e não deixou inventário. E agora?

Nesse caso, a adjudicação é o caminho ideal. O processo será movido contra o espólio ou herdeiros, e o juiz assinará pelo falecido, garantindo o seu registro.

Qual a diferença entre Adjudicação e Usucapião?

Na Adjudicação, você tem um contrato e prova que pagou por ele (é uma relação de compra). Na Usucapião, você foca no tempo de posse, independentemente de como ela começou ou se houve pagamento.

Transforme seu Recibo em uma Escritura Registrada

Um imóvel sem registro é um patrimônio em risco. Regularize sua situação e tenha a tranquilidade de ser o dono de fato e de direito.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em destravar registros imobiliários.

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Leilão de Imóveis: Como Arrematar com Segurança e Desocupar o Bem

Quer comprar imóveis com até 50% de desconto em Vinhedo ou Campinas? Entenda os riscos, a análise de editais e a imissão na posse com a Senna Martins Advogados.

O mercado de leilões em Vinhedo, Valinhos e no Interior de SP é uma das formas mais lucrativas de investimento imobiliário, permitindo aquisições por valores muito abaixo da avaliação de mercado. No entanto, o “preço baixo” esconde riscos como dívidas de condomínio vultosas, processos judiciais pendentes e a presença de moradores que se recusam a sair.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins adverte: “No leilão, o lucro está na compra, mas o prejuízo está no edital. Arrematar sem uma auditoria jurídica prévia é como comprar um bilhete de loteria com o patrimônio da sua família”.

1. Leilão Judicial vs. Extrajudicial

É fundamental entender a origem do leilão para traçar a estratégia de desocupação:

  • Leilão Judicial: O imóvel é vendido para pagar uma dívida (trabalhista, cível ou de condomínio). A vantagem é que o juiz do próprio processo costuma expedir o mandado de desocupação para o arrematante.
  • Leilão Extrajudicial (Bancos): Ocorre quando alguém deixa de pagar o financiamento bancário (Alienação Fiduciária). O banco retoma o imóvel e o leiloa. Aqui, se houver morador, o arrematante precisará ingressar com uma ação própria para retirar o ocupante.

2. Passo a Passo Jurídico: A Análise do Edital

O edital é a “lei” do leilão. Antes de dar o lance, o advogado analisa:

  1. Cadeia de Notificações: Verificamos se o antigo dono foi notificado corretamente sobre o leilão. Se houve erro na notificação, ele pode anular o leilão meses depois de você ter pago.
  2. Dívidas Propter Rem: Checamos se o arrematante terá que pagar o IPTU e o Condomínio atrasados ou se o valor do lance quitará esses débitos.
  3. Direito de Preferência: Analisamos se há cônjuges, coproprietários ou inquilinos que têm preferência na compra e podem “atravessar” o seu lance.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Nossa consultoria visa garantir que o “negócio da China” não vire um pesadelo jurídico. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Due Diligence de Leilão: Entregamos um relatório de viabilidade antes do evento, indicando o valor máximo seguro para o lance e mapeando todos os riscos de anulação.
  • Ação de Imissão na Posse: Se o imóvel estiver ocupado, entramos com a ação judicial para retirar o antigo proprietário ou inquilino o mais rápido possível, utilizando pedidos de liminar.
  • Registro da Carta de Arrematação: Cuidamos de toda a burocracia cartorária para que o imóvel passe para o seu nome sem entraves, lidando com o ITBI e as taxas de registro.

Cases de Sucesso

Caso 1: Arrematação em Valinhos com 45% de Desconto Um cliente desejava um lote em condomínio fechado. Analisamos o edital e detectamos que a dívida de IPTU seria paga pelo leilão. O cliente arrematou, e em 30 dias entregamos a matrícula em seu nome, livre de qualquer ônus anterior.

