8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Locação “Built to Suit”: O Contrato de Aluguel sob Medida para Empresas

Sua empresa precisa de um galpão ou prédio específico em Vinhedo ou Campinas? Entenda como funciona o contrato Built to Suit e a segurança para investidores com a Senna Martins Advogados.

O modelo Built to Suit (BTS) — traduzido como “construído para servir” — é uma modalidade de locação comercial (Art. 54-A da Lei do Inquilinato) onde um investidor constrói ou reforma um imóvel exatamente conforme as necessidades de um futuro inquilino. É muito utilizado em Vinhedo e Louveira para centros logísticos, indústrias e redes de varejo.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “Nesse contrato, o valor do aluguel não remunera apenas o uso do espaço, mas também paga o investimento feito na obra. Por isso, as regras de rescisão são muito mais rígidas que em um aluguel comum”.

1. Características do Contrato Built to Suit

Diferente da locação comercial padrão, o BTS possui particularidades que exigem blindagem jurídica:

  • Prazos Longos: Geralmente firmados por 10, 15 ou 20 anos, tempo necessário para que o investidor recupere o capital investido na construção.
  • Renúncia à Revisão do Aluguel: É comum e legal que as partes renunciem ao direito de pedir a revisão do valor do aluguel nos primeiros anos, garantindo a previsibilidade do retorno financeiro.
  • Multa Rescisória Elevada: Se o inquilino decidir sair antes do prazo, a multa pode chegar ao valor total dos aluguéis vincendos, já que o proprietário fez uma obra personalizada que pode não servir para outro cliente.

2. Vantagens para Empresas e Investidores

  • Para a Empresa (Locatária): Não imobiliza capital em terra e construção, podendo focar o dinheiro no seu core business. Além disso, recebe um imóvel pronto para operar (plug & play).
  • Para o Investidor (Locador): Garante um contrato de longuíssimo prazo com um inquilino de alto padrão (geralmente grandes empresas) e rentabilidade superior à locação tradicional.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A elaboração de um contrato Built to Suit envolve complexidade civil, imobiliária e tributária. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Estruturação do Contrato: Redigimos cláusulas específicas sobre o memorial descritivo da obra, prazos de entrega e multas por atraso na construção.
  • Garantias Locatícias: Estruturamos garantias robustas, como Fiança Bancária, Seguro Garantia ou até a cessão fiduciária de recebíveis.
  • Due Diligence da Área: Verificamos a viabilidade urbanística e ambiental do terreno em Vinhedo e região para garantir que a atividade da empresa possa ser exercida no local.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O inquilino pode pedir renovação forçada (Ação Renovatória) no BTS?

Sim, desde que preencha os requisitos de 5 anos de contrato e 3 anos no mesmo ramo. No entanto, o valor do aluguel na renovação deverá levar em conta as particularidades do investimento feito originalmente.

E se a obra atrasar?

O contrato deve prever carência de aluguel ou multas diárias pagas pelo investidor ao futuro inquilino, já que o atraso pode prejudicar toda a operação logística ou industrial da empresa.

O contrato pode ser securitizado?

Sim. Muitos investidores utilizam o contrato de BTS para emitir CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), antecipando o capital no mercado financeiro para custear a própria obra.

Inovação e Segurança na Expansão do seu Negócio

O Built to Suit é a ferramenta jurídica ideal para empresas que buscam eficiência e investidores que buscam segurança.

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Senna Martins Advogados: Engenharia jurídica para grandes empreendimentos.

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Instituição de Condomínio: O Passo Final para Legalizar Prédios e Casas Geminadas

Construiu duas ou mais casas no mesmo terreno ou um pequeno prédio em Vinhedo? Entenda como a Instituição de Condomínio cria as matrículas individuais com a Senna Martins Advogados.

Muitos investidores e famílias em Vinhedo, Louveira e Valinhos constroem várias unidades habitacionais em um único lote (casas geminadas, sobrados ou apartamentos). No entanto, enquanto não for feita a Instituição de Condomínio, o imóvel é considerado uma “coisa única” na matrícula. Isso impede que você venda uma das casas através de financiamento bancário ou que os proprietários tenham escrituras separadas.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “Sem a instituição, você não tem unidades autônomas, tem apenas frações de um todo. Isso desvaloriza o patrimônio e cria uma confusão jurídica na hora da sucessão ou venda”.

1. O que é a Instituição e Especificação de Condomínio?

É o ato jurídico que “nasce” o condomínio. Ela serve para:

  • Dividir o Terreno: Define o que é área privativa (dentro da casa) e o que é área comum (quintal compartilhado, portão, corredores).
  • Atribuir Frações Ideais: Determina a porcentagem que cada unidade possui sobre o terreno total.
  • Criar Novas Matrículas: O Cartório de Registro de Imóveis “encerra” a matrícula do terreno mãe e abre matrículas individuais para a “Casa A”, “Casa B”, etc.

2. O Passo a Passo para a Legalização

Para chegar à matrícula individual, o imóvel precisa percorrer um caminho técnico e administrativo:

  1. Habite-se: A prefeitura deve emitir o certificado de conclusão da obra para todas as unidades.
  2. CND do INSS: É necessário comprovar o pagamento das contribuições previdenciárias da mão de obra utilizada na construção (atualmente via SERO/Receita Federal).
  3. Quadro de Áreas (NBR 12.721): Um engenheiro elabora planilhas técnicas que detalham as metragens exatas de cada unidade.
  4. Convenção de Condomínio: O advogado redige as regras de convivência, uso das áreas comuns e divisão das despesas.
  5. Registro no Cartório: Todos esses documentos são levados ao Registro de Imóveis para a averbação da construção e o registro da instituição.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A instituição de condomínio é um processo que costuma “travar” nos cartórios por erros no quadro de áreas ou na redação da convenção. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Consultoria em Incorporação: Se você pretende vender as unidades ainda na planta, fazemos o Memorial de Incorporação, que é obrigatório para anunciar a venda legalmente.
  • Redação de Convenção Personalizada: Criamos regras que evitam conflitos futuros entre os vizinhos, especialmente em condomínios pequenos (2 a 4 casas), onde a convivência é próxima.
  • Regularização de Obras Antigas: Se você tem um imóvel que foi construído há anos e nunca foi individualizado, buscamos a regularização através da “Reurb” ou de processos administrativos de averbação.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso vender uma casa geminada só com contrato de gaveta?

Pode, mas o valor de venda será muito menor. O comprador não conseguirá usar o FGTS nem financiar pelo banco (Caixa, Itaú, etc.), pois o banco exige a matrícula individualizada daquela unidade específica.

O que é o “Condomínio Simples”?

A nova legislação permite um modelo simplificado para apenas duas unidades (casas geminadas), com menos burocracia na convenção, mas a necessidade de individualizar as matrículas no cartório permanece a mesma.

Quanto custa o registro da instituição?

As taxas variam conforme o valor da construção e do terreno, seguindo a tabela de custas dos cartórios de SP. É um investimento necessário para aumentar o valor de mercado do imóvel em até 40%.

Transforme sua Construção em um Negócio Regularizado

Não deixe seu investimento imobiliário na informalidade. A individualização das matrículas é o selo de qualidade que garante a liquidez do seu patrimônio.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em estruturação de negócios imobiliários.

Você construiu casas para vender ou alugar e agora descobriu que não consegue passar a escritura individual para os compradores?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Distrato de Compra e Venda de Lote: Como Sair do Negócio sem Perder Tudo

As parcelas do seu lote em Vinhedo ou Louveira ficaram caras demais? Saiba como funciona o distrato, a devolução de valores e a suspensão de cobranças com a Senna Martins Advogados.

O sonho de construir a casa própria em um loteamento em Vinhedo ou Valinhos muitas vezes é interrompido por mudanças financeiras ou juros abusivos. Quando o comprador percebe que o saldo devedor não para de crescer (devido ao IGPM ou IPCA), a saída é o Distrato Imobiliário. No entanto, as loteadoras costumam impor multas pesadas, chegando a reter quase todo o valor pago.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins orienta: “A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) estabelece limites para a retenção. Se a empresa estiver cobrando mais do que o permitido ou se houver atraso na entrega das obras de infraestrutura, o comprador tem direitos muito mais amplos”.

1. Quanto eu recebo de volta no Distrato?

A porcentagem da devolução depende de quem deu causa ao fim do contrato:

  • Por Culpa da Loteadora (Atraso na Obra): Se o loteamento não foi entregue no prazo (incluindo a tolerância de 180 dias), o comprador tem direito a 100% de reembolso de tudo o que pagou, corrigido monetariamente, além da multa contratual.
  • Por Desistência do Comprador: Se você não consegue mais pagar, a loteadora pode reter:
    • Até 10% do valor total do contrato como cláusula penal.
    • Comissão de corretagem (se estiver discriminada).
    • Eventuais impostos (IPTU) e taxas de associação acumuladas durante o período.
    • Taxa de Fruição: Se o lote já estava disponível para construir, podem cobrar uma taxa pelo uso do terreno (geralmente 0,75% ao mês).

2. A “Armadilha” da Alienação Fiduciária em Lotes

Muitas loteadoras utilizam o modelo de Alienação Fiduciária (venda com garantia no próprio lote). Nesses casos, a empresa pode tentar dizer que “não existe distrato” e que o imóvel deve ir a leilão.

Importância Jurídica: No Judiciário, temos teses consolidadas para reverter essa situação se o contrato não cumprir todos os requisitos da Lei 9.514, permitindo que o consumidor desista do negócio e recupere parte do dinheiro antes que o lote vá a leilão.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Negociar o distrato diretamente com a loteadora costuma ser desvantajoso para o consumidor. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Suspensão Imediata das Parcelas: Entramos com pedido de liminar para que você pare de pagar as parcelas e as taxas de condomínio assim que decidimos pelo distrato, impedindo que seu nome vá para o SPC/Serasa.
  • Cálculo de Reajustes Abusivos: Analisamos se a loteadora usou índices ilegais para inflar a dívida, o que pode gerar uma devolução maior.
  • Combate a Retenções Abusivas: Não aceitamos propostas de “devolução zero” ou “crédito para o futuro”. Lutamos para que o dinheiro caia na sua conta em parcela única, conforme determina a lei.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso desistir de um lote mesmo se eu estiver com parcelas atrasadas?