Caso 2: Desocupação Ágil em Campinas O cliente comprou um apartamento em leilão da Caixa que estava ocupado pelo ex-mutuário. Entramos com a ação de Imissão na Posse e, através de um acordo mediado por nós, o morador saiu voluntariamente em 15 dias, evitando o uso de força policial e preservando o estado do imóvel.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O leilão pode ser cancelado depois que eu paguei?

Sim, se o antigo dono provar alguma nulidade grave (como falta de intimação). Por isso, a assessoria jurídica é vital para filtrar apenas leilões “blindados” contra essas nulidades.

Posso visitar o imóvel antes do leilão?

Na maioria das vezes, não. O imóvel está ocupado pelo devedor. Por isso, a avaliação é feita com base em fotos, dados da prefeitura e análise externa, o que exige uma margem de segurança no lance para eventuais reformas internas.

Como funciona o pagamento?

Depende do edital. Alguns aceitam parcelamento (geralmente 25% de sinal e o restante em até 30 meses), enquanto outros exigem pagamento à vista mais a comissão de 5% do leiloeiro.

Maximize seus Lucros no Mercado Imobiliário

Comprar em leilão é a estratégia dos grandes investidores. Com o suporte jurídico certo, você transforma riscos em oportunidades de alta rentabilidade.

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Senna Martins Advogados: Sua bússola estratégica no mundo dos leilões.

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Vícios Ocultos e Defeitos de Construção: Como Cobrar Reparos da Construtora

Rachaduras, infiltrações ou acabamento mal feito no seu imóvel novo em Vinhedo ou Campinas? Saiba como exigir o conserto e indenizações com a Senna Martins Advogados.

Ao comprar um imóvel novo, seja uma casa em condomínio ou um apartamento na planta em Vinhedo, Valinhos ou Campinas, o proprietário espera receber o bem em perfeitas condições. No entanto, é comum que, após a entrega das chaves, surjam problemas que não eram visíveis na vistoria inicial. Estes são os chamados Vícios Ocultos e defeitos de construção.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “A responsabilidade da construtora não termina na entrega das chaves. Existe uma garantia legal de 5 anos para a solidez e segurança da obra, e o prazo para reclamar de vícios ocultos começa a contar apenas no momento em que o defeito aparece”.

1. Diferença entre Vícios Aparentes e Ocultos

É fundamental identificar o tipo de problema para saber como agir:

  • Vícios Aparentes: Aqueles detectáveis de imediato (ex: azulejo quebrado, pintura manchada, vidro riscado). O prazo para reclamar é curto, geralmente 90 dias após a entrega.
  • Vícios Ocultos: Defeitos que só aparecem com o uso ou com o tempo (ex: infiltrações que surgem no primeiro período de chuvas, tubulações que entopem por restos de obra, rachaduras estruturais).
  • Defeitos de Solidez e Segurança: Problemas graves que comprometem a estrutura do prédio ou a habitabilidade. A garantia obrigatória é de 5 anos.

2. Passo a Passo Jurídico: Como Notificar a Construtora

Não aceite promessas verbais de reparo que nunca se concretizam. O rito deve ser formal:

  1. Registro Fotográfico e Vídeos: Documente o problema detalhadamente assim que ele surgir.
  2. Notificação Extrajudicial: O advogado envia uma notificação formal à construtora, relatando o problema e estipulando um prazo razoável para o conserto (geralmente 30 dias).
  3. Laudo Técnico Pericial: Se a construtora negar a culpa, contratamos um perito engenheiro para emitir um laudo provando que o erro é de execução ou de material, e não de falta de manutenção.
  4. Ação de Obrigação de Fazer ou Indenizatória: Se o reparo não for feito, entramos com uma ação judicial para obrigar a reforma sob pena de multa diária, ou pedimos o abatimento do preço/indenização para que o próprio morador contrate o conserto.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Construtoras possuem departamentos jurídicos fortes para alegar “mau uso” por parte do morador. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Combate à Tese de “Falta de Manutenção”: Provamos tecnicamente que o problema é estrutural e não decorre do uso cotidiano.
  • Indenização por Danos Morais: Quando o defeito causa transtornos graves (como ter que sair de casa para uma reforma ou conviver com mofo e goteiras), buscamos a reparação pelo abalo emocional.
  • Lucros Cessantes: Se o imóvel foi comprado para alugar e o defeito impede a locação, cobramos da construtora o valor dos aluguéis que você deixou de ganhar.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O prazo de 5 anos vale para tudo no imóvel?