Sim. A inadimplência não impede o direito ao distrato. Você pode pedir a rescisão e a devolução dos valores pagos, sendo descontados os débitos pendentes e a multa legal.

Quanto tempo a empresa tem para me pagar?

No caso de loteamentos, o pagamento deve ocorrer em até 12 meses após o distrato (se a obra estiver em dia) ou em 60 dias (se a obra estiver atrasada).

O que acontece se a loteadora faliu?

Nesses casos, a estratégia jurídica muda para buscar o patrimônio dos sócios ou verificar se existe o regime de afetação, que protege o dinheiro daquele empreendimento específico.

Recupere sua Saúde Financeira e sua Paz

Ficar preso a um contrato que você não pode pagar é um erro que consome seu patrimônio. O distrato legal é a sua saída estratégica.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Defesa implacável dos direitos do consumidor imobiliário.

As parcelas do seu terreno subiram tanto que ficaram maiores que o seu orçamento? Ou a loteadora prometeu entregar o condomínio pronto e até agora só tem terra no local?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Adjudicação Compulsória: O “Atalho” para Conseguir a Escritura quando o Vendedor Sumiu

O vendedor do imóvel faleceu, sumiu ou se recusa a assinar a escritura? Conheça a Adjudicação Compulsória Extrajudicial e regularize seu bem com a Senna Martins Advogados.

Um problema clássico em Vinhedo e Valinhos ocorre quando o comprador quita o imóvel, mas, na hora de passar a escritura definitiva, o vendedor não está disponível. Seja porque a empresa faliu, o vendedor faleceu ou simplesmente há uma recusa injustificada. Para esses casos, a lei oferece a Adjudicação Compulsória.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “Desde 2022, com a Lei 14.382, não é mais obrigatório entrar na justiça para isso. Se você tem o contrato e o comprovante de pagamento, podemos resolver tudo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis“.

1. Quando cabe a Adjudicação Compulsória?

Diferente da usucapião (onde você prova a posse pelo tempo), na adjudicação você prova o contrato. Os requisitos são:

  • Instrumento de Compra e Venda: Pode ser um compromisso de compra e venda ou uma promessa de cessão de direitos.
  • Quitação Integral: É fundamental provar que o valor total do imóvel foi pago (recibos, transferências bancárias ou termo de quitação).
  • Recusa ou Impossibilidade do Vendedor: Provar que o vendedor não pode ou não quer assinar a escritura (ex: notificação extrajudicial sem resposta).

2. A Inovação do Caminho Extrajudicial

Antes, o comprador esperava anos por uma sentença judicial que servisse como escritura. Agora, o rito no cartório é muito mais ágil:

  1. Ata Notarial: O advogado formaliza no Tabelionato de Notas os fatos (contrato, pagamento e tentativa de contato).
  2. Pedido ao Registro de Imóveis: Protocolamos o pedido de adjudicação no cartório onde o imóvel está registrado.
  3. Notificação: O oficial do cartório notifica o vendedor para se manifestar em 15 dias.
  4. Registro: Se o vendedor não aparecer ou não apresentar justificativa legal, o oficial faz o registro da propriedade diretamente no nome do comprador.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

A adjudicação exige que o “fio condutor” dos contratos esteja perfeito. Se o imóvel passou por várias mãos, precisamos provar a cadeia de sucessão. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise da Cadeia de Contratos: Verificamos se todos os instrumentos de cessão estão juridicamente válidos para que o cartório não negue o registro.
  • Localização de Vendedores: Utilizamos ferramentas de busca para notificar vendedores ou herdeiros que mudaram de endereço, agilizando o processo.
  • Economia Tributária: Orientamos sobre o recolhimento correto do ITBI, que é necessário nesta modalidade, garantindo que o valor seja calculado sobre a base correta.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O vendedor morreu e não deixou inventário. Posso fazer a adjudicação?

Sim. Esta é uma das principais utilidades. A adjudicação compulsória evita que você tenha que abrir o inventário do vendedor ou depender da boa vontade de todos os herdeiros dele para assinar a escritura.

Precisa de registro do contrato na matrícula para pedir a adjudicação?

Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação não depende do registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel. Basta ter o contrato particular assinado e a prova da quitação.

E se o vendedor for uma empresa que já fechou (extinta)?

Ainda é possível. Através da via judicial ou extrajudicial (com as provas da extinção e quitação), o juiz ou o oficial do cartório supre a vontade da empresa e autoriza a transferência do bem.

Garanta a Propriedade do que você já Pagou

Não deixe o seu patrimônio “no nome de terceiros” por falta de assinatura. O contrato quitado é o seu maior trunfo para obter a escritura definitiva.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Soluções modernas para regularização de escrituras.

Você tem um contrato de compra e venda antigo, o imóvel já está pago, mas a documentação ainda está no nome do antigo dono ou da construtora que desapareceu?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Usucapião Extrajudicial: Como Regularizar seu Imóvel Diretamente no Cartório

Possui a posse de um imóvel há anos mas não tem a escritura? Entenda como a Usucapião Extrajudicial em Vinhedo pode ser mais rápida e barata com a Senna Martins Advogados.

A Usucapião Extrajudicial (introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015) revolucionou a regularização imobiliária em Vinhedo, Valinhos e Campinas. Antes, era necessário enfrentar um processo judicial que durava anos. Agora, se não houver briga entre os vizinhos ou com o antigo dono, todo o procedimento é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins destaca: “O caminho extrajudicial é a via expressa da regularização. Em muitos casos, conseguimos a matrícula definitiva em poucos meses, transformando a posse em propriedade plena com segurança total”.

1. Requisitos para a Usucapião

Para ter direito a usucapir um imóvel, não basta apenas “morar”. É preciso preencher os requisitos da modalidade escolhida (Extraordinária, Ordinária, Urbana ou Rural):

  • Posse Mansa e Pacífica: Ninguém pode ter contestado judicialmente a sua presença no imóvel durante o período.
  • Ânimo de Dono (Animus Domini): Você deve agir como se fosse o proprietário (pagar IPTU, fazer reformas, cuidar da manutenção).
  • Tempo Mínimo: Dependendo do caso, varia de 5 a 15 anos de posse ininterrupta.
  • Justo Título e Boa-fé (Opcional): Se você tiver um “Contrato de Gaveta”, o tempo necessário para regularizar pode cair drasticamente.

2. O Passo a Passo no Cartório

Diferente da via judicial, a extrajudicial exige uma organização documental rigorosa desde o primeiro dia:

  1. Ata Notarial: O advogado leva as provas da posse até um Tabelionato de Notas. O tabelião atesta, em um documento público, que você realmente ocupa o imóvel há X anos.
  2. Planta e Memorial Descritivo: Um engenheiro deve medir a área e colher a assinatura dos vizinhos concordando com os limites.
  3. Certidões Negativas: Provamos que não existem ações judiciais contra o possuidor que envolvam o imóvel.
  4. Protocolo no Registro de Imóveis: O Oficial de Registro analisa o pedido, publica editais para ciência de terceiros e, se tudo estiver correto, faz o registro da nova matrícula em seu nome.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Apesar de ser “extrajudicial”, a lei exige a presença obrigatória de um advogado. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Saneamento Documental: Muitas vezes o cliente tem a posse, mas os documentos estão incompletos. Nós ajudamos a reunir as provas necessárias (contas de luz antigas, fotos, testemunhas).
  • Relação com Cartórios: Temos vasta experiência nos cartórios de Vinhedo e região, conhecendo as exigências específicas de cada Oficial para evitar que o processo fique “travado”.
  • Análise de Risco: Verificamos se o imóvel não é público (terras devolutas ou de prefeitura), pois bens públicos não podem ser objeto de usucapião.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso fazer usucapião de um imóvel de herança?

Sim. Se você é um dos herdeiros e exerce a posse exclusiva do bem por muitos anos, pagando todas as despesas sozinho e sem oposição dos demais irmãos, é possível pedir a usucapião para excluir o condomínio e ficar com a propriedade só para você.

Quanto custa o processo?

Os custos envolvem honorários advocatícios, taxas de cartório (escritura e registro) e o georreferenciamento (engenheiro). Na via extrajudicial, não há pagamento de imposto de transmissão (ITBI), pois a aquisição é originária.

O que acontece se um vizinho não quiser assinar a planta?

Se houver uma impugnação (briga) que não possa ser resolvida amigavelmente, o Oficial de Registro encerrará o processo administrativo e o caso deverá ser levado para o juiz na via judicial.

Transforme sua Posse em Patrimônio Real

Um imóvel sem escritura vale muito menos e não pode ser financiado ou deixado como herança de forma segura. A usucapião é o remédio jurídico para “curar” essa documentação.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Especialistas em regularização imobiliária de alta performance.

Você tem um contrato de compra e venda antigo ou mora em um terreno há mais de 10 anos e nunca conseguiu a escritura definitiva? Quer saber se o seu caso pode ser resolvido em poucos meses pelo cartório?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Contrato de Corretagem: Proteção para quem Vende e para quem Aproxima

Vai contratar um corretor ou imobiliária em Vinhedo? Entenda as regras sobre exclusividade, validade da aproximação e quando a comissão é devida com a Senna Martins Advogados.