Não. Os 5 anos (Art. 618 do Código Civil) valem para a estrutura, telhado e segurança. Acabamentos (torneiras, portas, pintura) possuem prazos menores definidos no Manual do Proprietário e pelo Código de Defesa do Consumidor.

Comprei um imóvel usado e descobri um vazamento escondido. O que faço?

Se o vendedor sabia do problema e o omitiu, ele pode ser responsabilizado por vício oculto. Você tem o prazo de um ano (imóveis) a contar da descoberta para pedir a rescisão do contrato ou o abatimento no preço.

A construtora diz que perdi a garantia porque instalei ar-condicionado. É verdade?

Apenas se a instalação do ar-condicionado tiver causado diretamente o dano reclamado. A construtora não pode cancelar a garantia de todo o imóvel (ex: infiltração no teto) por causa de uma alteração pontual feita pelo morador em outra área.

Seu Patrimônio merece Solidez e Respeito

Não arque com prejuízos causados por erros de terceiros. Exija que a construtora entregue a qualidade pela qual você pagou.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Defendendo o seu direito a um imóvel seguro e perfeito.

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Usucapião Extrajudicial: Como Obter a Escritura sem Passar pelo Juiz

Mora em um imóvel há anos mas não tem a escritura? Conheça a Usucapião Extrajudicial, a forma mais rápida de legalizar sua propriedade em cartório com a Senna Martins Advogados.

A Usucapião Extrajudicial (regulamentada pelo Art. 216-A da Lei de Registros Públicos) é uma das maiores inovações do Direito Imobiliário recente. Antes, para regularizar um imóvel por tempo de posse, era necessário enfrentar processos judiciais que duravam de 5 a 10 anos. Hoje, em cidades como Vinhedo, Valinhos e Campinas, é possível obter o registro definitivo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis em poucos meses.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins afirma: “Se você tem a posse mansa, pacífica e ininterrupta de um imóvel, a Usucapião Extrajudicial é o caminho mais inteligente para valorizar seu patrimônio e garantir segurança jurídica total para sua família”.

1. Os Requisitos para a Usucapião

Não basta apenas morar no local; é preciso preencher requisitos que variam conforme a modalidade, mas os principais são:

  • Tempo de Posse: Dependendo do caso, varia de 5 a 15 anos.
  • Animus Domini: Agir como se fosse o dono (pagar IPTU, fazer reformas, cuidar da manutenção).
  • Posse Mansa e Pacífica: Não ter sofrido nenhuma contestação judicial ou oposição do verdadeiro dono durante o período.
  • Justo Título (Opcional): Ter um “contrato de gaveta” ou recibo ajuda a reduzir o tempo necessário, mas não é obrigatório em todas as modalidades.

2. Passo a Passo Jurídico: O Rito no Cartório

Diferente do processo judicial, aqui o advogado atua como um facilitador entre o cliente e os cartórios:

  1. Ata Notarial de Posse: O advogado leva o cliente ao Cartório de Notas, onde o tabelião atesta que o interessado realmente exerce a posse sobre aquele bem.
  2. Planta e Memorial Descritivo: Um engenheiro ou agrimensor faz a medição exata do imóvel e assina o documento técnico (com ART/RRT).
  3. Notificação dos Vizinhos e Órgãos Públicos: O oficial do Cartório de Registro de Imóveis notifica os vizinhos de muro (confrontantes) e as Fazendas Públicas para verificarem se há oposição.
  4. O Registro Final: Se ninguém se opuser no prazo legal, o oficial abre uma nova matrícula em nome do posseiro, que passa a ser, oficialmente, o proprietário.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A usucapião em cartório exige uma montagem de processo impecável para não ser rejeitada pelo oficial. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Dossiê de Provas: Auxiliamos na reunião de documentos históricos (contas antigas, fotos, depoimentos de vizinhos) para que a ata notarial seja incontestável.
  • Gestão de Confrontantes: Se um vizinho se recusar a assinar, utilizamos as ferramentas da nova lei para que o silêncio dele seja interpretado como concordância, destravando o processo.
  • Análise da Melhor Modalidade: Verificamos se você se enquadra na Usucapião Urbana, Rural, Especial ou Extraordinária, buscando sempre o menor tempo e custo para você.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

E se o antigo dono (que consta na matrícula) já morreu?

Isso não impede a usucapião extrajudicial. O oficial notificará os herdeiros. Se eles não se opuserem, o processo segue normalmente.

Imóvel de herança pode sofrer usucapião?

Sim. Se um dos herdeiros mora sozinho no imóvel há anos, paga todas as despesas e os outros irmãos nunca contestaram ou cobraram aluguel, é possível pedir a usucapião para tirar a parte dos outros, desde que cumpridos os requisitos de tempo.

Quanto custa?

Você terá gastos com a Ata Notarial, os honorários do engenheiro, as taxas do Registro de Imóveis e os honorários advocatícios. Embora haja um investimento inicial, a valorização do imóvel ao ganhar a escritura chega a 40%, o que torna o processo extremamente lucrativo.

Transforme seu “Contrato de Gaveta” em Escritura Definitiva

Ter a posse não é o mesmo que ser dono. Proteja-se contra reviravoltas do destino e regularize sua situação enquanto o processo é consensual e administrativo.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em converter tempo de posse em direito de propriedade.

Você tem um imóvel de família ou comprou um terreno há mais de 5 ou 10 anos e até hoje não conseguiu passar para o seu nome?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Condomínio: Como Resolver Conflitos de Vizinhança e Multas Abusivas

Problemas com barulho, infiltrações ou multas injustas no condomínio em Vinhedo? Entenda os limites do síndico e seus direitos como condômino com a Senna Martins Advogados.

Viver em condomínio nas cidades de Vinhedo, Valinhos e Campinas oferece segurança, mas também exige paciência com as regras de convivência. Conflitos entre vizinhos ou entre o morador e a administração (síndico) são comuns e, se não resolvidos, podem desvalorizar o imóvel ou gerar processos judiciais exaustivos. O Direito Condominial regula essa relação, pautado pelo Código Civil e pela Convenção do Condomínio.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “O síndico não é um ‘xerife’. Ele deve seguir rigorosamente a Convenção e o Regimento Interno. Qualquer multa aplicada sem direito a defesa prévia é ilegal e pode ser anulada na justiça”.

1. Os “3 Is” do Conflito Condominial

A maioria das brigas em condomínios gira em torno de três pilares:

  • Infiltrações: A famosa dúvida: o cano que estourou é do vizinho de cima ou do prédio? Se o vazamento é no ramal (uso exclusivo da unidade), o dono do apartamento paga. Se é na coluna principal (prumada), o condomínio paga.
  • Imprudência (Barulho e Conduta): Obras fora de hora, festas barulhentas ou desrespeito às áreas comuns. A lei garante o direito ao sossego, mas a tolerância deve ser avaliada caso a caso.
  • Inadimplência: O atraso no condomínio gera juros e multa de 2%. Se não pago, o condomínio pode entrar com execução e, em último caso, o próprio apartamento pode ser leiloado, mesmo que seja o único bem da família.