O mercado imobiliário em Vinhedo e Campinas é altamente aquecido, e a figura do corretor de imóveis é peça-chave. No entanto, a falta de um contrato de corretagem bem redigido gera inúmeros processos judiciais sobre quem deve pagar a comissão, especialmente quando o dono vende o imóvel “por fora” ou após o término do contrato.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “A comissão não é devida apenas pela assinatura da escritura, mas pelo resultado útil da aproximação. Se o corretor apresentou as partes e elas fecharam o negócio depois para evitar a comissão, o direito ao pagamento permanece”.

1. A Cláusula de Exclusividade

Muitos proprietários hesitam em assinar a exclusividade, mas ela oferece segurança jurídica para ambos os lados:

  • Com Exclusividade: Se o imóvel for vendido por qualquer pessoa (inclusive pelo próprio dono) durante o prazo do contrato, o corretor escolhido tem direito à comissão integral, salvo se provada a sua inércia ou ociosidade.
  • Sem Exclusividade: A comissão é devida apenas a quem efetivamente concluiu a venda. Isso pode gerar conflitos se dois corretores apresentarem o mesmo cliente em momentos diferentes.

2. Quando a Comissão é Devida? (O “Resultado Útil”)

Segundo o Código Civil e o entendimento do STJ:

  1. Arrependimento Após o Aceite: Se comprador e vendedor assinaram a promessa de compra e venda (ou sinal) e um deles desistir depois, a comissão do corretor é devida, pois o trabalho de aproximação e mediação foi concluído com sucesso.
  2. Venda Posterior: Se o contrato de corretagem venceu, mas o dono vende o imóvel para um cliente que foi levado originalmente por aquele corretor, a justiça entende que houve aproveitamento do trabalho e a comissão deve ser paga.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Evitamos que a venda do seu imóvel termine em uma disputa judicial. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Redação de Opções de Venda: Elaboramos contratos de prestação de serviços para corretores e imobiliárias que blindam o direito aos honorários.
  • Assessoria para Vendedores: Analisamos os contratos das imobiliárias antes de você assinar, garantindo que as taxas e prazos de exclusividade sejam justos.
  • Cobrança de Comissão: Atuamos na recuperação de comissões de corretores que foram “pulados” na negociação após terem realizado todo o trabalho de aproximação.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Quem paga a comissão: o comprador ou o vendedor?

No Brasil, o costume é que o vendedor pague a comissão (geralmente 6% para imóveis urbanos). No entanto, as partes podem combinar livremente que o comprador arque com esse custo, desde que isso esteja claro no contrato.

O corretor pode cobrar “por fora” do valor anunciado?

O corretor deve ser transparente. O valor da comissão deve estar embutido no preço ou claramente discriminado. Práticas de “overprice” (vender por valor acima do pedido pelo dono e ficar com a diferença sem aviso) podem gerar punições no CRECI.

Qual o valor da comissão em Vinhedo e região?

Geralmente segue a tabela do CRECI-SP: 6% a 8% para imóveis urbanos e 8% a 10% para imóveis rurais.

Negocie com Transparência e Segurança

Um bom corretor merece ser remunerado, e um proprietário merece saber exatamente por que está pagando. Contratos claros evitam mal-entendidos e protegem o bolso de todos.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Respeito e segurança nas mediações imobiliárias.

Você é corretor e o cliente fechou o negócio “por trás das suas costas” com o proprietário? Ou você é proprietário e está sendo cobrado por uma imobiliária que não ajudou na venda?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Alienação Fiduciária: Entenda os Riscos e como Evitar a Perda do Imóvel Financiado

Está com parcelas do financiamento imobiliário atrasadas? Saiba como funciona a retomada pelo banco e como suspender o leilão com a Senna Martins Advogados.

Atualmente, quase todos os financiamentos em Vinhedo e Campinas são feitos via Alienação Fiduciária. Diferente da antiga hipoteca, aqui o banco é o “dono” do imóvel (propriedade resolúvel) até que você pague a última parcela. Se você atrasar o pagamento, o banco não precisa de um processo judicial lento para tomar o bem; ele faz tudo rapidamente pelo Cartório de Registro de Imóveis.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “A lei da alienação fiduciária é muito rígida. Após apenas três parcelas atrasadas, o banco já pode iniciar o processo de consolidação da propriedade, o que pode levar o seu imóvel a leilão em poucos meses”.

1. O Caminho até o Leilão Extrajudicial

O processo de retomada pelo banco segue ritos rigorosos estabelecidos pela Lei 9.514/97:

  1. Intimação para Purga da Mora: O Cartório de Imóveis te notifica para pagar as parcelas atrasadas (mais juros e taxas) em até 15 dias.
  2. Consolidação da Propriedade: Se você não pagar nesse prazo, o banco paga o imposto (ITBI) e o imóvel passa a ser definitivamente dele na matrícula.
  3. Os Dois Leilões: O banco é obrigado a realizar dois leilões. No primeiro, o imóvel é oferecido pelo valor de avaliação. Se não houver lances, ocorre o segundo leilão pelo valor da dívida.

2. Como Suspender o Leilão e Salvar o Imóvel?

Mesmo com o processo em andamento, existem teses jurídicas que podem anular ou suspender o leilão:

  • Falta de Intimação Pessoal: O devedor deve ser intimado pessoalmente sobre as datas dos leilões. Se o banco apenas publicar no jornal e não te avisar, o leilão pode ser anulado.
  • Preço Vil: Se o imóvel for arrematado por menos de 50% do valor de avaliação, a venda pode ser questionada judicialmente.
  • Irregularidades no Edital: Erros na descrição do imóvel ou nas taxas cobradas podem servir de base para uma liminar de suspensão.
  • Direito de Preferência: Até a data do segundo leilão, o devedor tem o direito de pagar a dívida total e retomar o imóvel (conforme alterações recentes na lei).

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Lidar com grandes bancos exige uma atuação técnica e estratégica. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Ação Revisional: Analisamos se o banco está cobrando juros sobre juros ou taxas ilegais que inflaram a sua dívida.
  • Liminar para Suspensão de Leilão: Atuamos com urgência para identificar nulidades no procedimento do cartório e impedir a venda do seu imóvel.
  • Negociação Direta: Muitas vezes, conseguimos mediar um acordo de parcelamento ou renegociação diretamente com o setor jurídico do banco, evitando a perda do bem.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso perder o imóvel por causa de apenas 3 parcelas?

Sim. A lei permite que o banco inicie a retomada após o atraso estipulado em contrato (geralmente 60 ou 90 dias). Por isso, é vital agir assim que receber a primeira notificação do cartório.

O banco devolve o dinheiro que eu já paguei?

Apenas se o imóvel for vendido no leilão por um valor superior à dívida total (incluindo juros, custas e honorários). O que sobrar é entregue ao ex-dono. Se o lance for igual ou menor que a dívida, o devedor perde tudo o que pagou.

Posso usar o FGTS para pagar as parcelas em atraso?

Sim, o FGTS pode ser usado para abater até 80% do valor de até 12 parcelas atrasadas, desde que o contrato se enquadre nas regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Proteja o Teto da sua Família

Não ignore as notificações do banco. O tempo é o seu maior inimigo em casos de financiamento imobiliário.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Experiência e agilidade na defesa contra leilões imobiliários.

Você recebeu uma notificação do Cartório de Registro de Imóveis ou soube que sua casa vai a leilão na próxima semana? Sabia que ainda pode haver uma chance de reverter essa situação?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Condomínio de Lotes: A Diferença entre Loteamento Fechado e Condomínio Real

Vai comprar um terreno em condomínio em Vinhedo ou Campinas? Entenda a diferença jurídica entre loteamento e condomínio de lotes com a Senna Martins Advogados.

Muitos compradores em Vinhedo, Valinhos e Paulínia acreditam que todo “loteamento com portaria” é juridicamente um condomínio. No entanto, existe uma distinção técnica fundamental trazida pela Lei 13.465/2017 que altera drasticamente a propriedade das ruas e a forma de cobrança das taxas.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins explica: “No loteamento fechado, as ruas costumam pertencer à Prefeitura, que concede o uso aos moradores. Já no Condomínio de Lotes, as ruas e áreas de lazer são propriedade privada dos condôminos, o que garante muito mais autonomia e segurança jurídica”.

1. Loteamento de Acesso Controlado (Fechado)

É a forma mais comum. O empreendedor divide a gleba em lotes e transfere as ruas e praças para o Município.

  • Portaria: A Prefeitura autoriza o fechamento das ruas através de uma concessão de uso.
  • Taxa Associativa: Os moradores formam uma Associação de Moradores para pagar a segurança e a limpeza.
  • Risco: Como as ruas são públicas, teoricamente a Prefeitura poderia revogar a concessão de fechamento no futuro, embora seja raro.

2. Condomínio de Lotes (Art. 1.358-A do Código Civil)

Nesta modalidade, o terreno é tratado como uma unidade autônoma (como se fosse um apartamento horizontal).

  • Propriedade: As ruas, as redes de esgoto e as áreas comuns pertencem aos donos dos lotes em frações ideais.
  • Taxa Condominial: A cobrança é feita com base na Convenção de Condomínio. O inadimplente pode ter o próprio lote penhorado de forma muito mais rápida (título executivo extrajudicial).
  • Privacidade: Por ser 100% privado, o controle de acesso é total e não depende de concessão precária da Prefeitura.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Comprar um lote sem entender a estrutura jurídica pode gerar dores de cabeça com taxas abusivas ou regras de construção confusas. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Análise de Convenção e Estatuto: Verificamos as regras de obras (recuos, altura de muros, estilo de fachada) antes de você comprar o terreno.
  • Combate à Inadimplência: Assessoramos condomínios e associações na recuperação de taxas atrasadas, garantindo o caixa para manutenção e segurança.
  • Adequação à Lei 13.465: Ajudamos loteamentos antigos a se transformarem legalmente em “Loteamentos de Acesso Controlado”, blindando o fechamento da portaria.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

Sou obrigado a pagar a taxa da associação de moradores?