2. Passo a Passo Jurídico: Como se Defender de Multas

Se você recebeu uma multa que considera injusta, o caminho não é simplesmente ignorar o boleto:

  1. Análise do Regimento Interno: Verificamos se a conduta punida está realmente prevista como infração. Se não estiver no papel, a multa não tem validade.
  2. Direito ao Contraditório: O condomínio deve enviar uma advertência primeiro (na maioria dos casos) e permitir que o morador apresente sua defesa antes de cobrar a multa.
  3. Assembleia de Recurso: O advogado pode auxiliar na redação do recurso a ser apresentado na assembleia para que os outros moradores votem pela anulação da penalidade.
  4. Ação de Anulação de Multa: Se o síndico agir de forma autoritária ou perseguidora, entramos com uma ação judicial para anular a cobrança e, se houver exposição vexatória, pedir danos morais.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Atuamos tanto na defesa de condôminos quanto na assessoria a síndicos que buscam uma gestão profissional. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Auditoria de Convenção e Regimento: Atualizamos regras antigas para a realidade atual (como regulação de Airbnb, carros elétricos e animais de estimação).
  • Cobrança Humanizada e Eficaz: Auxiliamos condomínios a recuperar taxas atrasadas sem desgastar a relação entre vizinhos, priorizando acordos extrajudiciais.
  • Mediação de Conflitos de Vizinhança: Atuamos como terceiros imparciais para resolver problemas de barulho ou danos estruturais antes que virem brigas judiciais.

Cases de Sucesso

Caso 1: Anulação de Multa por “Barulho de Salto Alto” Uma moradora de Vinhedo era multada constantemente por barulho de passos. Provamos que o isolamento acústico do prédio era deficiente (vício de construção) e que a moradora agia dentro da normalidade. A multa foi anulada e o condomínio proibido de novas sanções pelo mesmo motivo.

Caso 2: Resolução de Infiltração Crônica em Valinhos Um morador sofria com goteiras do vizinho de cima, que se recusava a abrir a porta para o conserto. Obtivemos uma liminar de “obrigação de fazer” com autorização de entrada forçada para reparo urgente, cessando o dano ao imóvel do nosso cliente.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O condomínio pode proibir animais de estimação?

Não. O STJ já decidiu que o condomínio não pode proibir a presença de pets nas unidades, desde que não ofereçam risco à segurança, higiene ou sossego dos demais moradores. Regras que exigem levar o cão no colo no elevador também podem ser questionadas se forem consideradas abusivas.

Posso alugar meu apartamento pelo Airbnb?

Depende da Convenção. Se a Convenção for omissa, a tendência atual do judiciário é permitir, desde que não haja perturbação da ordem. No entanto, se a assembleia votar especificamente pela proibição da “locação por curta temporada”, a regra deve ser seguida.

O síndico pode entrar no meu apartamento sem autorização?

Apenas em casos de emergência extrema (incêndio, vazamento de gás ou inundação que coloque o prédio em risco). Fora isso, a unidade é inviolável sem autorização do morador ou ordem judicial.

Equilíbrio e Respeito no seu Espaço de Convivência

Viver bem em condomínio exige regras claras e limites respeitados. Não aceite abusos e não deixe problemas estruturais destruírem seu patrimônio.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Harmonia jurídica para o seu dia a dia.

O síndico enviou uma notificação injusta ou o vizinho de cima ignora o vazamento que está estragando seu gesso?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Nunciação de Obra Nova: Como Parar a Construção Irregular do seu Vizinho

A obra do vizinho está invadindo seu terreno, rachando suas paredes ou cobrindo sua janela em Vinhedo? Entenda como o embargo de obra funciona com a Senna Martins Advogados.

O crescimento urbano acelerado em Vinhedo, Valinhos e Louveira gera muitos conflitos de vizinhança. Quando um vizinho inicia uma construção que desrespeita o Código de Obras, invade o seu terreno ou coloca em risco a estrutura da sua casa (gerando rachaduras ou infiltrações), o Direito Civil oferece a proteção contra a obra nociva.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O direito de construir não é absoluto. Ele termina onde começa a segurança e o sossego do vizinho. Se a obra é irregular, ela deve ser embargada imediatamente antes que o dano se torne irreversível”.