Após o Tema 492 do STF, se você comprou o lote após a lei de 2017 e a obrigação de pagar está prevista no contrato padrão registrado no cartório, o pagamento é obrigatório, mesmo que você não queira se associar.

O condomínio pode proibir a entrada de visitantes?

No Condomínio de Lotes (privado), as regras de acesso são mais rígidas. No Loteamento Fechado (público), a portaria pode identificar as pessoas, mas não pode impedir o acesso de cidadãos, apenas controlá-lo, pois as ruas são bens públicos de uso comum.

Posso construir duas casas no mesmo lote?

Depende da Convenção do Condomínio e do Zoneamento da cidade. A maioria dos regulamentos de Vinhedo e região proíbe o “desdobro” para manter o padrão do empreendimento.

Escolha o Modelo Ideal para o seu Estilo de Vida

Saber se você está entrando em uma associação ou em um condomínio real muda sua responsabilidade financeira e sua segurança patrimonial.

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Senna Martins Advogados: Especialistas em Direito Condominial e Urbanístico.

Você está em dúvida entre dois terrenos e quer saber qual deles oferece mais segurança jurídica para a sua construção? Ou o seu condomínio está tendo problemas com moradores que se recusam a pagar a taxa de segurança?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Despejo por Denúncia Vazia: Como Retomar seu Imóvel Sem Justificativa

Seu contrato de locação residencial de 30 meses chegou ao fim? Saiba como funciona a retomada do imóvel por denúncia vazia com a Senna Martins Advogados.

A Denúncia Vazia é o direito que o proprietário tem de retomar o imóvel locado ao fim do contrato sem precisar apresentar um motivo específico (como falta de pagamento ou uso próprio). É uma das ferramentas mais importantes para o locador em Vinhedo e Campinas, mas exige que o contrato tenha sido redigido com estratégia.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins esclarece: “Para usar a denúncia vazia em contratos residenciais, o documento deve ter sido assinado por um prazo igual ou superior a 30 meses. Se o prazo for menor, a retomada fica muito mais difícil e demorada”.

1. A Regra dos 30 Meses

A Lei do Inquilinato (Art. 46) faz uma distinção crucial baseada na duração do contrato:

  • Contratos de 30 meses ou mais: Assim que termina o prazo, o contrato se extingue. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a ser por tempo indeterminado. A partir daí, o dono pode pedir o imóvel a qualquer momento, dando 30 dias para a desocupação.
  • Contratos menores que 30 meses: O proprietário só pode retomar o imóvel por “Denúncia Cheia” (com motivo justo, como atraso, infração contratual ou uso próprio) ou após 5 anos de locação ininterrupta.

2. O Procedimento de Retomada

Para que a denúncia vazia seja válida e rápida, o rito deve seguir estes passos:

  1. Notificação Premonitória: O advogado envia uma notificação formal ao inquilino comunicando o fim do contrato e concedendo o prazo legal de 30 dias para a saída voluntária.
  2. Ação de Despejo: Se o inquilino não sair no prazo, entramos com a ação judicial.
  3. Liminar de Desocupação: Em contratos que não possuem garantia (como caução ou fiador), é possível pedir uma liminar para que o inquilino saia em 15 dias, mediante o depósito de uma caução judicial pelo proprietário.

3. Por que o Senna Martins Advogados?

Retomar um imóvel exige precisão nos prazos e na forma da notificação. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Redação de Contratos Estratégicos: Elaboramos contratos de 30 meses com cláusulas que facilitam a retomada e protegem contra a prorrogação automática indesejada.
  • Agilidade no Despejo: Atuamos de forma incisiva no judiciário para que o mandado de despejo seja expedido o mais rápido possível, evitando que o proprietário perca oportunidades de nova locação ou venda.
  • Negociação Amigável: Muitas vezes, conseguimos que o inquilino saia voluntariamente através de um acordo extrajudicial, economizando custas processuais e tempo.

4. Perguntas Frequentes (FAQ)

O inquilino tem direito a 6 meses para sair?

Não. Esse é um mito comum. Na denúncia vazia, o prazo legal após a notificação é de 30 dias. Prazos maiores (como 6 meses) só se aplicam em casos muito específicos de despejos julgados em certas condições de direito social, e não na regra geral de locação comercial ou residencial de 30 meses.

Posso pedir o imóvel antes de terminar o contrato de 30 meses?

Apenas por infração contratual (falta de pagamento, barulho, danos). Sem motivo (denúncia vazia), o proprietário deve aguardar o término do prazo estipulado no contrato.

A regra é igual para imóveis comerciais?

Na locação comercial, a denúncia vazia pode ocorrer ao fim de qualquer contrato (independente do prazo), desde que o locador notifique o inquilino em até 30 dias após o vencimento. Caso contrário, o contrato vira “tempo indeterminado” e a retomada exige nova notificação de 30 dias.

Recupere o Controle do seu Patrimônio

O imóvel é seu e o direito de retomá-lo após o contrato deve ser respeitado. Não deixe que a insegurança jurídica impeça você de dispor do seu bem.

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Senna Martins Advogados: Eficiência jurídica na gestão de locações.

Seu contrato de aluguel residencial está vencendo e você quer o imóvel de volta para morar, vender ou apenas mudar de inquilino? Você sabe se o seu contrato atual permite a denúncia vazia?

8 abr 2026

Senna Martins Advogados

Ação Renovatória: Como Garantir a Permanência do seu Comércio no Ponto

Seu contrato de aluguel comercial está vencendo e o dono não quer renovar? Conheça a Ação Renovatória e proteja seu fundo de comércio em Vinhedo com a Senna Martins Advogados.

Para quem possui um comércio em Vinhedo, Valinhos ou Campinas, o “ponto” é muitas vezes o ativo mais valioso do negócio. Após anos investindo em reforma, clientela e publicidade, perder o local pode significar o fim da empresa. A Ação Renovatória é a ferramenta legal que obriga o proprietário a renovar o aluguel, mesmo contra a vontade dele, desde que preenchidos os requisitos da Lei do Inquilinato.

O Dr. Antônio Eduardo Senna Martins alerta: “O maior erro dos comerciantes é perder o prazo. Se você entrar com a ação um dia após o prazo legal, perde o direito de renovar e pode ser despejado rapidamente”.

1. Requisitos para a Renovação Forçada

Não é qualquer contrato que dá direito à renovação judicial. É preciso cumprir cumulativamente:

  • Contrato por Escrito e Prazo Determinado: O contrato atual deve ser formal e ter prazo fixo.
  • Prazo Mínimo de 5 Anos: O contrato a renovar (ou a soma de contratos ininterruptos) deve totalizar, no mínimo, 5 anos.
  • Exploração do Mesmo Ramo por 3 Anos: O comerciante deve estar atuando no mesmo setor de atividade há, pelo menos, 3 anos consecutivos no local.
  • Cumprimento Rigoroso do Contrato: Estar em dia com aluguéis, taxas, impostos e seguro fiança.

2. O Prazo Fatal: A Janela dos 6 Meses

Este é o ponto mais crítico. A Ação Renovatória deve ser ajuizada no período exato:

Entre 1 ano e 6 meses antes da data de término do contrato vigente.

Se o seu contrato vence em 31 de dezembro, você tem do dia 1º de janeiro até o dia 30 de junho daquele mesmo ano para entrar com o processo. Se passar dessa data, o direito à renovação compulsória caduca (extingue-se).

3. Quando o Dono pode Negar a Renovação?

Existem situações específicas (exceções de retomada) em que o proprietário pode vencer a ação renovatória:

  1. Reforma Obrigatória pelo Poder Público: Se a prefeitura exigir obras que desfigurem o imóvel.
  2. Uso Próprio: Se o dono for usar o imóvel para ele mesmo (desde que não seja no mesmo ramo do inquilino).
  3. Proposta de Terceiro Melhor: Se o dono tiver uma proposta de aluguel muito superior de outra empresa (o inquilino pode cobrir a proposta para ficar).
  4. Transferência de Estabelecimento Existente: Se o dono for usar o local para comércio próprio existente há mais de um ano.

4. Por que o Senna Martins Advogados?

A Ação Renovatória exige uma petição inicial perfeita, com prova de quitação e indicação clara das condições de renovação. O Senna Martins Advogados oferece:

  • Cálculo de Valor de Mercado: Trabalhamos com peritos para propor um valor de aluguel justo, evitando que o dono peça valores abusivos na contestação.
  • Controle de Prazos Sucessórios: Monitoramos contratos de longo prazo para garantir que a janela de 6 meses nunca seja perdida.
  • Indenização pelo Fundo de Comércio: Caso a renovação seja negada por proposta de terceiro ou uso próprio abusivo, lutamos pela indenização correspondente à perda do ponto e custos de mudança.

5. Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso renovar o contrato se ele for verbal?

Não. A Lei do Inquilinato é clara: a ação renovatória exige contrato escrito com prazo determinado. Contratos verbais são considerados por prazo indeterminado e não dão direito à renovação forçada.

O proprietário pode pedir o imóvel para reformar e valorizar?

Apenas se a reforma for radical a ponto de aumentar o valor do negócio ou por ordem de órgãos públicos. Reformas simples de manutenção não impedem a renovação do inquilino.

O que acontece com o aluguel durante o processo?

O juiz pode fixar um “aluguel provisório” (geralmente 80% do valor pedido pelo dono) enquanto o processo corre e a perícia define o valor real de mercado.

Proteja o Patrimônio da sua Empresa

Seu esforço de anos não pode ser perdido por uma negociação difícil de aluguel. Use a lei para garantir o futuro do seu comércio.

Fale com a Senna Martins Advogados:

Senna Martins Advogados: Blindagem jurídica para o seu ponto comercial.

Seu contrato comercial de 5 anos está chegando ao fim e o proprietário está pedindo um valor absurdo para renovar ou disse que quer o imóvel de volta? Você já conferiu se ainda está dentro do prazo de 6 meses para entrar com a ação?