1. Quando você pode intervir na obra do vizinho?

Existem situações claras onde a lei permite que você peça a paralisação da obra alheia:

  • Invasão de Território: Quando o muro, o telhado ou a fundação do vizinho ultrapassa a linha divisória do seu terreno.
  • Abertura de Janelas e Varandas: A lei proíbe abrir janelas ou terraços a menos de 1,5 metro da linha divisória. Se o vizinho fez uma janela “colada” no seu muro, ele está violando sua privacidade.
  • Risco Estrutural: Escavações profundas sem o devido escoramento que causam trincas, recalques ou ameaça de desabamento no seu imóvel.
  • Desvio de Águas Pluviais: Quando o vizinho altera o escoamento da chuva e joga toda a água (e barro) para dentro do seu quintal.

2. Passo a Passo Jurídico: O Embargo de Obra

O objetivo principal é a rapidez, para evitar que a obra seja concluída (o que dificulta a demolição posterior):

  1. Notificação e Laudo Cautelar: Recomendamos que, antes do processo, um engenheiro faça um laudo constatando os danos atuais. Uma notificação extrajudicial também é enviada para tentar resolver amigavelmente.
  2. Pedido de Embargo (Liminar): O advogado entra com a ação pedindo que o juiz determine a paralisação imediata da obra sob pena de multa diária (preceito cominatório).
  3. Vistoria do Oficial de Justiça: O oficial vai até o local, intima o proprietário e os pedreiros a pararem o serviço.
  4. Ação de Demolição ou Adequação: Se o erro for insanável (como a janela fora da distância legal), o juiz pode determinar a demolição da parte irregular ou o fechamento da abertura.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Brigas de vizinhança podem durar anos e desvalorizar seu imóvel. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Parceria com Peritos em Engenharia: Trabalhamos com técnicos que produzem provas incontestáveis para convencer o juiz do risco iminente.
  • Denúncia Administrativa na Prefeitura: Além da via judicial, atuamos junto à fiscalização de obras de Vinhedo e região para verificar se a obra possui alvará e responsável técnico (ART/RRT).
  • Indenização por Danos Materiais e Morais: Além de parar a obra, buscamos o ressarcimento por tudo o que foi quebrado na sua casa e pelo transtorno sofrido.

Cases de Sucesso

Caso 1: Janelas Irregulares em Valinhos Um vizinho construiu um segundo andar com 4 janelas viradas diretamente para a piscina do nosso cliente. Conseguimos o embargo da obra e a sentença determinou o fechamento definitivo das janelas por violação de privacidade.

Caso 2: Infiltração por Aterro em Vinhedo O vizinho fez um aterro sem muro de arrimo adequado, o que causou umidade excessiva e risco de queda do muro do nosso cliente. Paramos a obra judicialmente e obrigamos o vizinho a construir o sistema de drenagem e o muro de contenção antes de seguir com a casa.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso entrar na justiça mesmo se a prefeitura aprovou o projeto dele?

Sim. A prefeitura analisa apenas questões urbanísticas e impostos. O direito de vizinhança é uma esfera civil. Mesmo com alvará, se a obra causa dano a você, ela pode ser embargada e o vizinho obrigado a indenizar.

E se a obra já estiver terminada?

Se a obra acabou, não cabe mais o embargo (nunciação), mas sim uma Ação Demolitória ou Indenizatória. O prazo para pedir a modificação de janelas ou vãos é de um ano e um dia após a conclusão da obra.

O vizinho pode entrar no meu terreno para rebocar o muro dele?

A lei permite que o vizinho entre no seu terreno para realizar reparos ou obras necessárias no imóvel dele, desde que ele te avise com antecedência e não cause danos. Se houver danos, ele deve reparar.

Proteja o Sossego e a Estrutura do seu Lar

Sua casa é o seu refúgio. Não permita que uma construção irregular vizinha comprometa sua segurança ou privacidade.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Vigilância jurídica contra abusos de construção.